Диплом: Рынок ипотечного кредитования Российской Федерации и перспективы его развития, страницы 67-76

есть должна состоять из стоимости земли, внутренних и наружных

коммуникаций, набора и отделки технического оборудования.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что осуществление данных

мероприятий поможет улучшить не только ипотечное кредитование, но также

расширить круг заемщиков, спектр предоставляемых продуктов и услуг,

увеличить доходность кредитных организаций благодаря введению новых

операций и повысить спрос на ипотечном рынке.

3.2. Прогноз развития российского рынка ипотечного кредитования

На основе проведенного исследования составим прогноз развития рынка

ипотечного кредитования в России.

В 2018 г. Правительством РФ и представителями банковского сектора

несколько раз были сделаны заявления о том, что в ближайшее время

произойдет резкое снижение ставок в сфере жилищного кредитования - до 7%.

Составляя прогноз развития ипотечного рынка, необходимо

ориентироваться на следующие факты:

 ЦБ РФ заявил о политике удешевления ипотеки. В этой связи, в 2016 г.

реальная ставка на ипотеку была снижена до 12,5%, а в начале 2018 г. упала до

7,5%;

 увеличение объемов застройки. Многие девелоперы пересмотрели

направленность своей работы и в настоящее время предложений для

покупателей жилья с невысокой платежеспособностью на рынке недвижимости

больше, чем в прошлые периоды;

 по прогнозам экспертов рубль обесценится в 2019 г. лишь на 4%, что

позволит кредитовать население под 7-8% годовых в рамках предоставления

ссуды на жилье;

 пролонгация действия госпроектов, направленных на выделение

субсидий для многодетных родителей и для покупки жилья с материнским

капиталом. Для многодетных семей в ряде регионов действуют

дополнительные преференции, позволяющие оформить ипотеку без

первоначального взноса и на льготных условиях.

Недостатком ипотечной системы кредитования продолжает оставаться то,

что анонсированные условия не всегда соответствуют реальным положениям

вещей, а на итоговую ставку влияю такие моменты:

1. Банки берут комиссионные сборы в 1-4% от суммы, что увеличивает

платеж по займу.

2. Наиболее дешевые и выгодные условия кредитования предлагаются

участникам госпрограмм по субсидированию, к примеру, для получателей МК

или с выплатами за третьего ребенка.

3. При оформлении кредита на покупку жилья в новостройке,

застройщики могут предлагать дополнительные скидки, в то время как

приобретение вторичного жилья, такой возможности не дает.

4. Снижение процента предполагается только в первые два года, а

потом, возвращается к прежней ставке.

В настоящее время размер начального взноса при кредитовании на общих

условиях, составляет 15% и больше. В ближайшие годы первоначальная сумма

может быть вовсе отменена или существенно снижена, однако, в настоящее

время такая возможность предоставляется только в рамках разовых акций.

Как уже было отмечено, по прогнозам ипотечная ставка может достичь

7%. Однако, здесь необходимо учитывать следующие факторы. Осенью 2018 г.

вслед за ростом ключевой ставки ЦБ до 7,5%, банки стали повышать ставки по

ипотеке. Данное событие произошло 14 сентября 2018 впервые с 2014 г.

Первыми подняли ставки на ипотеку коммерческие банки, а затем Сбербанк с

22.10.2018 поднял ставки на 0,4-0,6% и ВТБ с 6 ноября 2018 г. на аналогичный

размер. Таким образом, ставки по ипотечному кредиту напрямую зависят от

ключевой ставки ЦБ РФ.

На наш взгляд, в 2019 г. можно ожидать небольшой рост процентной

ставки по ипотеке. Он составит порядка 0,5 — 1%. Данный прогноз основан на

том, что есть основания полагать, что ЦБ РФ проведет дополнительное

повышение ставки рефинансирования.

Санкционное давление продолжится. Цены на нефть продолжают падать

уже ниже комфортной цены в 60$. Инфляция растет быстрее ожидаемых

темпов. Чтобы сбалансировать эти факторы ЦБ РФ вынужден будет повысить

ставку рефинансирования. Это непременно скажется и на повышение

процентной ставки по ипотеке.

Если проанализировать поведение заемщиков по ипотеке, то ощутимой

для них является разница в ставке в 1%. При этом, реально, на снижение

привлекательности ипотеки будет влиять ставка в 12%, а ставка в 14% снова

станет заградительной для большого количества людей.

Российская экономика практически полностью адаптировалась к

санкциям. Если же предположить санкционное воздействие, то ставка по

ипотеке может вырасти до заградительных 14-15%. При этом у Правительства

РФ уже есть инструмент работы с такими проблемами – это ипотека с

господдержкой, которая позволит сократить ставку до минимально допустимой

11-12% и поддержит застройщиков опять, как в 2014 г.

Однако все это не решает проблему достижения плановых показателей по

вводу жилья и ключевой ставке по ипотеке, которые озвучил В. В. Путин в

майских указах (указ Президента РФ №204 от 07,05.2018 «О национальных

целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период

до 2024 года»), а именно: необходимо увеличить объемы строительства до 120

млн. кв.м. в год; снизить ставку по ипотеке до 8%.

В связи с этим можно ожидать в 2019 г. следующие законодательные

инициативы:

1. Новый проект субсидирования ипотеки.

2. Принудительная реструктуризация ипотеки – государство планирует

обязать банки в принудительном порядке по заявлению клиента

реструктуризировать его кредит. Это очередной некомпетентный проект

государства. Речь в нем пойдет о том, что банк будет обязан провести

реструктуризацию заемщику, если он хочет, но при этом не каждый заемщик

понимает, что это приведет к еще большим долгам и проблемам, а для банка

будет повод еще раз повысить ставку, чтобы избежать рисков.

3. Стандарт ответственного кредитования – это некий стандарт, который

будет рекомендован банкам для того, чтобы они ознакамливали клиентов о

порядке обслуживания кредита, а особенно о моментах по изъятию объекта

залога при неуплате. Документ описывает варианты досудебного

урегулирования задолженности по ипотеке, а также варианты помощи при

попадании в сложную финансовую ситуацию. Данный документ должен

повысит финансовую грамотность россиян, но повлечет за собой рост расходов

и стоимости услуг.

4. Накопительная ипотека – проект пока отклонен. Предполагается

введение ипотечного накопительного счета, который потом можно будет

реализовать как инструмент оплаты первого взноса по ипотеке.

В целом же, на наш взгляд, ипотека в ближайшие годы будет в фазе

застоя. Ставки незначительно вырастут. Цены на недвижимость не будут

падать или значительно расти.

Выводы по Главе 3

На основе проведенного исследования составлен прогноз развития рынка

ипотечного кредитования в России. На наш взгляд, ипотека в ближайшие годы

будет в фазе застоя. Ставки незначительно вырастут. Цены на недвижимость не

будут падать или значительно расти.

В целях развития рынка ипотечного кредитования необходимо решение

проблем, характерных для этого рынка.

Одной из основных проблем является высокая процентная ставка по

ипотечным кредитам и значительная сумма первоначального взноса. Для

придания ипотечному кредитованию массового характера необходимо

вовлекать в процесс граждан со средними доходами. Оптимальная процентная

ставка будет приносить банкам некий доход, как за счет маржи, так и за счет

увеличения числа клиентов.

Для решения проблем, связанных с оформлением документов,

необходимо расширять круг строительных компаний, финансирование

строительства которых банки осуществляют через договоры о совместной

деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о

заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта.

Для усовершенствования сервиса в банках необходимо вводить чёткую

систему взаимосвязей между филиалами на основе информационно –

программного обеспечения, также снижать текучесть персонала путем введения

различных поощрений и мотиваций, таких как, предоставление определенных

льгот на ипотечный кредит для сотрудников.

Решение проблемы со значительным первоначальным взносом возможно

путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по вкладу,

то есть если у клиента на момент внесения первоначального взноса имеется

вклад в банке длительностью более полугода, срок завершения которого еще не

наступил, заёмщик может внести эти денежные средства с начисленными в

будущем процентами в качестве взноса.

Снизить задолженность по выплате ежемесячных платежей можно путём

предоставления помощи заёмщику от банков в качестве управления денежными

средствами. Также необходимо отменить надбавки к ставке по ипотечным

продуктам, так как они увеличивают стоимость кредита.

Необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты

ипотечного кредитования, что приведёт к росту спроса на них. Мотивировать

клиентов пользоваться продуктами и услугами банков можно путём внедрения

системы лояльности к ответственным клиентам.

Осуществление представленных рекомендаций поможет улучшить не

только ипотечное кредитование, но также расширить круг заемщиков, спектр

предоставляемых продуктов и услуг, увеличить доходность кредитных

организаций благодаря введению новых операций и повысить спрос на

ипотечном рынке.

Заключение

Ипотечный кредит – это экономические правоотношения по поводу

движения ссуженной стоимости, которые выполняют совокупность базовых

(перераспределительная) и специфических (социальная, формирования

жилищного рынка, инвестиционная, рефинансирования) функций, которые

направлены на разрешение жилищных проблем населения.

Ипотечное кредитование – это сложная совокупность директивно-

регулируемых правоотношений, которые складываются в ходе выдачи кредитов

с целью обеспечения населения жилыми помещениями, которые обеспечены

залогом или долей в жилищном строительстве, формирования долгосрочных

финансовых ресурсов. Гарантией возвратности ипотечного кредита является

обеспечение, которое находит выражение в системе как экономических, так и

правовых отношений кредитора и заемщика, возникающих в ходе кредитной

сделки.

Ипотека выступает самым привлекательным для банковских организаций

видом обеспечения кредита, так как в качестве предмета ипотеки выступает

недвижимость. Наряду с этим, применение ипотеки обеспечивает надежность

залоговых правоотношений в силу того, что она подлежит обязательной

государственной регистрации, а в случае несостоятельности (банкротства)

заемщика по обязательству, которое обеспечено недвижимостью, имущество

(предмет ипотеки) не может быть включен в конкурсную массу, и, как

следствие, удовлетворение требований кредитора будет происходить в общем

порядке.

Ипотека как доступный источник кредитных ресурсов для

финансирования инвестиций в России набирает обороты. Проведенный анализ

позволяет прийти к следующим выводам:

1) в мировой практике основным источником финансирования

жилищного строительства являются собственные средства строительных

компаний, тогда как в России — внешние источники финансирования, которые

далеко не дешевы.

В российской строительной отрасли наблюдается высокая стоимость

возводимых объектов, что ограничивает строительные компании в

использовании собственного капитала по причине его недостаточности,

поскольку он образуется из чистой прибыли;

2) переход с долевой на проектную систему финансирования

строительства жилья повлияет на увеличение кредитной нагрузки по процентам

для девелоперов и отразится на росте стоимости квадратного метра для

конечного покупателя.

Проектное финансирование может способствовать уходу с рынка

небольших строительных компаний;

3) основными факторами снижения ставок по ипотеке являются

планомерное понижение ЦБ РФ ключевой ставки и низкие показатели

инфляции, программы предоставления Правительством РФ субсидий для

ипотечного рынка, а также рост предложения застройщиками жилья эконом-

класса;

4) крупные игроки сократили процентные ставки по ипотеке за последние

несколько лет.

Спрос на кредиты в банках за несколько лет увеличился в среднем на 25–

30%, первоначальный взнос для первичного жилья снизился до 15% (Сбербанк)

и составляет не более 20% в других банках, предлагается рефинансирование

ипотечных кредитов.

Основными проблемами ипотечного кредитования в России являются:

 высокая процентная ставка по ипотечным кредитам;

 проблемы, связанные с оформлением документов: для получения

ипотечного кредита заёмщик должен предоставить кредитной организации

предварительный договор о заключении договора купли-продажи объекта

недвижимости, подтверждающего сметную или покупную стоимость.

Большинство строительных организаций отказываются оформлять такие

договоры;

 проблемы сервиса, которые заключаются в предоставлении для

заемщика разных требований и условий к ипотечному кредиту в различных

отделениях, из-за несогласованности между филиально-территориальной сетью

банков и большой текучестью кадров;

 значительный размер первоначального взноса;

 проблемы задолженности по выплате ипотечных платежей из-за

ухудшения финансового состояния заёмщика.

Важнейшая современная проблема ипотечного рынка России – это

проблема «обманутых» дольщиков, которые выплачивают ипотечные кредиты.

На конец 2018 г. в России насчитывается более 200 тысяч таких семей. 2 028

домов или 13,5 млн. кв. метров относятся к категории недостроенного жилья.

Выявленные проблемы свидетельствуют о необходимости

совершенствования ипотечного кредитования в России.