27
Депозитная
Универсальный
сберегательный банк
Нецелевые
вклады и
депозиты
Существенная доля
долгосрочных депозитов в
портфеле банка
Кредитная
Банк небанковская
кредитно-финансовая
организация
Кредиты
Перераспределение ресурсов
внутри банковской системы
Эмиссии ИЦБ
на
первичном
рынке
Универсальный
ипотечный банк
Эмиссия
ипотечных
облигаций
кредитором
Ипотечные облигации
обеспечены обязательствами
по возврату ипотечных
кредитов, находящихся на
балансе кредитора
Вторичного
рынка
Универсальный
ипотечный банк
Продажа
ипотечных
активов
оператору
вторичного
рынка
(ипотечному
агенту)
Секьюритизация ипотечных
активов путем выпуска
ипотечных ценных бумаг
ипотечным агентом
Также рефинансирование ипотечных кредитов может осуществляться с
использованием кредитов и кредитных линий других финансовых организаций,
а также центрального банка. Такой метод в мировой практике используется
редко. Более приемлемой альтернативой выглядит привлечение средств
посредством выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными
активами. Во-первых, в этом случае можно привлечь новые средства в
банковскую систему в целом, во-вторых, избежать развития инфляционных
процессов.
Источником рефинансирования ипотечных кредитов на первичном
ипотечном рынке являются ипотечные облигации, выпускаемые
непосредственно кредитором (как правило, ипотечным или универсальным
банком). При этом ипотечные активы остаются на балансе кредитора и
обслуживаются им же. На вторичном рынке денежные средства могут
привлекаться кредитором путем продажи ипотечных активов оператору
вторичного рынка, который на основании пула данных активов выпускает
ипотечные ценные бумаги.
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
28
в Российской Федерации
С принятием Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и
признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений
законодательных актов) Российской Федерации
15
. § 3 гл. 23 ГК РФ утратил
положения п. 2 ст. 334 ГК РФ о том, что залог земельных участков и другого
недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке
16
.
Однако теперь в п. 4 ст. 334 ГК РФ устанавливается положение о том, что
к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются в начале правила ГК
РФ о вещных правах, а в части неурегулированной указанными правилами —
законом об ипотеке (имеется ввиду федеральный закон от 16.07.1998 года №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)
17
.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ
о вещных правах. Ранее такого положения в ГК РФ не устанавливалось. По
нашему мнению, установление вышеупомянутого положения связано со
следующим. Российские цивилисты-исследователи римского права делали
различные выводы относительно природы залоговых отношений в римском
праве и, как следствие, предлагали различные подходы к оценке правовой
природы залоговых прав по российскому гражданскому праву.
В современной юридической литературе также имеются мнения о вещно-
правовой сущности залога. Так, по мнению Е. А. Суханова, залоговое право
относится к числу вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение
обязательств, и вместе с правом удержания составляет особую группу
15
О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и
признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений
законодательных актов) Российской Федерации: Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 367-
ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2013. № 51. Ст. 6687.
16
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.
3301.
17
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ //
Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.
29
ограниченных вещных прав — так называемые обеспечительные. права, вещная
природа которых оспаривается в современной отечественной литературе.
Аналогичного мнения придерживается В. С. Ем, который считает, что в случаях
когда предметом залога являются вещи, особенно недвижимые,
преимущественное право залогодержателя обладает всеми признаками вещного
права
18
.
Согласно Концепции развития гражданского законодательства,
особенность действующего законодательства заключается в двойственном
отношении к праву залога, которое заключается в том, что регулирование
залога сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом
.классических. вещных прав. Такая двойственность создает трудности в
правоприменении, учитывая неоднозначность правовой природы залога,
поэтому в Концепции предлагалось оставить неизменным основное место
регулирования залоговых правоотношений в ГК РФ, а именно в главе об
обеспечении исполнения обязательств. При этом в Концепции подчеркивалось,
что регулирование договора залога должно осуществляться нормами
обязательственного права, а права залога как права, обременяющего вещь и
следующего за ней, — положениями вещного права
19
.
В Пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении
изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского Кодекса
Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации. отмечается, в частности, следующее: «Основная масса новелл
раздела 2 ГК РФ сосредоточена в подразделе 4 «Ограниченные вещные права»,
который предусматривает введение в действующее российское
законодательство широкого набора ранее неизвестных ему ограниченных
вещных прав, призванных охватить максимально широкий круг случаев, когда
18
Российское гражданское право: Учебник: В 2 Т. Т.1. / Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., 2016. –
С. 123.
19
Концепция развития гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. — 2009. № 11. С.
58.
30
одно лицо имеет экономическую потребность в пользовании имуществом
другого лица. Исходя из этих потребностей, проект предлагал иметь в
гражданском законодательстве следующие ограниченные вещные права: право
постоянного землевладения (глава 20); право личного пользования (глава 20.3);
ипотека (глава 20.4)
20
.
Что касается вопроса о соотношении закона об ипотеке и ГК РФ, то в п. 3
ст. 1 закона об ипотеке указано, что общие правила о залоге, содержащиеся в
ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда
указанным Кодексом не установлены иные правила, то есть можно сделать
вывод о том что: во-первых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ,
могут применяться только к договору об ипотеке; во-вторых, ГК РФ вообще не
устанавливает никаких правил о договоре об ипотеке; в-третьих, общие правила
о залоге, содержащиеся в ГК РФ, могут применяться к отношениям по договору
об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Часть 3 ст. 339 ГК РФ указывает, что договор залога, который должен
быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению, а так
же должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации
сделок с недвижимым имуществом (ст. 339.1 ГК РФ).
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован только в случаях, если
требование о регистрации установлено в федеральном законе.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно расширяет
права банков. В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение,
приобретенное, либо построенное полностью или частично с использованием
кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа… находится в залоге с момента государственной регистрации
20
Проект Федерального закона .О внесении изменений в части первую, вторую, третью и
четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные
законодательные акты Российской Федерации. подготовлен Советом при Президенте
Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства и вносится по результатам доработки в соответствии с поручением
Президента Российской Федерации от 17 октября 2011 г. № Пр-3110.
31
ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателем
по данному залогу является банк или иная кредитная организация,
предоставившая кредит на покупку квартиры.
Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному
договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы
обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Согласно п. 1 ст. 130
ГК РФ и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут быть жилые
дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или
нескольких изолированных комнат.
В соответствии с требованиями ст. 9 Закона об ипотеке в тексте договора
об ипотеке должны быть указаны:
– предмет ипотеки с указанием его местонахождения и полного описания;
– оценка предмета ипотеки;
– существо исполнения обязательства;
– размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть
указываются размер кредита и проценты, которые должны быть уплачены
банку за пользование кредитом;
– срок исполнения обязательств, обеспечиваемого ипотекой;
– право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,
принадлежит залогодателю и наименование органа государственной
регистрации, зарегистрировавшей это право;
– сроки (периодичность) платежей и их размеры, если в кредитном
договоре обязательство подлежит исполнению по частям.
Если в договоре об ипотеке стороны не оговорили хотя бы один из
вышеперечисленных пунктов, то данный договор считается недействительным.
В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке, права залогодержателя на
имущество, заложенное по договору об ипотеке, возникают с момента внесения
записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное
не установлено федеральным законом, а если обязательство, обеспечиваемое
32
ипотекой, возникло позднее – с момента возникновения этого обязательства.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным с
момента заключения договора об ипотеке. Для залогодателя и залогодержателя
закон не прописывает механизм наложения обременения и его последствия, в
случае отчуждения заложенной жилой недвижимости. Закладная является
именной ценной бумагой. Согласно ст. 10 Закона об ипотеке и ст. 339 ГК РФ
договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Важно отметить,
что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке
влечет его недействительность
21
.
Договор об ипотеке считается заключенным с момента его
государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Если в договоре
об ипотеке сказано, что права залогодержателя удостоверяются закладной,
вместе с таким договором государственный орган предоставляется закладная.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения записи
об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Ст. 33 Закона об ипотеке является новеллой законодательства,
вступающий в противоречие с ст. 182 ГК «Представительство» и ст. 185 ГК
«Доверенность». Залогодержатель по своей сути не может быть представителем
залогодателя и, тем более, не может иметь от него доверенности. Однако Закон
об ипотеке допускает такую защиту недвижимости только в том случае, если
залогодатель сам отказался защищать свои права на заложенное.
Таким образом, рассмотрев вопросы правового регулирования договора
ипотеки, можно сделать вывод о том, что законодатель принимает во внимание
положения Конституции Российской Федерации о том, что никто не может
быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п. 3 ст. 35
Конституции Российской Федерации) и каждый вправе защищать свои права и
21
Туганов Ю. Н., Читаева Л. Е. Проектное финансирование жилищного строительства:
прогноз рисков для военнослужащих (на примере судебной практики по договорам участия в
долевом строительстве) // Военное право. – 2018. – выпуск № 2. - С. 108.
33
свободы всеми способами, не запрещенными законом (п. 2. ст. 45 Конституции
Российской Федерации). Согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и
юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет
прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Выводы по главе 1
Ипотечный кредит – это экономические правоотношения по поводу
движения ссуженной стоимости, которые выполняют совокупность базовых
(перераспределительная) и специфических (социальная, формирования
жилищного рынка, инвестиционная, рефинансирования) функций, которые
направлены на разрешение жилищных проблем населения.
Ипотечное кредитование – это сложная совокупность директивно-
регулируемых правоотношений, которые складываются в ходе выдачи кредитов
с целью обеспечения населения жилыми помещениями, которые обеспечены
залогом или долей в жилищном строительстве, формирования долгосрочных
финансовых ресурсов. Гарантией возвратности ипотечного кредита является
обеспечение, которое находит выражение в системе как экономических, так и
правовых отношений кредитора и заемщика, возникающих в ходе кредитной
сделки.
Ипотека выступает самым привлекательным для банковских организаций
видом обеспечения кредита, так как в качестве предмета ипотеки выступает
недвижимость. Наряду с этим, применение ипотеки обеспечивает надежность
залоговых правоотношений в силу того, что она подлежит обязательной
государственной регистрации, а в случае несостоятельности (банкротства)
заемщика по обязательству, которое обеспечено недвижимостью, имущество
(предмет ипотеки) не может быть включен в конкурсную массу, и, как
следствие, удовлетворение требований кредитора будет происходить в общем
порядке.
34
Глава 2. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования
в России
2.1. Особенности ипотечных программ российских банков
Ипотечное кредитование в нашей стране переживает в настоящее время
изменения. Одни эксперты прогнозируют понижение ипотечных ставок,
которые могут достигать рекордно низких значений, а другие, наоборот,
предрекают образование «финансовых пузырей» подобным тем, которые
появились у американских ипотечных банков к 2008 г. Предоставление
американскими банками дешевых ипотечных кредитов и отсутствие должного
контроля за платежеспособностью заемщиков стали причинами мирового
финансового кризиса. Подобные опасения, связанные с дальнейшим
понижением процентных ставок по ипотеке в Российской Федерации, могут
вызвать кризис российской банковской системы.
Анализ последствий ипотечного кризиса в США показывает, что
американские банки были вынуждены сократить программы ипотечного
кредитования, а властям пришлось внести изменения в законодательство,
регулирующее рынок недвижимости и систему ипотечного кредитования
22
.
Отдельные факторы снижения процентных ставок по ипотеке в
российских банках приведены в табл. 4.
Таблица 4
Факторы снижения ставок по ипотеке в Российской Федерации
Причина
Содержание фактора
1
2
Политика ЦБ РФ
Регулятор с 2016 г. планомерно понижает ключевую
ставку для банков, которая на период с 17 сентября по 16
декабря 2018 г. равнялась 7,5%. ЦБ РФ прогнозирует
годовую инфляцию в интервале 5,0-5,5% по итогам 2019
г. с возвращением к 4% в 2020 г. и будет оценивать
целесообразность дальнейшего повышения ключевой
ставки с учетом динамики инфляции
22
Долматович И. А., Кешенкова Н. В. Мировой опыт развития ипотечного жилищного
кредитования (на примере США). // Финансы и кредит. 2018. - № 24(2). – С. 441.
35
Продолжение таблицы 4
1
2
Политика
Правительства РФ
Снижение уровня инфляционных показателей за
последние годы; программа предоставления субсидий для
ипотечного рынка, которая позволит 8 будущем сохранить
ставки по ипотеке на приемлемом уровне
Политика
застройщиков
Рост предложения квартир эконом-класса
Лидерами по предоставлению ипотечных кредитов являются три
крупнейших банка (табл. 5).
Таблица 5
Рейтинг банков по предоставлению ипотечных кредитов
в Российской Федерации на 2018 г.
Место в
рейтинге
Характеристика банка
1
Сбербанк, доля на рынке ипотеки около 1 трлн. руб., или 55,6%
2
ВТБ, доля на рынке ипотеки около 25%
3
Райффайзенбанк, резко увеличивший за несколько лет долю
ипотечных кредитов в портфеле
Лидеры кредитного рынка в Российской Федерации осуществляли в
течение последних несколько лет планомерную политику, направленную на
снижение процентных ставок по ипотеке (табл. 6, данные по состоянию на
01.12.2018). Банки могут предлагать «ипотечные акции» с нулевым
первоначальным взносом. На практике кредитная ставка по таким программам
является более высокой и может достигать значений от 12,5 до 14,5%.
Следствием снижения ставок по ипотеке может быть рост числа сделок
на рынке первичной и вторичной недвижимости. Повышение спроса на ипотеку
зависит не только от снижения процентных ставок, но и от платежеспособности
заемщиков.
36
Таблица 6
Особенности работы банков по предоставлению ипотечных
кредитов в Российской Федерации
Название
банка
Характеристика работы
1
2
Сбербанк
Пересмотр политики предоставления кредитов в сторону их
снижения с 10 августа 2017 г. по ипотеке первичного и
вторичного жилья в среднем на 0,6-2%; снижение
первоначального взноса при покупке готового жилья на 5%.
Приобретение строящегося жилья - 7,5% на срок до 50 лет, а
готового жилья - 9,2% на срок до 50 лет. Рефинансирование
ипотеки - 9,9% на фок до 50 лет. Ипотека с господдержкой
для семей с детьми - от 6% на срок до 50 лет. Ипотека на
строительство жилого дома - 10,6% на срок до 50 лет.
Военная ипотека - 9,5% на срок до 20 лет. Прирост заявок на
ипотечные кредиты увеличился на 30%
23
BTБ
Кредитование первичного и вторичного жилья - 8,9% на
квартиры площадью от 65 м
:
, при меньшей площади - 9,1%.
Рефинансирование ипотеки - 8,8%. Военная ипотека на сумму
до 2 435 000 руб. на срок до 20 лет. Прирост заявок на
кредиты возрос на 25%
24
Райффайзенбанк
Кредитование первичного и вторичного жилья по ставке
10,25% на срок до 50 лет. Рефинансирование рублевой
ипотеки - 10,25% на срок до 50 лет. Рефинансирование
валютной
ипотеки - от 10,25%. Ипотека с господдержкой для семей с
детьми - 6% на срок до 50 лет
25
ВТБ Банк
Москвы
Кредиты для новостроек и вторичного жилья - 9,1% на срок
до 50 лет. Для получения льготного процента (8,9%)
необходимо покупать жилье от 65 кв.м. Военная ипотека -
9,5% на срок до 20 лет в размере до 2 455 000 руб.
Рефинансирование ипотеки - 8,8% на срок до 50 лет
26
Россельхозбанк
Кредитование первичного и вторичного жилья - 9,5% на срок
до 50 лет. Рефинансирование ипотеки - 10% на срок до 50
лет. Ипотека с государственной поддержкой семей с детьми -
6% на срок до 50 лет
27
Уралсиб
Кредитование новостроек - 9,9% на срок до 30 лет.
Кредитование готового жилья - 9,9% с размером кредита до
50 млн. руб., возможен прием материнского капитала.
Рефинансиро-
вание ипотеки - 10,5%. Военная ипотека - 10,9% в размере
до 2100000 руб. с возможностью использования материнского
капитала. Ипотека под залог имеющегося жилья - 12,5%
28
23
Сайт Сбербанка. URL: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/homenew;
24
Сайт ВТБ. URL: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka;
25
Сайт Райффайзенбанка. URL: https://www.raiffeisen.ru/retail/mortgageloans;
26
Сайт ВТБ Банк Москвы. URL: https://moskva.vbr.ru/banki/bank-moskvi/ipoteka
27
Сайт Россельхозбанка. URL: https://www.rshb.ru/natural/loans/mortgage_all;
28
Сайт Уралсиба. URL: https://bank.uralsib.ru/retail/ipoteka/index.wbp;