47
Рисунок 5. Динамика изменения количества кредитных
организаций в РФ
Таким образом, можно сказать, что современная ипотечная система
России развивается уверенными темпами: проводится государственная
денежно-кредитная политика, направленная на постепенное снижение
ключевой ставки, и, как следствие, снижение ставок по ипотечному
кредитованию.
48
2.3. Современные проблемы рынка ипотечного кредитования РФ
Рассмотрим современные проблемы рынка ипотечного кредитования
России.
В российской практике финансирование жилищного строительства на
основе использования средств дольщиков занимает наибольший удельный вес в
общем объеме внешних источников финансирования, с присущими ему
достоинствами и недостатками (табл. 10).
Таблица 10
Достоинства и недостатки долевого
финансирования в строительстве
Вид
Характеристика
Достоинства
Пополнение оборотных средств строительных компаний на
начальном этапе строительства жилого дома, что обеспечивает
непрерывность строительного процесса и снижает сроки
строительства;
гарантии продажи большей части или всех квартир в доме;
исключение последующего этапа реализации квартир
Недостатки
Сокращение нормы прибыли строительных компаний, что связано
с более низкими, чем после сдачи дома, ценами по которым
реализуются квартиры дольщикам;
возможность замораживания строительного объекта из-за
финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких
как резкий скачок цен на недвижимость и стройматериалы
Закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья
прошел третье чтение в Государственной Думе 21 июня 2018 г.
32
.
Предусматривается, что переход на новую систему финансирования жилья
пройдет в два этапа: с 1 июля 2018 г. добровольно и с 1 июля 2019 г. — в
обязательном порядке. При привлечении средств граждан в долевое
строительство будут использоваться эскроусчета и осуществляться банковское
сопровождение проектов, а договоры долевого участия в нынешнем виде
перестанут существовать. Эскроу-счета будут застрахованы в Агентстве по
страхованию вкладов на сумму до 10 млн. руб. Планируется упрощенный
32
Сайт Государственной Думы Российской Федерации. URL: http://duma.gov.ru/news/27388.
49
порядок предоставления компенсационных земельных участков застройщикам,
которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов и
несут солидарную ответственность с владельцами компаний-застройщиков за
причиненный гражданам ущерб.
Эксперты отмечают, что проектное финансирование могло появиться без
законодательных инициатив, если бы банковская система позволяла
девелоперам привлекать больше средств под проекты. Кредитование
девелоперов при долевом финансировании имеет следующую структуру: 20% в
расходах составляет стоимость земельного участка, до 15% — проектирование
и согласование документации, 25% — прокладка сетей и дорожной
инфраструктуры и 40% — собственно строительно-монтажные работы
33
.
Банки кредитуют застройщиков под ликвидный залог (землю), которая в
себестоимости строительства объекта занимает 20%. Кредит увеличивает
себестоимость строительства, когда на начальном этапе девелопер привлекает
банковские средства, а дальнейшее финансирование происходит за счет средств
дольщиков. При проектном финансировании и отказе от привлечения средств
дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для девелопера и
приведет к сокращению маржинальности девелоперских компаний и росту
стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Проектное
финансирование может стать причиной ухода с рынка небольших
строительных компаний.
За переходом к проектному финансированию эксперты усматривают
новый вектор развития территорий и новый передел частной собственности, где
проектное финансирование выступает эффективным способом быстрой и
дешевой экспроприации земель.
Повышение спроса на ипотеку зависит не только от снижения
процентных ставок, но и от платежеспособности заемщиков. Огромное
33
Яхонтов В. Проектное финансирование строительства жилья как передел частной
собственности. Сайт газеты «Ведомости». URL: https://www.vedomosti.ru/ realty/ blogs/ 2018/
01/ 26/749075-proektnoe-finansirovaniestroitelstva-zhilya (дата обращения: 15.05.2019).
50
значение имеют макроэкономические показатели в стране. Если денежные
доходы населения будут подвержены стагнации, снижение процентных ставок
по ипотеке не приведет к нужному результату. Заемщики с низкой зарплатой не
смогут обслуживать ипотечные кредиты. В то же время исследования
показывают, что уровень финансовой грамотности населения в большей
степени влияет на стратегию принятия решений в домашних хозяйствах, чем
размер доходов граждан, традиционно рассматривающийся в качестве
ключевого детерминанта финансового поведения населения
34
.
Для увеличения уровня сбережений в доходах населения следует
планомерно осуществлять ряд важнейших мероприятий: реализовывать
систему государственных мер по повышению реальных денежных доходов
населения, сокращать неравенство в доходах, продолжать политику снижения
темпов инфляции, реализовывать мониторинг сберегательного процесса
35
.
Ряд экспертов сходятся во мнении о том, что банковская система не
отвечает инвестиционным требованиям расширенного воспроизводства.
Необходимо объединить преимущества государства и частного сектора в
единой технологической цепи инвестиционного и финансового обеспечения
расширенного воспроизводства
36
.
Перспективы доступности ипотеки как источника кредитных ресурсов
для финансирования инвестиций в Российской Федерации можно оценить на
основе мнений руководителей ведомств и банков, оказывающих
непосредственное влияние на этот процесс (табл. 11).
34
Сушко Е. Ю. Финансовое поведение населения и его детерминанты. // Финансы и кредит.
2017. - № 23(12). – С. 670.
35
Такмакова Е. В., Спасская Н. В. Сбережения в механизме трансформации доходов
населения в инвестиции. // Финансы и кредит. 2017. - № 23(16). – С. 949.
36
Мажигова Е. М. Противоречия использования кредитных ресурсов и инвестиционных
потребностей в российском воспроизводстве. // Финансы и кредит. 2018. - № 24(7). – С. 1560.
51
Таблица 11
Прогнозные позиции доступности ипотеки как источника
финансирования инвестиций со стороны власти и бизнеса
в Российской Федерации
Вид
Характеристика
ЦБPФ
Предполагается достичь показателей ставки по ипотеке в
диапазоне от 9 до 10% при значении ключевой ставки ЦБ РФ
в 6,5-7% и при годовой инфляции 4% к 2020 г. (Э.
Набиулина)
Правительство РФ
В стране созданы все условия для достижения показателя
ставки по ипотеке в значении 6-7% (Д. Медведев)
МинэкономразвитияР
оссии
Ставки по ипотеке будут 8-9% в 2019-2020 гг.(М. Орешкин)
Сбербанк
При сохранении тренда на понижение инфляции можно
достичь показателей ставки по ипотеке в значении 6-7% к
2020 г.; на ноябрь 2018 г. ставка по ипотеке Сбербанка -
8,99% (Г. Греф)
Промсвязьбанк
Ставка по отеке в 8% будет достигнута к 2020 г. (Д.
Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка)
Развитие системы ипотечного кредитования порождает проблему
неисполнения заемщиками своих обязательств перед кредиторами. В подобной
ситуации возникает необходимость в передаче кредитору предмета залога —
недвижимости, которой может быть единственное жилье гражданина.
Эксперты сходятся во мнении о преждевременном принятии соответствующих
законопроектов и считают, что в том виде, в котором законодатель предлагает
реализовать данный вопрос на практике, не решатся в полной мере проблемы
неисполнения субъектами своих денежных обязательств.
Важнейшая современная проблема ипотечного рынка России – это
проблема «обманутых» дольщиков, которые выплачивают ипотечные кредиты.
На конец 2018 г. в России насчитывается более 200 тысяч таких семей. 2 028
домов или 13,5 млн. кв. метров относятся к категории недостроенного жилья.
В 2018 г. в Госдуму внесен законопроект о приостановке выплат ипотеки
за проблемную новостройку. Однако, идея приостановки выплат по ипотеке из-
за образования долгостроя является, на наш взгляд, запоздалой. С такой
инициативой нужно было выступить на 10 лет раньше, до двух экономических
52
кризисов, оставивших за собой шлейф долгостроев и обманутых дольщиков. В
условиях же отказа от долевого строительства, большого смысла в такой
инициативе нет. В России еще насчитывается около 40 тыс. граждан,
столкнувшихся с данной проблемой, но для них можно учредить адресную
программу помощи, не прибегая к столь коренному пересмотру
законодательства.
Если же закон позволит прекращать выплаты по ипотеке, как только
строительство приобретенного заемщиком дома останавливается, то получится,
что банк разделяет с покупателем ответственность за выбранный объект. Если
же риск долгостроя перенести на банки, то это приведёт не только к росту
ставок по ипотеке на строящееся жильё, но и ужесточению требований банков
по аккредитации строительных объектов, в особенности по стадии готовности.
Банки будут пытаться снять риски с ипотечного кредитования строящегося
жилья любыми доступными способами, в том числе будут очень тщательно
проверять объект при аккредитации, вводить более жесткие требования к
застройщикам. Возможен вариант, когда самые доступные для населения
объекты на малой стадии строительства вообще перестанут кредитовать. Или, к
примеру, будут ужесточены требования к застройщику в части наличия
большого опыта завершённого строительства, и в таком случае, молодым
компаниям-застройщикам будет сложно на рынке, ведь доля продаж с ипотекой
составляет более 60% от общего числа продаж.
Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки.
Необходимо отметить, что проблемы имеют принципиальное значение,
однако соответствие залогового права, установленного гражданским правом
РФ, приобретают ключевое значение для развития ипотечной системы в целом.
В юридической литературе неоднократно отмечалось, что «формирование
цивилизованной системы ипотечного кредитования, возможно только после
единообразного нормативного закрепления принципов ипотечного
кредитования и ипотеки в целом в различных законодательных актах,
53
непосредственно касающихся ипотечного кредитования». В теории
отечественного гражданского законодательства, а также законодательства
других развитых стран, основным принципом залога недвижимого имущества
является принцип преимущественности. В научной литературе, данный
принцип нередко именуют принципом «специальности» или принципом
«старшинства»
37
.
Эти принципы отразились в определении договора ипотеки, в котором
указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества, залогодержатель,
который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,
имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику,
из стоимости заложенного недвижимого имущества
38
. Одновременно с этим,
статья 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве»
39
от
02.10.2007 № 229-ФЗ указывает, что судебный пристав исполнитель имеет
право обратить взыскание на заложенное имущество на основании
исполнительного листа. Следовательно, что в данном случае имеет место
нарушение принципа специальности залога. Как следствие, частично
утрачивается смысл залога, суть залог выделяется из всей массы имущества
должника, специально для удовлетворения требований залогодержателя.
Представляется, что в данном противоречии, если данная ситуация
проецируется в объективную действительность, приоритет должен быть отдан
Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на законодательном уровне
40
.
Кроме того, необходимо сосредотачивать внимание на другом, не менее
важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе бесповоротности.
37
Раджабов П. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных
участков // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015.
— выпуск № 3-4. – С. 14.
38
Александрова А. Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного
кредитования в Российской Федерации // Нотариус. – 2017. – № 8. – С. 58.
39
Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (с изм. и доп.) «Об исполнительном
производстве». Режим доступа: справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
40
Пономарева Е. С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. — 2017. — №44. —
С. 135.
54
Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об ипотеке», указывающая,
что залог прекращается в случае виндикации, вступает в прямое противоречие с
указанным принципом. Так, согласно статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ,
в случаях, когда имущество, выступающее в качестве предмета договора
ипотеки, изымается у залогодателя на основании того, что собственником
имущества является другое лицо, ипотека в отношении данного имущества
подлежит прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право
потребовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено
ипотекой.
Залогодержатель, основываясь на достоверность сведений из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП), обращается в государственный орган по месту нахождения
предлагаемого в залог недвижимого имущества с заявлением о предоставлении
выписки из реестра. Государственный орган выдает будущему
залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности
залогодателя на интересуемую недвижимость. Тем не менее на самом деле
благодаря статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, запись о праве
собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть
изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится
41
.
Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с
принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было
создание «прозрачности» прав и защита полагавшихся на данные ипотечных
книг лиц (принцип публичной достоверности). Принимая в залог недвижимость
в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то,
что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости,
41
Ахметьянова З. А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации //
Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14.
55
а во-вторых, что сведения единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним достоверны.
Противоречие российской модели виндикации известным принципам
ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель
закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к
следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое
имущество из чужого незаконного владения.
Действующее гражданское законодательство при построении модели
виндикации реализовало в себе так называемую теорию «наименьшего зла».
Суть данной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из
сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор
разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои
имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Например, если
имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его
отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не
потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на
добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.
Восполнение указанных выше пробелов, окажет благоприятное влияние
на развитие правового института ипотеки на территории РФ.
Выводы по Главе 2
Ипотека как доступный источник кредитных ресурсов для
финансирования инвестиций в России набирает обороты. Проведенный анализ
позволяет прийти к следующим выводам:
1) в мировой практике основным источником финансирования
жилищного строительства являются собственные средства строительных
компаний, тогда как в России — внешние источники финансирования, которые
далеко не дешевы. В российской строительной отрасли наблюдается высокая
стоимость возводимых объектов, что ограничивает строительные компании в
56
использовании собственного капитала по причине его недостаточности,
поскольку он образуется из чистой прибыли;
2) переход с долевой на проектную систему финансирования
строительства жилья повлияет на увеличение кредитной нагрузки по процентам
для девелоперов и отразится на росте стоимости квадратного метра для
конечного покупателя. Проектное финансирование может способствовать
уходу с рынка небольших строительных компаний;
3) основными факторами снижения ставок по ипотеке являются
планомерное понижение ЦБ РФ ключевой ставки и низкие показатели
инфляции, программы предоставления Правительством РФ субсидий для
ипотечного рынка, а также рост предложения застройщиками жилья эконом-
класса;
4) крупные игроки сократили процентные ставки по ипотеке за последние
несколько лет.
Спрос на кредиты в банках за несколько лет увеличился в среднем на 25–
30%, первоначальный взнос для первичного жилья снизился до 15% (Сбербанк)
и составляет не более 20% в других банках, предлагается рефинансирование
ипотечных кредитов.
Основными проблемами ипотечного кредитования в России являются:
1) высокая процентная ставка по ипотечным кредитам;
2) проблемы, связанные с оформлением документов: для получения
ипотечного кредита заёмщик должен предоставить кредитной организации
предварительный договор о заключении договора купли-продажи объекта
недвижимости, подтверждающего сметную или покупную стоимость.
Большинство строительных организаций отказываются оформлять такие
договоры;
3) проблемы сервиса, которые заключаются в предоставлении для
заемщика разных требований и условий к ипотечному кредиту в различных