75
факторы: цены на рынке недвижимости, доходы и расходы населения, состояние
жилищного фонда страны, величина ключевой ставки, наличие конкурентов на
рынке ипотечного кредитования, степень законодательного обеспечения и
наличие государственных программ. В отдельную группу выделим факторы,
находящиеся на уровне самих кредитных организаций, это: структура и объем
ресурсной базы кредитной организации, уровень квалификации персонала, а
также способы и пути продвижения банком ипотечных продуктов.
В последние два-три года на рынке жилищного строительства
наблюдается инвестиционный бум, который спровоцировал увеличение объема
предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.
На рынке ипотечного жилищного кредитования вновь наблюдается рост,
который продолжается до текущего момента. Темп прироста на 01.01.2019 по
сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составляет 13,54%,
однако на 01.03.2019 года наблюдается снижение темпов прироста до 4.44%. За
исследуемый период максимальное значение темпов прироста по отношению к
аналогичном периоду предыдущего года наблюдалось в январе 2018 года и
составило 108,64% — это обусловлено рядом факторов, в том числе снижением
процентной ставки по ипотечным кредитам.
В первой половине 2020 года ставки по ипотечным кредитам в России
впервые в истории устойчиво утвердятся на уровне ниже 9 процентов, а во
втором полугодии достигнут 8,7 процента. Ставка в 8,7 процента — это целевой
показатель, предусмотренный национальным проектом «Жилье и городская
среда». Уменьшению стоимости жилищных кредитов в конце 2019-го — в 2020
году будут способствовать постоянное снижение стоимости фондирования,
падение инфляции и ключевой ставки Центробанка.
Сокращение ставок стало ключевой тенденцией российского рынка
ипотеки в последние месяцы. Ставки по фактически выданным кредитам в
августе 2019-го г. впервые оказались ниже 10 процентов и составили 9,91
процента, а ставки выдачи по кредитам на новостройки — 9,35 процента. По
данным статистики ЦБ РФ, всего в период с января по август 2019-го г.
76
российские банки выдали новых ипотечных кредитов на сумму 1,6 триллиона
рублей, что выше показателя за аналогичный период 2018 года на 4 процента.
Стоить отметить, что с 1 октября 2019 года многие ведущие банки на
рынке ипотеки объявили о снижении процентных ставок на ипотечные
жилищные кредиты, что является очень важным. Главной причиной снижения
ставок коммерческих банков является снижение ключевой ставки.
После снижения ставок на ипотеку в текущем году в 2019-2020 годах
ожидается продолжение тенденции, что сделает ипотеку еще более доступной.
Кроме того, ключевыми факторами для ипотечного кредитования будут ставка
рефинансирования и уровень инфляции.
Имеется ряд проблем ипотечного жилищного кредитования в РФ. Кратко
опишем их:
Инфляция. Из-за инфляции, которая на самом деле, стабильно
растет, развитие ипотеки осуществляется по пути отдельнго предложения для
избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и
постоянной занятостью, а не как массовый продукт для всех;
Низкая платежеспособность заемщиков, которые не могут осилить
первоначальные взносы;
«Серая» зарплата потенциального заемщика. Ввиду пенсионных
реформ, связанных с повышением пенсионного возраста, все чаще людям
становится выгодно работать по «серой схеме», получая часть заработной платы
в конверте;
Рынок ипотечных ценных бумаг и рефинансирования - относительно
новые явления в нашей экономике. Объем совершаемых на нем операций
постоянно растет, но все равно рынок остается неразвитым. В случае
поступательного развития рынка ипотечных портфелей банки смогут получить
доступ к источникам длительного финансирования. Однако в данной сфере
отсутствует должный контроль со стороны ответственных органов и грамотное
законодательное регулирование. Процессы рефинансирования также
77
сопровождаются массой сложностей, так как много отказов по подаваемым
заявкам в виду незаинтересованности банков в текущих условиях кредитования;
Неустойчивость национальной валюты из-за внешнеэкономического
давления на РФ;
Высокие кредитные риски. Кредитный риск зависим от внешних и
внутренних факторов, где первые связаны с состоянием экономической
конъюнктуры, а вторые - с недобросовестностью заемщиков).
Таким образом, проблемы ипотечного кредитования в России носят
глобальный характер и решить их сиюминутно просто невозможно . Вместе с
тем можно выделить несколько первоочередных задач, решение которых
позволит улучшить состояние рынка ипотечного кредитования:
устранить имеющиеся недочеты в законодательной базе, уделив
особое внимание части касающейся взыскания коммерческими банками
имущества находящегося в залоге;
обеспечить развитие оценочных и страховых институтов;
понизить стоимость кредитных ресурсов, необходимых для выдачи
долгосрочных ипотечных кредитов;
не только разработать, но и, наконец, успешно реализовать меры по
совершенствованию вторичного рынка ипотечных кредитов;
ограничить покрытие со стороны государства высоких
некоммерческих рисков банков, в том числе с государственным участием;
усовершенствовать налогообложение в части стимулирующих
вложение средств гражданами в строительство жилья;
увеличить объем строительств жилья эконом класса «под ключ»;
создать стимулы для развития здоровой конкуренции на рынке
ипотечного кредитования;
активизировать участие государства в строительстве недвижимости
путем усиления государственного контроля и развития государственно-частного
партнерства;
78
повысить катализирующую роль государства в инноватизации
строительства и обновлении основных фондов строительной отрасли.
При решении данных задач можно ожидать повышения доступности
ипотечных кредитов, а как следствие, увеличения объема выданных кредитов за
счет роста рынка недвижимости и строительной сферы, постепенного снижения
ставок, а так же развития и совершенствования государственных целевых
программ по ипотечному кредитованию, направленных на помощь в получении
ипотеки определенным категориям населения, и обновления и
совершенствования нормативно-правовой и методологической базы.
Кроме проблем ипотечного кредитования, имеющих общегосудар-
ственный масштаб, существуют нюансы решения проблем по ипотечному
кредитованию, возникающих в определенных жизненных ситуациях. Рас-
смотрим некоторые из них.
1. Особенности раздела имущества супругов, обремененного ипотекой.
Рассматривая дела о разводах при наличии ипотеки, суды руковод-
ствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а
также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.
Согласно данным нормативно-правовым актам имущество, приобретенное по
ипотечному кредиту в период брака, признается совместно нажитым,
независимо от того, на кого оформлен кредит. Оформляя ипотеку, супруги несут
солидарную ответственность перед банком. Кредитный договор может быть
оформлен как на обоих супругов, так и на одного, но данный факт никак не
влияет на порядок распределения долговых обязательств между супругами, т.е.
они оба обязаны выплачивать кредит.
Нередки случаи, когда права одного супруга ущемляются при произ-
водстве раздела ипотечного жилья и обязательств по кредиту. Примером
подобной ситуации может быть, когда заемщик продолжает платить кредит, а
права на квартиру он лишается.
79
Избежать подобных проблем возможно следующим образом. Необ-
ходимо законодательно предусмотреть обязанность банка при заключении
ипотечного договора уведомлять обе стороны (т.е. обоих супругов) о подобных
случаях и акцентировать внимание клиентов на этих положениях. Обязать банки
подробно освещать клиентам под подпись все возможные варианты развития
событий по их ипотечному кредиту. Также важно изменить процедуру отказа от
доли в ипотечном жилье в пользу другого супруга в нотариальном порядке. В
целях недопущения нарушений прав супругов при отказе от доли (если
отказывающаяся сторона не желает платить по кредитному договору)
необходимо обязать супругов предоставлять нотариусу справку из банка об
изменении ипотечного договора и назначении заемщиком супруга, в пользу
которого передается доля в праве собственности.
Данные меры позволят избежать нарушения прав граждан при разделе
ипотечного имущества, а также снизит количество судебных разбирательств по
данной категории дел.
2. Еще одним проблемным вопросом в контексте ипотечного креди-
тования является оформление ипотеки лицами, состоящими в незареги-
стрированном («гражданском») браке.
Рассмотрев некоторые проблемы правового регулирования ипотеки,
можно в качестве предложения на законодательном уровне разработать
правовые конструкции договоров об ипотеке с различными предметами ипотеки;
создать законодательный противовес формулярным договорам кредитных
организаций, то есть предложить возможность некой альтернативы. Кроме того,
необходимо продолжать развивать меры государственной поддержки
ипотечного кредитования.
80
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием
12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Закон РФ о поправках к
Конституции РФ от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ.
- 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г.
№ 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019)// Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32.
- Ст. 3301.
3. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N
117-ФЗ(ред. от 29.09.2019)//Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, N
32, ст. 3340,
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред. от
02.08.2019)//Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147,
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от
26.07.2019)//Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст.
14,
6. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 26.07.2019) О банках и
банковской деятельности //Собрание законодательства РФ", 05.02.1996, N
6, ст. 492,
7. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) Об ипотеке
(залоге недвижимости)//Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29,
ст. 3400.
8. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ(ред. от 02.08.2019)Об
ипотечных ценных бумагах//Собрание законодательства РФ, 17.11.2003, N
46 (ч. 2), ст. 4448
9. Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ(ред. от 26.07.2019)"О защите
прав и законных интересов физических лиц при осуществлении
деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении
изменений в Федеральный закон "О микрофинансовой деятельности и
