15
В этой связи сформулируем основные принципы ипотечного жилищного
кредитования (таблица 2).
Таблица 2
Основные принципы ипотечного жилищного
кредитования
Принцип
Характеристика
Целевой
характер
кредита
Ипотечное жилищное кредитование предполагает строго целевую
направленность использования полученных кредитных средств -
исключительно на цели приобретения жилья или его строительство.
Срочность
кредита
Особую значимость указанный принцип приобретает ввиду
долгосрочного характера ипотечного жилищного кредитования.
Нарушение условия срочности возврата кредита оказывает
дестабилизирующее влияние на работу банка вследствие возникновения
диспропорции в привлечении и размещении денежных средств по
срокам.
Платность
кредита
Выражает обязанность заемщика по возврату не только кредитных
средств полученных от банка в полном объеме, но и оплаты права
использования данных средств. При этом, экономическая сущность
«платы за кредит» заключается в том, что определенная доля дохода
заемщика перераспределяется в пользу предоставившего ипотечный
кредит банка.
Обеспечен
ность
кредита
Ипотечное жилищное кредитование предусматривает гарантированное
обеспечение защиты имущественных интересов кредитора, в случаях
возможного не возврата заемщиком полученных от кредитора средств, в
виде залога жилья. Такой вид залога при долгосрочном характере
ипотечного жилищного кредитования является достаточно приемлемым
ввиду невысоких рисков потери стоимости предмета залога и его
потребительских свойств.
В ипотечном кредитовании выделяются два направления деятельности
кредитора: предоставление ипотечных жилищных кредитов населению, а также
их продажа на вторичном рынке для обеспечения привлечения финансовых
ресурсов на цели кредитования (рефинансирование).
Первое направление реализуется, главным образом, банковскими
структурами, которые одновременно выступают инициаторами
рефинансирования ипотечных кредитов посредством их уступки на вторичный
рынок; второе – финансовыми организациями и фондами, приобретающими
ипотечные активы банков, обеспеченные залогом недвижимого имущества и,
16
впоследствии, выпускающими на их основе ценные бумаги (облигации) от
своего имени
6
.
Так как указанные ценные бумаги обеспечены недвижимым имуществом
они являются достаточно ликвидным инструментом, позволяющим получать
постоянный и стабильный доход.
Ипотечное жилищное кредитование, выступая в роли финансово -
кредитного института, имеет практическую значимость: для заемщика,
заключающуюся в возможности привлечения необходимых долгосрочных
денежных средств в целях приобретения жилья; для кредитора - в обеспечении
стабильной работой и доходами в течение длительного периода времени, а также
гарантией возврата кредита; для государства - в инвестировании сектора
строительства жилья и других смежных с ним отраслей, а также решении многих
социальных проблем.
Вместе с тем необходимо отметить, что в настоящее время в связи с
нестабильностью ситуации на мировом финансовом рынке, даже государствам
со стабильной экономикой и устоявшейся системой ипотечного кредитования
все сложнее регулировать процессы функционирования системы ипотечного
жилищного кредитования и противостоять периодически возникающим
кризисным всплескам.
Залог недвижимого имущества (договор об ипотеке) – соглашение, по
которому у залогодержателя-кредитора есть преимущество в удовлетворении
требования к залогодателю-должнику перед другими кредиторами залогодателя.
Специфика состоит в том, что указанные отношения возникают из обязательства,
которое обеспечивается ипотекой.
Договор залога недвижимости обеспечивает залогодержателю уплату:
- долга по кредитному договору или иному обязательству (полностью или
частично);
6
Татарова М.А., Носова Т.П. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения//В сборнике: новая наука как
результат инновационного развития общества сборник статей Международной научно-практической
конференции: в 17 частях. 2017. С. 204
17
- убытков и/или неустойки (штрафа, пени) за неисполнение, просрочку
исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства;
- процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами;
- судебных издержек и иных расходов, которые взыскатель понес в
результате обращения за защитой права;
- расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 закона № 102-
ФЗ);
- суммы на страхование имущества-предмета залога, налоги на него
7
Предмет залога недвижимости – это имущество, права на которое
оформляют по правилам государственной регистрации недвижимости и сделок
с ним. Таким имуществом выступают:
- участки (кроме земель из государственной или муниципальной
собственности и участков с площадью меньше минимального размера, в
отношении которых действуют иные правила, ст. 63 закона № 102-ФЗ);
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество (в том
числе незавершенного строительства при соблюдении закона);
- жилые дома, квартиры, а также их части из одной или нескольких
изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
- воздушные и морские суда;
- машино-места
Закон предусматривает возможность указывать в качестве предмета
залога по договору об ипотеке участки государственной или муниципальной
собственности. Такие земли должны быть предназначены для:
7
Филиппова И.А., Мартьянов К.К. Ипотечное жилищное кредитование в банке//В сборнике:
Наука и образование в XXI веке сборник научных трудов по материалам международной
научно-практической конференции. 2018. С. 75
18
- жилищного строительства;
- комплексного освоения в целях жилищного строительства
Они передаются, чтобы обеспечить возврат средств, которые кредитная
организация предоставляет на обустройство данных земель посредством
строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Залог недвижимости – это сделка, которую оформляют письменно и
регистрируют (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Если стороны не соблюдают правило о
регистрации, суд признает соглашение недействительным. Стороны указывают:
предмет ипотеки; оценку; существо, размер и срок исполнения обязательства (п.
1 ст. 9 закона № 102-ФЗ).
В договор необходимо включить сведения об имуществе, которое
обеспечивается ипотекой. Если обязательство будут исполнять по частям,
необходимо указать сроки по каждому этапу, размеры платежей или условия,
которые позволят определить такие размеры (п. 4 и п. 5 ст. 9 закона № 102-ФЗ).
Участники системы ипотечного жилищного кредитования
подразделяются на основных и второстепенных.
К основным субъектам ипотечного механизма относятся следующие:
1) Заёмщик - лицо, берущее кредит под залог недвижимости. Для
получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объёме, как
правило, не менее 1030 % от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы,
позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными
платежами основной долг и проценты по нему. Заёмщиками могут являться
дееспособные физические лица, обладающие документами, подтверждающими
личность, действительными на территории Российской Федерации и
позволяющими совершать сделки с недвижимостью. Также существуют
ограничения по возрасту. Как правило, возраст заёмщика должен быть более 20
лет и на дату возврата не превышать пенсионный возраст. Основными
препятствиями, с которыми сталкиваются потенциально платежеспособные
заёмщики, подходящие под вышеуказанные условия, считаются отсутствие
19
официального подтверждения дохода, а также отсутствие должного количества
поручителей.
2) Кредитор - организация, которая после анализа кредитоспособности
заёмщика заключает с ним кредитный договор и ведёт учёт его задолженности.
Обязанности заёмщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги -
закладной, права на которую банк вправе переуступить. Главной задачей
кредитной организации при работе с заёмщиками является минимизация риска,
которая может быть достигнута при наиболее точном определении степени
доверия и уровня платежеспособности клиента.
3) Ипотечное агентство - основной элемент самофинансируемой
системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и
выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от
размещения ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом
создаётся система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства
входит:
• выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным
кредитам;
• формирование первичных ипотечных активов;
• эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых
рынках.
Обеспечением эмиссионных ценных бумаг являются сформированные
специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
2) Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом
это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды,
страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг
ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно
предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным
среди российских и западных инвесторов. Тем не менее, несовершенство
современного ипотечного законодательства и нестабильность экономики
20
снижают интерес потенциальных инвесторов к вложениям в данный вид ценных
бумаг.
3) Государство - основная задача заключается в создании и
совершенствовании нормативно-правовой базы института ипотечного
кредитования, создании благоприятных условий для его эффективного
функционирования; контроль действий всех участников ипотечного процесса и
разрешение спорных вопросов. В последнее десятилетие был достигнут
значительный прогресс в совершенствовании ипотечного законодательства, тем
не менее, многие аспекты, главным образом юридические, остаются нерегла-
ментированными
8
.
Второстепенные участники ипотечного процесса:
1. Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке
недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению
договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в
банк.
2. Оценочная компания - выполняет функции определения рыночной и
ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом
залога. В последнее время, ввиду встречающейся недостаточной объективности
оценки недвижимости, при кредитных организациях создаются собственные
оценочные комиссии, что способствует минимизации риска, связанного с
завышением стоимости квартир.
3. Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для
инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
1. страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
2. страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
3. страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
8
Газизова Е.В. Организация процесса ипотечного жилищного кредитования в коммерческих
банках//Экономика и социум. 2018. № 6 (49). С. 241
21
Ипотечный брокер - компания или специалист, выступающие
посредником между кредитором и заёмщиком. За определённое вознаграждение
брокер оказывает заёмщику консультационные услуги - ориентирует среди
предложений различных банков, помогает с выбором конкретной ипотечной
программы, даёт пошаговую инструкцию получения кредита, раскрывает все
нюансы и «подводные камни» данного процесса. При условии сотрудничества
брокера с кредитными организациями клиент может получить более выгодные
условия кредитования.
Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация
сделок купли- продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация
договоров ипотеки.
Нотариус - согласно российскому законодательству, договор залога прав
собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют
нотариального заверения
9
.
Для регулирования взаимоотношений на рынке ипотечного кредитования
на федеральном уровне, а также развития данного института, Правительством
Российской Федерации в 1997 году было принято решение об организации
«Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). 100 % акций
АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению
федеральным имуществом. Главная задача Агентства заключается в реализации
государственной политики по повышению доступности жилья для населения
России.
Агентством создана система двухуровневого рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки
- первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.
Заключение Агентством долгосрочных договоров с партнерами на
9
Гусева Г.Ю., Фаткуллина Л.З. Анализ состояния ипотечного кредитования коммерческих
банков на российском рынке//В сборнике: методы, механизмы и факторы международной
конкурентоспособности национальных экономических систем сборник статей
Международной научно-практической конференции: в 2 частях. 2017. С. 144
22
рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными
условиями способствует также обеспечению предсказуемости развития
ситуации для участников рынка.
Необходимость в снижении рисков участников ипотечного рынка требует
внедрения Агентством новых финансовых инструментов и механизмов, а работа
по привлечению финансовых ресурсов ведётся посредством выпуска и
размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных
бумаг.
С целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов
для населения на всей территории России Агентством проводится работа по
стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания кредитов.
Оказывается помощь участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в
организации, подготовке и проведении операций, связанных с выдачей и
рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных,
выпуском ипотечных ценных бумаг.
Таким образом, рынок ипотечного жилищного кредитования соединяет в
себе работу всех вышеперечисленных субъектов, является связующим звеном
между секторами экономики, недвижимости и строительства.
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
В настоящий момент можно выделить ряд законодательных и норматив-
но-правовых актов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование в РФ,
которые можно систематизировать по уровням власти.
Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми ак-
тами, которые имеет следующую структуру:
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосова-
нием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к
23
Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014
№ 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКз)
10
.
В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимо-
сти:
-гарантирована свобода экономической деятельности и защита права
государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
-определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как
основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной
территории;
-установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в
виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;
-установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, пре-
дусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.
4) Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. Дается
определение ипотеки как залога недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ предметом ипотеки может быть любое
недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские
суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты, которые по ГК
РФ также являются объектами недвижимости
11
.
Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам параграфа 2 гл.
42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие
положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути
являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта
недвижимости в виде залога, то применяются нормы параграфа 3 гл. 23 об
10
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с
учетом поправок, внесенных Закон РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) //
Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398
11
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от
18.07.2019)// Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301
24
обеспечении исполнения обязательств. Согласно ГК РФ, гл. 23 «Обеспечение
исполнения обязательств» (ч. 1)» от 30.11.1994 № 51- ФЗ определен перечень
мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-
правовых обязательств.
Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ (ч. 1)» от 30.11.1994 № 51-
ФЗ урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет
залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы,
регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения
обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по
обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником,
получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего
этим имуществом.
5) Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. где
установлены принципы и отношения, связанные с предоставлением земельных
участков, в том числе и для жилищного строительства
12
6) Налоговый кодекс РФ №117-ФЗ от 5 августа 2000 г. (ред. от
28.12.2016) устанавливает понятие организация и индивидуальный пред-
приниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке,
предусмотренном ст. 333.25 НК РФ и применяется оценщиками при анализе
потоков денежных средств от использования имущества, подвергающегося
оценке
13
.
7) Жилищный кодекс РФ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. регулирует
жилищные отношения, связанные:
-с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав
пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к
государственному и муниципальному жилищному фонду;
12
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред. от
02.08.2019)//Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147
13
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ(ред. от
29.09.2019)//Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340