55
Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жильё в
собственность за счёт своих и заёмных средств, в существенной мере
характеризует уровень развития общества. И одним из ключевых требований
создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования
является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только
с высокими, но прежде всего со средними доходами.
Государственная поддержка граждан при ипотечном кредитовании, не
располагающих достаточными доходами, организуется прежде всего через
систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального
взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные
жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Такая
система приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой
на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится 30%,
на долю государственной субсидии в зависимости от категории граждан в
среднем - 20-50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает
доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулирует платёжеспособный
спрос на жильё определённых категорий граждан:
1) социальная поддержка семей с детьми при ипотечном кредитовании
предоставляется:
-в течение 3 лет - в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по
31 декабря 2022 г. второго ребёнка,
-в течение 5 лет - в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по
31 декабря 2022 г. третьего ребёнка и/или последующих детей,
- в течение 8 лет - в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по
31 декабря 2022 г. не менее двух детей (второго, третьего ребенка и/или
последующих), в том числе одновременно;
35
35
Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским
кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение
недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам
(займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей:
56
8) социальная поддержка молодых учителей при ипотечном
кредитовании предусматривает предоставление молодым учителям в возрасте до
35 лет в форме субсидирования первоначального взноса при предоставлении им
ипотечного кредита в рамках региональных программ;
9) социальная поддержка молодых учёных при ипотечном
кредитовании.
Также предоставляются единовременные субсидии на приобретение
жилья в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70%
рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от уровня
дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных
условий для определенных категорий граждан: молодых семей, многодетных
семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов
Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и
увольняемых с военной службы, и др.
Субсидии могут предоставляться и в большем объёме в соответствии с
законодательно установленным порядком. Льготная процентная ставка по
ипотечному кредиту может устанавливаться на уровне 8,5-10,5% в зависимости
от категории граждан и законодательно установленных условий их участия в
государственных программах по обеспечению жильем.
Так, участниками Программы «Молодая семья» могут стать граждане,
находящиеся в зарегистрированном браке, возраст которых не пересекает черту
35 лет и стоящие на очереди администрации по улучшению жилищных условий.
В отношении данных граждан государство помогает выплачивать заём в разных
размерах: 35% от общей стоимости жилья - семьям без детей; 40% - семьям с
детьми. Дополнительно при рождении или усыновлении ребенка супруги могут
запросить 5%. Как правило, средства предоставляют для оплаты
первоначального взноса.
Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 (ред. от 21.07.2018) // Соб.
законодательства РФ, 2018. № 3. Ст. 547
57
Условиями ипотечной программы для семей с детьми в 2018-2022 гг.
могут воспользоваться граждане, находящиеся в официально
зарегистрированном браке, у которых родился в указанный период второй или
третий ребенок и имеющие возможность внести 20% первоначального взноса от
стоимости ипотечного жилья. Государственная поддержка в данном случае
предусматривает выдачу ипотечного кредита в рублях под ставку 6% годовых.
При этом максимальные суммы кредита для Москвы и МО, а также Санкт-
Петербурга и ЛО - 8 млн руб., для других российских регионов - 3 млн руб.
36
.
Государственная поддержка по ипотечному кредитованию
военнослужащим оказывается при условиях участия в Накопительной
ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, а также при
наличии средств первоначального взноса в размере 20%. Данные условия
применимы в отношении военнослужащих офицеров, контракт которых
заключен не ранее 1 января 2005 г., а также рядовых военнослужащих,
оформившие второй контракт после указанной даты. В данной программе могут
также участвовать прапорщики и мичманы, имеющие на своем счету срок
службы не менее 3 лет
37
.
По Программе «Социальная ипотека» государственную поддержку могут
получить супруги, возраст которых не превышает 30 лет и семья которых
признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Молодая семья
должна иметь средства в достаточном объёме, чтобы оплатить стоимость жилья
в той части, которая превышает размер предоставляемой субсидии, либо у семьи
должен быть достаточный ежемесячный заработок для погашения ипотеки,
поэтому большую роль здесь играет официальное трудоустройство. за счет
бюджета; осуществляется субсидирование первоначального взноса.
36
О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации»: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от
27.08.2018) // Соб. законодательства РФ, 2011. № 5. Ст. 739
37
О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы
жилищного обеспечения военнослужащих: Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 №
370 (ред. от 08.09.2017) // Соб. законодательства РФ, 2008. № 20. Ст. 2369
58
В Программе ипотеки для молодых специалистов могут участвовать
граждане: получившие специальное профессиональное или высшее образование,
проработавшие на определенном месте работы не менее 3 лет и не достигшие 30
лет. В отношении молодых специалистов государственная поддержка по
ипотечному кредитованию заключается в том, что бюджет оплачивает
единовременно 20% от общей стоимости жилья. При это специалист должен
внести сразу при оформлении 10% от общей суммы, а процентная ставка не
может превышать 10,5%.
Определенная форма имеет свои преимущества и недостатки. Программы
могут быть рассчитаны на разные категории населения. При этом принять
участие в государственной программе можно только однократно - то есть,
получить жилье можно будет только единожды. Безусловно, что
государственная поддержка в получении ипотечного кредита, снижения
платежной нагрузки за счет снижения процентной ставки и ослабление
требований по первоначальному взносу существенно облегчает гражданам
возможности приобрести собственное жилье. Вместе с тем, сфера ипотечного
кредитования в нашей стране все еще сталкивается с различными проблемами:
высокой стоимостью жилья при низкой платежеспособности населения, не
всегда стабильными доходами населения, различными психологическими
факторами, обусловленными менталитетом российских граждан.
Перспективы же 2018-2022 гг. зависят не только от экономической
ситуации в стране и, как следствие, величины процентных ставок по ипотеке, но
и от мер государственной поддержки, системы требований к потенциальным
заёмщикам.
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3.1. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
59
Для каждой семьи покупка собственного жилья является первоочередной
задачей. Согласно данным ДОМ.РФ на сегодняшний день потребность в
улучшении жилья испытывают 60 миллионов человек, то есть можно сказать
среди граждан сформирована серьезная заинтересованность в комфортной
недвижимости. В целом единственным эффективным рыночным инструментом
для финансирования этой потребности является ипотечное жилищное
кредитование. Об обоснованности данного предположения свидетельствует
информация службы федеральной государственной статистики, указывающая,
что 44 % домохозяйств, заинтересованных в покупке или строительстве жилья,
намерены использовать ипотечный кредит.
Несмотря на положительную динамику рынка ипотечного кредитования
в России существуют некоторые барьеры для его дальнейшего развития.
Рассмотрим основные препятствия к развитию ипотечного кредитования на
территории России.
Первым и наиболее значимым является существенный размер перво-
начального взноса, составляющий в большом количестве банков от 20 % до 50
% от общей стоимости недвижимости. Естественно, не все имеют возможность
накопить такую сумму за небольшой срок, который на данный момент имеет
средний показатель 4-6 лет. Понижение первоначального взноса до 10 %
существенно сократит срок накопления его до 2-3 лет, при том, что это опасно
для банковской системы, так как это, по мнению специалистов, привлечет
неквалифицированных заемщиков. Стоит отметить, что банки вынуждены
функционировать в противоречивых условиях - с одной стороны борьба за
потребителя услуг, с другой - попытки снизить кредитные риски. Кризисные
события обусловили снижение конкурентоспособности многих банков.
Вторым существенным препятствием к развитию ипотечного рынка в РФ
является неразвитость рынка финансовых ипотечных инструментов. За рубежом
заемные средства более, чем на половину поддерживаются промо- акциями,
государственными и корпоративными облигациями. В Швейцарии, например,
как раз наличие широкого ассортимента инструментов позволило сделать в
60
высшей степени недорогую систему кредитования. Отсутствие инфраструктуры
фондовых рынков в этой области, нежелание финансовых организаций
инвестировать в долгосрочные проекты, неразвитая законодательная база
сдерживают развитие рынка ценных ипотечных бумаг.
Считается, что в сравнении с тем же потребительским и автокредитова-
нием ипотечное кредитование выступает как наименее рискованное, где процент
невозврата стремится к нулю. Однако, ипотечное кредитование, как и все
остальные виды кредитов обладает своими, присущими только ему рисками.
Кроме уже рассмотренных, имеется ряд проблем ипотечного жилищного
кредитования в РФ. Кратко опишем их:
Инфляция. Из-за инфляции, которая на самом деле, стабильно растет,
развитие ипотеки осуществляется по пути отдельнго предложения для
избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и
постоянной занятостью, а не как массовый продукт для всех;
Низкая платежеспособность заемщиков, которые не могут осилить
первоначальные взносы;
«Серая» зарплата потенциального заемщика. Ввиду пенсионных реформ,
связанных с повышением пенсионного возраста, все чаще людям
становится выгодно работать по «серой схеме», получая часть заработной
платы в конверте;
Рынок ипотечных ценных бумаг и рефинансирования - относительно
новые явления в нашей экономике. Объем совершаемых на нем операций
постоянно растет, но все равно рынок остается неразвитым. В случае
поступательного развития рынка ипотечных портфелей банки смогут
получить доступ к источникам длительного финансирования. Однако в
данной сфере отсутствует должный контроль со стороны ответственных
органов и грамотное законодательное регулирование. Процессы
рефинансирования также сопровождаются массой сложностей, так как
много отказов по подаваемым заявкам в виду незаинтересованности
банков в текущих условиях кредитования;
61
Неустойчивость национальной валюты из-за внешнеэкономического
давления на РФ;
Высокие кредитные риски. Кредитный риск зависим от внешних и
внутренних факторов, где первые связаны с состоянием экономической
конъюнктуры, а вторые - с недобросовестностью заемщиков).
Еще одним фактором сдерживания развития ипотечного кредитования в
РФ является информационный - недостаточность сведений для населения об
ипотеке и ее преимуществах. Сомнения, вызванные неудачным опытом
родственников и знакомых.
Сдерживать развитие ипотечного кредитования в России могут и пси-
хологические факторы, основополагающим из которых является специфика
национального менталитета большей части населения - нежелание жить в долг.
Взяв кредит, граждане стараются как можно скорее от него избавиться.
Так же стоит отметить другие немаловажные проблемы:
низкие объемы фонда недвижимого имущества, которые обуславливают
недостаточность предложения, в тоже время являясь сами следствием
сложности процессов кредитования при строительстве новых зданий;
слабое развитие городской, рыночной и финансовой инфраструктуры, и
отсутствие упорядоченности процессов взаимодействия между ее
представителями;
нестабильность экономической ситуации, связанная с постоянно
расширяющимися санкциями, изменениями в конъюнктуре рынка,
снижающими заинтересованность в расширении жилплощади особенно за
счет заемных средств;
жесткие административные барьеры на строительном и финансовом
рынках;
достаточно большое количество целевых программ, при низкой
заинтересованности населения во многих из них;
отсутствие эффективных схем поддержки валютных заемщиков на фоне
высокой волатильности рынка.
62
Таким образом, проблемы ипотечного кредитования в России носят
глобальный характер и решить их сиюминутно просто невозможно. Вместе с тем
можно выделить несколько первоочередных задач, решение которых позволит
улучшить состояние рынка ипотечного кредитования:
устранить имеющиеся недочеты в законодательной базе, уделив особое
внимание части касающейся взыскания коммерческими банками
имущества находящегося в залоге;
обеспечить развитие оценочных и страховых институтов;
понизить стоимость кредитных ресурсов, необходимых для выдачи
долгосрочных ипотечных кредитов;
не только разработать, но и, наконец, успешно реализовать меры по
совершенствованию вторичного рынка ипотечных кредитов;
ограничить покрытие со стороны государства высоких некоммерческих
рисков банков, в том числе с государственным участием;
усовершенствовать налогообложение в части стимулирующих вложение
средств гражданами в строительство жилья;
увеличить объем строительств жилья эконом класса «под ключ»;
создать стимулы для развития здоровой конкуренции на рынке ипотечного
кредитования;
активизировать участие государства в строительстве недвижимости путем
усиления государственного контроля и развития государственно-частного
партнерства;
повысить катализирующую роль государства в инноватизации
строительства и обновлении основных фондов строительной отрасли.
При решении данных задач можно ожидать повышения доступности
ипотечных кредитов, а как следствие, увеличения объема выданных кредитов за
счет роста рынка недвижимости и строительной сферы, постепенного снижения
ставок, а так же развития и совершенствования государственных целевых
программ по ипотечному кредитованию, направленных на помощь в получении
63
ипотеки определенным категориям населения, и обновления и
совершенствования нормативно-правовой и методологической базы.
Решение вышеизложенных проблем, стоящих на пути развития ипо-
течных отношений, будет способствовать реализации государственных со-
циально-экономических задач, в том числе национального проекта «Стратегия
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».
Тем не менее, будущее у российского ипотечного рынка есть. Для по-
строения эффективно функционирующей системы ипотечного жилищного
кредитования необходимо максимально применять все возможности в части
поддержки массового строительства жилья с привлечением кредитов, обес-
печенных ипотекой, посредством формирования правовых, организационных и
финансовых стимулов, а также целенаправленного участия государства в этом
социально важном секторе экономики.
Ипотечный рынок жилья в России будет расти и развиваться, для этого
есть все перспективы и возможности. Растет конкуренция между банками в этой
сфере, ежегодно растет число участников рынка, появляются новые ипотечные
продукты.
3.2. Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования в РФ
Институт ипотеки приобрел на сегодняшний день колоссальный размах,
при этом далеко не все граждане имеют возможность воспользоваться такой
возможностью для приобретения недвижимости.
На сегодняшний день рост ипотечного кредитования в РФ напрямую
сдерживается следующими факторами:
Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам; ипотека в ряде
стран представляется населению заметно привлекательнее из-за более низких
ставок по ипотечным кредитам;
Несовершенство нормативно-правовой базы ипотечного кредитования,
а именно: документальное оформление кредитных дел, установления,
востребования задолженностей;
64
Сравнительно небольшой опыт российской банковской системы в
долгосрочном кредитовании, так как в РФ рынок ипотечного кредитования
является достаточно молодым;
Высокий уровень инфляции, вследствие чего происходит снижение
уровня предоставления услуг по кредитованию, в том числе по ипотечному.
Согласно мировому опыту ипотеку можно назвать перспективной в том случае,
если годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте;
Проблемы ипотечного кредитования, вызванные не стабильной
экономической ситуацией в стране и кризисными тенденциями;
Недостаточное внимание со стороны правительства в оказании
государственных программ помощи.
Высокие процентные ставки являются отрицательным фактором в
развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование, обычно, - это
кредиты на длительный срок. Значит, придется платить банку проценты много
лет. А с высокой процентной ставкой переплата за купленное жилье будет
составлять в десятки раз больше основного долга по ипотеке. Даже если в случае
снижения процентных ставок далеко не все желающие смогут воспользоваться
предложениями банков. Стоимость недвижимости, вероятнее всего, будет расти,
а доходы населения - нет. И это будет выступать скорее в качестве
ограничивающего фактора, но не стимулирующего.
Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам коммерческими
банками будет являться положительным фактором для развития ипотечного
кредитования. Крупные игроки рынка ипотечного кредитования уже снижают
процентные ставки по данным кредитам. Это будет способствовать увеличению
спроса населения на ипотечное кредитование.
Достаточно медленно в современной ипотеке развивается направление
проведения рефинансирования кредитных программ. В 2017 году и в начале 2018
года Центральный банк значительно снизил ключевую ставку до 7,25%, которая
влияет на процентную ставку по кредитам. Но банки не хотят снижать по
действующим ипотечным кредитам процентную ставку. Они предлагают