65
заемщикам перекредитование. Это означает, что заемщику нужно собрать
полный пакет документов, как для получения нового кредита. Из этого следует,
что нужна новая страховка (которая не дешевая, это тоже отрицательно влияет
на получение ипотечных кредитов). А также заемщик будет нести другие
расходы, связанные с получением кредита. Предложения по рефинансированию
в основном исходят от банков, которые путем предоставления более выгодных
процентных ставок стараются переманить клиентов от других банков и
увеличить свой кредитный портфель.
Как правило, кредиты на первичном рынке жилья предоставляются
только в случае, если компании-застройщики обслуживаются в данном банке и
аккредитованы в нем, в противном случае процентная ставка по ипотеке
достигает очень высоких показателей или банк отказывает в ипотеке. Данный
вид кредитования пользуется большим спросом у заемщиков. Программы
ипотеки, которые ориентированы на предоставление кредита на покупку
загородной недвижимости, требуют от заемщиков достаточно большого размера
первоначального платежа, размер которого может достигать 50% стоимости
объекта, что делает эти программы не сильно востребованными .
При поиске решений проблем существующих на рынке ипотечного
кредитования необходимо в первую очередь обращать внимание на благо-
состояние граждан страны, средний заработок населения и уровень коррупции в
регионах. Важно не только чтобы граждане могли себе позволить взять
долгосрочную ипотеку, но и иметь возможность её выплачивать, не погружаясь
в «долговую яму». Это позволит не только повысить благосостояние граждан, но
и увеличить прибыль банков.
Для решения проблем были разработаны следующие решения:
Сокращение списка застройщиков, не выполняющих своих обяза-
тельств в заданные сроки, путём разрыва банками договоров с ними. Увеличение
договоров с застройщиками, ориентированными на строительство жилья по
доступным ценам для потребителей.
66
Ликвидация банков, не справляющихся со своими обязательствами
перед вкладчиками и заёмщиками.
Борьба с монополизацией рынка. Предоставление больших воз-
можностей для развивающихся и хорошо зарекомендовавших себя банков.
Создание государственных программ, ориентированных на регио-
нальные особенности. Например, субсидирование программ, нацеленных на
кредитование граждан, мигрирующих из деревень или отдалённых регионов в
более благоустроенные районы России.
Кроме проблем ипотечного кредитования, имеющих общегосудар-
ственный масштаб, существуют нюансы решения проблем по ипотечному
кредитованию, возникающих в определенных жизненных ситуациях. Рас-
смотрим некоторые из них.
1. Особенности раздела имущества супругов, обремененного ипотекой.
Рассматривая дела о разводах при наличии ипотеки, суды руковод-
ствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а
также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.
Согласно данным нормативно-правовым актам имущество, приобретенное по
ипотечному кредиту в период брака, признается совместно нажитым,
независимо от того, на кого оформлен кредит. Оформляя ипотеку, супруги несут
солидарную ответственность перед банком. Кредитный договор может быть
оформлен как на обоих супругов, так и на одного, но данный факт никак не
влияет на порядок распределения долговых обязательств между супругами, т.е.
они оба обязаны выплачивать кредит.
При ипотечном кредитовании жилье находится в залоге у кредитной
организации и юридические операции в отношении него ограничены, поэтому на
практике разделить данное имущество достаточно проблематично. Защищая
свои интересы, банки предлагают заключать ипотечные соглашения, согласно
которому супруги будут являться созаемщиками.
Итак, у разводящихся супругов есть два варианта решения вопроса о
разделе ипотечного имущества: продолжить оплату ипотеки по устной или
67
письменной договоренности либо погасить кредитный договор досрочно и
разделить имущество, не обремененное долговыми обязательствами. При
согласии банка можно продать ипотечное имущество и распределить оставшиеся
денежные средства между собой. Еще один вариант раздела при разводе - один
из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию
подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а
другой - соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту. Если
платежеспособность супруга, принимающего на себя обязательства по уплате
кредита, устраивает кредитную организацию, то переход права собственности на
ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе.
Значительно усложняется процесс раздела, если первоначальный взнос
по ипотечному кредиту был произведен материнским капиталом. В этом случае
имущество принадлежит всем членам семьи (детям и родителям) и совместно
нажитым будут признаваться только доли родителей. В этом случае будет
лучшим вариантом погасить долг досрочно и произвести раздел совместно
нажитого имущества. При невозможности досрочного погашения кредита при
разделе имущества в суде ставиться вопрос о разделении ипотечного долга
вследствие развода.
Нередки случаи, когда права одного супруга ущемляются при произ-
водстве раздела ипотечного жилья и обязательств по кредиту. Примером
подобной ситуации может быть, когда заемщик продолжает платить кредит, а
права на квартиру он лишается.
Избежать подобных проблем возможно следующим образом. Необ-
ходимо законодательно предусмотреть обязанность банка при заключении
ипотечного договора уведомлять обе стороны (т.е. обоих супругов) о подобных
случаях и акцентировать внимание клиентов на этих положениях. Обязать банки
подробно освещать клиентам под подпись все возможные варианты развития
событий по их ипотечному кредиту. Также важно изменить процедуру отказа от
доли в ипотечном жилье в пользу другого супруга в нотариальном порядке. В
целях недопущения нарушений прав супругов при отказе от доли (если
68
отказывающаяся сторона не желает платить по кредитному договору)
необходимо обязать супругов предоставлять нотариусу справку из банка об
изменении ипотечного договора и назначении заемщиком супруга, в пользу
которого передается доля в праве собственности.
Данные меры позволят избежать нарушения прав граждан при разделе
ипотечного имущества, а также снизит количество судебных разбирательств по
данной категории дел.
2. Еще одним проблемным вопросом в контексте ипотечного креди-
тования является оформление ипотеки лицами, состоящими в незареги-
стрированном («гражданском») браке.
До недавнего времени банки отказывались предоставлять заем граж-
данам, которые официально не оформили отношения в ЗАГСе. Но с 2018 года,
дело обстоит несколько по-другому - подавляющее большинство банков
предоставляют незарегистрированным парам возможность оформления
ипотечного кредита.
Варианты оформления ипотеки следующие:
• кредит и недвижимость оформляется на одного из супругов (чаще это
тот, у кого больше доход);
• кредит оформляется на обоих (один выступает заемщиком, второй -
созаемщиком). Недвижимость при этом является долевой собственностью.
Основное преимущество такого получения ипотеки то, что банк считает
совместный доход. С другой стороны, минусы более существенны:
• в случае прекращения совместного проживания возникают споры по
последующему погашению ипотеки и разделу имущества;
•гражданские супруги не могут учувствовать как семья в различных
государственных и региональных жилищных программах;
• на оценку кредитоспособности основного заемщика могут повлиять
действующие кредиты второго супруга, а также наличие негативной кредитной
истории.
69
Еще на этапе принятия решения об оформлении ипотеки в гражданском
браке, нужно подумать о том, что будет с приобретаемой жилплощадью, если
отношения пары прекратятся. В подобном случае возможен один из следующих
вариантов развития событий:
• продолжение исправного внесения платежей с последующим
мирным делением жилплощади после погашения долга;
• отказ от недвижимости в пользу другого заемщика без требования о
компенсации;
• отказ от квартиры и ипотечных обязательств, но с требованием о
денежной компенсации за внесенные ранее средства.
В случае, если супруги прекратили совместное проживание и им не
удалось достигнуть согласия при разделе совместно приобретенного имущества,
дело должен рассматривать суд.
Судебная практика по делам об оспаривании прав на имущество,
приобретенное в период фактических брачных отношений, достаточно
однообразна. Подобные требования удовлетворяются только при наличии
достаточного количества убедительных доказательств, причем истцу зачастую
удается добиться победы в споре только во второй инстанции.
Таким образом, рассмотрев некоторые проблемы правового регули-
рования ипотеки, можно в качестве предложения на законодательном уровне
разработать правовые конструкции договоров об ипотеке с различными
предметами ипотеки; создать законодательный противовес формулярным
договорам кредитных организаций, то есть предложить возможность некой
альтернативы. Кроме того, необходимо продолжать развивать меры
государственной поддержки ипотечного кредитования.
3. В настоящее время на рынке долевого строительства происходят
масштабные изменения. С 1 сентября 2018 г. застройщики перешли на
банковское сопровождение проектов, открыв расчетный счет в уполномоченном
банке. В этой связи привлечение средств дольщиков допускается только с
70
использованием эскроу-счетов. Однако временный спад ввода жилья из-за
перестройки возможен не ранее 2020 г.
Развитие ипотеки в перспективе предусматривает расширение сфер
применения льготного ипотечного кредитования, снижение процентных ставок,
что, в свою очередь, приведет к доступности получения кредитов гражданами и
существенному, качественному улучшению их жизни.
Однако конкуренция по ценовым параметрам будет постепенно сходить
на нет, так как возможности по снижению ставок ограничены, и смещаться в
сторону технологичности и операционной эффективности. В этих условиях
только наличие современных технологических решений, способных обеспечить
качество проведения оценки и скорость принятия решений, станет важнейшим
условием успешной работы на рынке ипотечного жилищного кредитования.
В современных условиях развитие банковского бизнеса неразрывно
связано с автоматизацией, внедрением новейших технических средств и пере-
довых банковских технологий для продвижения на рынок новых услуг, в том
числе электронных банковских продуктов. Переход от традиционной экономики
к цифровой - общемировой тренд, включающий цифровую трансформацию
финансовой сферы, системное и поступательное внедрение новых финансовых
технологий в режиме онлайн и с использованием мобильных приложений. Гиб-
кость, инновационность и скорость внедрения технологий в банковскую
индустрию являются сегодня одними из главных факторов конкуренто-
способности банков.
Первые шаги по цифровизации делаются и на рынке жилищной ипотеки.
Это введение в 2018 г. электронной закладной, запуск «Абсолют банком»
цифровой ипотеки. Создавая программное обеспечение. «Абсолют банк»
ориентировался прежде всего на ожидания партнеров: акцент на скорость и
простоту использования ПО. В результате средняя скорость рассмотрения заявки
на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки происходит в течение всего
двух часов.
71
Однако ряд факторов сдерживает развитие цифровой ипотеки, как и
цифровизацию экономики страны в целом:
-отсутствие определенной инфраструктуры в национальной
инновационной системе, которая бы помогла выходу уникальных отечественных
информационных продуктов на рынок;
-низкий уровень образовательных программ по подготовке кадров в
области информационных технологий по сравнению с развитыми странами;
-отсутствие существенного спроса со стороны субъектов рынка на
цифровые технологии во многих видах деятельности, что отражается на соот-
ветствующем предложении и сдерживает темпы цифровизации экономики.
Необходимо также учитывать, что далеко не все клиенты банка готовы
перейти на оформление ипотечного кредита в электронном виде. Даже если
застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн-сервисы.
многие граждане все же предпочитают увидеть приобретаемый объект, оценить
качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и совершить сделку
на бумаге. По результатам опросов ВЦИОМа, проведенных по заказу
«ДОМ.РФ», лишь 20% граждан положительно относятся к возможности
оформить ипотечный кредит полностью в электронном виде.
Сегодня большинство операций по оформлению жилищной ипотеки
клиент может провести через интернет, но доя подписания договора необходимо
приехать в банк, а потом в МФЦ - для подачи документов на регистрацию прав
собственности. Для перехода к цифровой ипотеке требуется перевести в
электронный вид все бизнес-процессы: от подачи заявки, предоставления
заемщиком всех необходимых документов, сопровождения и секьюритизации
ипотечных кредитов до регистрации приобретенной недвижимости. Это
подразумевает прежде всего дистанционное взаимодействие с заемщиками, воз-
можность оформления и дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без
посещения офисов банка.
Реализация механизма удаленной идентификации является одной из
ключевых задач доя перевода финансовых услуг в цифровую среду. Чтобы
72
полностью исключить присутствие клиента в банке, Центральный банк создает
единую платформу для удаленной идентификации на основе биометрических
данных: например, лица и голоса. В настоящее время разрабатывается
технологическая инфраструктура для реализации указанного механизма, а также
осуществляется доработка информационных систем кредитных организаций и
их подготовка к сбору биометрических персональных данных.
Ожидается, что к 2023 г. 20% сделок основных игроков на рынке
жилищной ипотеки будут заключаться в электронном формате. В целом
цифровая ипотека в России будет распространяться параллельно с переходом
всех государственных и коммерческих организаций на электронный
документооборот.
Однако цифровые технологии, создавая удобства, ускоряя операции, не
способствуют увеличению объема банковских услуг. Поэтому одновременно с
развитием цифровых технологий следует внедрять новые качественные и
сервисные продукты для расширения сферы ипотечного жилищного
кредитования.
73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В современной научной и методической литературе понятия «ипотечный
кредит» и «ипотечное кредитование» рассматриваются как идентичные. В целях
разграничения данных понятий представлено их авторское толкование и
раскрыта логическая взаимосвязь.
Ипотечный кредит следует рассматривать как экономическую категорию,
содержанием которой выступают экономические отношения по поводу
движения ссуженной стоимости, выполняющей совокупность базовых
(перераспределительная) и специфических (социальная, формирования
жилищного рынка, инвестиционная, рефинансирования) функций,
направленных на решение жилищных проблем населения, а ипотечное
кредитование - как процесс, реализующий сущностную основу ипотечного
кредита, направленный на сохранение ссуженной стоимости в целях ее полного
и своевременного возврата посредством своих основополагающих принципов:
целевого использования ссуженной стоимости, срочности, платности,
обеспеченности.
Закон предусматривает возможность указывать в качестве предмета
залога по договору об ипотеке участки государственной или муниципальной
собственности. Такие земли должны быть предназначены для:
- жилищного строительства;
- комплексного освоения в целях жилищного строительства
Участники системы ипотечного жилищного кредитования
подразделяются на основных и второстепенных.
К основным субъектам ипотечного механизма относятся: заёмщик,
кредитор, ипотечное агентство, инвесторы, государство.
Второстепенные участники ипотечного процесса: риэлтерская компания,
оценочная компания, страховая компания, ипотечный брокер, государственный
регистратор, нотариус.
74
В настоящий момент можно выделить ряд законодательных и норматив-
но-правовых актов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование в РФ,
которые можно систематизировать по уровням власти.
Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми ак-
тами, которые имеет следующую структуру: Конституция Российской
Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс
РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»
Проанализировав основные модели, выделим следующие исходные
принципы, которые применяются при формировании систем ипотечного
кредитования за рубежом:
-обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника. Для этого
используют страхование, специальные государственные программы, процесс
обращения взыскания на заложенное имущество;
-создание условий доступности ипотечных кредитов средне
статистическому покупателю. Разрабатываются льготные принципы и нормы
закрытия ипотечного кредита;
-создание обстоятельств приоритетности в кредитной области для
организаций, которые специализируются на ипотеке
-активизация работы страны в залоговых отношениях для
контролирования за работой организаций, исполняющих ипотечное
кредитование.
Подводя итог всему выше сказанному, можно сказать, что на текущий
период приоритетным направлением отечественного ипотечного рынка
считается ориентация на американскую двухуровневую модель.
Проанализировав динамику ипотечного кредитования в РФ, рассмотрев
основные тенденции, складывающиеся на данном рынке, можно сделать вывод
о том, что, несмотря на существование определенных проблем, ипотечное
кредитование развивается на рынке банковских услуг. В свою очередь, на
дальнейшее развитие ипотечного кредитования оказывают влияние следующие