5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ........................................................................................................ 6
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ ..................................................................................... 8
1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования .................... 8
1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования ........ 22
1.3. Модели ипотечного кредитования: российский и мировой опыт......... 27
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ .......................... 37
2.1 Факторы, оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации. ............................................................................ 37
2.2. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования ... 45
2.3 Характеристика государственной поддержки ипотечного
кредитования ............................................................................................. 53
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ .......................... 58
3.1. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской
Федерации .................................................................................................. 58
3.2. Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования в РФ .................................................................................... 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................................... 72
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ..................................... 79
ПРИЛОЖЕНИЕ ................................................................................................ 86
6
ВВЕДЕНИЕ
Обеспечение населения доступным и комфортным жильем выступает
одним из ключевых направлений стратегии развития ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации до 2030 г. Приоритетность решения
поставленной задачи обусловливается также тем, что развитие ипотечного
жилищного кредитования способствует формированию конкурентоспособной
экономики государства, ее стабилизации и модернизации, снижению
инфляционных процессов и социальной напряженности.
Несмотря на активное развитие ипотечного жилищного кредитования,
его доля в ВВП России остается незначительной и существенно отстает от
аналогичного показателя в странах с развитой рыночной экономикой, что
определяется, в первую очередь, низким уровнем развития фондового рынка, не
обеспечивающего адекватное формирование финансовых ресурсов в банковской
системе.
Серьезной проблемой остается низкая доступность ипотечных
жилищных кредитов для населения как результат действия двух
взаимоисключающих факторов: недостаточного уровня совокупных доходов
населения и высокой стоимости жилой недвижимости. Данная ситуация
определяется в значительной степени сформировавшимся дисбалансом спроса и
предложения на рынке жилья, оказывающим негативное влияние на
качественное состояние ипотечного кредитования.
Выявленные проблемы обусловливают необходимость разработки
теоретических основ функционирования механизма формирования финансовых
ресурсов и их эффективного использования на цели ипотечного жилищного
кредитования, а также потребностью обоснования практики его реализации.
Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования, значимость и
уникальность его функционирования являются предметом активных
исследований и рассматриваются как с позиции экономической сущности
7
ипотечного кредитования, так и с позиции механизма формирования
финансовых ресурсов и определения их источников.
Объект исследования рынок ипотечного кредитования Российской
Федерации
Предмет исследования – экономические отношения, возникающие в
процессе ипотечного кредитования
Цель исследования: изучение состояния рынка ипотечного кредитования
Российской Федерации и анализ мер по его совершенствованию.
Исходя из поставленной цели были поставлены и решены следующие
задачи:
-изучить сущность ипотеки и ипотечного кредитования;
- привести характеристику нормативно-правового регулирования
ипотечного кредитования в РФ;
- рассмотреть модели ипотечного кредитования:, используемые в
российской и мировой практике.
- рассмотреть факторы, оказывающие влияние на ипотечное
кредитование в Российской Федерации;
- анализируется современное состояние рынка ипотечного кредитования
по структуре и динамике за 2017-2019гг.
- привести характеристику мер государственной поддержки ипотечного
кредитования.
- привести направления совершенствования системы ипотечного
кредитования в Российской Федерации.
При написании выпускной квалификационной дипломной работы
использовались следующие методы исследования: методы экономического и
статистического анализа, наблюдение, сравнение, обобщение, метод экспертных
оценок. Исследование конкретных проблем достигалось с помощью методов
сравнительного анализа, статистического и графического анализа.
Структура работы включает в себя следующие элементы: введение, три
главы, заключение, список использованной литературы, приложение.
8
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования
Ипотечное жилищное кредитование является универсальным
институтом, получившим широкое развитие в странах с рыночной экономикой и
применяемым государствами в реализации социально- экономической политики
страны. Создание эффективной системы, основанной на рыночных принципах
приобретения жилья на свободном от монополии рынке за счет собственных
средств и долгосрочных ипотечных кредитов - это главная цель развития
отечественного жилищного рынка, а одновременно и оживления экономики
страны в целом. Система ипотечного жилищного кредитования является не
просто инструментом обеспечения доступным по цене жильем граждан со
средними доходами. Развитие ипотечного жилищного кредитования
способствует формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации
и модернизации, снижению инфляционных процессов и общественной
социальной напряженности в результате повышения доступности жилья для
большей части населения, стимулированию строительства и смежных с ним
отраслей экономики, стабилизации состояния финансового и банковского
секторов, а также активизации инвестиционных процессов на рынке капиталов.
Институт ипотечного кредитования -это один из самых надежных
способов внебюджетного инвестирования в различные сферы экономики.
Институт ипотечного кредитования позволяет привлекать и трансформировать
финансовые ресурсы в реальный сектор экономики посредством сферы
недвижимости и строительства, создавая капитал на базе ценных бумаг.
Несмотря на значимость и уникальность данной формы кредитных
отношений, не выработано общего подхода к определению ее содержания,
функций. Поэтому прежде чем раскрыть содержание данных понятий, а также
особенности их организации, обратимся к исследованию позиций ученых по
данному вопросу.
9
Кокин А.С.под ипотечным кредитом понимается «кредит, обеспеченный
залогом недвижимого имущества»
1
.
Мещерякова О.К., Мещерякова М.А. рассматривают ипотечный кредит в
качестве «долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли,
производственных и жилых зданий, сооружений»
2
.
Саламатова А.А. рассматривает ипотечный кредит на жилье как
«отношения, целью которых является приобретение жилья, в процессах
предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений,
исполнения договорных обязательств участниками ипотечного жилищного
кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его реализация»
3
Далее рассмотрим подходы отдельных автор ов к определению понятия
ипотечного жилищного кредитования.
Серегина В.Ю. отмечает, что «ипотечное кредитование - процесс выдачи
(получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества,
включающий в себя: непосредственно кредитные отношения; операции по
привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе
рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на
рынке недвижимости»
4
Столбовская Н.Н., Петрусевич А.В. считают, что «жилищное ипотечное
кредитование - долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью
финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить
желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых
жилищным фондом, под будущие доходы»
5
1
Кокин А.С., Шумкова К.Г., Власова В.К. Анализ развития ипотечного кредитования в России//Финансовая
экономика. 2019. № 2. С. 619
2
Мещерякова О.К., Мещерякова М.А. Ипотека как инструмент реализации доступности жилья на рынке
ипотечного кредитования//ФЭС: Финансы. Экономика.. 2017. № 9. С. 63
3
Саламатова А.А. Ипотечное кредитование: сравнительный анализ//В сборнике: сборник статей X
Международного научно-практического конкурса. 2017. С. 135
4
Серегина В.Ю. Развитие ипотечного кредитования в РФ: проблемы и перспективы развития//В сборнике:
Влияние исторического фактора на своеобразие экономического развития регионов России сборник трудов.
Киров, 2019. С. 158
5
Столбовская Н.Н., Петрусевич А.В. Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитование
населения российскими коммерческими банками// Инновационные технологии в машиностроении, образовании
и экономике. 2018. Т. 14. № 1-2 (7). С. 109
10
C достаточной степенью условности представлена сущность
теоретического, банковского, институционального подходов к определению
понятия «ипотечное кредитование».
Существуют точки зрения о том, что ипотечное кредитование
представляет собой кредитование под залог не движимости, то есть
кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности
кредитных средств. Схема ипотечного кредитования четко определяет
взаимоотношения всех участников процесса кредитования, а именно: заемщика,
банка - кредитор а, инвестор а и структуры, которая покупает ипотечные кредиты
у коммерческих банков.
Сущность ипотечного кредитования основывается на обеспеченности ее
залога - ипотеки. Имущественный залог (ипотека) - это сложный юридический и
экономический инструмент, обеспечивающий развитие ипотечного
кредитования. В научной литературе и организационно- хозяйственной практике
часто встречается понимание ипотеки в широком и узком смыслах: в широком -
обычно как совокупность каких-либо определенных экономических и
организационно- правовых отношений, например, связанных с получением и
обслуживанием ипотечного кредита; в узком смысле слова - как залога, ссуды,
долга или же особой формы долгосрочного кредитования.
Ипотека дает возможность предпринимателю увеличить долю
производительно используемого свободного капитала, землевладельцам-
приобретать дополнительные участки земли, увеличивать капитальные затраты
на возведение современных производственных построек и т. п., физическому
лицу улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное
жилье.
Содержание ипотеки имеет много функциональное значение, это
отражает её масштабность как экономической категории (рисунок 1).
11
Рисунок 1. Содержание и функции ипотеки
Учитывая многоаспектность ипотеки, можно сказать, что ипотечный
кредит - это одна из самых сложных форм финансово - кредитных отношений.
Он функционирует одно временно в двух сегментах финансового рынка: на
кредитном рынке и рынке ценных бумаг.
Ипотечное кредитование требует постоянного притока долгосрочных
ресурсов, и это одно из условий развития ипотеки.
Рассмотрим понятие системы ипотечного кредитования.
Обладая большими возможностями инвестиций, ипотечный кредит
влияет на рост воспроизводственных процессов и формирование финансовых
ресурсов государства и экономических субъектов. Важно отметить, что именно
ипотека является эффективным инструментом, стимулирующим строительство
новых объектов, формирования рынка недвижимости и рынка ценных бумаг как
в России, так и в мире.
Система ипотечного кредитования занимает особое место в экономике
государства. Необходимо отметить, что в настоящее время ипотека в
12
большинстве развитых стран не только относится к основной форме улучшения
жилищных условий, но и оказывает значительное воздействие на
экономическую ситуацию в стране в общем. Кроме того, система ипотечного
кредитования представляет собой на сегодняшний день сложнейший механизм,
который состоит из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Так, ипотечное кредитование в качестве системы финансово-
экономических отношений:
• с одной стороны, включает в себя ипотеку как базовую подсистему,
то есть составную часть или существенный элемент в форме непосредственной
залоговой технологии;
• с другой стороны - это частный случай ипотеки, обеспечивающей не
только ипотечные кредиты, но и многие другие сделки.
С нашей точки зрения, под ипотечным кредитом на современном этапе
следует понимать механизм взаимоотношений между банком, заемщиком или
иным финансовым институтом, взаимодействующих на единой организационно
-экономической основе, по поводу приобретения не движимости на территории
страны, под залог приобретаемой недвижимости, а также под залог другого
недвижимого имущества; с позиции институциональной теории -институт,
система формальных и неформальных норм, которые регулируют деятельность
и взаимодействие субъектов контрактных отношений в связи с предоставлением
ипотечного кредита и исполнением принимаемых обязательств; а также одну из
самых сложных форм финансово- кредитных отношений.
Следует отметить, что в современных условиях из всех разновидностей
ипотечного кредитования наиболее распространённым является жилищное
кредитование, которое позволяет государству рассматривать стратегии
финансирования жилищных программ и тем самым содействовать строительной
сфере экономики и банковскому сектору проводить операции долгосрочного
характера, которые имеют высокую надежность и ликвидность.
Как любая система ипотечное жилищное кредитование, обладает не
которыми характерными особенностями: функциями и принципами.
13
Функции ипотечного кредитования можно сформулировать следующим
образом (таблица 1).
Таблица 1
Классификация функций ипотечного кредитования
Функция
Характеристика
Функция стимулиро-
вания
Ипотечные кредиты повышают платежеспособный спрос на
рынке недвижимости и средств производства
Функция перераспре-
деления капиталов
Обеспечивает перелив денежных средств из финансовой
сферы и сбережений населения в реальную региональную
экономику - строительство жилья, производство товаров и
услуг т.п.
Функция экономии
издержек обращения
Увеличение скорости оборачиваемости капитала ведет к
экономии общих издержек обращения
Функция финансового
левериджа
Использование заемных ресурсов генерирует и повышает
доходность собственного капитала (инвестиции)
Мультипликативная
функция
Создание условий для мультипликации фиктивного капитала
на базе оборота закладных, облигаций и иных ценных бумаг с
ипотечным залоговым покрытием, а также вторичного рынка
ипотечных кредитов;
Экономическая
функция
Разрешение противоречий между потребительскими
стандартами населения (ожиданиями) и их текущими
доходами и сбережениями, повышение платежеспособного
спроса населения, увеличения темпов экономического роста
Инвестиционная
функция
Инвестируемые средства дают возможность развития и роста
строительной индустрии и связанными с ней отраслями
(производство стройматериалов, мебели и т.п.); создание
дополнительных рабочих мест. Ипотечное кредитование -
ведущая основа роста валового внутреннего продукта
Обратим внимание на инвестиционную функцию, которая проявляется
двояко: с одной стороны, денежные средства инвестируются население м на
долго срочной основ е, результатом чего выступает получение социальных благ,
с другой стороны, ипотечный кредит обладает огромными инвестиционными
возможностями, которые опосредуют развитие процессов воспроизводства и
способствуют формированию финансовых ресурсов государства а также
отдельных субъектов хозяйствования.
Необходимо выделить, что ипотечный кредит характеризует высокая
зависимость от наличия достаточных объемов финансовых ресурсов
долгосрочного характера. Поэтому уместно утверждать, что совокупность
отношений по их формированию выступает ключевым элементом ипотечного
кредита. При этом преобладающая роль отводится процессу рефинансирования
ипотечных кредитов. В силу вышесказанного можно выделить еще одну
14
специфическую функцию ипотечного кредита - рефинансирование. При этом
ценные бумаги (облигации) обеспечены недвижимым имуществом, являются
достаточно ликвидным инструментом, позволяющим получать постоянный и
стабильный доход, поэтому ипотека является наиболее привлекательной для
банков разновидностью обеспечения кредита, поскольку в качестве предмета
залога выступает недвижимое имущество.
Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» предусматривает перечень объектов недвижимости, которые
могут быть предмет о м ипотеки и предъявляет к не движимому имуществу
(жилому помещению) как к предмету залога существенно е требование: «... по
договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на
которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной
регистрации прав на не - движимое имущество и сделок с ним».
В данном контексте следует отметить, что собственность,
рассматриваемая долгое время с позиции права, с развитием общественного
производства и финансовых отношений при обретает серьезную значимость в
экономическом аспекте. Это в первую очередь касается ипотечного жилищного
кредитования, в котором предмет залога может быть отчужден при
неисполнении (ненадлежащем исполнении) условий кредитного договора
заемщиком.
Кроме того, использование ипотеки обеспечивает надежность залоговых
отношений в силу того, что она под лежит обязательной государственной
регистрации, а в случае не состоятельности (банкротства) должника по
обязательству, обеспеченному ипотекой, имущество (предмет ипотеки) не
включается в конкурсную массу, и, значит, удовлетворение требований
кредитора происходит в общем порядке.
Ипотечное жилищное кредитование к а к процесс базируется на
совокупности принципов, которые обеспечивают сохранение ссуженной
стоимости и е е возврат кредитору, а также образуют методологическую основ у
функционирования ипотечного жилищного кредитования.