65
сделка подлежит нотариальному удостоверению, подписанного сторонами:
продавцом и покупателем. Таким образом, автор считает, что в соответствии со
статьёй 35 Семейного кодекса Российской Федерации согласие супругов
необходимо получить как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Тогда напрашивается вопрос: в чем разница в приобретении доли в уставном
капитале Общества с ограниченной ответственностью от приобретения другого
имущества, например, квартиры?
Так как согласие супругов должно быть нотариально удостоверенное, то и
с проблемами по оформлению необходимого согласия сталкиваются
нотариусы. В виду различного толкования статьи 256 Гражданского Кодекса
Российской Федерации (статья применительно до 01.06.2019 года
19
), статьи 33
и статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, у одних нотариусов
сложилось мнение о необходимости получения согласия супругов даже при
продаже имущества, оформленного в общую долевую собственность супругов.
По мнению многих нотариусов и сформированной судебной практики, супруги
вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной
собственности имущества, нажитого в браке (или его части) только на
основании брачного договора, как это указано в статье 33 Семейного кодекса. И
приобретенное имущество, пусть даже в долевую собственность, является
имуществом, нажитом в браке. Следовательно, в долевой собственности
имеется «скрытая» супружеская доля, или иными словами супруги выступают
сособственниками общего имущества.
Практика толкования закона судами о совершении сделок без согласия
супругов определялась таким образом, что под понятием «распоряжение
имущества» является только его отчуждение, а так же различное толкование
изменения режима совместной собственности супругов, автор приходит к
19
Федеральный закон "О внесении изменений в статью 256 части первой и часть третью
Гражданского кодекса Российской Федерации" от 19.07.2018 № 217-ФЗ
66
выводу, что пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации
необходимо изложить в следующей редакции: «Для заключения одним из
супругов сделки по приобретению и распоряжению имуществом, в том числе,
приобретенного или построенного за счет государственных жилищных
сертификатов, права на которое подлежат государственной регистрации,
сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма,
или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации,
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга,
за исключением сделок при отчуждении долевой собственности по одной
сделке». Это связано с защитой прав супругов, в том числе и бывших. В первую
очередь, это направлено на защиту семьи, так согласие супруга не
участвующего в сделке, способно контролировать её материальное и
имущественное положение. Во-вторых, при бракоразводных процессах
утаивается имущество, которое было приобретено за счет общих доходов
супругов в период брака и нет вероятности, что бывший супруг узнает о том,
что его права нарушены, если он был в неведении в приобретении имущества.
В согласии при приобретении имущества необходимо указывать максимальную
стоимость объекта, а при отчуждении - минимальную цену, поскольку при
заключении договора может быть изменена стоимость имущества, и в первом
случае, при увеличении стоимости она может ухудшить материальное
положение семьи, а во втором случае, при увеличении цены - способна её
улучшить.
С развитием ипотечного кредитования и появившейся возможности
приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов (займов), банки направляют
граждан в нотариальные конторы для совершения нотариального действия по
удостоверению согласия супругов на залог недвижимого имущества.
Требование в нотариальном оформлении подобных согласий законом прямо не
предусмотрено. В данном случае право собственности на супруга еще не
оформлено, а согласие на залог необходимо, в связи с чем у нотариусов
67
возникает вопрос: насколько подробно должно быть дано описание предмета
сделки при оформлении согласия и какое смысловое значение носит фраза,
требуемая кредитными организациями «… на ее возможное последующее
отчуждение». Так же не совсем понятно, к какой категории можно отнести
данное согласие – к предварительному или к последующему. И опять же автор
возвращается к необходимости внесения в статью 35 Семейного кодекса
Российской Федерации дополнения о предоставлении согласия на
приобретение имущества.
В виду отсутствии единой практики при совершении сделок на
приобретение жилого помещения за счет кредитных (заемных) средств в
собственности несовершеннолетних и о необходимости предоставления
распоряжения органов опеки и попечительства, автор пришел в выводу о
необходимости внести изменения в пункт 5 статьи 74 Федерального закона от
16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека
жилого дома или квартиры, должна осуществляться согласно норм
Российского законодательства для совершения сделок с имуществом
подопечных, не только находящегося в собственности несовершеннолетних
граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми
установлены опека или попечительство, но и при приобретении в
собственность указанных лиц недвижимого имущества с одновременным
обременением в виде ипотеки в силу закона.
В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Закона от ООО решение общего
собрания участников общества об увеличении уставного капитала должно быть
нотариально удостоверено. Автор считает, что факт принятия решения об
одобрении крупной сделки общества с ограниченной ответственностью
целесообразно так же подтверждать путем нотариального удостоверения. Это
направлено в первую очередь для выявления недобросовестных представителей
Общества, предоставление ими недостоверных сведений о проведении
68
собрания, а так же недопустимость сфальсифицировать протокол об одобрении
сделок.
Основываясь на анализе положений законодательства, которые
регулируют виды согласия на совершение сделки, автор приходит к выводу, об
определении правовой природы согласия на совершение сделки. Согласие на
совершение сделки - это юридический факт, который предусмотрен законом,
является элементом сложного юридического состава и представляет собой
волевое деяние как физических, юридических лиц, так и публично-правовых
образований. Согласие направлено на возникновение у сторон одобряемой
сделки права на ее заключение, либо подтверждение наличия такого права с
одновременной законностью совершенной сделки. Наличие необходимого
согласия является условием действительности одобряемой сделки, однако само
согласие имеет трансформируемую правовую природу в зависимости от
субъекта, выдающего согласие. Согласие может быть оформлено в виде
разрешения, постановления, протокола решения собрания.
Таким образом, автор пришел к выводу, что согласие на совершение
сделки существует в трех формах, каждая из которых имеет свою правовую
природу: - согласие как сделка, при совершении его третьим лицом - субъектом
гражданского права; - согласие как решение собрания, этап формирования воли
стороны одобряемой сделки, в случае получения согласия от органа
юридического лица; - согласие как публично-правовой акт, при вынесении его
государственным органом или органом местного самоуправления.
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Согласие на совершение сделки является юридическим фактом, который
предусмотрен действующим законодательством в качестве элемента сложного
юридического состава и представляет собой выражение воли физических,
юридических лиц, а также публично-правовых образований, на возникновение
у сторон одобряемой сделки права на ее заключение.
В результате исследования, в отношении института «согласия» на
совершение сделки автор считает, что можно выделить следующие основные
характеристики природы согласия. Во-первых, законодательство позволяет
различить:
- согласие, как волеизъявление стороны сделки;
- согласие, как односторонние сделки,
- согласие (разрешение), как административные акты органов
государственной власти и местного самоуправления;
- согласия (одобрение) органов юридического лица, как решения собрания.
Во-вторых, согласие может входить как в состав сделки (согласие на
оферту), так и может являться элементом договорных отношений (согласие на
заключение сделки (договора)).
В-третьих, в согласии могут выступать различный субъектный состав: это
третьи лица, органы государственной власти или органы местного
самоуправления, органы юридического лица.
«Третьими лицами» именуются лица, которые имеют связь с одной из
сторон сделки и юридический значимый интерес в ее совершении, а своими
действиями воздействуют на договорные отношения, т.е. обладают каким-либо
правом на предмет сделки.
Своим согласием третьи лица выражают свою волю, «одобряют»
последующую - запланированную или уже совершенную сделку, то есть
рассчитывают на определенные правовые последствия и предоставляют
возможность определенному лицу – стороне сделки заключить договор.
70
Свое согласие третьи лица выражают в письменной форме (простой или
нотариальной) и проанализировав толкования закона, автор пришел к выводу,
что по своей природе такое согласие будет являться односторонней сделкой
либо волеизъявлением стороны сделки. Односторонней сделкой является
согласие третьих лиц: супругов на распоряжение совместно нажитого
имущества, согласие сособственника на продажу доли в праве на общее
имущество, волеизъявлением в сделке, где стороной выступают
несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограничены в
дееспособности, будет являться согласие законных представителей –
родителей, усыновителей, попечителей. В последнем случае, происходит
«вторжение» стороннего – третьего лица в договорные отношения. Законный
представитель непосредственно выражает свою волю в сделке, участвует в
согласовании её условий, подписывает документ, следовательно, он будет
являться стороной сделки.
В некоторых случаях, согласие на совершение сделки может быть
получено как от третьего лица, так и от контрагента в рамках уже
существующего договора. Например, при заключении договора субаренды
арендодатель с одной стороны выступает в числе участников правоотношений
между арендодателем и арендатором, с другой стороны – как третье лицо в
отношениях между первоначальным арендатором и новым арендатором по
договору субаренды.
В гражданских правоотношениях с участием публично-правового
образования гражданским законодательством регламентирован порядок
формирования и выражения воли, когда требуется согласие государственного
органа либо органа местного самоуправления.
Автор пришел к выводу, что согласие, а правильнее назвать разрешение,
выданное органом государственной власти или органом местного
самоуправления, является юридическим фактом публичного права, и как
изъявление согласия представителя третьего лица, которое по своей природе
71
является административным актом, издаваемый в рамках компетенции того или
иного органа.
В первом случае, распоряжение органов опеки и попечительства в
пределах своей компетенции, законным представителям дает согласие,
попечителю, которое необходимо для действительности сделки
несовершеннолетним в возрасте с 14 до 18 лет или гражданами, которые
ограничены в дееспособности, а опекуну, в лице подопечного
несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или гражданина, признанного судом
недееспособным как разрешение, которое обуславливает законный
представительный характер.
Согласно 21 статья Закона «Об опеке и попечительстве» предварительное
разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях, если законный
представитель не может лично участвовать в сделке и в этом случае
оформляется доверенность от имени подопечного.
В разрешении (согласии) органами опеки и попечительства указывается
условия, которые необходимо выполнить опекуну или попечителю (или
доверенному лицу) для совершения сделки, которые являются гарантом
соблюдения защиты прав и обязанностей подопечного. Условия определяются
в зависимости от сути заключения сделки с имуществом подопечного и могут
совершаться с соблюдением одновременного или последующего приобретения
имущества подопечному. Разрешение органов опеки имеет вид акта, в котором
указываются не только условия распоряжения имуществом подопечного, но так
же указываются сроки исполнения данного распоряжения и обязанность
законных представителей о предоставлении документов, которые служат для
контроля выполнения всех условий сделки.
Разрешение органов опеки и попечительства, согласно статья 21
Федерального закона «Об опеке и попечительстве» должно быть
предварительное.
72
Во втором случае, согласие собственника имущества государственного или
муниципального предприятия, а именно Российской Федерации, субъекта
Российской Федерации или муниципального образования, рассматривается как
действия третьего лица в договорных отношениях.
Таким образом, автор считает, что согласие (разрешение, распоряжение,
постановление) органов государственной власти и местного самоуправления,
является административным актом, которые выступают от имени публичных
образований - третьих лиц в таких сделках.
Согласие органа юридического лица, как решение собрания, является
элементом формирования воли одной из стороны в сделке, направленное на
возникновение или подтверждение права у юридического лиц совершить
сделку.
Классифицировать согласие можно по времени совершения согласия:
предварительное или последующее. От воли субъекта, дающего согласие,
зависит действительность сделки. Условия и положения юридического
действия для стороны сделки могут быть заранее предопределены
разрешительным волеизъявлением. В предварительном согласии должен быть
указан предмет сделки, а на сегодняшний день в связи с меняющимися
рыночными отношениями в сфере недвижимости, на наш взгляд и цена сделки,
а также срок действия выданного согласия. От цены сделки зависит желание
субъекта, имеющего преимущественное право покупки, приобрести имущество,
воля супруга приобрести или дать свое согласие на отчуждение совместно
нажитого имущества, а так же бывших супругов распорядится имуществом,
приобретенным во время брака. Вопрос о сроке действия согласия также на
наш взгляд важный элемент в форме согласия. Указания срока совершения
сделки, по истечению которого согласие теряет силу, приводит к определенным
обязанностям сторон сделки и участников гражданского оборота, направленные
на защиту их прав и законных интересов.
73
Так же на взгляд автора, необходимо предусмотреть возможность отмены
согласия. Гражданским законодательством закреплено право отмены
доверенности (статья 188 ГК РФ), отмены завещания (статья 1119 ГК РФ).
Лица, давшее предварительное согласие на совершение сделки, должны иметь
право отозвать его до момента совершения сделки. Автор делает выводы, что
необходимо закрепить в Российском законодательстве правила об обратной
силе одобрения сделки, если иное не предусмотрено самим согласием или
законом, с целью избежать противоречий в формирующейся судебной
практике. Распоряжение об отмене согласия по мнению автора, должно
совершается в той же форме, в которой совершено согласие.
В виду внесения изменений в третье предложение ч. 1 ст. 42 ФЗ от
13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» об
отмене нотариального удостоверения сделок при отчуждении или ипотеке
всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а
также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество, заключаемых с кредитными организациями, автор считает, что к
компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной
регистрации прав должна быть более тщательная проведена проверка
необходимого на совершение сделки с объектом недвижимого имущества, в
соответствии с законом, согласие третьих лиц, органа юридического лица или
государственного органа либо органа местного самоуправления.
При отсутствии на совершении сделки необходимого в силу закона
согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного
органа либо органа местного самоуправления, а так же если сторона сделки
должна знать, либо должна была знать, об отказе в совершении согласия или
отсутствии такого согласия третьего лица или органа, указанного в законе
приводит к недействительной сделки (статья 173.1 ГК РФ).
74
Список использованной литературы
Нормативные правовые акты РФ
1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс] : принята
всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. // СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)
[Электронный ресурс] : от 30 ноя. 1994 г.: принят Гос. Думой 21
октября 1994 г. // СПС «КонсультантПлюс».
3. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : от 29
дек. 2004 г. : принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г. : одобр. Советом
Федерации 24 декабря 2004 г. // СПС «КонсультантПлюс»
4. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : от 25
окт. 2001 г. : принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г. : одобр. Советом
Федерации 10 октября 2001 г. // СПС «КонсультантПлюс».
5. Семейный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : от 29
дек. 1995 г. : принят Гос. Думой 8 декабря 1995 г. // СПС
«КонсультантПлюс».
6. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. Закон от
30.12.2012 № 302-ФЗ : принят Гос. Думой 18 декабря 2012 г. : одобр.
Советом Федерации 26 декабря 2012 г. // СПС «КонсультантПлюс».
7. О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и
статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской
Федерации [Электронный ресурс] : федер. Закон от 07.05.2013 № 100-
ФЗ : принят Гос. Думой 24 апреля 2013 г. : одобр. Советом Федерации
27 апреля 2013 г. // СПС «КонсультантПлюс»
8. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации [Электронный ресурс] : федер. Закон от 02.06.2016 № 172-
ФЗ : принят Гос. Думой 20 мая 2016 г. : одобр. Советом Федерации 25
мая 2016 г. // СПС «КонсультантПлюс».