45
это может привести к тому, что супруг в течение года вправе потребовать
признания сделки недействительной, если будет доказано, что его права были
ущемлены.
Хотя, ГК РФ и обязывает всех участников гражданских правоотношений
действовать добросовестно, а Семейное законодательством РФ устанавливает
презумпцию согласия другого супруга исходя из доверительных семейных
отношений, на практике распоряжение общим имуществом не всегда
происходит по взаимному согласию касающихся бывших супругов.
Правовое регулирование имущественных отношений супругов имеет
большое значение не только в период существования брака, но и после его
расторжения. Нормы о защите частной собственности, установленные в
Конституции РФ и ГК РФ, развиваются и более детально конкретизируются в
СК РФ. Согласие третьих лиц может требоваться либо в интересах стороны
сделки, нуждающейся в особой защите, либо в интересах самого третьего лица,
чье согласие требуется для действительности сделки.
Режим общей совместной собственности супругов на совместно нажитое
имущество не прекращается после расторжения брака и сам по себе не
преобразовывается в режим общей долевой собственности. Так Верховный суд
Российской Федерации определил незаконным решение Ейского городского
суда Краснодарского края от 19 декабря 2016 г. и апелляционное определение
судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11
апреля 2017 г. об отказе в удовлетворении иска Кововаловой Л.В. о признании
права собственности на 1/4 доли квартиры по договору купли-продажи от 8
декабря 1998 г. Коноплевым Г.П., на средства государственного жилищного
сертификата, расположенной по адресу: <...>, мотивируя свои требования тем,
что с 12 декабря 1986 г. по 20 августа 2016 г. состояла с Коноплевым Г.П. в
браке и при наличии нотариального согласия супругу на приобретение данного
46
недвижимого имущества (л.д. 37), направил дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции
14
.
Таким образом, автор приходит к выводу, что даже при приобретении
жилья за счет использования жилищного сертификата, является одной из форм
его жилищного обеспечения и не может являться основанием для отнесения его
к личному имуществу, ввиду распространения режима совместно нажитого
имущества, предусмотренного статьей 34 Семейного кодекса Российской
Федерации.
Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, которые
возникают между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между
иными участниками гражданского оборота (например, бывшими супругами). К
указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно
которой распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности,
осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается
независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению
имуществом. Поскольку право на объект общей собственности имеют все
сособственники, то для совершения с ним сделки необходимо участие в
совершении сделки каждого из сособственников. Если совершается
распоряжение общим имуществом одним из участников сделки, то имеет место
распоряжение сособственниками общим имуществом, от имени всех
сособственников, которые являются субъектами долевого обязательства на
стороне отчуждателя имущества, и, следовательно, участники общей
собственности не являются «третьими» лицами.
При совершении сделки одним из участников ему требуется согласие
(полномочие) от каждого сособственника. Отсутствие согласия всех участников
общей собственности означает, что участник, совершающий сделку, не имеет
14
Определение Верховного суда Российской Федерации №18-КГ17-180 от 28.11.2017 года
47
необходимых полномочий на совершение сделки от имени остальных
участников.
В случае согласия бывшего супруга предполагается, и нотариус обязан
разъяснить собственнику, что он может действовать с согласия второго
сособственника, чтобы действия по распоряжению имуществом не привели к
нарушению прав бывшего супруга и к собственнику, заключающему договор
отчуждения имущества, не был предъявлен иск со стороны бывшего супруга. В
противном случае присутствуют два условия признания сделки
недействительной, обозначенные в пункте 3 статьи 253 ГК РФ: согласие
супруга не получено, и приобретателю об этом известно до заключения
договора, так как данные вопросы нотариус обязан выяснить у сторон сделки
перед удостоверением договора. Такая сделка может быть признана судом
недействительной по иску бывшего супруга, чьи права были нарушены, только
тогда, когда другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о
несогласии супруга на совершение данной сделки (статья 253 ГК РФ, п. 2
статья 35 СК РФ). При разрешении спора о признании недействительной
сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из
участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него
необходимых полномочий либо согласия других участников, когда
необходимость его получения предусмотрена законом (статья 35 СК РФ),
следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.
Важно помнить, что срок исковой давности по оспоримой сделке начинает
течь, когда лицо узнало, что его право нарушено, а узнать о нарушении своих
прав бывший супруг, может через длительный период времени.
2.3. Согласия органов государственной власти и местного
самоуправления, как административные акты.
Как уже сказано выше, государство берет на себя заботу над всеми
гражданами своей страны, но особый контроль существует над
48
несовершеннолетними гражданами, гражданами недееспособными или
ограниченно дееспособными. Законный представитель не имеет право
самостоятельно распоряжаться и управлять имуществом подопечного. По
действующему законодательству при совершении сделки, когда сторона сделки
не обладает для этого необходимой дееспособностью, необходимо получить
согласия «третьего лица» в интересах стороны сделки.
Основы правового регулирования и порядок управления имуществом
несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных
граждан предусмотрены Конституцией Российской Федерации, Гражданским
Кодексом РФ, Жилищным и Семейным Кодексами РФ, а также иными
нормативными правовыми актами Российской Федерации. Органы
государственной власти играют важную роль в защите прав ребенка,
подопечных и их законных интересов, а также осуществляют контроль за
распоряжением имущественных прав.
Нет единого мнения среди ученых, в какую группу отнести согласие
органов государственной власти и местного самоуправления. И говоря о
согласии на совершении сделки, автор считает, что следует вести речь о
«разрешении» государственной власти или органы местного самоуправления.
Органы государственной власти или органы местного самоуправления
выступают от имени публично-правовых образований (статья 125 ГК РФ),
следовательно, они не обладают статусом самостоятельных участников
гражданских правоотношений. А вот, публично-правовые образования
выступают носителями субъективных гражданских прав и обязанностей и
являются участниками гражданских правоотношений и могут выступать в
качестве третьих лиц при даче согласия на совершение сделки, но законодатель
статья 157.1 ГК РФ их выделил отдельной группой.
Самым распространенным видом разрешения при заключении
гражданско-правовых сделок является разрешение (согласие) органа опеки и
попечительства.
49
Положениями статья 37 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что
порядок управления имуществом подопечного, определяется Федеральным
законом № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 года, (далее –
Закон «Об опеке и попечительстве»). Органами опеки и попечительства
являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации
15
.
Закон «Об опеке и попечительстве» предусматривает и устанавливает
особый контроль и правила охраны имущества подопечных, согласно которому
для заключения сделок, затрагивающие интересы подопечного, а также их
имущественные права, необходимо получить предварительное разрешение
органа опеки и попечительства (статья 20 Закон «Об опеке и попечительстве»).
Таким образом, закон не наделяет опекуна и попечителя всеми полномочиями.
Общие правила распространяются и на родителей при осуществлении ими
правомочий по управлению имуществом ребенка (п. 3 статья 60 Семейного
кодекса РФ).
Согласно действующему законодательству, предварительное разрешение
(согласие) органов опеки и попечительства необходимо на:
- сделки по отчуждению имущества, принадлежащего подопечному
(купля-продажа, обмен, дарение) (статья 37, ГК РФ);
- сделки по сдаче имущества подопечного в наем (аренду), безвозмездное
пользование (статья 37, 608 ГК РФ);
- сделки по передаче в залог (ипотеку) жилого помещения, находящегося в
собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или
недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство
(статья 74 Закона об ипотеке);
- сделки, влекущие выдел доли или раздел имущества подопечного (статьи
37, 245, 252 ГК РФ);
15
П.1 статья 6 гл 2 Федеральный закон от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ Об опеке и
попечительстве
50
- сделки, которые влекут влекущих уменьшение имущества подопечного
(статья 37 ГК РФ);
- сделки по отчуждению имущества, в котором проживают лица,
находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без попечения
родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (статья 292 ГК РФ);
- сделки по обмену жилым помещением по договору социального найма, в
которых проживают подопечные, являясь членами семьи нанимателя (статья 72
ЖК РФ);
- сделки по отчуждению имущества, в котором сособственником является
подопечный, имеющий право на преимущественное право покупки данного
имущества (статья 250 ГК РФ);
- сделки по передаче в собственность жилого помещения, в которых
проживают исключительно подопечные и имеющие право пользования жилыми
помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на
условиях социального найма (статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1);
- сделки по отчуждению, сдавать в залог или иным способом обременять
недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного
содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604
ГК)
- согласие – отказ от наследства или раздел наследства, в состав которого
входит имущественная масса (статья 1157 ГК РФ).
Для сделок, перечисленных в статья 37 ГК РФ и статья 21 Закона «Об
опеке и попечительстве» необходимо определить суть, для чего и в связи с чем
запрашивается разрешение органов опеки и попечительства. В любом случае,
необходимо соблюдение имущественных прав и интересов подопечных лиц. В
разрешении (согласии) органами опеки и попечительства указывается условия,
которые необходимо выполнить опекуну или попечителю для совершения
сделки, которые являются гарантом соблюдения защиты прав и обязанностей
51
подопечного. Условия определяются в зависимости от сути заключения сделки
с имуществом подопечного и могут совершаться с соблюдением
одновременного или последующего приобретения имущества подопечному.
При последующем приобретении имущества подопечному предоставляется
разрешение органов опеки и попечительства, как правило, при продаже и
приобретении имущества подопечного в разных субъектах Российской
Федерации, когда сделку не возможно совершить одновременно. Также
возможно, если отчуждается не единственное имущество подопечного,
совершить сделки при условии перечисления денежных средств на банковский
счет подопечного. Разрешение органов опеки имеет вид акта, в котором
указываются все условия распоряжения имуществом подопечного или условия,
где затронуты права подопечного, так же указываются сроки исполнения
данного распоряжения и обязанность законных представителей о
предоставлении документов, которые служат для контроля выполнения всех
условий сделки.
Так определением Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1 было
вынесено решение об отмене апелляционного определения судебной коллегии
по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 ноября 2016 года в
связи с тем, что суд не дал оценки доводам органа опеки и попечительства о
ничтожности сделки на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ и не учел, что при
продаже квартиры совершеннолетний сособственник не исполнил
обязательство по одновременному приобретению другой квартиры в
собственность несовершеннолетних сособственников.
Согласно 21 статья Закона «Об опеке и попечительстве» предварительное
разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях, если законный
представитель не может лично участвовать в сделке. В этом случае
оформляется доверенность от имени подопечного. Так как доверенность
является односторонней сделкой, следовательно, можно рассмотреть случай
необходимости разрешения органов опеки и попечительства и в этом случае. В
52
разрешении (согласии) органами опеки и попечительства, как и на совершение
сделки по распоряжению имущества подопечного, указывается условия,
которые необходимо выполнить доверенному лицу (поверенному) для
совершения сделки. Сделка, которая совершена с нарушением правил
действующего законодательства может быть признана судом
недействительной.
В настоящее время с введением новых законов и постановлений, в
частности Федерального закона «О дополнительных мерах государственной
поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 №256-ФЗ (далее по тексту
закон №256-ФЗ) у семей, которые имеют двух и более детей появилась
возможность использовать средства материнского капитала на приобретение,
строительство, реконструкцию жилого помещения. Так же имеется
возможность использовать денежные средства, выделенные государством на
погашение ипотечных кредитов или займов, при условии предоставления
обязательства лица, получившего сертификат, оформить в общую
собственность всех членов семьи (свою, супруга и детей (в том числе первого,
второго, третьего ребенка и последующих детей) (статья 10 Закона № 256-ФЗ).
Если жилое помещение находится в залоге, то соглашение выделении долей в
жилом помещении, приобретенном, построенном за счет средств материнского
капитала оформляется после снятия обременения. Но бывают исключения из
правил, когда залогодержатель выражает свое согласие на выделение долей
несовершеннолетним детям в жилом помещении, при наличии ипотеки в силу
закона.
На взгляд автора, ошибочное мнение, что согласие органов опеки и
попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего
несовершеннолетнему жилого помещения. Приобретаемое на кредитные
(заемные) средства имущество подразумевает возникновение залога жилого
помещения, в обеспечении обязательства заемщиков, в данном случае -
родителей ребенка, по возврату кредита, в силу закона. Так как
53
законодательство Российской Федерации в случаях совершения сделок с
имуществом подопечных, направлено на защиту его прав, то, в данном случае
появляется необходимость предоставления предварительного разрешения
органов опеки и попечительства на залог жилого помещения, в котором будет
оформлено право долевой собственности на несовершеннолетнего и при
выделении долей несовершеннолетнему в жилом помещении, которое уже
обременено залогом в силу закона. При удостоверении договора купли-
продажи объекта недвижимости, влекущего возникновении ипотеки в силу
закона, соглашения о выделении долей в жилом помещении, приобретенном за
счет материнского капитала, нотариус запрашивает разрешение от органов
опеки и попечительства, однако законом данное согласий прямо не
предусмотрено.
Существует разные взгляды судов, нотариата и органов, осуществляющих
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросу
необходимости разрешения (согласия) органа опеки и попечительства на отказ
законного представителя несовершеннолетнего собственника от
принадлежащего ему права преимущественной покупки комнаты в
коммунальной квартире.
Так Апелляционным определением судебной коллегии по
административным делам Тверского областного суда от 25 января 2017 года по
делу № 33А-432/2017 было отменено решение Пролетарского районного суда г.
Твери от 16 ноября 2016 года по делу №2А-3167/2016-М-3089/2016 о
законности оспариваемых действий административного ответчика -
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Тверской области, считая, что стороны договора купли-
продажи комнаты в коммунальной квартире обязаны предоставить согласие
органа опеки и попечительства на отказ законного представителя
несовершеннолетнего собственника другой комнаты в этой же квартире от
54
права преимущественной покупки
16
. Свою позицию суд обосновал из анализа
предписаний Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Семейного
кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и
попечительстве», и дал заключения, что отказ от права преимущественной
покупки доли в общей долевой собственности является сделкой, следовательно,
отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника от права
преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире должен быть
предварительно согласован с органом опеки и попечительства, в противном
случае могут быть нарушены права несовершеннолетнего. В материалах дела
так же имеется ответ заместителя Министра социальной защиты населения
Тверской области от 2 сентября 2016 года, согласно которому органы опеки и
попечительства не рассматривают обращения граждан по вопросам, связанным
с отчуждением имущества, не принадлежащего несовершеннолетним
гражданам. Верховный суд в своем определении указал, что положения
Гражданского кодекса Российской Федерации и Семейного кодекса Российской
Федерации, определяющие обязанности законных представителей при
совершении сделок от имени несовершеннолетних, к возникшим по
настоящему делу отношениям не могут быть применены, поскольку не
регулируют вопросы регистрации прав собственности на объекты
недвижимости, и не содержат нормы, обязывающие собственника доли в общей
долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире совершать
сделку по ее отчуждению в любом случае только после получения
согласованного с органом опеки и попечительства отказа законного
представителя несовершеннолетнего собственника другой доли или комнаты в
коммунальной квартире от права преимущественной покупки. Другая позиция
у Федеральной нотариальной палаты. В методических рекомендациях,
утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты
16
Кассационное определение Верховного Суда РФ от 25.05.2018 N 35-КГ18-3.