Фактические данные Исследование автора
Наименование
объекта
количество
Год
последнего
обследования
Наличие
полных
данных
об
объекте
Перспекти
вность
использова
ния
Примечание
1 2 3 4 5 6
Земельные
участки
3 2017 - 1 -
7 2018 1 5
Подготовка к
приватизации 2
1 2019 1 - -
12 2020 4 10 -
9 2021 8 7
Подготовка к
передаче 6
4 2022 3 3
Подготовка к
передаче 3
Здания,
строения, не
жилые
помещения
3 2017 2 -
Требуют оценки
состояния 3
8 2018 2 2 -
2 2019 - -
Требуют оценки
состояния
2 2020 - -
Требуют оценки
состояния
6 2021 1 -
Требуют оценки
состояния 5
3 2022 1 -
Требуют оценки
состояния 2
Жилые
помещения
12 2017 9 -
Требуют оценки
состояния
34 2018 21 -
Требуют оценки
состояния
29 2019 10 -
Требуют оценки
состояния
11 2020 11 -
Требуют оценки
состояния
7 2021 4 4 -
14 2022 12 12 -
Источник:
собственные
исследования
54
Как видно из данных, предоставленных в таблице 2.3, мониторинг
состояния недвижимого неиспользуемого имущества проводится не в полном
объёме. На данный момент основные данные исследования – это первичные
обследования объектов. Иными словами, обследование и оценка состояния
имущества проводилась тогда, когда это имущество принималось от
предыдущих арендаторов или было передано в муниципальную
собственность. В изученных автором документах отсутствую подробные
акты обследования. Так, из 167 объектов полные данные о состоянии на год
обследования имеют 90 объектов. Ситуация осложняется тем, что данное
имущество не проходило процедуру консервации, а это значит, что его износ
и фактическое состояние могло значительно ухудшится.
Кроме того, было выявлено, что на данным момент в районе имеются
24 перспективных для использования земельных участка. Их использованию
в настоящее время препятствует проблема перевода из одного вида
собственности в другой. Проблемы с изменением статуса имущества
являются системными, их основа – это несовершенство нормативно-
правовых механизмов регулирования данной сферы. Для решения данного
вопроса так же необходимо наличие полных и достоверных исходных
данных. При наличии таковых, во-первых, возможно изменение количества
таких участков, во-вторых, возможна разработка обоснования для решения
вопроса со статусом земель.
2. Второй выявленной проблемой является снижение спроса на
объекты недвижимости. На данный момент к имуществу казны отнесены 446
жилых и 91 нежилых помещений, включая здания и сооружения. Из них в
аренде находятся 104 объекта. Динамика изменения спроса на объекты
недвижимости (аренда) представлена в таблице 2.4.
55
Таблица 2.4.
Динамика спроса на объекты недвижимости (аренда) за 2020-2022 годы, ед.
Объекты
недвижимого
имущества
Количество объектов, переданных в аренду
Годы
2020 2021 2022
Жилые помещения 16 11 2
Нежилые
помещения, здания,
строения
13 9 7
Земельные участки 23 22 16
Источник: собственные исследования
Как видно из данных, представленных в таблице 2.4, значительное
снижение спроса на аренду объектов недвижимости произошло в 2020 году.
Основной причиной является моральный и физический износ объектов
недвижимости. Стоит отметить, что данная таблица не учитывает сведения о
заключении договоров социального найма жилых помещений, т.к. данный
раздел отнесён к иным доходам от платных услуг.
Несколько более оптимистично выглядит ситуация с продажей
недвижимого имущества (таблица 2.5). Однако, спрос на него так же падает.
Таблица 2.5.
Динамика спроса на объекты недвижимости (продажа) за 2020-2022 годы,
ед.[30]
Объекты
недвижимого
имущества
Количество объектов, переданных по договору купли-продажи
Годы
2020 2021 2022
Жилые помещения 12 7 0
Нежилые
помещения, здания,
строения
5 2 1
Земельные участки 82 59 51
Источник: собственные исследования
Анализируя представленные данные (таблица 2.5) можно сделать
вывод о снижении спроса на продажу недвижимости. Основная причина, как
и в предыдущем случае, моральный и физический износ. Отличие по
56
продаже земельных участков обусловлено спецификой проживания
населения – более 80% которого проживают в частных домах с участками.
Разница в динамике, представленной в таблицах 2.4 и 2.5, объясняется
отсутствием средств на ремонты и реконструкцию объектов муниципального
имущества. Население и юридические лица, заключающие договоры аренды
не готовы вкладывать значительные средства в объекты, не принадлежащие
им на праве собственности.
Снижение спроса на объекты недвижимости негативно отражается на
поступлениях в бюджет муниципального образования, что приводит к
снижению его доходной части от продажи и аренды муниципального
имущества. Данные о пополнении бюджета за 2020-2022 год представлены в
таблице 2.6.
Таблица 2.6.
Пополнение бюджета за счёт использования и реализации муниципальной
собственности за 2020-2022 годы, руб.[30]
№ Виды доходов
Период
2020 2021 2022
Доходы от использования
муниципального имущества, всего
6120397,54 6919871,34 5810432,02
в том числе:
1 Дивиденды по акциям, долям 59009,45 60544,71 61041,59
2 Аренда земельных участков 4592008,25 4581068,10 4188668,60
3 Аренда жилых помещений 388947,50 333781,17 15211,55
4
Доходы от сдачи в аренду не
жилых помещений
110568,98 981765,00 562763,92
5
Прочие доходы от оказания
платных услуг (социальный
найм)
969863,36 962712,36 982746,36
Доходы от реализации
муниципального имущества, всего
9923815,55 9216115,75 8725905,29
в том числе
1
Доходы от продажи не
жилых помещений
204569,99 141754,55 969532,20
2
Доходы от продажи жилых
помещений
196872,49 101988,08 0,0
3
Доходы от продажи
земельных участков
9522373,07 8972373,12 7756373,09
Источник: собственные исследования
57
Графическое изображение данных представлено на рисунке 2.15.
2020 2021 2022
6120397,54
6919871,34
510432,02
9923815,55
9216115,75
8725905,289
99997
Доходы от использования муниципального имущества (руб)
Доходы от реализации муниципального имущества (руб)
Рис. 2.15. Динамика доходов от реализации и использования
муниципального имущества за 2020-2022 годы, руб. [30]
Основной причиной снижения доходов является снижение спроса на
недвижимое имущество. Основной фактор, влияющий на спрос – это степень
фактического и морального износа имущества, а также удаленное
местонахождение. Совокупность этих факторов снижает привлекательность
для коммерческой деятельности или проживания. Данный факт говорит о
том, что на данный момент в системе управления муниципальным
имуществом уровень распоряжения можно охарактеризовать, как
недостаточный. Об этом говорит низкий уровень эффективности
распоряжения и использования муниципального имущества и земельных
участков, находящихся в муниципальной собственности. Кроме физического
и морального износа имущества, на эффективность его использования влияет
отсутствие заинтересованности хозяйствующих субъектов, арендующих
имущество казны района, в воспроизводстве арендованного имущества,
расположением многих объектов имущества в местах, непривлекательных
для использования в коммерческих целях. Всё это приводит к недостаткам
поступлений в местный бюджет.
Основной причиной износа имущества является отсутствие
достаточного финансирования на выполнение работ по ремонту и
58
реконструкции объектов муниципального имущества. Недостаток
финансирования так же влияет на проведение работ по обследованию
имущества, оценке его фактического состояния. Особенно остро стоит
проблема недостаточного финансирования содержания и ремонта
муниципального жилого фонда (особенно деревни и поселения), социально-
значимых объектов, объектов ЖКХ.
Учитывая сложность выделения финансовых средств на решение
представленных проблем, стоит начать с наименее затратных способов их
решения. В ходе исследования было выявлено отсутствие систематически
поступающих данных, мониторинга муниципального имущества,
комплексности его оценки и классификации (по признаку перспективности
применения). Таким образом, первостепенной задачей является разработка
плана действий по внедрению системы мониторинга муниципального
имущества.
Внедрение данной системы заложит основу эффективной системы
учета объектов муниципального имущества: земельных участков, жилых и не
жилых помещений, зданий, построек. Для успешного развития системы
управления муниципальным имуществом необходимо разработать
механизмы для вовлечения в гражданский оборот земель района, увеличить
бюджетные поступления за землю, использование движимых и недвижимых
объектов муниципального имущества.
Таким образом, подытожим и сформулируем выявленные проблемы в
управлении муниципальным имуществом Великоустюгского
муниципального округа:
1. Отсутствие актуальной и достоверной информации об объектах
муниципального имущества Нюксенского района.
2. Проблема, связанная со снижением спроса на объекты
недвижимости.
3. Проблема неудовлетворенности граждан предоставлением,
скоростью и качеством государственных услуг.
59
ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ АДМИНИСТРАЦИИ ВЕЛИКОУСТЮГСКОГО
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОКРУГА ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1 Мероприятия по оптимизации базы (или реестра) объектов
муниципального округа
Для решения выявленных проблем были намечены следующие пути
решения. В ходе исследования было выявлено, что общей проблемой
является отсутствие функционирующей системы мониторинга объектов
муниципального имущества. А также фактором ограничения развития
системы управления имуществом является отсутствие средств местного
бюджета, можно предложить следующий план действий, включающий в себя
шесть этапов (шагов действий).
Для решения проблемы отсутствия актуальной и достоверной
информации об объектах муниципального имущества Великоустюгского
муниципального округа– необходимо провести ревизию составленных
реестров используемого и неиспользуемого имущества. Данный шаг
позволит выявить настоящее состояние всех данных об объектах
недвижимости. Кроме того, затраты на данный этап не потребуются,
поскольку это является прямой обязанностью сотрудников Комитета по
управлению имуществом. Попытка такого исследования была предпринята
автором и выявила ряд проблем.
На основании углублённого изучения данных об объектах
муниципального имущества можно будет составить сводный реестр данных
или обновлённый (систематизированный) реестр используемого и не
используемого объектов муниципального имущества, отнесённых к казне
муниципального образования. Основанием для принятия такого шага будет
являться распоряжение главы Комитета по управлению имуществом.
Вторым шагом предлагается анализ данных, на основании которых,
уже на данном этапе, можно выявить объекты с полной информацией и
60
отсутствием какой-либо информации. Формирование групп объектов
недвижимости оставить традиционным. На данном этапе предлагается ввести
критерий срочности обследования (по последним поступившим данным),
критерий полноты информации (на основании информации не только
Комитета, но и других муниципальных органов власти), критерий
удалённости объекта (поскольку данные о положении объектов имеются). По
предлагаемым критериям необходимо сформировать реестр (предлагаемая
форма реестра – приложение). Осуществление данного шага позволит без
дополнительных затрат систематизировать данные об имуществе, а также
выявить те объекты, которые нуждаются в первоочередном обследовании
или уже практически готовы к использованию. Также такой анализ позволит
создать обоснованную базу для расчёта потребности в денежных средствах,
трудозатратах, ресурсах, для дальнейшей инвентаризации объектов
имущества.
На основании данных предыдущего пункта, для объектов с полными
данными и удовлетворяющих критерию «перспективные» можно создать
списки объектов, которые будут реализованы или использованы в первую
очередь. В качестве апробации возможности создания списка и оценки
возможных затрат автором была предпринята попытка создания пилотного
варианта. При этом было выявлен, что для достижения цели необходимо:
доступ к документам и базам Комитета по управлению имуществом, ПК,
принтер и бумага. Данные ресурсы предоставляются специалистам в рамках
исполнения должностных обязанностей, что исключает дополнительные
затраты.
После выполнения указанных пунктов, предлагается рассмотреть
расчётную стоимость работ по обследованию объектов имущества, которые
будут в категории «первоочередные». Для минимизации затрат на
осуществление мероприятий предлагается привлечь глав сельских
поселений. Однако, на взгляд автора, необходимо провести хотя бы
выборочные комиссионные выезды для обследования объектов. Данный факт
61
поможет установить актуальность получаемой информации, а также
позволит скорректировать возможные проблемы и повысить уровень
достоверности. Для данного шага возможен второй сценарий: при успешной
реализации предложений, уже выявленных автором работы, полученные
средства направить на развитие системы управления муниципальным
имуществом.
После совершения указанных шагов предлагается разработать план
обследования объектов недвижимости и иных объектов. Наличие такого
плана позволит поддерживать сформированную базу данных в актуальном
состоянии (с учётом внесения новых объектов и выбытия старых).
Оптимистичный вариант предполагает обследование всех объектов (включая
особо удалённые) в течение одного года, но не более трёх лет. Обязанности
по актуализации созданной базы данных возложить на специалиста,
ответственного за ведение реестра объектов имущества казны
Великоустюгского муниципального округа.
Последним (шестым) шагом станет внесение в бюджет
Великоустюгского муниципального округа отдельной статьи расходов на
обеспечение мониторинга объектов муниципального имущества
(организация выездных комиссий, закупка техники для обследования особо
удалённых объектов, внеочередную подготовку перспективных объектов к
реализации или использованию, внедрение электронных средств учёта,
программного обеспечения и т.д.). Ограничением данного шага является то,
что он возможен при успешной реализации предыдущих шагов, не
требующих затрат.
3.2 Внедрение и поддержание системы мониторинга объектов имущества
Предложение о продаже и сдаче объектов в аренду можно
рассматривать в следующем ключе.
62
Из таблицы 3.1 видно, что можно сдавать в аренду 5 нежилых зданий,
которые пригодны для сдачи. В таблице 2.2 представлена информация по
данным объектам.
Здание гаража и здание автомастерских п. Полдарса. В настоящее
время активно поддерживаются субъекты малого предпринимательства. На
территории Великоустюгского муниципального округа возможно
организовать шиномонтаж со всеми удобствами (автомойка, шиномонтаж).
Поэтому можно дать объявление в районную газету о сдаче объектов в
аренду под подобные работы.
Кроме того, можно проводить на указанных объектах выставки-
ярмарки техники старого образца. Сдача указанных объектов принесет
прибыль муниципальному району. Так, стоимость аренды здания гаража в
месяц составит 13 650 руб. (данные о прибыли посчитаны и представлены
нам специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом
Великоустюгского муниципального округа).
Квартиру д. Новое село возможно оформить объект нежилого
имущества (перевести в нежилое). Указанное помещение удачно
расположено в селе. Его можно использовать под проведение встреч
предпринимателей, сдавать в аренду частному нотариусу, который приезжает
в район раз в неделю и ведет приемы для всего района. Арендная плата за
месяц составит 14600 руб., годовая сумма 175200 руб. (данные посчитаны и
предоставлены Комитетом по управлению муниципальным имуществом
района).
Для решения проблемы, связанной со снижением спроса на объекты
недвижимости, необходима разработка проекта предложений (в рамках
компетенции Комитета и Администрации Великоустюгского
муниципального округа) на основании данных, сформированных при
обновлении реестра. В ходе исследования автором было выявлено наличие
24 перспективных для реализации участков земель, расположенных за
территориями населённых пунктов, и 9 объектов недвижимости в границах
63