Системы обеспечения функционирования системы управления
недвижимостью региона призваны создавать необходимые условия для
функционирования основных подсистем в ходе реализации всех целевых
установок. Объекты муниципального недвижимого имущества, которые
составляют материальную основу его собственности, являются элементами
этой системы.
Управление муниципальным имуществом осуществляется в целях
решения вопросов социально-экономического развития муниципального
образования, повышения благосостояния и жизненного уровня населения,
обеспечения благоприятной для проживания городской среды, а также
пополнения доходной части местного бюджета [29].
Для успешной реализации данной цели необходимо обеспечить
решение следующих задач:
разграничить собственность, в том числена землю,
здания ,сооружения, входящие в структуру имущественного комплекса
муниципальных предприятий и учреждений;
увеличить эффективность управления муниципальным имуществом
за счет использования всех инновационных методов и финансовых
инструментов;
провести детальную регламентацию правовых процессов
управления;
обеспечить оптимизацию количества объектов управления и
осуществить переход к по объектному управлению;
установить цели управления по каждому объекту муниципальной
собственности;
обеспечить право администрации муниципального образования как
участника (или акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;
установить контроль над использованием и сохранностью
муниципального имущества, а также контроль за деятельностью руководства
14
муниципальных учреждений и предприятий, доверительных управляющих
муниципальным имуществом;
обеспечить поступления дополнительных доходов в местные
бюджеты;
использовать концессионные методы управления применительно к
недвижимости, находящейся в собственности муниципального образования
[15].
В любом механизме управления, как в отдельно взятом секторе
экономики или системе муниципальной недвижимости, должны быть
установлены взаимосвязанные научные принципы.
1. Принцип определения целей управления муниципальным
имуществом. По отношению к каждому объекту собственности
муниципальным образованием должны быть установлены и зафиксированы
цели, которые оно преследует и достижению которой служит данный
объект. Достижение установленных целей должно соответствовать
требованиям нормативно — правовых актов.
2. Принцип выбора методов для достижения целей. Методы
достижения целей определяют в пределах установленной (чаще всего,
конкурсной) процедуры назначения руководителя и утверждается
муниципальным образованием. Ответственность за применение выбранного
способа достижения цели возлагается на руководство, она должна не только
стимулировать его надлежащую деятельность, но и минимизировать риски
при неполучении запланированных результатов управления имуществом.
3. Принцип построения системы управления муниципальным
имуществом. Данный принцип подразумевает регламентацию порядка
принятия управления имуществом.
В состав управляющей подсистемы входят органы местного
самоуправления, которые от имени муниципальных образований
самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальной
собственностью в соответствии с Конституцией Российской Федерации и
15
федеральными законами и принимаемыми в соответствие с ними
нормативными актами органов местной власти.
Именно поэтому в качестве основного субъекта управления
муниципальным имуществом выступает население муниципального
образования, передающее свои права по распоряжению имуществом органам
местного самоуправлении [30].
При этом распоряжение муниципальной собственностью – это
действия органов местной власти по определению юридической судьбы
муниципального имущества, включая передачу его третьим лицам в
собственность, на ином вещном праве, аренду, бесплатное пользование,
доверительное управление, залог.
С учетом положений ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (в том
числе и к недвижимости) относятся объекты, прочно связанные с землей.
Объект недвижимости включает три неразрывно связанные понятия: субъект
права (гражданин, юридические лица, государственные органы), объект
права (земельные участки, здания) и вид права (хозяйственное ведение,
аренда и т.п.).
Местное самоуправление в лице муниципальных образований
самостоятельно распоряжается и управляет муниципальным имуществом.
Согласно закону они могут передавать муниципальное имущество во
временное или временное пользование физическим лицам, органам
государственной власти и органам муниципального самоуправления,
отчуждать, совершать другие сделки.
К числу функций управления муниципальным имуществом относятся:
1. Приватизация.
2. Сдача в аренду.
3. При обретение за счет средств местного бюджета.
4. Передача в доверительное пользование.
5. Передача в безвозмездное пользование.
6. Использование в качестве залога.
16
7. Внесение в качестве взноса в уставной капитал.
8. Передача в оперативное управление.
9. Передача в хозяйственное ведение [6].
Эффективное управление муниципальным имуществом невозможно
без его планирования. С этой целью органами местного самоуправления
разрабатывается и утверждается прогнозный план (программа) приватизации
муниципального имущества.
Таким образом, управление муниципальным имуществом –
организованный процесс принятия и исполнения решений, осуществляемых
органами местного самоуправления муниципального образования в области
учета муниципального имущества, контроля за его сохранностью и
использованием по назначению, по обеспечению надлежащего содержания
муниципального имущества, а также по вопросам, связанным с участием
муниципального образования муниципальное образование в создании,
реорганизации и ликвидации юридических лиц, обеспечением эффективной
координации, регулирования и контроля за их деятельностью [13].
Таким образом, управление муниципальным имуществом регулируется
достаточно обширным перечнем нормативно-правовых актов как
федерального, так и местного уровней.
1.3. Методы управления муниципальной собственностью
К методам управления муниципальным имуществом относятся:
организация четкого учета имущества, находящегося в
собственности муниципального района, и пользователей этого имущества;
обеспечение постоянного и действенного контроля над
выполнением имущественных обязательств пользователей муниципального
имущества;
стимулирование рационального использования муниципального
имущества [24].
17
Муниципальной казной являются средства местного бюджета и
муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными
унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления.
Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное
имущество во временное или в постоянное пользование физическим и
юридическим лицам, органам государственной власти Российской
Федерации (органам государственной власти субъекта Российской
Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных
образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с
федеральными законами [8].
Основные цели управления муниципальным имуществом:
укрепление материально-финансовой основы городского
поселения;
преумножение и улучшение муниципальной собственности,
используемой для социально-экономического развития муниципального
образования;
создание условий эффективного использования муниципального
имущества;
привлечение инвестиций и стимулирование предпринимательской
активности на территории муниципального образования;
организация единообразного порядка управления муниципальным
имуществом;
обеспечение обязательств городского поселения по гражданско-
правовым сделкам [28].
Проблема управления муниципальным имуществом тесно связана с
инвестициями, привлечением отечественного и иностранного капитала. В
условиях интенсивной интеграции России в систему международного
разделения труда, объективной необходимости достижения высоких темпов
18
экономического роста требуется обоснованная, имеющая заданный, но в то
же время адаптационный характер, активная государственная политика. Она
должна быть направлена на экономное расходование национальных
ресурсов, основных фондов в среднесрочной и долгосрочной перспективе,
стимулирование инвестиций в приоритетные отрасли народного хозяйства.
Как и критерии оценки качества работы муниципальных предприятий,
сегодня законодательными актами не установлены критерии эффективности
управления муниципальным имуществом. Следовательно, применение
муниципальных объектов в качестве инструмента управления социально-
экономическими процессами способствует достижению социальных целей, а
также измерению эффективности этих процессов [17].
Согласно функциям и задачам муниципальных органов местного
самоуправления, эффективность управления муниципальным имуществом
можно оценивать с помощью следующих групп показателей:
1. Показатели социальной эффективности, учитывающие социальные
последствия управления муниципальным имуществом.
2. Показатели коммерческой или финансовой эффективности,
учитывающие финансовые последствия реализации и управления
муниципальным имуществом.
3. Показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые
поступления в местный бюджет от использования [18].
К определению методов управления муниципальным имуществом и их
классификации разные авторы подходят по-разному [10].
Так, М.Б. Двинский и В.Ватолин, [4] рассматривают в качестве методов
управления муниципальным имуществом пять наиболее часто
встречающихся способов:
продажу объектов муниципального имущества;
передачу в аренду;
создание на базе объектов собственности муниципальных
унитарных предприятий;
19
внесение объекта собственности в качестве доли в уставной капитал
акционерных обществ;
развитие объекта собственности путем инвестирования.
В.Ф. Комченков проводит разделение методов на следующие группы:
методы продажи муниципального имущества;
методы закрепления имущества за унитарными предприятиями и
государственными учреждениями;
передача муниципальной собственности в аренду;
методы использования совместно с бизнесом государственной и
муниципальной собственности;
методы управления природными ресурсами и недропользованием;
методы управления денежными средствами.
Т.Ю. Лушникова выделяет только три способа управления
муниципальным имуществом:
приватизация;
национализация;
аренда [17].
По нашему мнению, к основным методам управления муниципальным
имуществом можно отнести следующие:
приватизация муниципального имущества;
передача муниципального имущества в аренду;
передача муниципального имущества в безвозмездное пользование;
передача муниципального имущества в доверительное управление;
управление муниципальным имуществом посредством заключения
концессионного соглашения.
Приватизация муниципального имущества осуществляется в
соответствии с правовыми нормами, закрепленными в Федеральном законе
от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и
муниципального имущества».
20
Под приватизацией муниципального имущества понимается
возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, в собственность физических и/или юридических лиц. По
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606,
гл. 34, ч.2 ГК РФ). В качестве арендодателя выступают органы
исполнительной власти РФ, субъекта РФ или муниципального образования.
Арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договор
аренды государственного и муниципального имущества в соответствии с
Федеральным законом от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите
конкуренции» заключается только по результатам проведения конкурсов или
аукционов на право заключения договоров аренды.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна
сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное
временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя
обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с
учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.
689, гл.36, ч.2 ГК РФ).
При передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование
субъектами договорных отношений являются:
ссудодатель – Российская Федерация, субъекты РФ,
муниципальные образования;
ссудополучатель – физические и юридические лица, включая
органы государственной власти, иные государственные органы и органы
местного самоуправления [14].
По договору доверительного управления имуществом одна сторона
(учредитель управления) передает другой стороне (доверительному
управляющему) на определенный срок имущество в доверительное
21
управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим
имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица
(выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода
права собственности на него к доверительному управляющему (ст.1012,
гл.53, ч.2 ГК РФ).
Учредителем управления могут выступать компетентные органы
исполнительной власти РФ, субъекта РФ или муниципального образования.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный
предприниматель или коммерческая организация, за исключением
унитарного предприятия [6].
По концессионному соглашению одна сторона (концессионер)
обязуется за свой счет создать и/или реконструировать определенное этим
соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое
имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой
и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной
концессионным соглашением) (далее–объект концессионного соглашения),
право собственности, на которое принадлежит или будет принадлежать
другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием
(эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется
предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением,
права владения и пользования объектом концессионного соглашения для
осуществления указанной деятельности [18].
К концедентам, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля
2005 г. №115ФЗ «О концессионных соглашениях» (с изменениями от
01.11.2017г.), относят Российскую Федерацию, субъект РФ, муниципальное
образование, которые участвуют в концессионных правоотношениях
посредством уполномоченных органов государственной власти и местного
самоуправления, а также государственной компании «Российские
автомобильные дороги». Концессионером может быть индивидуальный
22
предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо
действующие без образования юридического лица по договору простого
товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных
юридических лица.
Каждый метод управления государственной и муниципальной
собственностью, используемый органами исполнительной власти, может
оказать положительное и отрицательное воздействие на эффективность
экономического развития государства и муниципальных образований [8].
Таким образом, в ходе сравнительного анализа воздействия
использования различных методов в управлении муниципальным
имуществом установили, что наиболее предпочтительным является
использование следующих методов управления:
передача муниципального имущества в аренду;
передача муниципального имущества в доверительное управление;
управление муниципального имущества посредством заключения
концессионного соглашения.
Применение перечисленных методов в долгосрочном периоде окажет
положительное воздействие на рост эффективности экономического
использования объектов муниципального имущества при условии наличия
квалифицированного человеческого капитала, обладающего необходимыми
компетенциями в области управления [4].
Любой метод управления должен быть направлен на поиск наиболее
эффективных решений как на оперативном, так и на стратегическом уровне.
Подводя итог главе, сделаем вывод. Представленные в работе
теоретические положения позволили выявить, что муниципальное
имущество является источником формирования ресурсной базы с целью
выполнения социальных функций органа муниципального управления, а
также служит для осуществления важных задач жизнеобеспечения
населения. Все имущество должно быть обеспечено возможностью
предлагать услуги общественности (в том числе и муниципальные
23