42
ГЛАВА 3 ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА
УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ КУИ
АДМИНИСТРАЦИИ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1 Основные направления по совершенствованию муниципальной
политики администрации Дмитровского городского округа Московской
области
Следует уточнить, что перед Комитетом по управлению
муниципальным имуществом Администрации Дмитровского ГО в сфере
управления и распоряжения муниципальной собственностью и земельными
ресурсами поставлен следующий спектр задач и целей:
1) выполнение регулярной оптимизации в функционировании всех
категорий муниципальных унитарных предприятий, а также учреждений,
включая полноценное завершение процедуры разграничения объектов
имущества между городами, деревнями и поселками;
2) выполнение качественного и обоснованного управления, а также
распоряжения имеющейся собственностью за счет осуществления
регулярной оптимизации ее состава и качественной структуры – процесс не
легкий, но в то же самое время способствует росту эффективности работы
государства в целом;
3) обеспечить высокую степень сохранности и одновременно целевое
использование имеющегося имущества, в том числе и земельных участков.
Еще одним довольно эффективным способом управления объектами
муниципального имущества является сдача их в аренду, обеспечивая при
этом существенное пополнение финансовыми ресурсами муниципальный
бюджет и помогая тем самым развивать работу органов власти.
Однако в то же самое время следует отметить тенденцию к снижению
величины доходов от сдачи данных объектов имущества в аренду. Связано
43
это в первую очередь со значительным уменьшением площади, сдаваемой в
аренду, по следующему ряду причин:
1) происходит существенный выкуп объектов имущества различных
категорий субъектами как малого, так и среднего предпринимательства;
2) наблюдается существенное снижение спроса на использование
муниципальных объектов, так как в целом произошел значительный рост
аналогичных объектов коммерческих помещений, которые также сдаются в
операционную аренду;
3) ряд соглашений расторгается по причине ухудшения финансово-
экономического положения арендатора или даже его полного банкротства –
сейчас такие ситуации не являются редкими и происходят на регулярной
основе;
4) нередко спрос снижается из-за роста неудовлетворенности
арендаторов состоянием объектов муниципального имущества, которое по
определенным причинам с годами нередко в значительной степени
ухудшается.
На основании представленной информации можно определить спектр
проблем, которые сейчас существенно снижают эффективность в части
осуществления управления элементами муниципальной собственности.
Среди них можно выделить следующие:
‒ наличие таких объектов, состояние которых является
неудовлетворительным;
‒ регулярное снижение спроса на использование тех объектов
имущества, которые нуждаются в проведении процедуры капитального
ремонта;
‒ нерациональное использование имеющихся объектов
муниципального имущества.
Следует понимать, что представленный спектр проблем и недостатков
не позволяет начать в полной мере реализовать использование объектов
44
системы муниципального имущества. Чтобы значительно увеличить степень
эффективности управления всеми категориями объектов муниципального
имущества, включая земельные участки, рекомендуется:
1) привести в полное соответствие как состав, так и качественную
структуру всей системы муниципального имущества действующим
стандартам и утвержденным законодательством требованиям;
2) реализовать полноценный процесс оценки с привлечением
экспертов, чтобы наиболее корректно определить величину рыночной
стоимости, а также стоимость сдачи имеющихся объектов имущества,
включая земельные участки;
3) произвести рост доли тех участков, которые в свою очередь
облагаются земельным налогом.
Еще одним корректным, прикладным решением является создание и
последующая реализация комплексного прогнозного плана приватизации
имеющихся объектов, входящих в состав муниципального имущества, в КУИ
Администрации Дмитровского ГО на 2024 год и плановый период 2025 -
2027 годов.
Основной целью реализации прогнозного плана приватизации
муниципального имущества для КУИ Администрации Дмитровского ГО
является:
‒ сокращение бюджетных расходов на содержание и управление
неэффективными объектами;
‒ получение неналоговых доходов в бюджет Администрации
Дмитровского ГО за счет приватизации муниципального имущества, не
связанного с решением вопросов местного значения или осуществления
отдельных государственных полномочий.
Для того, чтобы повысить уровень использования нежилой
недвижимости и увеличить неналоговые поступления в местную казну,
можно разработать следующие схемы стимулирования для привлечения
45
арендаторов:
‒ отказ от арендных платежей в размере 10 - 30% от сметной стоимости
строительства;
‒ продление срока действия договора аренды пропорционально объему
выполненных работ;
‒ возможность возмещения понесенных затрат по окончании срока
действия договора аренды.
Проблема невостребованной недвижимости может быть решена путем
проведения полной инвентаризации недвижимости и диагностики.
С целью решения обозначенной в данном материале проблемы,
связанной с реализацией процесса инвентаризации имеющихся объектов
недвижимости, можно предложить создание полноценного муниципального
унитарного предприятия, приоритетной целью функционирования которого
будет являться управление процессом инвентаризации различных категорий
объектов недвижимости. Такое решение в значительной степени позволило
бы на регулярной основе корректировать стоимость услуг и одновременно
выполнять контроль их качества.
На основании представленной рекомендации требуется корректировать
еще и отечественную налоговую систему, чтобы освободить организации и
других субъектов от уплаты налога при регистрации определенного перечня
учредительных документов в процессе передачи объектов имущества как в
муниципальную, так и в государственную собственность за счет
использования инструментов децентрализации системой государственных
органов.
Однако в документе также должны быть указаны сроки и имя
должностного лица, ответственного за выполнение задания.
Для органов государственной власти важно совершенствовать
управление имущественным комплексом муниципального образования,
создавать хорошо функционирующий рынок недвижимости, повышать
46
привлекательность инвестиций, улучшать бюджетную структуру и
увеличивать долю неналоговых доходов. В случае ветхого и аварийного
жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети необходимо
увеличить расходы на капитальный ремонт или привлекать государственные
инвестиции на полную реконструкцию. Разработка программ социально-
экономического развития, оптимизация территориальной организации и
подготовка кадров также имеют важное значение для эффективного
использования собственности местного самоуправления.
Для эффективного управления собственностью были объединены
единой политикой комплексы административных, экономических и
законотворческих действий и нацелены на сбалансированное развитие
городского хозяйства. В конечном счете, целью управления муниципальной
собственностью являлось обеспечение доходной части бюджета от
использования муниципальной собственности и сокращение расходной части
бюджета в целях решения социально-экономических проблем городского
округа и выполнение возложенных законом функций на муниципалитет.
3.2 Рекомендации по совершенствованию механизма управления
муниципальным имуществом на территории администрации
Дмитровского городского округа Московской области
В целях совершенствования муниципальной политики по управления
муниципальной собственностью комитету управления имуществом
Администрации Дмитровского ГО предлагается следующая муниципальная
программа.
Прогнозная муниципальная программа «Управление муниципальным
имуществом для КУИ Администрации Дмитровского ГО на 2024 - 2026 гг.»
представлена в таблице 3.1
47
Таблица 3.1
Прогнозная муниципальная программа «Управление муниципальным
имуществом для КУИ Администрации Дмитровского ГО на 2024 - 2026 гг.»
Ответственный
исполнитель
Программы
Комитету по управлению муниципальным имуществом
Администрации Дмитровского ГО
Цели программы Повышение эффективности использования муниципального
имущества за счет увеличения неналоговых поступлений
обеспечивает сохранение и целевое использование муниципального
имущества и максимальное участие в экономическом обороте.
Цели
Подпрограмм
- оптимизация состава и структуры муниципальной собственности и
участков для обеспечения их сохранности, а также целевого
использования;
- оценка рыночной стоимости муниципальных объектов и участков,
в том числе путем проведения аукционов;
- создание условий для пополнения доходов местного бюджета за
счет управления муниципальным имуществом.
Целевые
индикаторы и
показатели
Программы
- количество объектов, в отношении которых проведена текущая
инвентаризация (единиц);
- количество объектов недвижимости, рыночная стоимость которых
была оценена, в том числе на аукционах(единиц);
- количество объектов, реализованных в рамках Программы
приватизации муниципального имущества;
- количество земельных участков, в отношении которых проведена
оценка рыночной стоимости, в том числе для проведения аукционов
(единиц);
- процент запланированной реализации в отношении доходов в
местный бюджет от сдачи в аренду или продажи муниципального
имущества и земельных участков (всего проценты).
В течении планового периода ожидается 100% реализация плана по
доходам от сдачи в аренду или продажи муниципального имущества
и земельных участков.
Сроки и этапы
реализации
Программы
2024 – 2026 годы
Программа будет реализовываться без выделения определенных
этапов
Объемы
финансирования
Программы
Всего по программе: местный бюджет - 3849,1 тыс. руб.
2024 – 1046,0 тыс. руб.
2025 – 1445,8 тыс. руб.
2026 – 1357,3 тыс. руб.
Ожидаемые
результаты
Программы
- повышение эффективности управления муниципальным
имуществом, земельными участками, находящимися в
муниципальной собственности Дмитровского ГО и земельными
участками, госсобственность на которые не разграничена;
- обеспечение доходности местного бюджета от использования
муниципального имущества и земельных участков.
48
Исходя из выделенных проблем, программа включает в себя
следующие подпрограммы:
I. Повышение эффективности управления муниципальным имуществом
и земельными участками.
Цель подпрограммы: оптимизация состава и структуры
муниципального имущества и земельных участков, обеспечение их
сохранности и целевого использования.
II. Обеспечение доходности местного бюджета от использования
муниципального имущества и земельных участков.
Задача цели: провести оценку рыночной стоимости годовой арендной
платы за объекты недвижимости и земельные участки, в том числе для
выставления и проведения аукционов. А также обеспечение доходной части
бюджета Администрации Дмитровского ГО за счет использования
муниципального имущества и земельных участков.
III: Повышение эффективности управления муниципальным
имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной
собственности и земельными участками, государственная собственность на
которые не разграничена.
Цели подпрограммы:
1) Оптимизация состава и структуры объектов муниципального
имущества и земельных участков для обеспечения их сохранности и целевого
использования по назначению.
2) Обеспечение эффективности предоставления информации в сфере
управления муниципальным имуществом и земельными участками.
3) Обеспечение рационального и эффективного использования
земельных участков, не разграниченных государственной собственностью и
находящихся в собственности муниципалитета.
IV. Обеспечение доходности местного бюджета от использования
муниципального имущества и земельных участков.
49
Цели подпрограммы:
1) Проведение работ по оценке рыночной стоимости муниципального
имущества и земельных участков, в том числе для проведения аукционов.
2) Создание условий для пополнения доходов местного бюджета за
счет управления муниципальным имуществом и земельными участками.
Задача цели:
‒ планы доходов местного бюджета будут реализовываться за счет
сдачи в аренду или продажи муниципального имущества и земельных
участков.
Общий объём финансовых средств, необходимых для реализации
программных мероприятий для КУИ Администрации Дмитровского ГО,
составляет 3849,1 тыс. руб. и представлены в таблице 3.2.
В 2025 году – приватизация не планируется.
В 2026 году – приватизация не планируется
Таблица 3.2
Объем финансовых ресурсов, необходимых для реализации
муниципальной Программы КУИ Администрации Дмитровского ГО
Источник финансирования Сумма расходов, тыс. руб.
Всего финансовых расходов, в том
числе
2024 год 2025 год 2026 год Всего
Местный бюджет Дмитровского ГО 1046,0 1445,8 1357,3 3849,1
Бюджет Московской области - - - -
За период действия прогнозного плана приватизация имущества не
планировалась, но в планах было приватизировать два объекта
недвижимости.
Перечень объектов муниципального имущества, приватизация которых
планируется в 2024 - 2026 годы представлены в таблице 3.2.
50
Таблица 3.2
Перечень объектов муниципального имущества, приватизация которых
планируется в 2024 - 2026 годы
Недвижимое имущество
Объект приватизации Прогнозируемый
доход
Примерные
сроки
приватизации
Здание бани +
Земельный участок
4 500 000 1 квартал 2024 г.
Нежилое здание +
Земельный участок
5 400 000 1 квартал 2024 г.
Прогнозируемый доход от приватизации муниципального имущества на 2024 год
составит 9 900 000 рублей (девять миллионов девятьсот тысяч) рублей.
В 2025 году – приватизация не планируется. В 2026 году –
приватизация не планируется. Продажа муниципального имущества на
аукционе осуществляется в соответствии со статьей 18 Федерального закона
от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и
муниципального имущества». Аренда муниципального имущества и также
происходит при помощи аукциона, что регламентируется Приказом
Федеральной Антимонопольной Службы России от 10.02.2010 №67 [34].
Ситуация, разворачивающаяся с аукционами, возникала из-за смены
законодательства. Теперь аукционы проходят только в электронном формате
и только между участниками. Со стороны Комитета виден только результат
аукциона, а сам процесс остаётся закрытым.
В связи с этим предлагаю пересмотреть возможность проведения
аукционов и сделать их в 2 этапа. Первый этап – проводится
непосредственно в электронном формате, где набирается определённое
количество участников, претендующих на объект муниципального
имущества. Срок прохождения первого этапа – 1 месяц. Второй этап
проводится уже лично со всеми участниками. Для этого можно выделить как
кабинет отдела КУИ, так и оборудовать данный кабинет. Срок выполнения –
после окончания 1 этапа, через неделю.
О проведении подобного рода аукционов будет сообщено:
51
на официальном сайте КУИ Администрации Дмитровского ГО;
выслано электронное уведомление на почту всем
зарегистрированным участниками аукциона;
в случае, если участник указывал свой адрес проживания (в
пределах Дмитровского ГО) ему может прийти обычное письмо.
Как показывает практика, при личном контакте с оппонентами на
аукционах, участники более интенсивнее предлагают и устанавливают цены,
охотнее борются за определённый объект имущества. Также это будет
положительно и для Комитета по управлению имуществом Администрации
Дмитровского ГО, так как можно же сразу заключить договор о
купли/продажи объекта с победителем аукциона лично. Бывали случаи, когда
через электронный формат был выявлен победитель, но он не являлся за
заключением договора или потом отказывался от заключения.
Также есть вариант, при котором может не набраться необходимое
число участников, тем самым, аукцион может и не состояться. Это может
быть связано из-за малого количества и выбора объектов имущества, которые
выставлены на аукцион или иные причины, как например,
неудовлетворительное состояние.
В таком случае предлагается ввести определённые критерии, по
которым будут выставлять объект имущества и время проведения аукционов.
Критерии оценки имущества представлены в таблице 3.3.
Таблица 3.3
Критерии оценки имущества
Категория состояния Свойства характеризующие состояние
Хорошее Отсутствие серьезных деформаций и дефектов.
Удовлетворительное Несущие конструкции в хорошем состоянии. Возможно
требуется ремонт некоторым элементам.
Неудовлетворительно
е
Требуется капитальный ремонт для некоторых несущих
конструкций.
Ветхое Аварийное состояние несущих конструкций, требующее
капитального ремонта.
Негодное Стопроцентный износ. Дальнейшая эксплуатация невозможна.