35
энергоэффективности, а также о случаях, когда такие меры невозможно
реализовать по техническим причинам.
Постоянный рост цен на энергоресурсы ведёт к увеличению стоимости
жилищно-коммунальных услуг, что отрицательно влияет на качество жизни
жителей района, ограниченных в возможностях контролировать объем их
потребления.
Таблица 4
Оборудование жилищного фонда Управы района Чертаново
Центральное г. Москвы в 2020-2022 гг.
Показатель
Всего
в том числе оборудованная:
Водопроводом
Водоотведением
Отоплением
Горячим водоснабжением
Ваннами (душем)
Газом
Напольными электрическими
плитами
2020 год
Общая площадь
жилых
помещений,
тыс. кв. м
2135,8
2018,5
1969,5
2125,4
1865,8
1865,8
1712,5
200,5
Удельный вес в
общей площади
жилищного
фонда, %
94,2
92,2
99,5
87,4
87,4
80,2
9,4
2021 год
Общая площадь
жилых
помещений,
тыс. кв. м
2269,5
2139,5
2069,9
2250,6
1945,3
1945,3
1820,4
321,5
Удельный вес в
общей площади
жилищного
фонда, %
94,3
91,2
99,2
85,7
85,7
80,2
14,2
2022 год
Общая площадь
жилых
2352,4
2236,4
2167,5
2335,5
2067,2
2067,2
1964,5
456,1
36
помещений,
тыс. кв. м
Удельный вес в
общей площади
жилищного
фонда, %
95,1
92,1
99,3
87,9
87,9
83,5
19,4
Оборудование жилых объектов в рамках жилищного фонда района
Чертаново Центральное в Москве за период 2020-2022 годы.
Жилищно-коммунальный комплекс Чертаново Центральное отвечает за
снабжение района электричеством, теплом, горячей и холодной водой. В 2022
году потребление данных ресурсов районом составило:
- тепловая энергия составляет 867744 гигакалорий;
- холодная вода: 9 020 000 кубических метров;
- Горячая вода: объем составляет 5 746 тыс. кубических
метров.
- Электроэнергия составляет 736142 тысяч киловатт-часов;
природный газ — 431497 тысяч кубических метров. Однако
наблюдается тенденция к увеличению удельного потребления
энергетических ресурсов.
продолжает расти.
В сфере энергообеспечения также накопилось множество серьезных
проблем:
- Существенные убытки энергии и ресурсов, возникающие
при предоставлении жилищно-коммунальных услуг, обусловлены
износом инженерных коммуникаций, оборудования, зданий,
сооружений и жилого фонда.
- Недостаточная регистрация и контроль за ресурсами в
жилищном комплексе обусловлены слабым оснащением зданий
общедомовыми устройствами учета, а также почти полным отсутствием
системы диспетчеризации для мониторинга потребления
энергетических ресурсов.
37
- Превышение пиковых нагрузок в зимний сезон во время
периодов пика потребления электричества.
Также стоит упомянуть, что повышенное потребление энергии
предприятиями влечет за собой замедление экономического роста региона и
уменьшение налоговых отчислений в бюджеты на всех уровнях.
Давайте проанализируем состав потребителей основных типов
топливно-энергетических ресурсов, а также воды, на примере района
Чертаново.
Таблица 5
Структура потребителей основных видов топливно-энергетических
ресурсов и воды на территории района Чертаново Центральное
Направления потребления
Доля в суммарном объеме потребления, в %
Теплоэнергия
Электроэнергия
Вода
1.Население и жилищно-
коммунальная сфера
80
29
50
2.Социальная сфера
10
4
5
3.Прочие
10
67
45
Всего
100
100
100
Анализ таблицы показывает, что теплоэнергии на 80% употребляется
населением и объектами жилищно-коммунального хозяйства, социальная
сфера занимает 10%, в то время как оставшиеся 10% приходятся на других
потребителей. Что касается электроэнергии, её население использует в
объёме 29%, социальная сфера – всего 4%, а значительная доля – 67%
расходуется иными потребителями. В контексте водных ресурсов население
потребляет половину - 50%, социальная сфера при этом использует 5%, а
другие потребители – 45%.
Инженерная инфраструктура коммунального хозяйства района
Чертаново Центральное описывается следующим образом:
- Сетевые системы раскинулись на общее расстояние 3769,7 км,
включая: водоснабжающие сети длиной 325,4 км, канализационные
38
коммуникации протяженностью 175,8 км, теплотрассы на 164,5 км и
кабельные с воздушными линиями электропередач, занимающие 3104 км.
- На территории района функционирует 34 водозаборных
устройства, 27 станций канализационного насоса, 24 котельные установки, 10
центральных тепловых узлов, а также 645 трансформаторных подстанций.
Коммунальный комплекс района Чертаново Центральное объединяет
организации и предприятия, осуществляющие производство, распределение и
реализацию электрической и тепловой энергии, газа, а также услуги
водоснабжения и водоотведения.
За последние три года наблюдается заметное сокращение выработки
тепловой энергии, что влечет за собой и уменьшение ее потребления для
внутренних нужд котельной, как показано в таблице 6.
Таблица 6
Объем потребления тепловой энергии в районе Чертаново Центральное
за 2020-2022 гг.
Показатели
Ед. изм.
2020 г
2021 г
2022 г
1.Выработано тепловой энергии
Гкал
912597
891812
867744
2.Собственные нужды котельной
Гкал
49500
48597
47598
3.Потери тепловой энергии
Гкал
64269
54103
49482
4.Удельный вес потерь
%
7
6
6
5.Отпущено тепловой энергии, всего
Гкал
809287
787720
761979
в том числе:
-жилищным организациям
Гкал
664896
655716
633698
Удельный вес населения
%
82
82
82
-бюджетным учреждениям
Гкал
64134
62142
61027
Удельный вес бюджетных учреждений
%
8
8
8
-прочим потребителям
Гкал
80257
69862
67254
Удельный вес прочим потребителям
%
10
10
10
Потери тепловой энергии продолжают уменьшаться, однако они
остаются значительными. Например, их удельный вес в 2020 году составил
7%, затем снизился до 6% в 2021 и оставался на этом уровне в 2022 году.
Среди всех потребителей тепловой энергии население занимает
доминирующую долю, потребляя 82%, в то время как другие потребители и
бюджетные учреждения используют 10% и 8% соответственно.
39
В контексте неуклонного увеличения стоимости энергоресурсов в сфере
жилищно-коммунальных услуг, а также из-за их значительных потерь,
вопросы энергосбережения становятся особенно актуальными. В этой связи,
мы предложим ряд мер, направленных на экономию энергоресурсов в
жилищном секторе района Чертаново Центральное.
Анализ структуры потребления ключевых видов топливно-
энергетических ресурсов и воды выявил следующую картину: 80% тепловой
энергии уходит на нужды населения и в сферу ЖКХ, социальная сфера
занимает 10%, и еще 10% приходятся на другие категории потребителей. Что
касается электроэнергии, ее распределение выглядит иначе: население
использует 29%, социальные учреждения – 4%, а остальные потребители –
67%. Потребление водных ресурсов распределено следующим образом:
половина приходится на население, 5% уходит в социальную сферу, и 45%
потребляют другие пользователи.
Изучение динамики потребления топливно-энергетических ресурсов
выявило тренд к уменьшению выработки тепловой энергии за последние три
года, что влечет за собой сокращение ее использования для собственных
потребностей котельной.
Хотя тепловые потери снизились, они всё ещё велики, составляя до 7%.
В структуре использования тепловой энергии население занимает
лидирующую позицию, потребляя 82%, тогда как другие потребители и
бюджетные учреждения составляют 10% и 8% соответственно.
Изучение основных экономических показателей чиновнического округа
Чертаново Центральное в Москве за период с 2020 по 2022 год выявило их
общее понижение, особенно заметное в 2022 году. Тем не менее, округ сумел
зафиксировать рост чистой прибыли в том же году, что, однако, было
достигнуто благодаря дотациям из бюджета Московской области. В
дополнение, анализ жилой сферы показал значительный прирост общей
площади жилых помещений, что стало результатом возведения новых жилых
комплексов и уменьшения доли устаревшего жилья.
40
Сформулируем предложения и разработаем рекомендации для
улучшения управления жилищным фондом района.
После задействования многоаспектного анализа в области управления
жилищным фондом, определяются приоритетные направления деятельности,
представленные в таблице 7.
Таблица 7
Основные направления совершенствования управления жилищным
фондом
Основные направления
деятельности
Содержание деятельности по реализации направления
1. Содержание жилищного
фонда в надлежащем
состоянии и улучшение
качества его обслуживания
Анализ состояния жилого фонда, выявление проблем
качества его содержания.
Планирование и организация работ по содержанию и
ремонту жилищного фонда и по улучшению его
технического состояния).
Организация системы технического контроля состояния
дома.
Ведение технической документации по дому (на
строения, инженерные сооружения, объекты
благоустройства).
Оценка результатов и качества проведенных работ
2. Благоприятные и
безопасные условия
проживания граждан
Планирование и организация выполнения мероприятий
по повышению благоустройства жилого дома.
Планирование и организация выполнения мероприятий
по повышению комфортности проживания.
Организация мероприятий по защите мест общего
пользования от проникновения посторонних лиц
(установка домофонов, запирание чердаков, подвалов,
установка системы видеонаблюдения и т.п.).
3. Качественные жилищные и
коммунальные услуги в
объеме, соответствующем
заявленным потребностям
Организация конкурсов и иные способы выбора
поставщиков.
Заключение договоров: с собственниками помещений; с
поставщиками и подрядчиками ЖКУ.
Контроль объемов и качества ЖКУ.
Организация сбора платежей.
Ведение лицевых счетов.
Своевременное перечисление средств поставщикам и
подрядчикам.
Подготовка и предоставление собственникам
помещений отчета о выполнении всех работ и
мероприятий по дому, прочее информирование
собственников помещений.
Обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания.
Информирование собственников помещений по всем
вопросам деятельности УК.
41
4. Формирование стоимости
ЖКУ для собственников
помещений и поиск путей ее
снижения
Формирование предложения о размере платы за ЖУ,
включая услуги за управление.
Привлечение инвестиций для выполнения всех
перечисленных работ и мероприятий.
Оптимизация деятельности УК.
Планирование и организация выполнения
энергосберегающих мероприятий.
Планирование и организация выполнения мероприятий
по использованию общего имущества (заключение
договоров аренды, организация ремонта/отделки общих
помещений с целью коммерческого/общественного
использования и т.п.).
В контексте каждого приоритета определены специфические
мероприятия, необходимые для достижения заранее определенных целей в
этой области.
Менеджмент жилищного сектора в районе Чертаново Центральное
обладает значительными возможностями для результативной деятельности:
спрос на услуги стабилен и только увеличится по мере экономического
благополучия населения, и, как следствие, потребностей в улучшении их
объема и качества. В настоящее время многие инициативы по модернизации
экономически оправданы. Тем не менее, отрасль жилищно-коммунального
хозяйства в общем по-прежнему охвачена кризисом, проявляющимся в
нестабильном финансовом состоянии, зависимости от субсидий,
неоправданно высоких расходах, невозможности сокращения издержек,
отсутствии конкуренции и значительном износе инфраструктуры. Кроме
того, к этим проблемам добавляются чрезмерные потери воды, энергии и
других ресурсов в коммунальных услугах, общая неэффективность и
недостатки в системе управления.
2.3. Проблемы управления развитием жилищно-коммунального
хозяйства района Чертаново Центральное г. Москвы
42
Оценка финансово-хозяйственной деятельности показала, что
ключевые показатели эффективности компании демонстрируют
положительную динамику роста.
Заслуживает критики увеличение доли зданий, нуждающихся в
капитальном ремонте, текущем уходе и благоустройстве, в общем
управлении.
Определено, что в каждом из рассматриваемых временных отрезков
потребность в работниках превышала их фактическое количество. В то же
время отмечается избыточное количество руководящего состава вместе с
недостатком специалистов и технического персонала.
Анализ себестоимости выявил существенные увеличения расходов,
которые управа понесла на услуги такие как водоснабжение,
электроснабжение, теплоснабжение и вывоз твердых бытовых отходов,
вследствие роста постоянных затрат.
Фактическая себестоимость превышает запланированную, вслед за чем
наблюдается увеличение как постоянных, так и переменных издержек в
итоговой структуре затрат. Это обусловлено такими факторами, как
увеличение расходов на поддержание жилья, водоснабжение,
теплоснабжение и электроснабжение. В результате увеличения
издержкоемкости услуг, большая часть предложений компании стала не
приносить прибыль, в том числе и предоставление электроснабжения
превратилось в убыточное направление.
Указанные проблемы часто коррелируют с износом инфраструктур
тепло-, водо- и электроснабжения, что приводит к непредвиденным затратам
на электроэнергию и приобретение коммунальных услуг.
Анализируя отдельные составляющие, были идентифицированы
следующие ключевые недостатки и проблемные аспекты.
1. Система водопровода характеризуется высоким уровнем износа
труб как в холодной, так и горячей водоснабжающих сетях, примерно 40% из
которых нуждаются в замене либо в текущем ремонте. Приблизительно
43
половина трубопроводов устарела, состоящая из металлических элементов с
применением неэффективного вида изоляции из минераловатных материалов.
2. В системе теплоснабжения наблюдается значительный износ
трубопроводов, достигающий 50%. Проблематичным фактором остается
высокая степень теплопотерь из-за использования металлических труб с
минераловатной изоляцией. Дополнительное беспокойство вызывает тот
факт, что большая часть котельных, эксплуатируемых предприятием,
работает на основе мазута и угля.
3. Проблемы уборки и утилизации отходов включают в себя
обслуживание мусоропроводов, с которым связаны частые неисправности и
риск возгорания твердых бытовых отходов (ТБО). Кроме того, затраты на
благоустройство возрастают вследствие увеличения оплаты труда работников
в этой сфере. Существуют и нерешенные вопросы по обеспечению
благоустройства: 21 дом не имеет детских площадок, а около 10 зданий
окружены стихийными свалками.
4. В сфере электроснабжения продолжительное время ключевой
трудностью является износ инфраструктуры, который влечет за собой
существенные энергетические потери в подземных и наземных линиях
передачи. Недостаточное внимание к энергоэффективности и сбережению
ресурсов также отмечается как важная проблема. Это нашло подтверждение
в использовании устаревших и неэффективных ламп в системе уличного
освещения, а также в отсутствии автоматизированных устройств для
управления освещением в придомовых зонах. Дополнительный недостаток
заключается в том, что работники, занимающиеся обслуживанием
электросетей, не получают поощрения за достижения в области
энергоэффективности.
Отмечено снижение количества аварийных ситуаций по сравнению с
предыдущими периодами, тем не менее, оно остается на высоком уровне из-
за значительной изношенности инфраструктуры и существенного увеличения
числа потребителей и мощности потребления тепловой и электрической
44
энергии вследствие усиленного строительства. Вследствие этого,
трансформаторные подстанции, тепловые сети, оборудование котельных и
водозаборных установок (ВЗУ) не справляются с возрастающими нагрузками.
Для анализа текущего состояния жилищно-коммунального хозяйства
района разработаем SWOT-матрицу. Она включает в себя четыре основных
сегмента, которые представляют потенциальные стратегии. Эти стратегии
определяются на основе парного сочетания ключевых факторов (указанных в
скобках), исходя из их положения в матрице. Грамотное выявление взаимного
влияния этих групп факторов критически важно для формирования
действенной стратегии, обеспечивающей развитие в секторе жилищно-
коммунального хозяйства и применения SWOT-инструментария с целью
достижения желаемого прогресса.
Таблица 8
SWOT-матрица
Внутренние факторы
Сильные стороны (strengths)
1. Наличие устойчиво
функционирующей системы ЖКХ и
энергетики
2. Обновление основных фондов за
счет федеральных программ, в
частности «Комплексная программа
модернизации и реформирования
жилищно-коммунального хозяйства;
3. Высокий общий уровень
обеспеченности населения всеми
видами благоустройства;
4. Соответствие организационной
структуры системы управления ЖКХ
объемам выполняемых работ;
Слабые стороны (weaknesses)
1. Высокий уровень износа объектов
инфраструктуры
2. Недостаточный приток инвестиций
3. Дефицит квалифицированных кадров
4. Пассивная работа по исполнению
обращений населения
5. Неравномерное распределение
коммунальных мощностей, приводящее к
неэффективному использованию ресурсов;
6. Низкий уровень инициативы по вопросу
внедрения новых технологий