55
вести учёт приходов и расходов в специальной книге учёта: поступления и
расходы от деятельности, записанные в хронологическом порядке,
выступают базой для составления налоговой декларации. Подробнее о
налоговом окружении проекта будет сказано в финансовом плане.
Выбор местоположения является стратегическим залогом успеха
хостела. При существующих ценах на покупку недвижимости в центре
Санкт-Петербурга, разумным шагом будет аренда помещения и его
оборудование под хостел. Выгоды от этого понимают и арендодатели: при
сдаче помещения не под индивидуальное проживание, а для целей
организации позволяет повысить арендную плату и полагаться собственнику
на дополнительные рамки надзора за использованием помещения со стороны
санитарно-эпидемиологической службой и пожарной инспекции. На
сегодняшний день, по данным Центрального агентства недвижимости, на
рынке недвижимости размещено не менее 400 предложений о продаже или
сдаче в аренду недвижимости (в соответствии с законодательством РФ,
рассматривается нежилой фонд) именно для целей гостиничной
деятельности. Это также образует конкурентное преимущество при
организации именно в этом виде малого бизнеса, ведь рынок аренды уже сам
идёт навстречу отельерам: предложения формируются со специальным
указанием пригодности помещения под организацию хостела, мини-отеля
или гостиницы. Также, согласно санитарно-эпидемиологическим нормам,
помещение гостиничного типа не может располагаться на уровне подвала
или цокольных этаже, при этом, такое помещение, скорее всего, будет
располагаться на первом этаже здания (условие перевода в нежилой фонд).
Оптимальным решением для открытия первого хостела будет аренда
нежилого помещения с отдельным входом, возможностью перепланировки
части помещения для «нарезки» 13-ти комнат 4-10 кв. м., следовательно,
площадь помещения с такими параметрами составит 100-120 кв. м. Хотя
городские достопримечательности и станции метрополитена расположены
56
больше вдоль оси Невского проспекта, при грамотном охвате
потребительского сегмента и членству в системах бронирования потребители
сами найдут хостел по своему вкусу. Это является очередным конкурентным
преимуществом гостиничного бизнеса над остальными малыми
предприятиями, в которых продажа продукции зависит от прихода
покупателей с улицы, и местоположение (влияющее на затраты на аренду)
играет большую роль.
Распределение затрат на аренду помещения на количество номеров в
Петербурге варьируется от 12 до 20 тысяч рублей на комнату, при чём
верхняя грань свойственна помещениям на оси Невского проспекта.
Грамотная планировка является залогом высокой доходности номерного
фонда. Так, при анализе предложений на рынке аренды нежилых помещений
под организацию мини-отеля, для проекта «Лайк Хостел Спб» в пределах оси
Лиговского проспекта были отобраны предложения по аренде помещения
110 кв. м. при ставке 1500 р. за кв. метр, или 160 000 р. в месяц. Важно, что
давление продавцов на рынке аренды не столь велико: предложений
довольно много, а их условия гибки, и при реальном воплощении проекта
возможно обсуждение условий.
Наконец, 4-м организационным конкурентным преимуществом
проекта «Лайк Хостел Спб» является наличие в его команде
дипломированного архитектора, способного разработать и воплотить
оригинальный дизайн интерьеров (см. приложение 5), что существенно
сократит инвестиционные затраты в начале, и расходы на обновление
интерьеров. Однако, перепланировки помещения требуют разработки
проекта специалистами, и его согласования в городских инстанциях. В
инвестиционные затраты заложим стоимость разработки и согласования
проекта перепланировки нежилого помещения в старом фонде при
указанных параметрах обойдётся в 150 000 руб.. Необходимые для
согласования перепланировки документы даны в приложении 4, а в
57
приложении 3 представлен проект перепланировки выбранного нежилого
помещения.
Разработка дизайн-проекта будет выполнена бесплатно (привлечён
знакомый архитектор), а примерная стоимость работ по демонтажу,
ремонтно-отделочным работам и проведению коммуникаций, с учётом
стоимости материалов, составит 556 888 руб. В таблице 5 приведена
ориентировочная смета реализации перепланировки и отделочных работ для
13-ти комнат и нежилой площади, составленная в программе «Калькулятор
ремонта» ремонтно-отделочной компании «Нева-ремонт»:
План проведения работ по перепланировке нежилого помещения и
необходимое документальное сопровождение представлено в приложении 3.
Список необходимых разрешительных документов для запуска гостиницы
указан в приложении 5.
Таблица 5
Проект сметы переоборудования помещений «Лайк Хостел Спб»
Вид работ
Цена (руб.)
Полы
77 150
Демонтаж старого плинтуса
Демонтаж старого покрытия
Настил фанеры ДСП, ламината на бетонный пол
Стены
229 955
Снятие старых обоев
Выравнивание стен: выравнивающая штукатурка
Установка двухслойных перегородок из гипсокартона
Затирка
Грунтовка
Оклейка обоями
Нанесение дизайнерских рисунков
Побелка потолков (изначально ровные потолки)
23 628
Дополнительное горячее водоснабжение (стоимость 4-х
бойлеров + монтаж)
80 000
Электрооснащение
25 155
Замена розеток (двойные, одинарные), выключателей
Монтаж люстры, светильников
Двери
37 000
Замена 20-ти дверей
Сантехника
84 000
Установка 4-х санузлов, 4-х душевых кабин, 6-ти раковин
58
Демонтаж старого покрытия, плитки
Выравнивание стен, частично потолков
Установка дополнительных унитазов
Установка дополнительных раковин
Установка душевых кабин
Подводка труб к стоякам ХВС, ГВС, канализации
Итого
556 888
Примечание – при реализации проекта, из многих будет подобрано помещение,
наиболее соответствующее конфигурации проекта для уменьшения затрат на
перепланировку
Среди других инвестиционных затрат значатся также установка
системы пожарной безопасности (14000 р.) и установка видеодомофона (9700
р.) – стоимость оборудования и монтажных работ. Также ИП обязан
приобрести контрольно-кассовый аппарат (10 000 р.) и зарегистрировать его
в налоговой инспекции. Также будет приобретён POS-терминал (19 000 р.)
для оплат безналичного расчёта, средства от которых будут поступать на
расчётный счёт ИП. Разработка веб-сайта и годовой хостинг обойдётся в 20
000 руб.
В затраты на приобретение внеоборотных активов также входит
приобретение мебели и оборудования хостела (см. инвентаризацию в
Приложении 2, в ценах ритейлоров), составивших 1 347 377 руб. Часть
закупок мебели и аксессуаров декора будут закуплены в ИКЕА, хотя
существенная часть обстановки будет заказана у сторонних производителей
(«Лазурит», «Клён» и др.) во избежание копирования стиля и поддержания
разной концепции номеров. Поставщики строительный и хозяйственных
материалов – «Леруа-Мерлен», «К-Раута», «Максидом», - крупные
хозяйственный ритейлеры, дающие возможность сравнения цен и
оперативной замены оборудования.
Важным пунктом затрат на запуск хостела является его регистрация в
глобальных системах бронирования и ассоциациях хостелов; для первых
периодов работы достаточно зарегистрироваться на booking.com
(крупнейшем мировом букинговом сайте) и стать членом международного
59
«Общества содействию развитию хостел-движения»: вступительный взнос
9000 р., ежегодный членский взнос в размере 18 000 р. Наконец, регистрация
статуса индивидуального предпринимателя производится при уплате гос.
пошлины в 800 руб., при этом уставной капитал в банк не закладывается.
В структуре постоянных издержек хостела также помещаются затраты
на электроэнергию, оплату телефонной связи (1500 р./мес.) и пользование
интернетом (600 р./мес.), покупка расходных материалов и канцелярии (3500
р./мес.). Сюда также относятся общие и административные расходы,
арендные платежи, заработная плата сотрудников (административный
персонал не предусмотрен) и страховые взносы, амортизационные
отчисления, плата за коммунальные услуги.
Согласно практике предоставления в аренду площадей под
организацию мест временного проживания туристов, такие помещения
оборудуются индивидуальными счётчиками потребления электроэнергии и
воды. Это позволяет избежать распределения большей нагрузки хостела на
платежи всего дома, и вести адекватный учёт затрат. Исходя из расчётов по
обстановке хостела 110 кв. м. и (13-ти комнат) энергопотребляющим
оборудованием, средняя потребность проекта в электроэнергии составит
1910 Вт в месяц. Предприятие будет находиться в городском доме,
оборудованном стационарными электроотопительными приборами, и при
одноставочном тарифе в 3,53 руб./КВт (с учётом НДС) месячные издержки
на оплату электроэнергии составят 6742,3 руб. При тарифах 2015 г. на
жилищно-коммунальные услуги, общий размер остальных коммунальных
платежей закладывается в размере 18 000 руб., с учётом доли общедомового
потребления. С учётом месячной заработной платы персонала (115 954,02
руб. с НДФЛ и отчислениями в ПФ, ФСС, ФОМС), ежемесячные постоянные
расходы в 2018 г. составят 306 296,32 руб.
Отличительная особенность хостелов среди других предприятий
гостиничного типа: наименьший в отрасли размер переменных издержек на
60
осуществление основного бизнес-процесса – размещения гостей, ведь хостел,
в отличие от отеля, не обязан предоставлять завтраки, проводить экскурсии.
К переменным затратам (70 400 руб./мес.), которые хостел несёт в
зависимости от своей загрузки, согласно нормативам, отнесём закупку
хозяйственных средств и расходных материалов для гостей, а также
стоимость стирки белья в прачечной. В соответствии с расходованием
хозяйственных материалов, месячные валовые издержки на их возмещение
принимаются в 10 000 руб.; стирка постельного белья три раза в неделю (см.
Приложение 2) – 60 400 руб./мес. Подробно план финансирования проекта и
распределение денежных потоков представлено в финансовом плане.
Таким образом, использование франшизы ООО «Лайк Хостел»
позволит минимизировать риски и повысить эффективность реализации
проекта.
61
Глава 3. Обоснование целесообразности создания хостела
«Like»(ООО ЛАЙК ХОСТЕЛ)»
3.1. Финансовый план реализации проекта. Расчёт экономического
эффекта
В сбытовой политике хостела определяющую роль играет
планирование маркетинга. В управлении «Лайк Хостел Спб» целями
маркетинга являются:
увеличение загрузки до 80-90% в пиковые периоды;
установление среднегодовой загрузки в 60%;
обеспечение поступательного прироста доли иностранных туристов;
обеспечение загрузки общих номеров «длинными бронированиями» в
период низкого и среднего сезона;
увеличение числа подписчиков в социальных сетях.
Таким образом, концепция маркетинга в «Лайк Хостел Спб» связана с
управлением продажами услуг по размещению гостей, а также
формированием портфеля клиентов для долгосрочного увеличения прихода
ключевой группы – иностранных туристов. Основной канал продвижения –
социальные медиа: модерирование групп в социальных сетях, коммуникация
с аудиторией, постоянное обновление контента.
Особое внимание должно быть уделено регулярному наполнению
фотографиями и небольшими видео из жизни хостела: помимо отзывов, для
потенциального гостя перед приездом ключевую важность имеет
соответствие реального состояния номеров и атмосферы хостела описанной
на сайте. Поэтому важной деталью является интеграция контента с Instagram,
социальной сетью фотографий на мобильных платформах и видеохостингом
Youtube. Элементами такой концепции желательно сделать короткие
видеосюжеты о проведённых вечерах или вечеринках с участием гостей, при
чём, по согласованию с ними, несколько фотографий можно опубликовать в
аккаунтах гостей, чтобы их знакомые оценили хорошую атмосферу хостела.
Данный способ особенно важен при работе с иностранными туристами, ведь
62
выбор средства размещения в далёкой стране для них ещё более
требователен.
Маркетинг в социальных сетях (SMM) — это наименее затратный
способ продвижения услуг, успешность которого зависит от компетенций
администраторов, в чьи обязанности будет входить наполнение контента.
Оценка эффективности маркетинга видна по конверсии звонков и обращений
в социальных сетях и их обращению в реальные продажи. При этом,
основываясь на данных преддипломной практики, можем спрогнозировать
план сезонности в проектируемом хостеле (таблица 6):
Таблица 6
График сезонности продаж хостела
Сезон
Период
Низкий сезон
11.01.20-23.03.21
08.11.20-31.12.21
Средний сезон
01.04.20-01.05.21
01.09.20-01.11.21
Высокий сезон
23.03.20-01.04.21
01.07.20-01.09.21
01.11.20-08.11.21
Пиковый сезон
01.05.20-01.07.21
31.12.20-11.01.22
Видно, что время пиковой загрузки совпадает с периодами
праздников и каникул, когда загрузка приближается к 100 процентам
(преимущественно, в выходные дни). Таким образом, тарифная политика
будет строиться исходя из коридоров сезонности. Продажи в высокий сезон
компенсируют спад потребления гостиничных услуг в зимний период, когда
индустрия «провисает» на 40%. Поскольку хостел позиционирует себя как
экономичное средство размещения, то гибкое ценообразование необходимо
для захвата категории наиболее чувствительных к цене потребителей.
Осуществление ценовой дифференциации услуги размещения позволит
пойти навстречу тем постояльцам, кто образует долговременную загрузку в
течение низкого сезона, но при этом позволит установить более высокую
цену с туристов и отдыхающих в течение каникул, ведь эти люди уже имеют
принципиальное намерение заплатить за проживание в ходе отпуска. В целях
63
сохранения операционной безопасности, ценовая политика хостела будет
иметь гибкую тарифную схему, представленную из предполагаемого в
производственном плане номерного фонда (Приложение 6):
Ценовая политика хостела будет дифференцированной, предлагая
доступную цену для привлечения нижнего потребительского сегмента в
многоместные номера (т.н. «дормы», от англ. dorm – общая спальня), в
особенности, в низкий и среднесезонный периоды. При этом, даже
максимальное повышение цены на койко-место в дорме (удорожание на 37%
по сравнению с долгим низким периодом) всё равно будет привлекательным
предложением для групповых заездов, ведь в праздники и время отпусков
даже схожие категории номеров по городу будет весьма сложно
забронировать. Практика показывает, что при сопоставимой установленной
цене койко-места, проживание в дорме в низкий сезон обходится дешевле
съёма комнаты или однокомнатной квартиры в Петербурге, и привлекательно
для осваивающихся в городе студентов в начале учебного года.
В свою очередь, требование рынка диктует необходимость борьбы за
средний ценовой сегмент: цены на проживание в высокий сезон отдельных
номерах стоит установить сопоставимыми с апарт-отелями, гостевыми
квартирами и мини-отелями. Если в период отпусков загрузка отеля
обеспечивается, в основном, за счёт отдельных номеров, то в спокойное
время цена за проживание в индивидуальных номерах должна быть ниже,
чем в апарт-отелях для перехвата потребителей из среднего нижнего
ценового сегмента.
Специфика продаж в индустрии гостеприимства – в сильнейшей
сезонности, и в ежегодной повторяемости сезонных циклов. Для
формирования плана продаж на первый год работы (январь 2018 – декабрь
2018 гг.), определим коэффициенты сезонности, экстраполируя данные
преддипломной практики
64
Для проекта «Лайк Хостел Спб» при планируемых 13-ти номерах (43
койко-места) мы определим средний чек в 2300 руб. При этом, определим,
что средневзвешенная вклад продаж мест в отдельных номерах должен быть
не менее 60% (25 мест в отдельных номерах из 43-х койко-мест в хостеле).
Поскольку клиенты пользуются услугой проживания разное количество
дней, но не меньше 1-х суток (22 ч.), то нецелесообразно считать
среднесуточный поток. Среднемесячные продажи услуг проживания «Лайк
Хостел Спб» планируется в количестве 240 ед. в месяц. При корректировке
сценария на минимальный и максимальный коэффициенты сезонности,
прогноз продажи услуг на 2018 г. выглядит так (таблица 7):
Таблица 7
Месячный прогноз продаж услуг в 2020 г.
Продажа услуги
размещения в хостеле
Сценарии
Пессимистический
(ед.)
Наиболее
вероятный
(ед.)
Оптимистический
(ед.)
Итого, мес.:
151
240
407
При реализации гостиничных услуг важно знать, какую выручку
принесёт продажа услуги размещения при учёте разной длительности
проживания (пользования услугой). Зная среднемесячный поток, установив
средний чек в размере 2300 руб., с поправкой на коэффициенты сезонности
составим план продаж в первый прогнозный год работы хостела и далее
(Приложение 7):
Видно, что проект генерирует выручку, в особенности, в периоды с
апреля о сентябрь. Важным условием ценообразования является гибкий
подход в зависимости от сезонности, количества проживающих в отдельных
номерах и длительности заездов. Если в низкий сезон полностью заселённый
6-и местный дорм площадью 14 кв. м. способен приносить 2900 р. в неделю,
то только одноместный номер площадью 4 кв. м. в тот же сезон принесёт
7200 р. за неделю. Для сравнения, в период майских праздников и сезон