52
Жилищно-строительный кооператив «Доступное жилье» своим членам.
Жилье, приобретаемое с помощью кооператива, намного дешевле того, что
покупается по схеме банковского ипотечного кредитования – разница в ценах
порой доходит до 50%. При вступлении в Жилищно-строительный кооператив
не требуются поручители и справки о доходах, не нужен залог. Нет также
ограничений по гражданству, месту жительства, семейному положению и
возрасту (в кооператив «Доступное жилье» можно вступать с 16 лет). Таким
образом, мечта о новой квартире становится реальностью для тех, кто не
может участвовать в федеральной и республиканской молодежных
программах, приобрести жилье по социальной ипотеке. Для того, чтобы
участвовать в Жилищно-строительном кооперативе «Доступное жилье»,
достаточно написать заявление, заключить договор и внести первый взнос в
размере 24 тысяч рублей (стоимость 1 квадратного метра на данный период по
жилому дому 36-5), а потом ежемесячно подтверждать свое членство,
перечисляя паевые взносы – минимум 0,1.
Но самое главное преимущество ЖСК «Доступное жилье» заключается в
дифференцированной стоимости квадратного метра жилья с предоставлением
рассрочки до 30% от стоимости квартиры на 5 лет под 6% годовых. То есть
при уплате 750 тысяч рублей за однокомнатную квартиру пайщики получают
право вселиться в квартиру после сдачи дома. Право въехать в новую
двухкомнатную квартиру возникает при уплате 1,1 млн. рублей, при уплате –
1,4 млн. рублей можно вселиться в трехкомнатную квартиру но только после
того как дом будет сдан.
Опять же стоимость квартиры может варьироваться в зависимости от того
, когда был внесен основной взнос. Ведь в апреле-мае квадратный метр жилья
в Жилищно–строительном кооперативе «Доступное жилье» пожилому дому
36-5 стоит 24 тыс. рублей, в июне-июле 26 тысяч, августе-сентябре – 28 тысяч
рублей. В марте цена квадратного метра была 22 тыс. рублей.
Конечно, может случиться так, что дом будет уже сдан и квартиры в нем
выкупят по действующей схеме более денежные пайщики. Но для уныния
повода нет, уверяют в ЖСК. В этом случае пайщик вправе заключить с
53
кооперативом соглашение об изменении объекта и зачете накопленной суммы
паев в счет оплаты за квартиру в других строящихся домах 9-42 и 36-3-1. Цена
квадратного метра выкупленного ранее остается неизменной.
Судя по тому, как детально проработана Программа Жилищно-
строительного кооператива «Доступное жилье», второй этап Программы по
улучшению жилищных условий челнинцев ждет такой же успех, каким
пользовалась она на первом этапе своей реализации. А также благодаря новой
Программе Жилищно-строительного кооператива коммерческое жилье
становиться доступным челнинцам.
Приведенная информация подтверждает, что ООО «ЖИК» предоставляет
жилье по долевому строительству, социальной ипотеке, программе
«Доступное жилье». В связи с тем, что данные направления пользуются
успехом у жителей г. Набережные Челны, то, став одним из застройщиков,
ООО «ПрофиСтрой» расширит свою инвестиционную политику.
3. Формирование социальной политики предприятия процесс сложный и
ответственный, поэтому автор предлагает основные элементы и направления
социальной политики ООО «ПрофиСтрой».
Таблица 3.2 - Основные элементы и направления социальной политики ООО
«ПрофиСтрой»
№
Направление или элемент
Краткое содержание
1
2
3
1.
Цели
- отождествление работника со своим предприятием
(удовлетворение потребности в причастности к
предприятию);
- личные цели и желания работников совпадают с целями
предприятия или соответствуют им;
- рост производительности труда и желание работников
трудиться;
- социальная защищенность работников;
- поощрение собственной инициативы работника при
решении производственных задач;
- улучшение нравственной атмосферы на предприятии,
формирование благоприятного социально-
психологического климата;
- рост имиджа предприятия в глазах работников и
общества.
Продолжение таблицы 3.2
54
2.
Задачи
- защита работников, реализуемая через систему льгот и
гарантий, предоставляемых государством, а
также самим предприятием;
- воспроизводство рабочей силы, реализуемое через
организацию оплаты труда и ее регулирование;
- стабилизация интересов социальных субъектов
(работник, работодатель, государство), реализуемое
через ее согласование.
3.
Принципы
- знать и учитывать материальные и нематериальные
потребности и интересы сотрудников;
- предоставленные услуги должны быть известны
сотрудникам и расцениваться ими как добровольные
расходы на социальные нужды;
- быть для организации экономически оправданной и
ориентироваться в системе рыночной экономики на
соображения расходов и эффективности;
- социальные нужды, которые уже в достаточной мере
удовлетворяются государством или другими
общественными учреждениями, не должны быть
предметом социальной политики в организации.
4.
Основные аспекты
- выбор приоритетов в направленности самой социальной
политики (социальная защита),
социальное или медицинское страхование, льготы за
работу в неблагоприятных условиях труда, как форма
привлечения и закрепления рабочей силы на тех или
иных участках работы и т.п.);
- выбор форм предоставления льгот, услуг, выплат и их
видов;
- оценка величины возможных выплат, исходя из
поставленных задач и финансовых возможностей
предприятия;
- дифференциации размеров выплат по категориям
персонала в зависимости от решаемых с ее помощью
задач, избирательности в предоставлении льгот и услуг.
3.2. Обоснование необходимости применения предложенных
мероприятий
Управление финансами стало важнейшей сферой деятельности любого
субъекта социально-рыночного хозяйства, особенно предприятия и
акционерного общества, ведущие производственно-коммерческую
деятельность. Изменение технологии производства, выход на новые рынки,
расширение или свертывание объемов выпуска продукции основываются на
глубоких финансовых расчетах, на стратегии привлечения, распределения,
перераспределения и инвестирования финансовых ресурсов.
Для ООО «ПрофиСтрой» был проведен углубленный и экспресс –
55
операционный анализ. Этот процесс достаточно трудоемкий. Для ООО имеет
смысл осуществить инвестиции в обучение персонала финансового
подразделения, тем самым сократить издержки на предстоящие оценки
данного направления. Обученный персонал должен сам определить, какую
методику выбрать для проведения оценки, какие для этого понадобятся
ресурсы.
При рассмотрении вариантов привлечения заемных средств необходимо
обратить внимание на инвестиционный рынок – нужны специалисты по части
финансовых инструментов. При расширении объемов продаж необходимо
провести экономический анализ рынка. Поле деятельности для
квалифицированного финансового менеджера в организации обширно. По
сути, в руках финансового менеджера сосредотачивается судьба компании. На
него ложится ответственность за принятие финансовых решений.
Рекомендуется проводить выбор оптимального сценария: высокая норма
распределения прибыли на акции или прирост оборота, активов. Здесь нужно
осторожно «лавировать» между желаниями акционеров и развитием
производства.
Следует также более требовательно относиться к затратам предприятия:
определенное значение имеет разделение затрат на переменные и постоянные.
Это может благоприятно отразиться на уменьшении себестоимости за счет
оптимизации каких-либо пунктов затрат.
Важно вовремя реагировать на изменяющуюся ситуацию. Финансовый
менеджер должен быть «в курсе» всех новых методик, чтобы обеспечить
эффективную деятельность предприятия.
В стремлении к успехам предприятию приходится решать великую
дилемму финансового менеджмента: рентабельность или ликвидность? – и
зачастую жертвовать либо тем, либо другим в попытках совместить
динамичное развитие с наличием достаточного уровня денежных средств и
высокой платежеспособностью. Иногда низкие значения коэффициента
текущей ликвидности могут свидетельствовать не о финансовом нездоровье и
неплатежеспособности, а о динамичном развитии предприятия, бурном
56
наращивании оборота и быстром освоении рынка.
Для эффективной деятельности предприятия необходимо сочетать
оперативное управление с генеральной финансовой стратегией. И здесь
существует два главных направления:
1. Инвестиции – постоянные и переменные затраты – текущие
финансовые потребности – структура капитала;
2. Финансовая устойчивость предприятия – платежеспособность,
ликвидность баланса, кредитоспособность, рентабельность – финансовые
коэффициенты.
В рамках этой проблемы конкретно – практическим воплощением
комплексного управления активами и пассивами предприятия являются
матрицы финансовой стратегии. Рассматривая их, можно в самой общей
форме составить прогноз финансово-хозяйственного состояния предприятия,
выявить неблагоприятные факторы и явления.
В результате проделанной работы были определены цели и содержание
финансового менеджмента. Финансовый менеджмент – наука об управлении
всеми этими процессами. Это управление предполагает разработку методов,
которые выбирает предприятие для достижения определенных целей,
конечной из которых является обеспечение прочного и устойчивого
финансового состояния.
Помешать достижению этой цели могут риски. Для характеристики
производственного и финансового рисков вводятся понятия операционного и
финансового левереджа. Операционный левередж характеризует взаимосвязь
между объемом реализации, валовым доходом (нетто-результат реализации
инвестиций) и расходами производственного характера. В отличие от
операционного, финансовый левередж имеет целью измерить не уровень
риска, возникающего в процессе реализации предприятием своей продукции
(работ, услуг), а уровень риска, связанного с недостаточностью прибыли,
остающейся в распоряжении предприятия.
Реализация инвестиционного проекта - длительный процесс, требующий,
к тому же, значительных затрат финансовых ресурсов. Финансирование
57
проекта за счет собственных средств предприятия (прибыли от других
проектов, амортизационных отчислений) не всегда возможно, да и не всегда
целесообразно. Поэтому обычно приходится привлекать дополнительные
финансовые ресурсы. На успех проекта очень большое влияние оказывает
рациональный выбор методов финансирования, поэтому при разработке
схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативные
варианты и определить экономическую эффективность каждого из них, с тем,
чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.
В настоящее время ООО «ПрофиСтрой» ведет строительство нескольких
объектов, крупнейшим из которых является проект строительства жилого
дома на Автозаводском проспекте. Кроме того, есть проект строительства
жилого комплекса на Московском проспекте.
Строительство жилого комплекса пока приостановлено в связи с
отсутствием средств для реализации проекта. В соответствии с объемной
сметой затраты по проекту составят около 50 млн. руб., ООО «ПрофиСтрой»
сможет вложить около 15 млн. руб. собственных средств. Следовательно,
необходимо будет изыскать еще около 35 млн. руб.
Для повышения эффективности инвестиционных проектов ООО
«ПрофиСтрой» необходимо разработать мероприятия по увеличению
прибыли организации и эффективного использования денежных средств.
Главная задача любого предприятия – это снижение затрат на производство,
разработка эффективной работы персонала.
ООО «ПрофиСтрой» работает с различными поставщиками,
осуществляющие поставку строительных материалов. Рассмотрим расчёт
затрат на материалы по ценам действующих поставщиков в таблице 3.3.
Таблица 3.3 - Расчёт затрат ООО «ПрофиСтрой» на строительные
материалы за 2016 год
Поставщики
Материалы
Единица
измерения
Цена,
(руб.)
Кол-во
Сумма, (руб.)
АЛАЙН
сваи
штука
15 250
54
823 500
Мечел-Сервис
арматура
тонна
19 000
539
10 241 000
Траффик СВ
кирпич
штука
12
752 000
9 024 000
КамгэсРБЗ
плиты
штука
2 250
1 560
3 510 000
Жилище
бетон
м3
3 500
5 110
17 885 000
Всего
40 971 500
Из таблицы видно, что расходы на строительные материалы составляют
58
40 971 500 рублей. Для снижения затрат на материалы нужно разработать
тендер на поставку данных материалов, рассмотреть другие варианты работы
с поставщиками.
Разработку тендера, подбор организации занимающиеся производством и
поставкой строительных материалов, нужно возложить на отдел маркетинга
ООО «ПрофиСтрой».
Необходимо провести мониторинг цен на строительные материалы,
рассмотреть возможность приобретения материалов у других поставщиков,
такого же качества, но по более выгодной цене.
Рассмотрим затраты на строительные материалы по ценам новых
поставщиков в таблице 3.4.
Таблица 3.4 - Расчёт затрат ООО «ПрофиСтрой» на строительные
материалы
Поставщики
Материалы
Единица
измерения
Цена,
(руб.)
Кол-во
Сумма, (руб.)
Тола
сваи
штука
14 800
54
799 200
УралМост
арматура
тонна
18 200
539
9 809 800
Зяб
кирпич
штука
10
752 000
7 520 000
ПромСтрой
плиты
штука
1 850
1 560
2 886 000
ПрофиСервис
бетон
м3
3 000
5 110
15 330 000
Всего
Х
Х
Х
Х
37 585 000
Таким образом, затраты на строительные материалы значительно
понизились. Экономия денежных средств составила – 3 386 500 рублей.
Схема финансирования инвестиционных проектов за счет авансовых
платежей частных инвесторов является классической для строительных
организаций, не связанных тесными отношениями с банком. Это и понятно:
такая схема хороша для строителей тем, что рассчитываться с дольщиками
приходится построенным жильем, а не “живыми” деньгами, как, например, в
случае с привлечением банковского кредита. Не нужно выплачивать
проценты за капитал, кроме того, эта схема является значительно более
“мягкой” в плане ответственности строительной организации за нарушение
условий договора.
Но такая схема имеет для строителей один существенный недостаток:
никогда нельзя точно спрогнозировать время поступления платежей, а,
59
следовательно, существует очень большой риск возникновения дефицита
бюджета проекта, что приведет к остановке стройки, срыве сроков окончания
проекта, что, в свою очередь, неизбежно приведет к финансовым потерям в
виде штрафов и удорожанию проекта в результате увеличения расходов по
оплате труда, накладных расходов.
Для инвесторов отрицательными сторонами такой схемы
финансирования являются:
- отсутствие гарантий со стороны строителей;
- в случае расторжения договора долевого участия инвестор несет
финансовые потери в виде неустойки.
Стимулировать привлечение денежных средств инвесторов при такой
схеме финансирования можно путем более активного продвижения
собственной продукции. Как уже говорилось в предыдущей главе,
привлечение покупателей в настоящее время осуществляется ООО
«ПрофиСтрой» по двум основным направлениям: через сеть дилеров и
собственными силами - путем помещения рекламы в специализированных
изданиях.
В качестве альтернативы вышеописанной схеме финансирования проекта
можно рассматривать привлечение средств инвесторов путем выпуска
жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно
новым и широкого распространения пока не получил. Тем не менее, такая
схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые позволяют
отдельным строительным фирмам успешно ее применять.
Жилищные займы подразумевают выпуск ценных бумаг, которые имеют
два эквивалента стоимости: в денежном и натуральном (в квадратных метрах)
выражениях. Сумма «оплаченных» метров жилья определяется количеством
ценных бумаг и их «метровым» номиналом. Емкость рублевой составляющей
зависит от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный
момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по
60
времени покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке
свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец
ценных бумаг получит доход в результате погашения облигаций займа, либо
приобретет жилье по ценам ниже рыночных. И то и другое возможно лишь
при условии успешного завершения программы.
Подводных камней два: хватит ли денег, полученных от продажи
облигаций на строительство и удастся ли реализовать построенное.
Займы привлекательны для населения и коммерческих фирм тем, что: во
-первых — позволяют уберечь свои средства от инфляции; во-вторых —дают
возможность достаточно дешево купить квартиру.
Кроме того, для частных инвесторов займы хороши тем, что “набирать”
необходимое на квартиру количество сертификатов можно постепенно — в
зависимости от финансовых возможностей. Инвестор может в любое время
реализовать купленные сертификаты и получить прибыль, тогда как при
расторжении договора долевого участия он несет убытки.
Для строительной организации привлечение финансовых ресурсов путем
выпуска сертификатов связано с дополнительными затратами на изготовление
бланков и услуги андеррайтера. Кроме того, необходимо уплатить налог в
размере 0,15% от эмиссии. Но, с другой стороны, выпуск сертификатов дает
возможность фирме привлечь дополнительно некоторое количество
покупателей, т.е. расширить сегмент рынка, что, как известно является одним
из факторов повышения конкурентоспособности.
ООО «ПрофиСтрой» осуществляет капиталовложения как за счёт
собственных, так и при помощи заемных (кредитных) средств. Кредитные
средства предполагают не только возврат предоставленной суммы, но и
выплату процентов по кредиту. У каждой кредитной организации своя
процентная ставка. Проведем работу с кредитными организациями и выясним
какие банки под какой процент предоставляют кредит.
Для снижения затрат по кредитам, нужно выбрать банк с более низкой
процентной ставкой. Рассмотрим процентные ставки банков по кредитам в
61
таблице 3.5.
Таблица 3.5 - Процентные ставки по кредитам
Наименование банка
Процентная ставка
Автоградбанк
11,5%
Сберегательный банк
11,6%
ВТБ
10,5%
Из таблицы видно, что самая высокая процентная ставка в
Сберегательном банке. Целесообразнее рассмотреть возможность работы с
ВТБ банком, так как процентная ставка значительно ниже, соответственно
возможность возврата кредита выше.
Подбор инвестиционных проектов ООО «ПрофиСтрой» и расчёт
показателей эффективности инвестиционных проектов осуществляет
финансово-экономический отдел в составе четырёх человек. Все показатели
сводят в таблицы. В данном отделе нет ответственного, соответственно нет
контроля за всем процессом.
Для повышения эффективности работы отдела необходимо назначить
руководителя. Каждый специалист будет выполнять свою функцию,
предоставлять отчет о проделанной работе. Ответственность по итогам работы
будет на руководителе отдела.
На основе расчетов проведен анализ состояния предприятия, а также
анализ финансового менеджмента. Это позволило определить политику
развития организации. Сделанные выводы позволяют сказать, что
финансовый менеджмент является неотъемлемой частью управления
предприятием.
В условиях изменяющей ситуации в России нужно обращать большое
внимание на совершенствование финансового менеджмента. В рамках этого
вопроса рассматриваются пути совершенствования управления
предпринимательскими рисками, формирование стратегии и тактики
управления и прогнозирование политики развития производства. Здесь
немалое значение имеет оценка будущего развития организации.
Финансово-экономическая оценка инвестиционных проектов занимает
важное место в процессе обоснования выбора альтернативных вариантов