42
фирмы. Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет
авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат,
осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться за счет
средств ООО «ПрофиСтрой».
Реализация квартир в строящемся доме будет производиться через сеть
дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.
Таким образом, можно сделать вывод, что при продаже всех квартир
строительная организация покрывает все свои издержки и получает
положительный финансовый результат. Автор считает, что на предприятии
нет документального оформления процесса управления инвестиционной
политикой. Как показал анализ, на сегодняшний день, отсутствие
документального оформления не является существенным недостатком, т.к.
предприятие наращивает темпы развития. Тем не менее, автор считает, что для
совершенствования управления инвестиционной политики руководству ООО
«ПрофиСтрой» необходимо разработать и дополнить существующие
документы, регламентирующие осуществление инвестиционной политики на
предприятии.
2.3. Анализ инвестиционных проектов и выявление причин,
препятствующих развитию инвестиционной политикой в
ООО «ПрофиСтрой»
При выборе инвестиционного проекта невозможно свести все множество
факторов и сочетание различных интересов потенциальных участников к
одному лишь экономическому аспекту инвестиционного проекта.
В условиях развитого рынка критерием эффективности инвестиционного
проекта является уровень прибыли, полученной на вложенный капитал. В
настоящее время существует большое количество участников рынка
капиталов, в равной степени обладающих возможностью продавать или
покупать финансовые ресурсы. При этом отдельные заемщики, заимодатели
43
не могут влиять на средний уровень процентной ставки. При этом под
прибыльностью, рентабельностью или доходностью следует понимать не
просто прирост капитала, а такой темп увеличения последнего, который, во-
первых, полностью компенсирует общее (инфляционное) изменение
покупательной способности денег в течение рассматриваемого периода
времени, во-вторых, обеспечит минимальный гарантированный уровень
доходности и, в-третьих, покроет риск инвестора, связанный с
осуществлением проекта.
Оценивая целесообразность взятия кредита, предприниматель, с одной
стороны, ориентируется на средний сложившийся уровень прибыли, а с
другой стороны, стоимостью капитала для заемщика является величина
процентной ставки, которую он должен будет заплатить за возможность
использования финансовых ресурсов в течение определенного периода
времени. В действительности единой нормы процента или прибыли не
существует. Напротив, имеет место множество различных процентных ставок:
по краткосрочным и долгосрочным ссудам, облигациям и т.д. Инвесторы
выбирают наиболее выгодную форму вложения денежных средств из
нескольких альтернативных вариантов.
Рассматривая роль стоимости капитала в принятии решения об
инвестициях, необходимо учитывать влияние инфляции. Ее действие
проявляется в уменьшении покупательной способности денег. Все участники
рынка финансовых ресурсов включают ожидаемый темп инфляции в
стоимость капитала. Назначаемая ссудодателем ставка процента в этом случае
именуется «номинальной» или «брутто» - ставкой. Она всегда численно
больше реальной процентной ставки, соотносимой с истинной нормой
доходности, измеряемой в денежных единицах с постоянной покупательной
способностью.
Итак, смысл оценки любого инвестиционного проекта состоит в уяснении
ответа на вопрос: оправдают ли будущие выгоды сегодняшние затраты?
Рассмотрим два инвестиционных проекта ООО «ПрофиСтрой»- стройки
44
в г. Набережные Челны:
- проект А – строительство жилого комплекса в 48 микрорайоне,
состоящий из пяти блоков: 48-06 блок «А» - девятиэтажный 45-квартирный
жилой дом; 48-06 блок «Б» - пятиэтажный 15-квартирный жилой дом; 48-06
блок «В» - пятиэтажный 40-квартирный жилой дом; 48-06 блок «Г» -
девятиэтажный 45-квартирный жилой дом; 48-06 блок «Д» - десятиэтажный
50-квартирный жилой дом;
- проект Б – строительство жилого дома на автозаводском проспекте в 30
комплексе, представляет собой 19-ти этажный монолитно-каркасный 108-
квартирный жилой дом с помещениями общественного назначения на первом
этаже.
К затратам предприятия относятся:
- затраты связанные со строительством – цемент, кирпич, плиты
перекрытий;
- внутренняя отделка – окна и балконные двери (деревянные), остекление
лоджий из алюминиевых профилей, внутриквартирные двери (МДФ), полы в
жилых комнатах (линолеум на теплозвукоизоляционной основе), полы
санузлов (керамическая плитка), стены комнат (обои), стены ванных комнат,
уборных (окраска водоэмульсионной краской), потолки (улучшенная клеевая
побелка), оборудование кухни (электрическая плита, мойка), оборудование
санузлов (унитаз, ванна, умывальник).
При неравномерном поступлении доходов (проект А) срок окупаемости
определяют прямым подсчетом числа лет, в течении которых доходы
возместят инвестиционных затраты в проект:
.месяцев8года2
12/180
8801000
года2
А
t
При равномерном распределении доходов (проект Б) по годам, срок
окупаемости инвестиций определяется делением суммы инвестиционных
затрат на величину годового дохода:
.года4250:1000
Б
t
45
Рассмотрим расчет окупаемости проектов А и Б в таблице 2.5.
Таблица 2.5 - Результаты расчета окупаемости проектов
ООО «ПрофиСтрой»
Показатели
Проект А
Проект Б
Инвестиции, тыс. руб.
1000
1000
Доход, тыс. руб.:
Первый год
500
250
Второй год
380
250
Третий год
180
250
Четвёртый год
100
250
Пятый год
40
250
Шестой год
-
250
Итого:
1200
1500
Проекты А и Б требуют инвестиции по 1000 тыс. руб. каждый. Проект А
обеспечивает более высокую прибыль в первые два года – 880 тыс.руб., после
чего доходы резко снижаются, а проект Б – по 250 тыс. руб. на протяжении
шести лет.
Из этого следует, что инвестиции в первый проект окупятся за 2 года 8
месяцев, а во второй – за 4 года. Исходя из окупаемости первый проект более
выгоднее, чем второй.
Первый объект строится в течении двух лет и начинает приносить доход
с третьего года. Второй объект требует разового вложения капитала и с
первого же года начинает приносить прибыль.
Расчет текущей стоимости доходов и инвестиционных затрат рассмотрим
в таблице 2.6.
Таблица 2.6 - Результаты анализа текущей стоимости доходов и
инвестиционных затрат ООО «ПрофиСтрой»
Показатели
Учетная стоимость
затрат и доходов, тыс
.руб.
Коэффицент
дисконтирования
при r=0,18
Дисконтированная
сумма затрат и доходов,
тыс. руб.
Проект А
Проект Б
Проект А
Проект Б
1
2
3
4
5
6
Инвестиционные
затраты, тыс.руб.
1000
1000
867,50
1000,00
В том числе:
Первый год
500
-
0,909
423,70
-
Второй год
500
-
0,826
413,00
-
Доход, тыс.руб.:
46
Первый год
-
250
0,909
-
227,25
Второй год
-
250
0,826
-
206,50
Третий год
500
250
0,751
375,50
187,75
Четвертый год
500
250
0,683
259,90
170,75
Пятый год
500
250
0,621
111,80
155,25
Шестой год
500
250
0,565
56,50
141,25
Седьмой год
500
-
0,513
20,50
-
Итого дохода
1200
1500
-
824,20
1088,75
Альтернативная ставка доходности, доступная данному предприятию,
принимаемая в качестве дисконта, равна 18%.
Сопоставив дисконтированный доход с дисконтированной суммой
инвестиционных затрат, можно убедиться в преимуществе второго проекта.
3,435,8672,824NPV
А
тыс. руб.
.руб.тыс75,88100075,1088
Б
NPV
Поскольку от проекта Б доходы будут поступать равномерными частями
по 250 тыс.руб. на протяжении шести лет (поток аннуитета), процесс
дисконтирования доходов можно упростить, введя кумулятивный дисконтный
множитель для аннуитета:
,
r
n
r11
*АPV
(2.2)
где А – годовой доход;
r – коэффициент дисконтирования;
n – число периодов получения доходов.
.руб.тыс75,781127,3*250
18,0
6
18,011
*250PV
Если инвестиции в проект осуществляются не в конце каждого периода, а
в начале его в виде предоплаты, то для дисконтирования инвестиционных
затрат применяется следующая формула:
,
1j
1j
r1
j
IC
d
IC
(2.3)
где IC – годовой доход;
j – число периодов инвестирования средств в проект.
47
.руб.тыс7,9237,423500
1
18,01
500
0
18,01
500
d
IC
При таких условиях инвестиционный проект А становится ещё менее
привлекательным, поскольку отрицательное значение его NPV становится ещё
больше:
.руб.тыс5,997,9232,824NPV
А
Популярный показатель, который применяется для оценки
эффективности инвестиций, является внутренняя норма доходности (IRR).
Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он
показывает ожидаемую норму доходности или максимально допустимый
уровень инвестиционных затрат в оцениваемый проект.
Рассмотрим внутреннюю норму доходности по проекту А, если известно,
что предприятие имеет намерение инвестировать в проект 1000 тыс. руб. и
через два года получить от него 1200 тыс. руб.:
%).5(05,005,0*
75,883,43
3,43
05,0IRR
А
Таким образом, по проекту А, при норме доходности 5% текущая
стоимость доходов и инвестиционные затраты будут равны.
Рассмотрим внутреннюю норму доходности по проекту Б, если известно,
что предприятие имеет намерение инвестировать в проект 1000 тыс. руб. и
через четыре года получить от него 1500 тыс. руб.:
%).10(1,005,0*
3,4375,88
75,88
05,0
Б
IRR
Таким образом, по проекту Б, при норме доходности 10% текущая
стоимость доходов и инвестиционные затраты будут равны.
Таким образом, можно сделать вывод: проект будет привлекательным для
потенциальных инвесторов, если его реальная норма доходности будет
превышать таковую для любого иного способа вложения капитала.
Применение любых, даже самых изощренных, методов не обеспечит
48
полной предсказуемости конечного результата, основной целью является
сопоставление предложенных к рассмотрению инвестиционных проектов на
основе унифицированного подхода с использованием по возможности
объективных и перепроверяемых показателей и составление относительно
более эффективного и относительно менее рискованного инвестиционного
портфеля. В реальной ситуации проблема выбора проектов может быть весьма
непростой. Не случайно многочисленные исследования и обобщения практики
принятия решений в области инвестиционной политики на Западе показали,
что подавляющее большинство компаний, во-первых, рассчитывает несколько
критериев и, во-вторых, использует полученные количественные оценки не
как руководство к действию, а как информацию к размышлению. Поэтому
следует подчеркнуть, что методы количественных оценок не должны быть
самоцелью, равно как их сложность не может быть гарантом безусловной
правильности решений, принятых с их помощью.
Таким образом, инвестиции в объекты предпринимательской
деятельности осуществляются в различных формах. Реальные инвестиции
(капиталовложения) - авансирование денег в материальные и нематериальные
активы (инновации). Прямые инвестиции предполагают непосредственное
участие инвестора в выборе объекта для вложения денежных средств.
Косвенные инвестиции осуществляются через финансовых посредников -
коммерческие банки, инвестиционные компании и фонды и др. Последние
аккумулируют и размещают собранные средства по своему усмотрению,
обеспечивая их эффективное использование.
Из проведенного анализа видно, что к основным причинам,
препятствующих развитию инвестиционной политикой в ООО «ПрофиСтрой»
относятся:
1. Отсутствие документального оформления управления инвестиционной
политикой ООО «ПрофиСтрой». Анализ должностной инструкции показал,
что в обязанности директора по экономике и финансам не входят аспекты
управления инвестиционной деятельностью предприятия;
49
2. Снижение количества инвестиционных проектов за исследуемый
период. Автор считает, что отрицательная динамика показателя может быть
связана с отсутствием заинтересованности персонала в инвестиционной
деятельности предприятия;
3. Текучесть кадров. Руководству ООО «ПрофиСтрой» необходимо
пересмотреть социальную политику предприятия.
Таким образом, можно сделать вывод, что проект А для предприятия
выгоднее, чем проект Б. на данном примере автор хотел показать процесс
оценки эффективности инвестиционных проектов. В ходе проведенного
анализа были выявлены основные причины, препятствующих развитию
инвестиционной политикой в ООО «ПрофиСтрой». Подводя итоги, можно
сделать вывод, что ООО «ПрофиСтрой» развивающееся предприятие,
несмотря на экономический кризис. Технико-экономические показатели
имеют положительную динамику. Высокая текучесть кадров связана с
напряженностью труда и отсутствием социальной политики на предприятии.
Управление инвестиционной политикой осуществляет директор по экономике
и финансам, но проблема в том, что в его должностных инструкциях не
отражены аспекты менеджмента инвестиционной деятельностью. Анализ
инвестиционных проектов ООО «ПрофиСтрой» показал, что проект А, для
предприятия более предпочтителен, т.к. эффективнее проекта Б. Управление
инвестиционной политикой имеет ряд причин, препятствующих развитию
инвестиционной политикой в ООО «ПрофиСтрой».
50
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ
КАК ОСНОВА ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ
ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «ПРОФИСТРОЙ»
3.1. Разработка мероприятий по повышению эффективности
инвестиционных проектов ООО «ПрофиСтрой»
Для устранений выявленных причин, препятствующих развитию
инвестиционной политикой в ООО «ПрофиСтрой» автор предлагает:
1. Доработать и дополнить должностную инструкцию директора по
экономике и финансам;
2. Предложить инвестиционные проекты для совершенствования
инвестиционной политики предприятия;
3. Разработать элементы социальной политики ООО «ПрофиСтрой».
1. В таблице 3.1 представлены основные положения, которые необходимо
добавить в должностную инструкцию директора по экономике и финансам
ООО «ПрофиСтрой».
Таблица 3.1 - Основные положения, которые необходимо добавить в
должностную инструкцию директора по экономике и финансам ООО
«ПрофиСтрой»
№
Раздел должностных
инструкций
Основные положения
1
2
3
1.
Должен знать
- систему финансовых инструментов, обеспечивающих управление финансовыми
потоками;
- основы управления капиталом предприятия;
- методы оценки финансовых активов, доходности и риска;
- основы управления оборотным капиталом, модели формирования собственных
оборотных средств;
- принципы определения предпринимательского риска.
Должностные
обязанности
- определяет источники финансирования производственно-хозяйственной деятельности
предприятия (бюджетное финансирование, краткосрочное и долгосрочное кредитование,
выпуск и приобретение ценных бумаг, лизинговое финансирование, привлечение заемных
и использование собственных средств);
- в целях определения внешнего источника финансирования организует деятельность
работников финансового подразделения по следующим направлениям: поиск источников,
оценка стоимости источников, оценка финансового риска, соотношение собственных и
привлекаемых источников финансирования;
- определяет инвестиционную политику предприятия с учетом: состояния рынка
продукции, объемов ее реализации; финансово-экономического положения предприятия;
технического уровня производства; сочетания собственных и заемных ресурсов;
финансовых условий инвестирования на рынке капиталов; льгот, получаемых инвестором
от государства; коммерческой и бюджетной эффективности инвестиционных мероприятий;
условий страхования и получения гарантий от некоммерческих рисков.
3.
Права
- давать руководителям структурных подразделений предприятия указания по вопросам
надлежащей организации и ведения финансовой работы.
2. Для совершенствования инвестиционной политики ООО
51
«ПрофиСтрой» необходимо разработать инвестиционные проекты. Автор
предлагает заключить договор с ООО «Жилищная инвестиционная компания
». Т.к. это предприятие реализует жилье, в т.ч. по социальной ипотеке.
Заключив договор с данным предприятием у ООО «ПрофиСтрой» появляется
шанс получить заказ на постройку социального жилья. Данный проект
позволит предприятию привлечь финансовые средства из местного и
федерального бюджета.
Первое соглашение мэр Челнов Наиль Магдеев и управляющий
генеральный директор ООО «Жилищная инвестиционная компания» Михаил
Золотухин своими подписями скрепили 27 июня 2009 года. После чего в
городе начала работать Программа по улучшению жилищных условий
челнинцев, которую челнинцы назвали «60 на 40». На этом этапе 120
челнинских семей смогли въехать в квартиры, расположенные в домах 9/43,
62/06-1, 46/10-А. Однако в ходе работы над программой выяснилось, что еще
более 5000 челнинцев хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но
препоны, существующие в виде высоких банковских ставок по кредитам и
социальных ограничений, не позволяют им стать участниками ни
коммерческой ипотеки, ни социальной и молодежной ипотеки. Заботясь об
этой части горожан, мэрия вновь обратилась к руководству «Жилищной
инвестиционной компании» с просьбой продолжить работу по Программе по
улучшению жилищных условий челнинцев. Однако прошлогодняя программа
«60 на 40», по которой на квартиры «Жилищной инвестиционной компании»
давала рассрочку на пять лет под 7 процентов годовых, уже не могла быть
использована по правовым причинам. Закон о долевом строительстве не
позволяет давать большую рассрочку в тех случаях, когда речь идет о
строящемся жилье. А в арсенале «ЖИК» остались только такие дома. Поэтому
руководство «ЖИК» предложило новую Программу. Так родилась идея
Жилищно-строительного кооператива «Доступное жилье», которая сразу
заинтересовала многих челнинцев.
Ее популярность объясняется теми преимуществами, которые дает