16
Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо
от их материально-вещественного содержания сводятся к тому, что предметы
залога должны: принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него
в хозяйственном ведении; иметь денежную оценку; быть ликвидными
5
.
Залоговые операции банков не относятся к основным операциям банков.
Часто они являются необходимым дополнением к кредитным операциям.
Современная система кредитования исходит из необходимости реализации
залогового права и наличия различных типов гарантий и поручительств третьих
лиц. Эти и другие формы обеспечивают надежность кредитной сделки и
возможность возврата кредита в случае нарушения принципов кредитования.
Залоговые операции коммерческих банков представляют собой операции
по оформлению, действию и использованию залогового механизма,
обеспечивающего возврат кредита.
Залоговые операции сопровождают кредитные и не могут осуществляться
отдельно от них. Они являются составной частью механизма обеспечения
возвратности кредита и используются в целях снижения кредитного риска. В
случае высокой кредитоспособности клиента банк может и не обращаться к
залоговому механизму
6
.
Рассмотрим также принципы классификации видов залога.
1. По экономическому содержанию выделяют: залог товарно-
материальных ценностей; залог ценных бумаг; залог денежных средств; залог
недвижимости; залог прав.
2. По материально-вещественному содержанию предметов залога
выделяют: залог материальных ценностей; залог финансовых активов.
3. По способу владения предметом залога выделяют: заклад (передача
права владения кредитору); владение предметом залога залогодателем
(ссудополучателем).
5
Ковалева М. А. Краткий анализ изменений законодательства о залоге в Российской Федерации // Научно-
методический электронный журнал «Концепт». – 2015. – Т. 20. – С. 4642.
6
Долгополова Н. О. История развития института залога // Молодой ученый. - 2017. - №21. - С. 303.
17
4. По праву пользования предметом залога выделяют: залог без права
пользования (предмет залога не изменяет свой состав или структуру в течение
срока договора о залоге); залог с правом пользования (предусматривает
возможность замены первоначального предмета залога).
Итак, залоговые операции банков является одной из наиболее
распространенных и надежных форм обеспечения возвратности банковского
кредита, поскольку стоимость залога при адекватном учете и обслуживании, не
зависит от финансового состояния должника.
1.2 Организация залоговых операций в коммерческом банке
Всю работу с залогами в коммерческом банке в целом можно уместить в
один нормативный документ залогового подразделения, под условным
названием «Положение о залоге». В нём могут найти отражение и задачи
залоговой политики банка, и взаимодействие всех подразделений по работе с
залогами, и методическая часть, и шаблоны основных документов. При этом
единый документ, удобнее изучать, а отдельные документы - проще править.
Например, если у банка сильно развито два блока - корпоративный и
розничный, то логичнее иметь два отдельных руководства по работе с
залогами, так как подходы к работе с залогами при корпоративном
кредитовании и при розничном могут существенно различаться.
Внутренние нормативные документы банка, связанные с залоговой
работой следующие:
1. Нормативные документы залогового подразделения: положение о
залоговой политике; положение о залоге (руководство/ порядок по работе с
залогами); порядок работы с оценщиками /сюрвейерами /риэлторами
/коллекторами /страховщиками и проч. сторонними организациями, типовые
договоры по работе (сотрудничеству) с этими организациями; методические
рекомендации по проведению экспертизы и оценки залогов;
18
2. Нормативные документы банка: положение (руководство/ порядок) о
кредитовании в банке; положение по администрированию кредитов; положение
о работе с проблемными кредитами; положение об учёте недвижимости,
временно не используемой в основной деятельности банка;
3. Документация по организационно-нормативному регулированию
деятельности залогового подразделения: положение о залоговом
подразделении; должностные инструкции сотрудников залогового
подразделения
7
.
Основной целью залоговой политики банка должно являться обеспечение
возвратности денежных средств банка по предоставленным заемщикам
кредитным продуктам путём формирования надёжного залогового портфеля.
Для чего необходимо обеспечить единство требований в работе с залогами на
всех уровнях структуры банка. Также основным принципом залоговой
политики является обеспечение оперативного и эффективного контроля на всех
этапах работы с залогами. Причём вся залоговая работа должна производиться
с соблюдением требований инструкций Банка России в части оценки качества
обеспечения предоставленных банком ссуд.
Однако от политики банка (точнее, руководства банка) в вопросах
кредитования и обеспечения кредитов зависит, какие риски банк будет
контролировать, а какие постарается даже не заметить. От этого напрямую
зависит функционал залогового подразделения, и цели и задачи, которые будут
выполнять залоговики.
Залоговая работа в банках осуществляется по следующему алгоритму.
1. Экспертиза предлагаемого в залог обеспечения: юридическая
экспертиза; проверка фактического состояния и условий содержания;
определение рыночной, справедливой, залоговой стоимостей; определение
категории качества обеспечения; методики оценки; привлечение сторонних
7
Борисов В. В., Егоров В. Д. Политика банков в области реализации залогового имущества // Экономика,
управление, финансы: материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Краснодар, февраль 2017 г.). - Краснодар:
Новация, 2017. - С. 33.
19
организаций (независимых оценщиков, экспертов, сюрвейеров); подготовка
заключения об оценке.
2. Страхование залога.
3. Оформление в залог: подготовка договорной базы, регистрация.
4. Мониторинг обеспечения: цели, сроки, ответственные, привлечение
сторонних организаций (независимых оценщиков, сюрвейеров).
5. Порядок работы с просроченной задолженностью, в том числе
привлечение сторонних организаций (риэлторов, коллекторов).
6. Вывод имущества из-под залога.
Залог оформляется специальным документом - договором о залоге,
который является продолжением кредитного договора и в котором указываются
вид залога, стоимость заложенного имущества, права и обязанности сторон.
В соответствии с действующим законодательством РФ предмет залога
подлежит страхованию, если иное не вытекает из условий договора о залоге, от
случаев утраты, хищений и повреждений. Страхование заложенного имущества
осуществляется за счет залогодателя или третьего лица в пользу
залогодержателя на сумму не ниже установленной залоговой стоимости
имущества и на срок, превышающий срок действия кредитного обязательства.
Мониторинг заложенного имущества проводится как до момента
возникновения кредитного обязательства, так и в течение всего периода
кредитования (срока действия договора о залоге). Проверка состояния предмета
залога производится не реже одного раза в полгода
8
.
Для розничных кредитов основной способ мониторинга залогов –
портфельный, когда мониторинг проводится в целом по портфелю залогов
одного типа. Методы оценки портфеля могут быть разные. Например:
1. Метод общего анализа рынка. Проводится общий анализ рынка
определённого вида или типа залогового имущества (например, анализ рынка
квартир в каком-то городе или рынка автотранспорта определённой марки или
8
Марамыгин М.С., Терешкин М.Л. Залог как способ снижения кредитного риска // Фундаментальные
исследования. – 2016. – № 9-1. – С. 154.
20
года выпуска). После чего выводы, содержащиеся в анализе рынка,
применяются для корректировки рыночной/справедливой стоимости каждой
единицы обеспечения.
2. Метод экстраполяции. Проводится переоценка определённого объёма
(или процента) залогового портфеля по типам залогового имущества.
Сравнивается текущая рыночная/справедливая стоимость предмета залога с его
первичной оценкой (или последней переоценкой). Результаты
экстраполируются на весь портфель данного типа имущества.
Но розничные кредиты также могут оцениваться и индивидуально.
Особенно это актуально в следующих ситуациях: у заёмщика возникла
проблема с погашением ссудной задолженности; получена информация об
ухудшении залогового имущества.
В отличие от розничных кредитов залоги по корпоративным кредитам
оцениваются индивидуально. При корпоративном кредитовании и суммы выше,
и риски иные. Поэтому контроль залогов является более жесткий.
Каждый этап залоговой работы подразумевает множество функций,
которые могут брать на себя залоговики, а могут и не брать. Иногда возникают
такие принципиальные вопросы, как, а нужно ли держать залоговиков, если
оценку могут прекрасно выполнять независимые оценщики, мониторинг –
сюрвейеры, регистрацию залогов – сторонние специалисты, владеющие всеми
тонкостями данной процедуры, ну а реализацию – коллекторы или риэлторы.
Да и внутри одного банка все эти функции могут быть распределены между
разными подразделениями. Чаще всего функционал залоговиков (в случае их
отсутствия) выполняют кредитные работники банка.
Правда, иногда функционал залогового подразделения зависит не только
от политики банка в отношении залогов, но и от традиций, установившихся в
конкретном банке, а также от активности руководителя залогового
подразделения и его организационных и управленческих способностей
формулировать задачи и выбивать под них штат. Иногда залоговики
рассматриваются только как оценщики, от которых требуется лишь грамотное
21
определение рыночной стоимости имущества. А последующие выводы,
решения и действия осуществляются другими подразделениями или
руководителями. Другая крайность – когда без согласования с залоговым
подразделением не может быть произведено практически ни одного действия,
прямо или косвенно касающегося залогового обеспечения, например, выдача
очередного планового транша заёмщику
9
.
Обобщённо к функционалу залогового подразделения банка можно
отнести следующее:
- анализ комплекса имущественных прав заёмщика/залогодателя для
выбора наиболее ликвидного имущества/прав для залога;
- проведение экспертизы имущества, передаваемого в залог, в том числе
определение способности данного вида имущества быть предметом залога и
анализ его ликвидности, определение рыночной, справедливой и залоговой
стоимостей;
- анализ правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
(первичный, так как последнее слово – за профессиональными юристами);
- технический аудит при рассмотрении объекта строительства в качестве
залогового обеспечения;
- оформление имущества в залог – составление и сопровождение
договора залога/ипотеки, в том числе в требуемых законом случаях
регистрация договора залога/ипотеки;
- информирование ЦБ РФ по заключённым договорам и сделкам,
подпадающим под действие Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ «О
противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным
путем, и финансированию терроризма»;
- учёт и контроль залогового портфеля, ведение баз данных по учёту
обеспечения;
9
Царева Ю.В. Проблемы, связанные с использованием в качестве предмета залога движимого и недвижимого
имущества // Юристъ-правоведъ. - 2017. - № 1. - С.130.
22
- контроль комплектности кредитного досье в части залогового
обеспечения;
- контроль выполнения решений уполномоченного органа по вопросам
залогового обеспечения;
- координация процесса страхования залогового имущества
(формирование перечня рисков, подлежащих страхованию, работа со
страховыми компаниями, анализ страховых компаний, согласование
договорной базы, контроль агентских отчислений и прочее;
- мониторинг обеспечения и формирование предложений (в случае
необходимости) о его замене, переоценка обеспечения;
- строительный надзор в рамках мониторинга залогового имущества или
мониторинга объекта финансирования;
- вывод обеспечения из-под залога, снятие обременения с залога в случае
полного погашения кредита либо по решению уполномоченного органа;
- участие в мероприятиях по взысканию залогового имущества в случае
неисполнения заемщиком своих обязательств;
- реализация имущества;
- управление имуществом, перешедшим на баланс банка;
- согласование любых действий, касающихся залогового обеспечения и
залоговой политики (согласование и контроль производимых перепланировок,
согласование замены залога, вывода любого имущества из-под залога,
согласование договоров аренды по залоговому имуществу, изменения любых
пунктов договоров залога/ипотеки, согласование выдачи очередного транша
заёмщику (на предмет отсутствия долгов по залогам) и т.п.);
- формирование отчётности: для внутренних целей – отчётность по
портфелю залогов и прочее, отчётность для внешних контролирующих органов
(ЦБ РФ, аудит);
- участие в кредитных комитетах по всем проектам и вопросам,
касающимся залогового обеспечения и залоговой политики;
- разработка методологии залоговой работы и нормативной базы;
23
- координация работы оценщиков;
- анализ и управление рисками залогового обеспечения.
Риск залогового обеспечения является составной часть кредитного риска
и обычно становится предметом пристального рассмотрения только в том
случае, когда заемщик перестает обслуживать кредит и допускает значительные
просрочки по платежам. Рассмотрим основные залоговые риски и способы их
снижения
10
.
1. Риск обесценивания залога. Уменьшение рыночной стоимости
предмета залога в течение срока действия договора залога в результате
физического износа, функционального или экономического устаревания, либо
воздействия иных факторов. В большей степени это касается движимого
имущества, в меньшей - недвижимого. Способы снижения риска: проведение
планового и внепланового мониторинга предмета залога; переоценка
имущества на постоянной основе (ежемесячно, ежеквартально); изучение
конъюнктуры рынка; диверсификация предмета залога.
2. Правовой риск. Нарушения законодательства недобросовестными
залогодателями. Правовой (юридический) риск может возникать при
предоставлении в банк документов с различными нарушениями и
недостатками. Способы снижения данного риска: осмотр предмета залога и
места ведения бизнеса клиента; юридическая экспертиза сделки и обеспечения;
проверка заемщика и залогодателя службой безопасности.
3. Риск утраты или повреждения предмета залога. Полная или частичная
потеря предмета залога, либо ухудшение полезных свойств. Способы снижения
данного риска: проведение планового и внепланового мониторинга предмета
залога; страхование предмета залога на полную стоимость.
4. Риск неликвидности обеспечения. Невозможность реализации предмета
залога на рынке по обоснованной стоимости в связи с изменением рыночной
ситуации и иными изменениями в экономике, вступлением в силу новых
10
Дворецкая А.Е. Деньги, кредит, банки: Учебник для академического бакалавриата / А.Е. Дворецкая. -
Люберцы: Юрайт, 2017. - 448 c.
24
законов и т.п. Способы снижения данного риска: проверка информации о
предмете залога; диверсификации предмета залога.
5. Риск неправильной оценки предмета залога. Недостаточное количество
информации о предмете залога, низкая квалификация залоговых специалистов,
совершение сотрудниками должностного преступления, сговор клиента с
оценочной компанией и т.д. Способы снижения данного риска: юридическое
сопровождение и экспертиза имущества; повышение квалификации
сотрудников залогового подразделения; проведение отбора оценочных
компаний на регулярной основе; проверка деловой репутации оценочных
компаний и их сотрудников.
Таким образом, процесс работы с залогами в банке можно разделить на
следующие этапы: экспертиза и оценка залога; оформление залога; мониторинг
залога; вывод из-под залога либо взыскание и реализация залога. Банки
разрабатывают положение о залоге. Субъектами управления залогом, как
правило, выступают залоговые работники банка.
1.3 Правовое регулирование залоговых отношений
Залоговые отношения, возникающие в сфере банковского кредитования
под обеспечение залоговыми объектами, и правила взаимодействия их
участников как любая экономическая категория определяются правовыми
нормами законодательного регулирования РФ. При этом эффективность
положений законодательных актов отношении регулирования экономических
отношений оценивается опытом практического воплощения по критериям
однозначности интерпретации, соответствию текущей рыночной конъюнктуре
и доступности правоприменения.
Важно отметить, что поскольку новый этап становления системы
экономических отношений в России был ознаменован переходом к рыночной
экономике конца 80-х - начала 90-х гг. XX в., то и фундаментальное
25
наполнение современных залоговых отношений берет свое начало в данный
исторический период – рисунок 1
11
.
Рис. 1. Развитие правового регулирования залоговых отношений в
РФ
В настоящее время залоговые отношения регулируются следующими
законами и нормативно-правовыми актами:
- непосредственное регулирование залоговых отношений: Гражданский
кодекс РФ
12
, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ
13
, Жилищный кодекс
РФ, ФЗ «Об ипотеке» и т.д.;
- банковское законодательство (развитие банковского сектора до 2020 г.,
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
14
, ФЗ «О Центральном Банке РФ» и
другие);
- нормативные положения Центрального банка Российской Федерации;
- инструктивные материалы, разрабатываемые коммерческими банками в
целях регулирования их деятельности (внутренние инструкции банков).
Необходимо отметить, что в соответствии с Конституцией РФ в
отношении объектов недвижимости:
- гарантирована свобода экономической деятельности и защита права
государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
11
Витрянский В. Новое в правовом регулировании залога // Хозяйство и право. - 2014. - № 9. - С.25.
12
Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. – М.: Эксмо, 2018. – 656 с.
13
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2018) //
Справочно-правовая система «Гарант».
14
Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности в РФ» (в ред. от 29.07.2018 № 281-ФЗ) //
Справочно-правовая система «Гарант».