Таблица 1. Приложение № 2 «Перечень эксплуатационных
услуг» к агентскому договору
Торгово-развлекательный
центр «BAZAR»
ПЕРЕЧЕНЬ
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ УСЛУГ
Статья затрат
сумма в
месяц
сумма в
год
сумма
на 1
кв.м. в
месяц
*
*
*
*
20
Маркетинговое продвижение ТЦ 46000,00 552000,00 5,83
22
Администрирование
(управляющий, администратор,
юрист, бухгалтер, маркетолог,
менеджер по персоналу, Фонд
Оплаты Труда (ФОТ), в т.ч.
налоги)
223556,00 2682672,00 28,33
• административное
сопровождение (работа с
собственниками и арендаторами по
урегулированию текущих вопросов,
работа по заявкам и обращениям,
выдача счетов на оплату, контроль
дебиторской задолженности,
подготовка и проведение общих
собраний собственников)
• бухгалтерское и экономическое
сопровождение (начисление и сбор
платы за коммунальные ресурсы,
обслуживание, выставление
счетов, расчеты с поставщиками,
подготовка отчетов по начислениям
и по расчетам с поставщиками)
• юридическое сопровождение
(договорная работа с внутренними
и внешними контрагентами,
судебно-претензионная работа с
внутренними и внешними
контрагентами, арендаторами,
собственниками)
маркетинговое сопровождение,
менеджер по аренде
36
2. Оплаты, поступающие от Арендаторов по договорам аренды,
закрепленные в п. 3.4. Договора аренды:
«3.4. Стороны пришли к соглашению, что в целях компенсации расходов
Управляющей компании на рекламные мероприятия Объекта,
предусмотренные п. 2.1.7 настоящего Договора, Арендатор обязан
дополнительно оплачивать Управляющей компании денежные средства в
размере 2% от суммы арендной платы за месяц, без НДС. При этом оплата за
рекламные мероприятия за первый месяц аренды вносится Арендатором в
течение 3 дней с момента подписания Акта приема-передачи Помещения. В
дальнейшем Арендатор обязан вносить оплату за рекламные мероприятия до 05
(пятого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды».
3. Доходы от сдачи в аренду рекламных площадей ТРЦ «BaZaR», таких
как: боковые баннеры, реклама на эскалаторах, колоннах, реклама в лифтах,
пилларсы и рол-аппы на местах общего пользования, проведение рекламных
акций у входа в здание ТРЦ.
Согласно отчетам Собственникам Помещений за 2016 - 2017 год
Управляющая компания получала доход от рекламных мероприятий,
проводимых в ТЦ в следующем объеме, см. Таблицу 2
Таблица 2. Доход от рекламы в 2016-2017
Строка доходов 2016
2017
Маркетинговое продвижение ТЦ 46000 52000
Краткосрочная аренда
25000 15000
Оплаты по договорам аренды
наружных баннеров
86000 92000
Проведение рекламных акций
3000 1500
Оплаты по договорам аренды внутренних
баннеров
5000 6000
Сумма:
167014
168515
37
Их них доля дохода от сдачи в аренду рекламных площадей на фасаде
здания составляет за 2016 год - 51,5% от годового поступления, в 2017 году -
54,6% от годового поступления.
Учитывая требования органов государственной власти, управляющая
компания в 2018 году сняла часть наружных баннеров, что привело к потере
значительной части дохода управляющей компании от сдачи в аренду мест на
фасаде.
На сегодняшний день, подводя предварительные итоги года, можно
констатировать о снижении статьи доходов от рекламы более чем на 38%.
38
2.2. Анализ эффективности деятельности органов государственного и
муниципального управления по регулированию наружной рекламы.
Основным органом управления и контроля в сфере наружной рекламы
города Перми является Департамент градостроительства и архитектуры
администрации города Перми. На него возложены функции по координации
деятельности в области наружной рекламы и художественного оформления
зданий и улиц города. Департамент выдает разрешения на установку
рекламных конструкций, аннулирует их, в случае необходимости, заключает
договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.
Пермская городская Дума утвердила правила благоустройства и
содержания территории в г.Перми Решением от 29 января 2008 года N 4.
Рассмотрим используемые в настоящих Правилах основные понятия.
Малые архитектурные формы - элементы благоустройства
территории сада, парка и прочих объектов. Служат для удобства пребывания
людей и для придания благоприятного вида окружающей среде: фонтаны,
беседки, скамейки, парковые скульптуры.
Владелец - физическое или юридическое лицо, имеющее в
собственности имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Архитектурный облик города - пространственно-композиционное
решение территории, при котором соблюдается взаимное сочетание объектов
капитального строительства, всех элементов застройки, элементов внешнего
благоустройства (в том числе рекламы, вывесок, ландшафтного, садово -
паркового искусства и так далее) и окружающей среды. Осуществляется
посредством воплощения архитектурных решений при соразмерности
пропорций, цвета, пластики, направлено на создание комфортной городской
среды.
Вывеска - информационная конструкция, размещается на здании или
сооружении. Не содержит рекламных сведений (п. 2.39 введен решением
Пермской городской Думы от 26.05.2015 N 114).
39
Паспорт внешнего облика объекта капитального строительства
(далее - колерный паспорт) - документ, разрабатываемый для здания,
сооружения и устанавливающий требования в отношении материалов,
способов отделки и цветов фасадов и кровли; внешнего вида дверных и
оконных проемов; ограждающих конструкций балконов, лоджий, кровли;
установки дополнительного оборудования (кондиционеров, антенн и т.д.);
мест для размещения объектов монументального искусства, вывесок,
рекламных конструкций, номерных знаков (п. 2.41 введен решением
Пермской городской Думы от 26.05.2015 N 114).
Рассмотренное Решение содержит следующие требования по
благоустройству и содержанию территории города Перми:
- Витрины магазинов и предприятия общепита должны быть оформлены в
соответствии с установленными требованиями (п. 4.1.1);
- Расклеивать газеты, объявления, афиши, плакаты разрешено только на
досках объявлений, афишных тумбах и т.д (п. 4.1.2).
- Любые разрешения на размещение объектов рекламы выдаются только
после соответствующих согласований в ДГА (в ред. решения Пермской
городской Думы от 01.03.2011 N 27).
- На территории города Перми нельзя размещать рекламу на опорах
освещения, контактной сети электротранспорта.
- Запрещено размещать выносную рекламу на тротуарах, пешеходных
дорожках, парковках автотранспорта.
Юридические и физические лица - собственники или пользователи
зданий, сооружений, иных объектов (в том числе временных), расположенных
на территории города Перми, обязаны за свой счет поддерживать чистоту и
состояние внешних элементов. Обязаны принимать меры по приведению
объектов в соответствие с требованиями настоящих Правил (п.п. 4.2.13 введен
решением Пермской городской Думы от 26.01.2010 N 6; в ред. решения
Пермской городской Думы от 30.08.2011 N 169).
40
Рассмотрим некоторые решения, направленные на поддержание
архитектурного облика города. Фасады зданий не должны иметь видимых
изъянов, должны выглядеть эстетически. Повреждения окраски фасадов не
должны превышать более 1% от общей площади фасада. Цвет фасада здания
определяется согласно колерному паспорту здания. Изменение цветового тона
при эксплуатации здания или ремонте не допустимо.
Запрещено размещение конструкций с информацией, нарушающей
требования действующего законодательства (п. 6.5.6. в ред. решений
Пермской городской Думы от 26.01.2010 N 6 от 01.03.2011 N 27).
Стандартные требования к вывескам, их размещению и эксплуатации
устанавливаются администрацией города Перми. Размещение вывесок,
которые соответствуют указанным требованиям, не требует разработки
колерного паспорта либо внесения изменений.
Пермская городская Дума утвердила Положение о порядке установки и
эксплуатации рекламных конструкций на территории города Перми Решением
№11 от 27 января 2009 года. Положение определяет порядок заключения
договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на земельных
участках и имуществе, находящихся в собственности Российской Федерации,
Пермского края, физических либо юридических лиц.
Постановлением администрации города Перми от 22.02.2017 № 130
утверждены форма колерного паспорта, требования к его содержанию, порядок
и критерии его согласования.
Принятие стандартных требований к вывескам направлено на:
сокращение сроков согласования и размещения вывесок. А также на полное
исключение административных барьеров.
Согласно современным принятым стандартам, сроки предоставления
административной услуги не могут превышать 30 дней.
Стандартные требования - это свод правил и рекомендаций,
поясняющий, какие типы объектов относятся к вывескам. Какие допустимы
размеры вывесок и их состав. В каких местах они могут быть установлены.
41
Паспорт внешнего облика объекта капитального строительства-
колерный паспорт - документ, разрабатываемый для зданий и сооружений,
устанавливающий требования в отношении материалов, способов отделки и
цветов фасадов и кровли; внешнего вида дверных и оконных проемов;
ограждающих конструкций балконов, лоджий, кровли; установки
дополнительного оборудования (кондиционеров, антенн и т.д.); мест для
размещения объектов монументального искусства, вывесок, рекламных
конструкций, номерных знаков. (пункт 2.41. Правил благоустройства и
содержания территории в городе Перми, утвержденных решением Пермской
городской Думы от 29.01.2008 № 4).
Колерный паспорт разрабатывается также в случаях, если необходимы
изменения фасада или кровли здания (ремонт фасада или кровли, размещение
вывески, установка и эксплуатация рекламной конструкции).
Инициаторами разработки проекта колерного паспорта либо проекта
изменений в колерный паспорт могут выступать физические, юридические
лица, индивидуальные предприниматели или администрация города Перми.
От имени граждан Заявителями это могут быть: совершеннолетние лица,
представители, действующие на основании доверенности или по договору.
От имени юридического лица или индивидуального предпринимателя
могут выступать Заявителями: лица, действующие в соответствии с законом и
учредительными документами без доверенности; представители по
доверенности или по договору.
Проект колерного паспорта подлежит согласованию с Департаментом
градостроительства и архитектуры администрации города Перми (далее - ДГА).
Для начала процедуры согласования Заявитель направляет в ДГА
следующие документы:
- Заявление о согласовании проекта колерного;
- проект колерного паспорта (либо проект изменений в колерный
паспорт) в 2 экземплярах;
42
- документы, удостоверяющие личность гражданина Российской
Федерации,
- документы, подтверждающие полномочия представителя Заявителя.
Когда на согласование в ДГА поступает колерный паспорт объекта,
являющегося объектом культурного наследия, ДГА в течение 3 рабочих дней
после поступления заявления направляет запрос в соответствующий орган
охраны объектов культурного наследия. Там идет проверка информации и
документов по наличию согласованной проектной документации на проведение
работ по сохранению объектов культурного наследия.
Рассмотрим критерии согласования колерного паспорта.
1. Проект колерного паспорта должен соответствовать форме колерного
паспорта и требованиям к его содержанию.
2. Рекламные конструкций должны соответствовать представленным в проекте
колерного паспорта.
3. Колерный паспорт должен соответствовать требованиям к внешнему
архитектурному облику сложившейся застройки города Перми (утверждены
решением Пермской городской Думы от 27 января 2009 г. N 11 "Об
утверждении Положения о порядке установки и эксплуатации рекламных
конструкций на территории города Перми").
ДГА в течение 30 рабочих дней после поступления заявления о
согласовании проекта колерного паспорта либо проекта изменений в колерный
паспорт осуществляет проверку наличия необходимых документов,
предусмотренных пунктом 1.4 настоящего Порядка. Проверяет соответствие
проекта колерного паспорта требованиям к его содержанию. Далее проверяется
соответствие требованиям к внешнему архитектурному облику сложившейся
застройки города Перми. В результате всех проверок ДГА принимает решение
о согласовании либо об отказе в согласовании проекта колерного.
Основаниями для отказа в согласовании проекта колерного паспорта
могут стать:
• отсутствие документов, предусмотренных пунктом 1.4 Порядка;
43
• несоответствие проекта колерного паспорта форме колерного
паспорта и требованиям к его содержанию;
• несоответствие рекламных конструкций, представленных в проекте
колерного паспорта, требованиям к внешнему архитектурному облику
сложившейся застройки города Перми.
После согласования проекта колерного паспорта один экземпляр с
отметкой о согласовании возвращается Заявителю, второй экземпляр подлежит
регистрации и хранению в архиве ДГА. Заверенная копия колерного паспорта
выкладывается на информационный ресурс города Перми.
Отказ в согласовании проекта колерного паспорта либо проекта
изменений в колерный паспорт может быть обжалован в судебном порядке.
Рассмотрим основные требования к содержанию колерного паспорта:
1. Не допускается выполнение проекта колерного паспорта либо проекта
изменений в колерный паспорт в черно-белом цвете.
2. Разработка проекта колерного паспорта должна осуществляться в
соответствии с действующим законодательством об объектах культурного
наследия. Разработка проекта колерного паспорта объекта, являющегося
объектом культурного наследия, осуществляется в соответствии с
согласованной документацией на проведение работ по сохранению объектов
культурного наследия в установленном порядке.
Изменения в колерный паспорт оформляются в виде нового колерного
паспорта.
3. Колерный паспорт включает:
• титульный лист;
• раздел "Общие данные";
• раздел "Существующее состояние фасадов";
• раздел "Главный фасад";
• раздел "Дворовой фасад";
• раздел "Боковые фасады";
44
• раздел "Размещение объектов городской информации";
• раздел "Архитектурно-художественная подсветка";
• раздел "Эталоны колеров".
Любое оборудование, предусмотренное проектной документацией,
проектируется и монтируется с привязкой к единой (вертикальной,
горизонтальной) системе осей фасадов.
Единая горизонтальная ось - условная прямая линия. Определяет
половину расстояния между верхним и нижним архитектурным элементом
стены.
Единая вертикальная ось - условная прямая линия. Определяет
половину расстояния между границами одного или двух архитектурных
элементов (окна, двери, колонны).
Комплексное решение размещения оборудования - единое
архитектурное и цветовое решение по размеру, форме, материалам.
Размещение дополнительного оборудования на архитектурных деталях,
элементах декора, поверхностях с ценной архитектурной отделкой не
допускаются.
Допускается монтаж систем кондиционирования и вентиляции без
наружного блока с подачей воздуха через отверстие в стене диаметром до 0,15
м, скрытое заборной решеткой. Окраска должна быть максимально приближена
к архитектурному фону (колеру фасада, тону остекления). Не допускается
размещать наружные блоки систем вентиляции и кондиционирования на
поверхности главных фасадов, в оконных и дверных проемах без
использования маскирующих ограждений, над пешеходными тротуарами.
Допускается размещение антенн на кровле Объектов, на дворовых
фасадах, глухих стенах, в простенках между окнами. Антенны, расположенные
на светлом фоне стены или на кровле, должны быть светлыми. Антенны,
расположенные на темном фоне - темными.
45