61
Территория строительной площадки своевременно очищается от
горючих отходов, мусора, тары, опавших листьев.
Разведение костров, сжигание отходов и тары не разрешается в
пределах противопожарных разрывов и ближе 50 м от зданий и сооружений.
Сжигание отходов производиться в специально отведенных для этих целей
местах под контролем обслуживающего персонала.
Планировка помещений обеспечивает необходимые противопожарные
требования.
3.2. Принятие решения об инвестиционной привлекательности проекта
на предприятия
Необходимые данные для анализа эффективности инвестиционного
проекта представлены в двух вариантах.
Первый вариант предполагает эксплуатацию объекта собственником, а
второй вариант – реализацию недвижимости по рыночной стоимости.
Приведенные результаты реализации проекта по 1 варианту
представлены в таблице 10, результаты реализации проекта по 2 варианту – в
таблице 11.
Таблица 10 - Приведенные результаты реализации проекта (1
вариант)
№
п/п
Показатель
(2018-
2019гг.
)
2020г.
2021г.
2022
г.
2023г.
2024г.
Итого
1
Доходы,
тыс. руб.
19 825
7 811
9373
1125
4
14630
19019
81912
2
Инвестиции,
тыс. руб.
51 135
-
-
-
-
-
-
3
Коэффициент
дисконтирова
ния, коэф.
1
0,85
0,72
0,61
0,52
0,44
-
4
Приведенные
доходы,
тыс. руб.
19 825
6639
6749
6865
7608
8368
56054
5
Приведенные
инвестиции
51 135
-
-
-
-
-
51 135
6
Сальдо на
конец
периода, тыс.
руб.
-31 310
6639
6749
6865
7608
8368
+4919
62
Таблица 11 - Денежный поток по проекту (2 вариант)
№
п/п
Показатели
Период
реализации
(2018-2019гг.)
1.
Денежный поток совокупный (после уплаты
налогов), тыс. руб.
54 550
2.
Капитальные вложения, тыс. руб.
-51 135
3.
Коэффициент дисконтирования, коэф.
1
4.
Приведенные доходы, тыс. руб.,
54 550
5.
Приведенные капвложения, тыс. руб.,
-51 135
6.
Кумулятивное сальдо, тыс. руб.,
3 415
Наглядное представление разница чистой прибыли при реализации
проекта по вариантам представлена на рисунке 6.
1 вариант
=4919
2 вариант =
3415
1 вариант 2 вариант
Рисунок 6 - Чистая приведенная стоимость от реализации
проекта по вариантам, тыс.руб.
К основным показателям эффективности проекта относят:
1) - чистая приведенная стоимость (NPV), тыс. руб.
2) - индекс доходности (PI)
3) - индекс рентабельности (IR)
4)- период окупаемость (PBP), лет
7
Кумулятивное
сальдо,
тыс. руб.
-31 310
-
24671
-
17922
-
1105
7
-3449
+4919
+4919
63
Метод чистой приведенная стоимости (NPV) – это критерий
целесообразности реализации инвестиционного проекта. Он отражает
доходы от инвестиций (превышение над начальными вложениями).
Если NPV > 0, значит инвестиционный проект выгоден,
Если NPV<0, значит проект не эффективен.
Если NPV=0, проект не принесет ни прибыли ни убытков.
Чистая приведенная стоимость определяется по формуле:
NPV= PV – I
0
, (22)
где РV - настоящая стоимость будущих выгод;
I
0
- сумма начальных инвестиции;
Подставив данные проекта в формулу 5.1, получим:
NPV = 56054 - 51135= 4919 тыс.руб.
Индекс доходности – это отношение настоящей стоимости будущих
выгод к начальным инвестициям:
PI = PV/ I
0/
(23)
Подставив данные проекта в формулу 4.9, получим:
PI=56054/51135= 1,09.
Инвестиционный проект следует принимать, если эта величина больше
1.
Индекс рентабельности вычисляется по формуле:
IR = NPV / I
0
(24)
Для проекта индекс рентабельности составит:
IR = 4919/19920= 0,09
Период окупаемость капиталовложений вычисляется по формуле:
64
PBP = I
0
/(PV/T), (25)
где Т – расчетный срок проекта.
Подставив данные проекта в формулу , получим:
PBP = 51135/56054/6 = 5,47 года.
Так как доходы от проекта поступают неравномерно, то данная
формула не дает точной информации о периоде окупаемости и дает лишь
усредненный показатель. Для точного определения окупаемости необходимо
вести пошаговый расчет. Т.о., окупаемость проекта наступит в 2021г. и
составит 5,47 года (от начала строительства).
Расчеты эффективности проекта реализованного по 2 варианту
приводятся ниже.
1. NPV = 54550 - 51135 = 3 415 тыс.руб.
2. PI= 54550/51135= 1,07.
3. IR = 3415/51135= 0,07.
4. PBP = 51135/54550/2 = 1,87 года.
Сводка показателей эффективности проекта по вариантам представлена
в таблице 12.
Таблица 12 - Показатели эффективности проекта
№
п/п
Показатель эффективности
Расчетная
Формула
Итоговая величина
1 вариант
2 вариант
1.
Чистая приведенная стоимость
(NPV), тыс. руб.
PV – I
0
4919
3415
2.
Индекс доходности (PI), коэф.
PV/ I
0
1,09
1,07
3.
Индекс рентабельности (IR)
NPV / I
0
0,09
0,07
4.
Период окупаемость (PBP), лет
I
0
/(PV/T)
5,47
1,87
Анализируя показатели можно сделать вывод о том, что проект
является эффективным независимо от варианта его реализации, с высоким
уровнем рентабельности, нормой доходности, с малым периодом
окупаемости. Но при этом первый вариант более эффективен, когда объект
65
эксплуатируется собственником, чем второй - когда собственник реализует
объект недвижимости.
3.3. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Основываясь на трех разных подходах к оценке Объекта оценки
(затратном, сравнительном и доходном), мы получили результаты, которые
позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта
недвижимости как с учетом количественного, так и качественного их
значения.
Оценки, полученные этими подходами, различаются
Затратный подход не учитывает местоположение объектов,
окружающие территории и текущее состояние рынка продаж аналогичных
объектов, - поэтому он показывает явно заниженную стоимость. Затратный
подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду
и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с
незначительным износом. Информация, предоставляемая затратным
подходом, безусловно, имеет значение для нашего анализа, но нельзя на нее
слишком полагаться.
Сравнительный подход не учитывает будущие тенденции развития
рынка, однако он наиболее реально отражает ситуацию на рынке,
соответствующую дате оценки. Учитывая, что данные, взятые для расчета,
были проверены экспертами на достоверность и типичность, полученная
оценка принимается определяющей для целей, поставленных в данном
отчете. Однако, учитывая, что нами анализировались данные по рынку
предложений, целиком полагаться на полученную величину стоимости
нельзя.
Для согласования результатов необходимо определить веса, в
соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры,
сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.
66
Для определения весов используем критерии, которыми будем
описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода
расчета с учетом особенностей настоящей оценки.
Таблица 13 - Весовые коэффициенты, отражающие долю
каждого из использованных подходов в определении итоговой
стоимости
№п/п
Критерии
Затратный
Сравнит.
Доходный
подход
подход
подход
1
2
3
4
5
1.
Достоверность информации
25
38
37
2.
Полнота информации
20
40
40
3.
Способность учитывать
15
40
45
дейст. намерения покупателя
и продавца
4.
Способность учитывать
20
40
40
конъюнктуру рынка
5.
Способность учитывать
10
35
55
местоположение
6.
Допущения принятые в расчетах
35
30
35
7.
Сумма баллов
125
223
252
8.
Удельные весовые показатели, %
(7/6)
21
37
42
21%
37%
42%
Затратный доход Сравнительный доход Доходный подход
Рисунок 7- Удельный вес каждого из подходов в определении итоговой
стоимости
Таблица 14 - Согласование результатов по объекту
недвижимости
№
Наименование подхода
Стоимость,
Весовой
Удельный вес
67
п/п
руб.
показатель
1.
Затратный подход
111 750 000
0,21
23467500
2.
Сравнительный подход
129 375 000
0,37
47868750
3.
Доходный подход
119 900 000
0,42
50358000
4.
Рыночная стоимость здания, руб.
121 694 250
111750000
23467500
129375000
47868750
119900000
50358000
0
20000000
40000000
60000000
80000000
100000000
120000000
140000000
160000000
180000000
Затратный
подход
Сравнительный
подход
Доходный
подход
Стоимость Удельный вес
Рисунок 8 – Графическая интерпретация согласования
результатов
Таким образом, рыночная стоимость здания торгового назначения с
учетом округления составляет 121 700 000 рублей.
68
Заключение
Показатели финансовых результатов характеризуют эффективность
хозяйствования предприятия по всем направлениям его деятельности
(сбытовой, снабженческой, финансовой и инвестиционной). Они составляют
основу экономического развития предприятия и укрепления его финансовых
отношений со всеми участниками хозяйственного процесса.
Финансовый результат – это обобщающий показатель анализа и оценки
эффективности деятельности предпринимательской организации.
Финансовые результаты деятельности предприятия характеризуются
показателями полученной прибыли и уровня рентабельности.
Изучив деятельность ООО «Ювелирный Дом 999.9», и,
проанализировав его финансовые результаты, можно сделать определенные
выводы об эффективности его функционирования, а также разработать
мероприятия по улучшению его деятельности.
В целом по предприятию наблюдается улучшение экономической
эффективности его деятельности. Произошло увеличение уровня
рентабельности затрат как в 2018, так и в 2019 году. Это говорит о снижении
темпов прироста затрат и является положительным фактором, так как
следствием этого снижения затрат является повышение прибыльности
вкладываемых в производство средств.
Положительным моментом также является повышение показателей
рентабельности продаж, рассчитанных от различных показателей прибыли,
что говорит о повышении эффективности предпринимательской
деятельности.
Наблюдается заметное увеличение показателей рентабельности
имущества по годам, что говорит об увеличении эффективности
использования имущества.
Значительное увеличение показателя рентабельности собственных
средств в отчетном и предыдущем периодах свидетельствует о рациональной
69
политике предприятия в области собственного капитала, так как значения
данного показателя намного выше значений показателя рентабельности всего
капитала, и говорит о достаточности собственных средств предприятия и
эффективном их использовании.
Проведенный анализ финансовых результатов ООО «Ювелирный Дом
999.9» показал, что предприятие находится в достаточно устойчивом
финансовом положении, но при этом есть потенциальные возможности для
роста эффективности путем реализации перспективного проекта
строительства фирменного торгового центра.
Реализация инвестиционных проектов в условиях нестабильной
рыночной экономики - сложный процесс, сопровождаемый большим
количеством сложных ситуаций. Для успешной реализации инвестиционного
проекта необходимо его всестороннее изучение, в рамках которого
учитываются все факторы эффективности, т.е. проводится анализ проекта, на
основе результатов которого принимаются управленческие решения.
В качестве объекта исследования выступил объект незавершенного
строительства – торговый центр со встроенными складскими и бытовыми
помещениями, расположенный в г. Пятигорске по ул. Московская.
Торговый центр предусмотрен отдельно стоящим двухэтажным
зданием.
Проектом предусмотрено строительство двухэтажного торгового
центра, с размерами 50.84х19.71м. - в осях.
Расположение проектируемого объекта, наличие коммерческого
фасада, снабженного различными атрибутами визуальной
идентификации: корпоративными знаками, вывесками способствуют
успешной деятельности.
Здание торгового центра включает следующие группы помещений:
- торгового назначения,
- помещения приема, хранения товаров,
- бытовые помещения.
70
Торговые залы запроектированы на первом и втором этажах. В
торговых залах предусмотрены отдельные входы для посетителей и
загрузочные. Торговые залы оснащены специализированным торговым
оборудованием: витринами, горками, прилавками для демонстрации товаров.
Организацией торговли в залах предусмотрена реализация по методу
самообслуживания. Хранение товара предусмотрено в складских
помещениях (на стеллажах и подтоварниках).
За условную отметку 0.000 принят уровень чистого пола 1-го этажа.
Объемно-планировочное решение предусматривает зонирование
отдельных групп помещений по структурному назначению и организации
отдельных наружных входов. Основные входы располагаются со стороны
главного проезда. Входы в торговый центр оборудуются стеклянными
дверьми.
На первом этаже располагаются торговый зал и подсобные помещения
(комната персонала, с/у, кладовая, загрузочная и др.). На втором этаже –
торговый зал, административные помещения (кабинет директора,
бухгалтерия) и подсобные помещения.
Проектом предусмотрена световая реклама в темное время суток.
Строительство объекта начато в 1 квартале 2018г. Окончание
строительства планируется на 3 квартал 2020г.
Земельный участок, был приобретен в собственниками.
Застройщиком является индивидуальный инвестор. Заключены
договоры подряда со строительными организациями.
Общая величина инвестиционных затрат составляет 111 750 тыс. руб.
Общая площадь составляет: 1508,7 м
2
. Себестоимость 1м
2
здания составляет
74070 руб, с учетом земельного участка.
При выборе источников привлечения капитала для достройки объекта
учитывалась его доступность и стоимость. Т.к. инвестирование в
недвижимость является дорогостоящим капиталовложением,
самофинансирование за счет собственных средств организации