ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ..................................................................................................................3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
БАНКА........................................................................................................................ 6
1.1. Сущность ипотечного кредитования и его особенности
.................................
6
1.2. Законодательное и нормативное обеспечение ипотечного кредитования ... 10
1.3. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования
..........
16
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ................................................................................22
2.1. Современные тенденции ипотечной деятельности коммерческих банков .. 22
2.2. Основные проблемы осуществления ипотечного кредитования
коммерческих банков................................................................................................36
2.3. Перспективы развития ипотеки......................................................................40
ГЛАВА 3. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ в ПАО
"СБЕРБАНК"............................................................................................................ 46
3.1. Анализ операций ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк»
.................
46
3.2. Особенности организации осуществления ипотечного кредитования в ПАО
«Сбербанк».................................................................................................................51
3.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в ПАО
«Сбербанк».................................................................................................................58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ........................................................................................................ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ...............................................68
2
ВВЕДЕНИЕ
В России наблюдается значительное расширение фонда недвижимости
как промышленного, так и жилого назначения, поскольку проведение операций
с недвижимостью является одним из самых распространенных способов
сохранения и приумножения капитала. Стремительный рост объемов
строительства новых промышленных объектов недвижимости и жилых зданий
направлено на максимальное обеспечение потребностей населения и субъектов
хозяйствования.
В связи с этим возникает проблема получения физическими и
юридическими лицами средств, которые будут достаточными для приобретения
такой недвижимости на выгодных условиях. Спрос на дешевые долгосрочные
ресурсы обуславливает дальнейшее развитие такого направления банковской
деятельности, как ипотечное кредитование.
В настоящее время ипотечный кредит является одной из составляющей
современной жизни почти каждой ячейки общества. Данная разновидность
банковского продукта служит поддержкой семьям в обретении собственного
жилья. Так как малая часть людей имеет возможность купить жилую площадь с
помощью собственных накопленных заработанных средств, в то время как
ипотечный кредит позволяет это сделать [9,с. 173].
Актуальность темы дипломной работы заключается в той существенной
роли, которую играет ипотечное кредитование в рыночной экономике. Опыт
мировых стран в области ипотечного кредитования показывает, как ипотека
тесно соединена с решением отдельных задач, таких как снабжение населения
страны жильем на современном и качественном уровне.
Цель дипломной работы заключается в исследовании ипотечного
кредитования в России и в ПАО "Сбербанк".
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих
задач:
1) изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования;
3
2) провести анализ ипотечного кредитования в России;
3) выявить основные проблемы и перспективы ипотечного кредитования
в России;
4) проанализировать операции ипотечного кредитования в ПАО
«Сбербанк»;
5) изучить особенности организации осуществления ипотечного
кредитования в ПАО «Сбербанк»;
6) разработать рекомендации по совершенствованию ипотечного
кредитования в ПАО «Сбербанк».
Объектом в дипломной работы выступает ПАО "Сбербанк", поскольку
именно ПАО "Сбербанк" занимает особое место в системе ипотечного
кредитования. Основные тренды и направления в развитии ипотечного
кредитования разрабатываются именно специалистами данного предприятия.
Предметом исследования в дипломной работе является ипотечное
кредитование.
Цель и задачи дипломной работы определили ее структуру. Структура
дипломной работы состоит из введения, основной части, включающей три
главы, заключения и списка использованных источников.
Первая глава дипломной работы носит теоретический характер. В ней
раскрывается понятие и сущность ипотечного кредитования, рассматриваются
особенности ипотечного кредитования, нормативно - правовые акты
регулирования ипотечного кредитования в России и государственная
поддержка ипотечного жилищного кредитования.
Вторая глава дипломной работы носит аналитический характер, в ней
проводится анализ ипотечного кредитования в России, на основе проведенного
анализа выявляются проблемы и перспективы развития ипотечного
кредитования в России.
В третьей главе дипломной работы проводится анализ операций
ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк", выявляются особенности
организации осуществления ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк",
4
разрабатываются рекомендации по совершенствованию ипотечного
кредитования в ПАО "Сбербанк".
Методологическую базу для написания дипломной работы составили
труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов в области экономики,
банковского дела, такие авторы как О.А. Бондарькова, Е.С. Захарова, А.В.
Кузнецов, Д.С. Комаров, И.С. Курбаков, А.В. Пасько, Д.А. Прохорова, Д.Г.
Селивалова, Э.В. Склярова, Е.Д. Тягай и другие.
Статистическую базу для написания дипломной работы составили
данные, опубликованные на официальных сайтах Центрального Банка
Российской Федерации, Федеральной Государственной службы статистики,
ПАО "Сбербанк России", информационно - справочной системы "Консультант
плюс", Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и пр.
Для наглядности приведенного материала в дипломной работе
использованы таблицы и рисунки.
При написании дипломной работы были использованы следующие
методы исследования:
1) изучение и анализ научной литературы;
2) обобщение отечественной и зарубежной практики;
3 ) сравнение и анализ;
4) аналитическая группировка данных, графическое изображение.
Практическое значение дипломной работы состоит в том, что полученные
в дипломной работе выводы, предложения и рекомендации по
совершенствованию ипотечного кредитования в ПАО "Сбербанк" могут
непосредственно применены в банковском секторе ипотечного кредитования.
5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ БАНКА
1.1. Сущность ипотечного кредитования и его особенности
Понятие "ипотека" зародилось еще в Древней Греции в самом начале VI
века до нашей эры. Греки так отмечали таким образом долг перед кредитором.
На земельном участке закрепляли столбик, на котором была надпись,
говорящая о том, что данный земельный участок служит обеспечением
хозяйственного долга. Данный столбик был назван "ипотекой", и означает
"подставка". Позднее в Древнем Египте было известно, что популярным
элементом, который обеспечивал выполнения долговых обязательств был залог
земли.
Рассмотрим трактовку данного термина в различных государствах.
Данный термин применяется в законодательствах различных стран для
обозначения трех правовых категорий:
Ипотечный кредит представляет собой заем, который дается для покупки
жилой площади под банковский залог в качестве обеспечения обязательства.
Ипотечный кредит - кредит, который предоставляется на длительный
срок и имеющий обязательства по его возврату в оговоренный, согласно
кредитному договору срок [8,с.14].
Законодательство Российской Федерации трактует термин "ипотека" как
возможность обеспечения долговых обязательств, согласно которому кредитор
получает право, если должник не выполняет назначенного договором по
ипотечному кредиту обязательства получить ублаготворение, путем
заложенного имущества.
Содержание ипотечного кредита определяется как суть обычного
кредита. При изучении ипотечного кредита как звена экономической системы
следует обратить внимание на определенные черты: [12,с.142]
1) залог приобретаемого жилья является способом привлечения нужных
денежных средств для формирования и развития производства в целом;
6
2) ипотечный кредит должен иметь возможность обеспечивать
осуществление прав на имущество на объекты, в период, когда иные формы в
определенной ситуации нецелесообразны;
3) организация при помощи ипотечного кредита поддельного капитала на
основании ценной бумаги, так как при выпуске собственником объекта
имущества ценных бумаг оборотные средства растут на уровень поддельного
капитала.
Сущность ипотечного кредита проявляется во взаимоотношении
кредитования под залог недвижимости, причем, кредитор в случае
неисполнения долговых обязательств должником вправе получить
удовлетворение в пользу заложенного недвижимого имущества. Некоторые
ученые и экономисты с области банковского дела анализируют ипотечное
кредитование как один из видов потребительского кредитования. Но
существует и мнения противоположных ученых и экономистов, которые
полагают, что ипотечный кредит - это единый механизм, благодаря которому
проявляется заинтересованность кредиторов и заемщиков, риелторов,
застройщиков и инвесторов [10,с.686].
Таким образом, верно будет заметить, что ипотечное кредитование есть
определенная и единая система, которая содержит в себе: непосредственно сам
процесс по выдаче кредитов по ипотеке, способы привлечения денежных
средств с рынка капиталов и операции на рынке недвижимости.
Оба подхода к изучению ипотечного кредитования следует считать
важными так как основание их одно - кредитные отношения. Следовательно,
ипотечный рынок следует изучать как элемент кредитного рынка, и рынка
ссудного капитала в частности. Практика экономистов показывает, что данный
подход к анализу ипотечного кредитования более отвечает современной
степени развития рыночных отношений.
Рассмотрим какие функции выполняет ипотечный кредит. Ипотечный
кредит, как впрочем и обыкновенный кредит выполняет главную функцию -
возвратного распределения денежных средств. Данная функция ипотечного
7
кредитования обозначает аккумуляцию средств и их следующее расположение
в форме иных кредитов населению на покупку недвижимости.
Следовательно, данное трактование функции кредита на приобретение
недвижимости показываются все основные свойства кредита. Примером, может
служить то, что денежные средства располагаются в форме кредита и имеется
ввиду, что присутствует возвратный характер описанного процесса, к тому же,
еще такие основные свойства кредита, как платность и срочность.
Подтверждение того, что денежные средства, которые располагаются на
приобретение жилья под залог недвижимости представляют такие характерные
свойства ипотечного кредита, как обеспечение кредита и целевое
использование.
Рассмотрим какие преимущества присуще ипотечному кредитованию:
[12,с.5].
1) иметь возможность приобретения собственного недвижимого
имущества в довольные небольшие сроки;
2) в случае роста цены на недвижимого имущество ежемесячные выплаты
не меняются;
3) возможность выплачивать ипотечный кредит за собственную
недвижимость, в то время как проценты по ипотечному кредиту соразмерны с
арендой на постороннюю недвижимость;
4) возможность получить регистрацию заемщику и его семье в
собственном жилье, несмотря на то, что приобретено по ипотечному
кредитованию;
5) рентабельное вложение денежных средств (данное преимущество
следует из того, что стоимость недвижимость постоянно увеличивается, в
среднем на 12-30%).
В большом многообразии экономический терминов и понятий, особенное
место отведено ипотечному кредитованию, так как оно считается долей
финансового рынка и основой для совершения длительного кредитования в
8
рамках осуществления проектов по обеспечению сделок по покупке
недвижимого имущества.
Применение ипотечного кредитования в настоящее время пользуется
популярностью у населения практически каждой страны мира. Это связано с
тем, что у ипотечного кредитования имеются определенные преимущества
перед иными методами накапливания денежных средств и иными источниками
финансирования для приобретения недвижимого имущества. Смысл
ипотечного кредитования заключается в обеспечении формирования и развития
экономики страны в целом, во взаимоотношениях главных сторон договора
ипотечного кредитования - заемщика и кредитора, в том числе второстепенных
участников рынка, таких как компании - застройщики, государственные
органы, страховые организации, риелторы.
Рассмотрим в чем заключаются особенности ипотечного кредитования:
[16,с.81].
1) ипотечным кредитом является залог недвижимого имущества, который
напрямую связан с землей (объекты недвижимости, земельный участок при
присутствии в стране собственности на землю);
2) длительный период ипотечного кредита ( в среднем 10-25 лет);
3) недвижимое имущество, находящиеся под залогом на время договора
ипотечного кредита остается у должника;
4) залогу подлежит недвижимое имущество, которым располагает в
собственности залогодателя;
5) нормативно - правовой базой ипотечного кредитования считается
залоговое право, в основании которого подлежит оформлению договор
ипотечного кредитования и совершается распродажа передавшегося к
кредитору недвижимого имущества;
6) формирование и развитие ипотечного кредитования полагает
присутствие на рынке недвижимости и сформированного института его оценки;
7) ипотечное кредитование реализовывают лицензированные,
специализированные и надежные ипотечные банки.
9
Таким образом, следует отметить, что ипотечный кредит считается
действенным инструментом в помощи жилищного вопроса, основным
механизмом регулирования денежной массы, фактором повышения занятости
населения и одним из важнейшей направленности в достижении
экономического прогресса в целом.
1.2. Законодательное и нормативное обеспечение ипотечного
кредитования
Нормативно-правовое обеспечение ипотечного кредитования за
последнее время стало для государства приоритетной задачей и в этой сфере
сделаны существенные меры для совершенствования сложившейся ситуации.
Правовое обеспечение осуществления ипотеки в России составляют:
Конституция РФ, Гражданский Кодекс (ГК РФ), Земельный Кодекс (ЗК РФ),
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие
нормативные источники. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования
в России базируется на положениях Гражданского кодекса, что стало
решающим в совершенствовании законодательства России в вопросах
ипотечного жилищного кредитования.
Рассмотрим правовые основы ипотечного кредитования в России:
1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» [1].
Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует вопросы ипотечного
кредитования, договора займа или другого обязательства, основанного на
купле-продаже, аренде и подряде. Федеральный закон определяет основные
предметы ипотеки: земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи,
садовые дома, морские и воздушные суда. Запрещена ипотека государственной
и муниципальной собственности, земель сельскохозяйственных организаций,
фермерских хозяйств, домов и квартир, которые находятся в государственной
собственности.
10
Федеральный закон «Об ипотеке» устанавливает порядок оформления
договора по ипотеке и детали его государственной регистрации, а также
порядок погашения ипотеки в зависимости от вида договора. Федеральный
закон «Об ипотеке» регулирует порядок взыскания имущества, заложенного по
ипотеке, предусматривает возможность как судебного урегулирования
обращения взыскания на имущество, так и внесудебного. Федеральный закон
«Об ипотеке» устанавливает порядок выселения жильцов или членов семьи
залогодателя, совместно с ним проживающих, из заложенного дома в случае
обращения залогодержателя на взыскание.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)
одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной
деятельности в РФ» [2].
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для
целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
3. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных
бумагах» [3] .
Настоящим Федеральным законом регулируются отношения,
возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных
бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по
указанным ипотечным ценным бумагам.
11