4. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"[4] .
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с
привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников
долевого строительства права собственности на объекты долевого
строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также
устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества
участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у
граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных
домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не
введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве
аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном
порядке разрешение на строительство на этом земельном участке
многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов,
закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых
помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о
ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими
деятельность таких кооперативов.
5. Федеральный закон "О страховании вкладов физических лиц в банках
Российской Федерации" [5] .
12
Настоящий Федеральный закон устанавливает правовые, финансовые и
организационные основы функционирования системы обязательного
страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации,
компетенцию, порядок образования и деятельности организации,
осуществляющей функции по обязательному страхованию вкладов, порядок
выплаты возмещения по вкладам, регулирует отношения между банками
Российской Федерации, Центральным банком Российской Федерации и
органами исполнительной власти Российской Федерации в сфере отношений по
обязательному страхованию вкладов физических лиц в банках.
Целями настоящего Федерального закона являются защита прав и
законных интересов вкладчиков банков Российской Федерации, укрепление
доверия к банковской системе Российской Федерации и стимулирование
привлечения сбережений населения в банковскую систему Российской
Федерации. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения по созданию
и функционированию системы страхования вкладов, формированию и
использованию ее денежного фонда, выплатам возмещения по вкладам при
наступлении страховых случаев, а также отношения, возникающие в связи с
осуществлением государственного контроля за функционированием системы
страхования вкладов, и иные отношения, возникающие в данной сфере.
В соответствии с целями настоящего Федерального закона
устанавливаются особенности правового статуса участников системы
страхования вкладов и определения существенных условий обязательного
страхования вкладов, страхового случая, уплаты страховых взносов и
получения страхового возмещения по обязательному страхованию вкладов.
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 20 апреля
2015 г. N 373 "Об основных условиях реализации программы помощи
отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам
(займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении
уставного капитала открытого акционерного общества "Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию" [6].
13
Основные условия реализации программы помощи отдельным
категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам),
оказавшихся в сложной финансовой ситуации, определяют условия
реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных
категорий заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, а также
условия возмещения кредиторам (заимодавцам) по ипотечным жилищным
кредитам (займам), ипотечным агентам, осуществляющим деятельность в
соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", по
ипотечным жилищным кредитам (займам), права требования по которым
приобретены ипотечными агентами, и акционерному обществу "Агентство
ипотечного жилищного кредитования" по ипотечным жилищным кредитам
(займам), права требования по которым приобретены этим обществом, убытков
(их части), возникших в результате проведения такой реструктуризации (далее
соответственно - кредитор, заемщик, возмещение, реструктуризация).
Возмещение в рамках программы осуществляется единоразово по
ипотечным жилищным кредитам (займам), реструктурированным в
соответствии с настоящим документом, в порядке, установленном
акционерным обществом "Агентство ипотечного жилищного кредитования",
опубликованном на его официальном сайте в информационно
телекоммуникационной сети "Интернет".
Возмещению подлежат убытки (их часть) кредитора по каждому
ипотечному жилищному кредиту (займу), реструктурированному в
соответствии с настоящим документом, в сумме, на которую снижен размер
денежных обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа), но
не более предельной суммы возмещения. Возмещение в рамках программы
осуществляется в пределах денежных средств, предусмотренных на
реализацию программы.
Реструктуризация проводится на основании решения кредитора по
заявлению о реструктуризации, предоставляемому заемщиком кредитору.
Реструктуризация может осуществляться путем заключения кредитором и
14
заемщиком (солидарными должниками) соглашения об изменении условий
ранее заключенного кредитного договора (договора займа), заключения нового
кредитного договора (договора займа) на цели полного погашения
задолженности по реструктурируемому ипотечному жилищному кредиту
(займу), заключения мирового соглашения.
Предельная сумма возмещения по каждому реструктурированному
ипотечному жилищному кредиту (займу) составляет 30 процентов остатка
суммы кредита (займа), рассчитанного на дату заключения договора о
реструктуризации, но не более 1500 тыс. рублей.
7. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014
г. N 2242-р "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации до 2020 года.
Целями настоящей Стратегии являются: [7].
1) формирование у участников рынка ипотечного жилищного
кредитования единых ориентиров в отношении принципов, ожиданий и
долгосрочных перспектив развития этого рынка;
2) определение основных долгосрочных целей и задач государственной
политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года;
3) определение первоочередных мер и мероприятий, направленных на
развитие ипотечного жилищного кредитования.
Реализация настоящей Стратегии зависит от макроэкономической
конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации,
политических и демографических факторов, а также от региональных и
местных социально-экономических условий и особенностей.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от
стоимости жилья и добиться повышения доступности жилья только путем
расширения возможностей кредитования нельзя. Увеличение спроса населения
за счет развития различных финансовых механизмов, в том числе ипотечного
жилищного кредитования, без изменения других условий на рынке жилья и
жилищного строительства может привести к дисбалансу спроса и предложения
15
и способствовать росту цен на жилье. Расширение спроса на ипотечные
жилищные кредиты за счет вовлечения населения с недостаточной
платежеспособностью может способствовать снижению качества ипотечных
активов банков и увеличению кредитных рисков финансового сектора в целом.
В связи с этим необходимо наряду с повышением доступности ипотечных
жилищных кредитов и иных форм жилищного финансирования повышать
доступность жилья за счет:
1) увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь
жилья экономического класса;
2) дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента
жилья экономического класса и жилищного фонда, сдаваемого внаем,
содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих
потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами (то есть
доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть признанными
малоимущими);
3) снижения себестоимости жилищного строительства, в первую очередь
жилья экономического класса, путем реализации мер по повышению
доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков,
исключения из себестоимости строительства жилья экономического класса
затрат на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры,
развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных
инвестиций.
1.3. Государственная поддержка ипотечного жилищного
кредитования
Начиная с 2014 года экономика страны столкнулась с резким падением
национальной валюты, резко ухудшился уровень жизни населения. В связи с
этим увеличилось количество просрочек по займам, поэтому и возникла
необходимость выделения государственной поддержки людям, оказавшимся в
тяжелой финансовой ситуации.
16
В связи с этим с апреля 2015 года начало действовать Постановление
№373 от 20.04.2015 г. «Об основных условиях реализации программ помощи
отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам», на
основании положений которого определены группы граждан, получающие
финансовую помощь из государственного бюджета. Оператором реализации
данного проекта стало АО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию».
Первоначально данное постановление предусматривало срок действия
программы помощи до конца 2016 года, но неоднократно вносились в него
изменения и дополнения. В июле 2017 года было выделено дополнительно 2
млрд. рублей из фонда правительства на возобновление программы. 11 августа
2017 года вышли новые условия участия в программе помощи ипотечным
заемщикам — постановление правительства РФ № 961 и заключается в
следующем: [6]
1) снижаются обязательства заемщика по ипотеке перед банком в размере
от 20% до 30% от остатка (на усмотрение банка кредитора), но не более чем на
1500 000 руб.;
2) по согласованию заемщика и банка можно выбрать формат помощи, а
именно, либо направить всю сумму помощи в ипотеку в гашение основного
долга и тем самым уменьшить ежемесячный платеж, либо на снижение
ежемесячного платежа на 50% и более сроком до 1,5 лет;
3) замена валютной ипотеки на рублевую, при этом ставка по ипотеке не
может быть выше 11,5% годовых. Для рублевой ипотеки не выше действующей
в банке ставки за исключением случаев, предусмотренных договором ипотеки,
при нарушении правил страхования;
4) до 1 сентября должна быть создана специальная межведомственная
комиссия, которая сможет увеличивать предельную выплату по программе в 2
раза и одобрять заявки на участия если есть отклонения от базовых условий, но
не более чем в двух пунктах.
17
Чтобы стать участником программы, претенденты должны
соответствовать одновременно нескольким параметрам. На помощь вправе
претендовать граждане Российской Федерации, у которых имеются
несовершеннолетние дети, или те, кто является их опекунами (попечителями), а
также те, кто сам является инвалидом либо имеет детей-инвалидов, ветераны
боевых действий, граждане, у которых на иждивении находятся лица в возрасте
до 24 лет, что учатся по очной форме обучения.
В то же время совокупный доход семьи, определенный в среднем за
последние 3 месяца, предшествующие дате обращения за господдержкой, не
может превышать двукратного размера прожиточного минимума для региона, в
котором проживают граждане, в пересчете на каждого члена семьи.
Важно, что размер платежа по ипотечному займу должен возрасти
минимум на 30% относительно его величины на дату заключения кредитного
договора.
Учитывается и площадь приобретенного в ипотеку жилья. Во-первых,
оно должно быть единственным, а во-вторых, не превышать 45 кв.м, если это
однокомнатная квартира, 65 кв.м, если это двухкомнатная квартира, и 85 кв.м
для жилья с тремя и более комнатами. Исключение: допускается владение
совокупной долей залогодателя и членов его семьи еще на одно жилое
помещение, но доля должна составлять не более 50%.
Ипотечный договор, что стал основанием для обращения за
господдержкой, должен быть подписан не менее чем за 1 год до момента
подачи документов.
Существует мнение, что очень часто банки отказывают в проведении
реструктуризации ипотеки, но на самом деле данная процедура им очень
выгодна т.к. понесенные банком убытки (неполученный процентный доход) из-
за досрочного гашения компенсируется государством. Чаще всего основанием
отказа является недостоверная информация, предоставленная заемщиком и не
знание основных требований и условий поддержки государства.
18
Можно выделить ряд отрицательных и положительных стороны данной
программы. Рассмотрим положительные:
1) сумма поддержки до 600 000 рублей хорошо помогает снизить платеж
по ипотеке;
2) снижение ипотечного платежа поможет облегчить сложную
финансовую ситуацию.
К отрицательным сторонам следует отнести:
1) большой список документов;
2) отсутствие прозрачных механизмов отслеживания этапов рассмотрения
заявки;
3) длительные сроки рассмотрения;
4) нет обязательного требования озвучить причину отказа.
Из этого можно сделать вывод, что программа помощи действительно
является хорошим инструментом поддержки ипотечных заемщиков, но
механизм её реализации сложен, неповоротлив и непрозрачен, что приводит к
негативу со стороны населения.
Сроки конца программы в Постановлении №961 не оговорены, но
программа завершится как только закончатся средства, выделенные на ее
реализацию.
Президент России Владимир Путин предложил запустить программу
ипотечного кредитования семей, у которых с 1 января 2018 года родится второй
или третий ребенок. Новая программа субсидирования процентной ставки по
ипотеке будет целевой — воспользоваться предложением смогут только семьи
с двумя и более детьми. Для тех, у кого двое детей, будет субсидирование на
три года до 6%. Для тех, у кого трое и более детей, будет субсидирование на
пять лет.
Министерство строительства и ЖКХ совместно с Агентством по
ипотечному жилищному кредитованию подсчитали, что порядка 620 тыс.
российских семей с детьми готовы взять ипотеку, если ставка будет около 6%.
В то же время Министерство строительства и ЖКХ также предложил включать
19
в программу те семьи, у которых уже сейчас есть ипотека и которые смогут ее
рефинансировать под 6% при рождении второго, третьего и последующих
детей [28].
Известно, что программа является срочной, то есть рассчитана на срок от
трех до пяти лет, так как власти надеются, что к тому времени процентная
ставка и так окажется на этом уровне. Если этого не произойдет, то
Министерство строительства будет просить президента продлить данную
программу.
Таким образом, подводя итог теоретической главе, следует отметить, что
законодательство Российской Федерации трактует термин "ипотека" как
возможность обеспечения долговых обязательств, согласно которому кредитор
получает право, если должник не выполняет назначенного договором по
ипотечному кредиту обязательства получить ублаготворение, путем
заложенного имущества. Сущность ипотечного кредита проявляется во
взаимоотношении кредитования под залог недвижимости, причем, кредитор в
случае неисполнения долговых обязательств должником вправе получить
удовлетворение в пользу заложенного недвижимого имущества. В России
нормативно - правовая база насчитывает пять федеральных законов,
непосредственно связанных с ипотечным кредитованием.
Ипотечный кредит считается действенным инструментом в помощи
жилищного вопроса, основным механизмом регулирования денежной массы,
фактором повышения занятости населения и одним из важнейшей
направленности в достижении экономического прогресса в целом.
С апреля 2015 года в России действует государственная программа
помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным
кредитам», на основании Постановления №373 от 20.04.2015 г. определены
группы граждан, которые могут получить финансовую помощь из
государственного бюджета. Также с 1 января 2018 года запускается новая
программа субсидирования ипотеки для семей с двумя и более детьми.
20
Изучив теоретические основы ипотечного кредитования банка следует
перейти к анализу современного состояния рынка ипотечного кредитования в
России, о котором пойдет речь в аналитической главе дипломной работы.
21