10) выплачивать досрочно кредит можно начиная с первого месяца. Это
позволит произвести снижение общей переплаты.
Досрочно погасить кредит на жилье в ПАО "Сбербанк" возможно в
любой момент с первого месяца оформления. Штрафа или платы за данную
процедуру не предусмотрено. Закрытие ипотеки в Сбербанке досрочно может
повлечь за собой перерасчет страховой суммы и частичный ее возврат.
Ипотечный кредит гасится ежемесячно равными суммами. Используются
аннуитетные платежи (равные платежи на весь период действия договора), при
расчете ежемесячных платежей применяется коэффициент (аннуитет), который
исчисляется по формуле:
Коэффициент аннуитета:
K=i*(1+i)n/(1+i)n-1, где: (1)
K — коэффициент аннуитета,
i — месячная процентная ставка по кредиту (= годовая ставка/12
месяцев),
n — количество периодов, в течение которых выплачивается кредит.
Размер ежемесячного аннуитетного платежа:
A = K*S, где: (2)
A — ежемесячный аннуитетный платеж,
K — коэффициент аннуитета,
S — сумма кредита.
Рассчитать все варианты по ипотечному кредитованию можно при
помощи онлайн - калькулятора, размещенного на официальном сайте
Сбербанка. Для этого потребуется выбрать программу по ипотечному
кредитованию, внести данные о имеющейся сумме финансовых средств, срок
кредита.
Возможно получение дополнительной скидки при следующих условиях:
1) скидка 0,3% при покупке квартиры на "ДомКлик";
52
2) снизить ставку по кредиту на 1% за счет страхования жизни и здоровья
в страховой компании «Сбербанк страхование» или других аккредитованных
ПАО Сбербанк компаниях;
3) снизить ставку по кредиту на 0.1% за счет электронной регистрации
сделки;
4) получить скидку 0.5% по федеральной программе «Молодая семья»,
если один из супругов младше 35 лет или являетесь родителем-одиночкой до 35
лет.
5) если получаете заработную плату на пластиковую карту ПАО
"Сбербанк".
Рассмотрим ипотечные программы, действующие в ПАО "Сбербанк":
1) ипотечное кредитование на приобретение жилья в новостройках /
строящихся домах;
2) ипотечное кредитование на приобретение готового жилья;
3) ипотечное кредитование при участии государственной программы
"Материнский капитал";
4) Сбербанк: "Молодая семья". Выступает дополнительной программой
ипотечного кредитования позволяющая снизить процентную ставку по кредиту;
5) ипотечное кредитование при строительстве жилого дома;
6) ипотечное кредитование при покупке загородной недвижимости;
7) ипотечное кредитование по программе "Военная ипотека".
В таблице 6 представлена сравнительная характеристика по
рассматриваемым банковским программам и специальным предложениям.
Таблица 6
Сравнительная характеристика банковских программ по
________
ипотечному кредитованию
_________________
Наименование
банковской
программы/
спец.предлож ения
Процентная ставка и
размер первонач.взноса
Особенности программы /
спец.предлож ения
1. Ипотека на
новостройки
Мин.ставка - 7,4%
Максим. ставка - 11,5%
М ин.первонач.взнос - 15%
В акции участвуют только
застройщ ики, которые
являются партнерами ПАО
"Сбербанк"
53
Продолжение таблицы 6
2. Ипотека на
готовое жилье
Мин.ставка - 9,4%
Максим. ставка - 11,5%
М ин.первонач.взнос - 15%
Мин.процентная ставка
действует для клиентов
Сбербанка - владельцев
зарплатной пластикой карты
или при покупке
недвижимости у партнеров
ПАО "Сбербанк".
3. Ипотека +
матер.капитал
Мин.ставка - 7,4%
Максим. ставка - 11,5%
М ин.первонач.взнос - 15%
Специальное предложение
распространяется на
след.виды кредитования:
"Ипотека на новостройки",
"Ипотека на готовое жилье".
4. Молодая семья
Мин.ставка - 8,9%
Максим. ставка - 11%
М ин.первонач.взнос - 15%
Спец.предложение
распространяется при
кредитовании по программе
"Ипотека на готовое жилье".
5. Ипотека на
строительство
ж илого дома
Мин.ставка - 10%
Максим. ставка - 12,5%
М ин.первонач.взнос - 25%
Нет
6. Ипотека на
покупку
загородного дома
Мин.ставка - 9,5%
Максим. ставка - 12%
М ин.первонач.взнос - 25%
Ипотека распространяется,
как на строительство
загородной недвижимости, так
и на покупку готового объекта
7. Военная
ипотека
Мин.ставка - 9,5%
Максим. ставка - 10,9%
М ин.первонач.взнос - 20%
Данная программа доступна
военнослужащ им, которые
участвуют в накопительно -
ипотечной системе,
направленной на покупку
готового жилья.
С 2016 года ПАО "Сбербанк" запустил новую программу "Домклик".
"Домклик" представляет собой акционное предложение от ПАО "Сбербанк",
направленное на стимулирование регистрации сделки между заемщиком и
застройщиком, являющимся партнером банка. При прохождении электронной
регистрации Сбербанк предлагает скидку на процентную ставку по ипотечному
кредитованию в размере 0,1%.
Мультиформатная платформа «ДомКлик» позволяет подать заявку на
ипотеку, выбрать и одобрить объект недвижимости, а также подать документы
по сделке на государственную регистрацию права собственности. Сервис
объединяет клиентов, сотрудников и партнеров Сбербанка - застройщиков и
54
агентства недвижимости. Через «ДомКлик» уже оформили ипотеку более 120
тыс. человек [33].
Электронная регистрация (Сбербанк онлайн ипотека) имеет
дополнительные преимущества:
1) банком производится выпуск квалифицированной подписи усиленного
типа для каждого из участников сделки;
2) клиенту банка предоставляется персональный менеджер для
курирования сделки, а также подготовки документов в электронном виде для
передачи в Росреестр;
3) взаимодействие с Росреестром практически полностью берет на себя
банковская организация;
4) возможность отслеживания всех операций в рамках сделки "Домклик".
Личный кабинет пользователя способствует осуществлению данной операции.
Данное акционное предложение стало действовать с 10 августа 2017 года
и распространяется на две программы ипотечного кредитования от Сбербанка
"Приобретения жилья в новостройках / строящихся домах", "Приобретение
жилья на первичном или вторичном рынке". Рассмотрим данные программы
более подробно.
В таблице 7 рассмотрены подробно две программы ипотечного
кредитования.
Таблица 7
Условия и особенности ипотечных программ кредитования
Условия и
особенности
Ипотека на приобретение
готового жилья
Ипотека на
приобретение ж илья в
новостройках /
строящихся домах
1. Возраст
заемщ ика /
созаемщика
От 21 до 75 лет. Верхний
возрастной предел
подразумевает достижение
данного возраста на момент
возврата кредита по
договору. При отсутствии
документов о
платежеспособности
верхний возрастной предел
- 65 лет.
От 21 до 75 лет. Верхний
возрастной предел
подразум евает достижение
данного возраста на момент
возврата кредита по
договору. При отсутствии
документов о
платежеспособности
верхний возрастной предел
- 65 лет.
55
Продолжение таблицы 7
2. Ограничения,
связанны е со
стажем работы ( за
исключением
заемщиков,
которым
начисляется
заработная плата
на пластиковую
карту Сбербанка)
Общий стаж - от одного
года за последние пять лет.
Непрерывный стаж - от
полугода на текущем месте
работы.
Общий стаж - от одного
года за последние пять лет.
Непрерывный стаж - от
полугода на текущем месте
работы.
3. Минимальная
процентная ставка
при электронной
регистрации и
соблюдении всех
требований к
заемщ ику со
стороны ПАО
"Сбербанк"
9,4 - дополнительно
действует сниженная
процентная ставка по
суммируемой программе
лояльности от банковской
организации "Ипотека для
молодой семьи".
9,4% - дополнительно
действует сниженная
процентная ставка при
субсидировании со стороны
застройщиков, являющихся
партнерами банка - 7,4% .
4. М аксимальная
процентная ставка
по ипотечному
кредитованию
11,5% (при предоставлении
всего двух документов,
отказе от страхования
жизни / здоровья, отказе от
электронной регистрации
сделки).
11,5% (при предоставлении
всего двух документов,
отказе от страхования
жизни / здоровья, отказе от
электронной регистрации
сделки).
5. Возмож ность
использования
"материнского
капитала" в
качестве
первоначального
взноса или в зачет
долга по кредиту
да да
6. Минимальный
первоначальный
взнос
15% от стоимости жилья.
Номинально возможна
ипотека без взноса -
Сбербанк позволяет
засчитать "материнский
капитал" в качестве
первоначального взноса
15% от стоимости жилья
или 50% от стоимости
жилья при
непредоставлении справок
о доходах
7. Страхование
залогового
имущества
Обязательно Обязательно
Анализ отзывов реальных клиентов Сбербанка, воспользовавшихся
предложением "Домклик", показывает, что свыше 70% положительные.
Клиенты мотивируют это простотой оформления и минимизацией участия в
подаче документов. Также имеются положительные отзывы о сниженной
56
процентной ставке, которая при максимальной сроке кредитования (30 лет)
выражается в значительной сумме денег. Отрицательное восприятие обычно
основывается на недостаточном изучении условий предоставления кредита и
незначительном снижении процентной ставки по ипотечному кредитованию.
Рассмотрим программу рефинансирование ипотечного кредита. В ПАО
"Сбербанк" рефинансирование ипотеки в 2017 году представляет собой
программу по замещению одних долговых обязательств другими с целью
единовременного погашения прежних долговых обязательств и снижения
процентной ставки в рамках новых долговых обязательств перед Сбербанком. В
качестве гарантии выплаты выступает имущество, в отношении которого
произведено рефинансирование ипотеки. Сбербанк становится новым
выгодоприобретателем в случае неуплаты долга.
Основные условия рефинансирования ипотеки на конец 2017 года:
1) минимальная сумма кредита - 500 тыс. рублей;
2) максимальный срок кредита - 30 лет;
3) возраст заемщика на момент получения заемных средств - 21 год;
4) возраст заемщика на момент возврата заемных средств - 75 лет (65 лет
при отсутствии справки о доходах);
5) присутствует возможность рефинансирования в отношении
одновременных нескольких кредитах (к примеру, ипотека и потребительский
кредит);
6) минимальная процентная ставка - 10,9% годовых при
перекредитовании ипотеки. Сбербанк требует выполнения ряда
дополнительных условий (в том числе, страхование жизни и здоровья);
7) максимальная процентная ставка от ПАО "Сбербанк" -
рефинансирование ипотеки других банков в размере 15,65% при несоблюдении
требований к снижению процентной ставки.
Таким образом, подводя итог, следует отметить, что квартирный вопрос
для среднестатистического жителя России стоит остро. Приобретение квартиры
за наличные деньги достаточно сложно. В связи с этим, ипотека становится
57
оптимальным способом приобретения жилого помещения, в особенности, если
речь идет о молодой семье. Некоторые пытаются арендовать квартиру, но на
деле оказывается, что ежемесячный платеж не превышается платы за съем
жилого помещения. Банки в условиях жесткой конкуренции постоянно
снижают, как процентную ставку, так и условия их предоставления.
3.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования
в ПАО «Сбербанк»
Проведя анализ операций ипотечного кредитования и изучены
особенности организации осуществления ипотечного кредитования в ПАО
«Сбербанк», следует отметить:
1) ипотечное кредитования для ПАО "Сбербанк" является важным
направлением развития, несмотря на падение покупательской способности и
уменьшения спроса Сбербанк активно продолжает свою деятельность в сфере
ипотечного кредитования. Всего за 2016 год Сбербанком было выдано 475 тыс.
ипотечных кредитов на сумму 722 млрд рублей, что на 8,3 % превышает
результат предыдущего года;
2) доля ПАО "Сбербанка" на российской рынке жилищного кредитования
по итогам 2016 года составила 54,6%. Жилищное кредитование является
приоритетом Сбербанка в 2016 году.
Развитие ипотечного кредитования в России и в частности в ПАО
"Сбербанк" замедляется определенными факторами, в связи с вышесказанным
существует необходимость в совершенствовании системы ипотечного
кредитования. Рассмотрим рекомендации, реализация которых позволит
улучшить ипотечное кредитование:
1. Ипотечные кредиты выдаются под высокие процентные ставки,
результатом этого является повышение стоимости полученного кредита. По
словам министра экономического развития РФ М. Орешкина фактическая
ставка по ипотеке на конец 2017 года в среднем составляет 11%, и в связи с
этим только небольшая часть жителей страны имеет возможность взять
58
ипотечный кредит. Рекомендуется снизить процентную ставку по ипотечному
кредиту, что повлечет за собой увеличение числа выданных ипотечных
кредитов, так как позволить ипотеку тогда сможет население страны с разным
уровнем дохода.
По словам Алексея Новикова, занимающего пост директора центра
ипотеки «Est-a-Tet», понижение ставок способно привести к росту числа сделок
на рынке первичной недвижимости до 20%, а на вторичном сегменте рынка -
до 10% за 2018 год.
За первые шесть месяцев 2016 года средняя ставка по ипотеке
закрепилась на позиции 12,74%, количество сделок в Москве возросло до 18,6
тысяч. За тот же период 2017 года ставка упала до 11,56%, что спровоцировало
рост кредитования до 21,7 тысяч. То есть падение на 1,18 процентных пункта
привело к росту спроса на 17%. Стоит отметить, что повышение спроса зависит
не только от падения ставок, но и от того, насколько платежеспособным
является покупатель при существующих ценах на недвижимость. Если доходы
россиян продолжат находиться в состоянии стагнации, положительный эффект
от снижения ипотеки окажется недолгим. Людям с маленькой зарплатой
кредиты на жилье не по силам в любом случае - будут ли они выдаваться под
10% или 7%.
Возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть
населения - ипотечное кредитование с применением договора купли - продажи
квартир в рассрочку. Основание взаимоотношений составляет договор купли -
продажи квартиры с рассрочкой платежа, дающий право пользоваться
приобретенной в кредит жилой площадью, но имеющий ограничения в правах
распоряжаться ею. Агент банка приобретает квартиру и передает ее в залог, а
клиент приобретает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность.
Достоинством такой схемы является то, что заемщику не надо тратиться на
дорогостоящее оформление кредита.
2. Решить проблему большого первоначального взноса можно путем
внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному
59
депозиту. К примеру, если у заемщика в период внесения первоначального
взноса имеется более 6 месяцев вклад в Сбербанке, срок завершения которого
еще не наступил, клиент может уже в любой момент внести этот срочный
депозит в качестве взноса с процентами, начисленными в будущем.
Данная рекомендация может существенно повлиять на ипотечное
кредитование. Например, в Москве, где средняя цена квартиры достигает 8,3
млн. рублей, понижение первоначального взноса с 20% до 15% выражается
весьма солидной суммой - 400 тысяч рублей.
3. Уменьшить задолженность по ипотечным кредитам, можно путем
предоставления банком помощи в управлении денежными средствами
заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства,
получает вероятность рассчитываться доходами, заработанными от
проводимых с ними операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному
кредиту. Банк за данный вид операций получает, установленный процент и
гарантию внесения заемщиком ипотечных выплат. Прибыль от проводимых
операций с денежными средствами клиента будет моментально поступать на
его электронный счет, и списываться в счет погашения задолженности по
ипотечному кредиту. Клиент через определенный срок будет иметь
возможность снять со счета только денежные средства, вложенные изначально,
так как списание доходных средств будет совершаться сразу при зачислении с
целью погашения ипотечного кредита.
4. Увеличить число строительных компаний, финансирование
строительства которых банк исполняет через договоры о совместной
деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о
заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,
подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта.
Рассмотрим банковские предложения, которые реализуются в рамках
партнерских программ с девелоперами. В таких предложениях застройщики
осуществляют субсидирование ипотечной ставки, так что банк готов выдавать
кредиты под более низкий процент. Нужно иметь в виду, что сниженная ставка
60
предлагается не на весь срок ипотеки, а в пределах 1 -2 лет. В качестве примера
можно привести:
1) программу от Промсвязьбанка для новостроя от группы
«Промсвязьнедвижимость». Первый год ипотеки обойдется всего в 6,9%,
однако потом ставка возрастает до 10,9% годовых;
2) «ВТБ 24» имеет соглашение с ГК «Самолет-девелопмент», которые
предлагают оформить льготную ипотеку для ЖК «Спутник» - в течение всего
срока нужно будет платить 8,4% в год;
3) в «Абсолют банке» предлагают льготную ипотеку для «Пятницких
кварталов» - на протяжении всего периода ипотеки ставка составит 7%;
4) Возрождение совместно с «Партнером» предлагает кредит под 7,7% в
первый год, затем ставка повышается до 10,9%;
5) Транскапиталбанк предлагает льготную ипотеку для «Успенских
кварталов», причем на весь срок действует ставка в 8%.
5. Для совершенствования сервиса в Сбербанке следует внедрить:
отлаженную действующую систему взаимосвязей между отделениями на
основе информационно - программного обеспечения; уменьшить текучесть
кадров путем введения разнообразных мотиваций.
6. Одним из развивающихся направлений развития ипотечного
кредитования является малоэтажное строительство эконом класса. Отсталость
данного направления определено тем, что является менее доходным, чем
многоэтажное строительство, и застройщики стараются заработать больший
уровень доходности путем исполнения дорогостоящих проектов.
7. Ввести новую программу ипотечного кредитования - продажа
недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики
освобождаются от долговых обязательств перед банком, которые осуществить
они в не состоянии, а покупатель приобретает льготные условия ипотечного
кредитования, так как процентные ставки остаются неизменными от
предыдущего ипотечного договора и отсутствуют предусмотренные комиссии
банков.
61