превышает портфель ближайшего конкурента — группы ВТБ, в которую
входят ВТБ 24 и ВТБ Банк Москвы. Третье место занял Газпромбанк, его
ипотечный портфель в 10 раз меньше показателя лидера рейтинга. Размер
приобретенных прав требования в ипотечном портфеле не учитывался. За счет
больших объемов средних выдач ипотека традиционно занимает внушительную
долю в розничном кредитном портфеле банков. Самая крупная доля ипотеки
отмечена у банка «ДельтаКредит» (100%), Абсолют Банка (96,01%), Связь-
Банка (80,45%).
В таблице 2 представлены Топ-10 банков с наименьшей долей
просроченной задолженности в ипотечном портфеле на 01.07.2017.
Таблица 2
Топ-10 банков с наименьшей долей просроченной
задолженности в ипотечном портфеле на 01.07.2017 [31]
____
Место в
рейтинге
Название банка
Доля просроченной
задолженности в
ипотечном портфеле
на 01.07.17, %
Объем
просроченной
задолженности по
портфелю
ипотечных
кредитов на
01.07.17, тыс.
рублей
1 Кредит Урал Банк
0,10 4 029
2 «Кубань Кредит» 0,12
8 201
3
Банк «Санкт-
Петербург»
0,13 55 158
4 «Левобережный» 0,17
5 515
5
Челябинвестбанк
0,26 5 950
6
Запсибкомбанк
0,38
107 958
7 Челиндбанк 0,52
17 480
8
Примсоцбанк 0,64
27 853
9
«Дел ьта Кредит» 0,72
900 109
10
«Центр-инвест»
0,86 180 461
Традиционно ипотека является отличником среди разных видов
кредитования по качеству портфеля. Доля совокупной просроченной
задолженности по банкам, выразившим желание участвовать в рейтинге,
составила 1,86%. Многие крупные банки не предоставили данные по размеру
просроченной задолженности, поэтому реальная цифра может быть иной. По
данным Центробанка, просроченная задолженность по ипотечным жилищным
32
кредитам составляет 1,13%, что меньше нашего показателя. Это говорит о том,
что доля просроченной задолженности крупнейших банков также является
невысокой.
В таблице 3 представлены топ-10 банков по объему ипотечных кредитов,
предоставленных в первом полугодии 2017 года.
Таблица 3
Топ-10 банков по объему ипотечных кредитов,
Место в
рейтинге
Банк
Объем ипотечных кредитов, предоставленных
физическим лицам в первом полугодии 2017
го, тыс. рублей
Всего
В
Москве
и МО
В Санкт-
Петербурге и
Ленинградской
области
В других
регионах
1 ПАО Сбербанк
России
396 501
207
Нет
данных
Нет данны х Нет
данных
2
Группа ВТБ: 178 648
586
65 408
820
14 423 031 98 816 736
в том числе ВТБ
24
155 146
744
51 383
857
12 971 252
90 791 635
в том числе Банк
Москвы
23 501
842
14 024
963
1 451 778 8 025 101
3
Райффайзенбанк
31 294
303
17 388
819
4 985 021
8 920 463
4 Россельхозбанк 24 621
309
3 015 081 1 585 924 20 020 304
5
Газпромбанк 24 252
879
5 160 863
4 502 296
14 589 720
6 Группа Societe
G enerale в
России:
22 678
948
13 063
364
3 673 885 5 941 699
в том числе
«Дел ьта Кредит»
22 337
459
12 826
135
3 605 752 5 905 572
в том числе
Росбанк
341 489 237 229
68 132 36 128
7 Абсолют Банк
10 062
636
4 737 415
1 313 828 4 011 393
8
Банк «Санкт-
Петербург»
9 916
928
171 692
9 381 011
364 225
9 Возрождение 9 248
331
8 163 399 338 325 746 607
10 Уралсиб 7 889
816
1 505 452
612 245
5 772 120
Согласно данным таблицы 3, лидерами по объему выдач по итогам
первого полугодия 2017 года стали Сбербанк, ВТБ 24 и Райффайзенбанк. Доля
33
Сбербанка в объеме выдач всех банков, заполнивших анкеты и приславших
данные, — 51%, а вместе с группой ВТБ их доля составляет 74%, доля первой
пятерки (Сбербанк, группа ВТБ, Райффайзенбанк, Россельхозбанк,
Г азпромбанк) — 84%.
В таблице 4 представлены Топ - 10 банков по объему ипотечных
кредитов, предоставленных в первом полугодии 2017 года.
Топ
Таблица 4
10 банков по количеству ипотечных кредитов,
Место в
рейтинге
Банк
Количество ипотечных кредитов,
предоставленны х физическим лицам в первом
полугодии 2017-го, шт.
Всего
В
Москве
и МО
В Санкт-
Петербурге и
Ленинградской
области
В других
регионах
1 ПАО Сбербанк
России
239 208
Нет
данных
Нет данны х Нет
данных
2
Группа ВТБ:
84 711
17 399
5 554
61 758
в том числе ВТБ
24
74 814
13 275 4 960 56 579
в том числе Банк
Москвы
9 897 4 124 594
5 179
3
Россельхозбанк
15 051 860 638 13 553
4 Райффайзенбанк
11 846 4 468 1 888 5 490
5
Газпромбанк
10 429 1 298 1 148 7 983
6 Группа Societe
G enerale в
России:
8 584
3 350 1 608 3 626
в том числе
«Дел ьта Кредит»
8 555 3 333
1 602
3 620
в том числе
Росбанк
29
17
6 6
7 Совкомбанк
7 055 709
227
6 119
8
Абсолют Банк 4 682 1 332 527
2 823
9
Банк «Санкт-
Петербург»
4 682
38 4 420
224
10 «Уралсиб» 4 050
371
259 3 420
На основании таблицы 4 следует отметить, что в количественном
выражении больше всех ипотечных кредитов предоставили Сбербанк, ВТБ 24 и
Россельхозбанк. Россельхозбанк и Райффайзенбанк жестко конкурировали за
третье место: Россельхозбанк лидирует по количеству выданных кредитов, а
34
Райффайзенбанк опередил соперника по объему ипотеки из-за большей средней
суммы кредита.
Эксперты из банковского сектора прогнозируют такое развитие ситуации
с ипотечным кредитованием на 2018 год: [37]
1) согласно словам Эльвиры Набиуллиной, которая возглавляет
Центробанк России, предположительно, в 2018 году процентная ставка
составит от 9 до 10%, а к 2020 году руководитель главного банковского
учреждения страны прогнозирует падение ключевой ставки до 6,5-7% при
ожидаемых показателях инфляции в 4%;
2) поддерживает данное мнение Максим Орешкин, руководящий
Минэкономразвития. По его словам, в 2018 году россияне смогут брать
ипотечные займы под 8-9%;
3) Дмитрий Монастыршин, главный аналитик «Промсвязьбанка», озвучил
мнение, что в течение 2018 года ставка постепенно упадет до 10%, а отметка в
8% может быть достигнута к 2020 году;
4) по словам Дмитрия Медведева, в России уже есть все условия, чтобы
выйти в 2018 году на ипотечную ставку в 6-7%. Данное мнение поддержал и
Герман Греф, занимающий пост президента Сбербанка. Правда, он был
несколько осторожнее в прогнозах, сообщив, что перспектива снижения
ипотеки до 6-7% может быть реализована в течение 2-3 лет, если удастся
сохранить тренд на понижение инфляции.
В целом отечественный ипотечный рынок можно назвать
неконкурентным: Сбербанк в несколько раз опережает другие кредитные
организации по объему и количеству выдач, величине ипотечного портфеля.
Таким образом, подводя итог анализу ипотечного кредитования в России,
следует отметить, что наблюдается снижение количества кредитных
финансовых компаний, выдающих ипотечные кредиты, продолжается
увеличение показателей, которые определяют размеры выданных ипотечных
кредитов, наблюдается повышение задолженности по выплате ипотечных
кредитов в национальной валюте и уменьшение задолженности выданных
35
ипотечных кредитов в иностранной валюте, происходит уменьшение
процентных ставок по ипотечным кредитам в национальной и иностранной
валюте, снижение сроков выплаты по ипотечному кредитованию в иностранной
валюте, наблюдается повышение размера досрочно погашенных кредитов по
ипотеке.
Ипотечное кредитование в 2017 году растет ускоренными темпами, чему
способствуют беспрецедентно низкие процентные ставки. Многие эксперты
рынка сходятся во мнении, что этот год станет рекордным по объемам и
количеству выданных ипотечных кредитов. лидером по объему ипотечного
портфеля стал ПАО Сбербанк России. Его портфель в 2,5 раза превышает
портфель ближайшего конкурента — группы ВТБ, в которую входят ВТБ 24 и
ВТБ Банк Москвы. Третье место занял Г азпромбанк, его ипотечный портфель в
10 раз меньше показателя лидера рейтинга.
Лидерами по объему выдач по итогам первого полугодия 2017 года стали
Сбербанк, ВТБ 24 и Райффайзенбанк. Доля Сбербанка в объеме выдач всех
банков, заполнивших анкеты и приславших данные, — 51%, а вместе с группой
ВТБ их доля составляет 74%, доля первой пятерки (Сбербанк, группа ВТБ,
Райффайзенбанк, Россельхозбанк, Газпромбанк) — 84%. в количественном
выражении больше всех ипотечных кредитов предоставили Сбербанк, ВТБ 24 и
Россельхозбанк. Россельхозбанк и Райффайзенбанк жестко конкурировали за
третье место: Россельхозбанк лидирует по количеству выданных кредитов, а
Райффайзенбанк опередил соперника по объему ипотеки из-за большей средней
суммы кредита.
2.2. Основные проблемы осуществления ипотечного кредитования
коммерческих банков
В настоящее время, проблемы ипотечного кредитования начинаются с
того, что лишь у 10% граждан имеется собственная жилая площадь, которая по
общему метражу превышает 18 м2 из расчета на одного человека. Исходя из
этого, только 1% людей может купить недвижимость на заработанные деньги.
36
В конечном счете граждане не видят другого выхода, как оформить ипотеку,
пусть и по самым невыгодным условиям. При этом, исходя из экономического
положения, большая часть заемщиков должна получать государственную
поддержку. Однако это не всегда возможно ввиду огромного количества
жителей страны, которые желают получить государственные субсидии. На
сегодняшний день более 20 млн граждан РФ хотят оформить ипотеку. Исходя
из этих данных, становится очевидно, что застройщикам нужно постоянно
строить дома, что также практически невозможно сделать за такие короткие
сроки.
Г лавная проблема ипотечного кредитования в России заключается в том,
что при таком положении государство сможет обеспечить всех нуждающихся
жильем по социальным программам только на протяжении 26 лет. Также стоит
учитывать, что законодательные основы, касающиеся ипотечного кредитования
в стране, еще довольно недоработанные. Отсюда и возникают дополнительные
проблемы как с жилищным кредитованием, так и с предоставлением субсидий
[21] .
Существуют и другие проблемы, препятствующие развитию рынка
ипотечного кредитования в России. К таким проблемам можно отнести: [13,
с.951]
1) нехватку ресурсной базы кредитно-финансовых институтов;
2) сложности оценки кредитоспособности заемщика;
3) высокие цены на первичное жилье;
4) высокий первоначальный взнос.
Рассмотрим эти проблемы более подробно. Нехватка ресурсной базы
кредитно - финансовых институтов заключается в том, что деньги,
поступающие в банки от физических лиц, обычно хранятся там не больше
одного года. В государственном бюджете и финансовых организациях
элементарно не хватает денежных средств на предоставление льготного
субсидирования. Чтобы наладить государственные программы поддержки
населения по ипотеке, необходимо добиться стабилизации фондовых рынков.
37
Это означает, что частично проблемы ипотечного кредитования в России
разрешатся после того, как ценные акции и бумаги начнут активно продаваться
и покупаться. Это может стать хорошей "подпиткой" для финансовых
организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья. Так как в этом
случае в банки будут поступать деньги не от физических, а от юридических
лиц, то и храниться (соответственно и оборачиваться) денежные средства
смогут более долгий срок.
Порядка 15 лет назад ситуация в государстве была очень сложной, и
уровень инфляции был на высоком уровне. Из-за нестабильной ситуации
граждане элементарно не хотят хранить свои деньги в банках. Соответственно
государственным кредитным организациям просто неоткуда брать денежные
средства на предоставление займов населению. Это также приводит к более
высоким годовым ставкам и другим невыгодным условиям кредитования. В
конечном итоге ипотека становится не массовым продуктом, а услугой,
которую могут позволить себе далеко не все. Ипотека представляет собой заем,
который окупается через довольно долгий период времени. Как правило,
подобный кредит предоставляется сроком до 20-30 лет. Отсюда и возникают
проблемы ипотечного кредитования в РФ. Дело в том, что банки,
предоставляющие подобные долгосрочные займы, должны иметь хоть какие-то
гарантии выплат, чтобы не потерять свою экономическую стабильность. В
свою очередь, сами заемщики тоже хотят быть уверенными, что они будут в
состоянии расплатиться за жилую площадь, за которую они уже внесли
довольно внушительный первоначальный взнос.
Это приводит к финансовым скачкам и падениям, которые, в свою
очередь, тесно связаны с общеэкономической ситуацией во всем мире. Исходя
из этого кредитные организации вынуждены учитывать риски и, в случае
неоплаты кредита, взимать с заемщика штрафы.
Вторая проблема, препятствующая развитию ипотечного жилищного
кредитования - это сложность оценки кредитоспособности заемщика. Отрасль
ипотечного кредитования напрямую зависит от самих жителей страны, а
38
точнее, от уровня их заработка. На сегодняшний день более 60% населения
России нуждается в улучшении условий жилья. Казалось бы, ипотека может
стать настоящим спасением для этих людей. Но, к сожалению, далеко не все
могут предоставить банку необходимые документы, подтверждающие уровень
заработка [18].
Согласно условиям ипотечного кредитования, предоставляется заем
человеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять не больше 40%
от официального дохода гражданина и его родных. Таким образом, если
каждый месяц заемщик будет платить порядка 30 тыс. рублей, то он должен
зарабатывать не меньше 75 тыс. рублей. Однако, средняя заработная плата не
дотягивает до этого уровня. Это приводит к дополнительным проблемам
жилищного ипотечного кредитования. Многие граждане в стремлении
получить заветный кредит указывают в справках завышенные оклады и затем
не справляются с кредитными обязательствами. [20].
Проблема высоких цен на первичное жилье, связана с тем, что первичный
рынок жилья в России пока еще остается "непрозрачным". Фирм, которые
занимаются строительством домов, не так уж и много, в связи с чем между
компаниями практически отсутствует конкуренция. Из-за этого застройщики
могут позволить себе удерживать цены на недвижимость на довольно высоком
уровне, что и приводит к фактической монополизации и повышению ставок по
первоначальным и последующим взносам по кредитам.
Соответственно единственным решением проблем ипотечного
кредитования становится снижение цен на новостройки. Чтобы это произошло,
необходимо развитие строительного рынка. Если в стране будут появляться
новые компании-застройщики, то это позволит не только понизить стоимость
жилья, но и предоставить населению льготы. Только тогда ипотека превратится
в общедоступный продукт.
Проблема высокого первоначального взноса, связана с тем, что
финансовые организации чтобы обезопасить свои активы требуют от
заемщиков частичный взнос за жилье, который выплачивается при оформлении
39
кредита и составляет порядка 30% от стоимости всей квартиры. Разумеется,
единовременно внести такую сумму может далеко не каждый. Это вынуждает
граждан снимать квартиры вместо того, чтобы оформить долгосрочные
кредитные отношения в банке. Если банки будут уверены в полной
компенсации возможных потерь, то заемщикам не будут предъявляться такие
строгие требования на получение ипотеки, а первоначальный взнос может быть
значительно снижен.
В США данная проблема уже решена, и сегодня американские банки
выдают займы без первоначальных взносов, то есть 100% стоимости квартир.
Это стало возможным как раз после разработки системы ипотечных рисков.
Если подобная практика начнет работать в России, то через некоторое время
отечественные банки также начнут выдавать более крупные займы.
Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в России
действительно носят глобальный характер, и быстро решить их просто
невозможно. Тем не менее государством предпринимаются активные меры по
снижению ставок по жилищным кредитам. За последние несколько лет
огромное количество банков вошло в список тех, кто предоставляет подобные
услуги населению. Многие из них предлагают более выгодные условия, и у
людей появляется выбор. Это говорит о том, что государство оценило все
существующие проблемы ипотечного кредитования, и пути их решения уже
намечены. Поэтому в скором времени жилье будет доступнее для граждан
России. С развитием социальных программ и появлением новых строительных
фирм, ситуация с покупкой недвижимости постепенно стабилизируется.
2.3. Перспективы развития ипотеки
Проведя анализ ипотечного кредитования следует отметить, что в
условиях финансово-экономической напряженности недвижимость остается
одним из немногих надежных объектов инвестирования. Одной из самых
доступных и приемлемых форм приобретения жилья в России остается ипотека.
40
Для повышения эффективности функционирования и развития системы
ипотечного кредитования в условиях отечественного финансового рынка
необходимо реализовать систему мер в следующих направлениях: [13,с. 133]
1) необходимо устранить существующие недостатки и пробелы в
законодательстве Российской Федерации в части совершения сделок с
закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное
недвижимое имущество, прекращения прав пользования квартирой при
нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования и др.;
2) необходимо создание условий для развития и повышения
эффективности системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним в учреждениях юстиции;
3) необходимо обеспечить снижение расходов на нотариальное
удостоверение сделок для обеспечения более широкой доступности к
ипотечным кредитным продуктам;
4) следует уделить внимание в рамках реализуемой государственной
денежно-кредитной политики вопросам обеспечения развития страхового и
оценочного дела для целей эффективного и качественного обслуживания
ипотечных кредитов;
5) целесообразным, по мнению подавляющего числа экономистов,
является снижение стоимости кредитных ресурсов в коммерческих банках,
необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов и создания
привлекательных условий их доступности;
6) на современном этапе развития отечественного финансового рынка,
безусловно, нуждается в развитии вторичный рынок ипотечных кредитов;
7) необходимо разработать механизмы и процедуры снижения рисков
процентных ставок при ипотечном кредитовании;
8) требуется обеспечить понижение издержек и рисков банков, которые
возникают по причине отсутствия общепризнанных канонов и стандартов
определения главных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов на
процедуры последующей продажи закладных;
41