54
строительстве и других смежных отраслях) и поможет удовлетворить
потребности населения в жилье. В общем, сделки с недвижимостью зачастую
менее рискованны по сравнению с текущими кредитными операциями
коммерческих банков. Тем не менее, в этом отношении в Республике пока не
достигнут большой успех, что есть много причин, наиболее важными среди
которых, на наш взгляд, является высокая процентная ставка кредитных
организаций (от 18 до 25% годовых). Кроме того, мы также приводим другие
причины, в частности, недостаточное предложение этого кредита со стороны
коммерческих банков. Например, в Республике на современном этапе развития
только 3 коммерческих банка предлагают ипотечные кредиты.
В мировой практике многие успешно реализуемые виды ипотечных кредитов
известны как:
- Ипотека молодой,
- социальная Ипотека,
- Ипотека с материнским капиталом,
- Расчет вычета налога на имущество при ипотеке;
- военная Ипотека и другие.
Что касается Отечественной экономики, то существует небольшая
поддержка со стороны правительства широких слоев населения в приобретении
жилья. Кроме того, отметим особенно дорогие из домов из-за импортных
строительных материалов (почти 90%). Все это свидетельствует о низкой ставке
роста ипотечных кредитов в Республике, которая отражена в таблице.2.10.
Из таблицы. 2. 10. понятно, что 2011-2014 гг. отмечены позитивные
тенденции в финансировании строительства в экономике Таджикистана.
Проблемы, существующие на современном этапе развития ипотечных
кредитов в Республике Таджикистан, препятствуют совершенствованию
механизмов жилищно-ипотечного кредитования. К ним относятся:
55
Таблица 2.10.
Динамика ипотечного кредитования с 2006-2014 гг. в Республике
Таджикистан
Основные показатели
2006
2007
2008
2009
2011
2012
2013
2014
Общий объем ипотечного
кредита (тыс. сомони)
-
-
-
-
11 336
32 396
57 007
116 568
В национальной валюте
(сомони)
-
-
-
-
9 553
13 881
38 161
89 030
В иностранной валюте (в
долларах США)
-
-
-
-
1 783
18 515
18 846
27 538
Со стороны коммерческих
банков (тыс. сомони)
-
-
-
-
11 336
32 363
56 664
114 177
Со стороны МФО (тыс.
сомони)
-
-
-
-
33
343
342
2391
Источник: Банковский статистический бюллетень. Душанбе. 2015. С. 43 — 45
1) нехватка долгосрочных ресурсов;
2) высокие процентные ставки по ипотечному кредиту;
3) высокая доля первоначального взноса по ипотечному кредитованию.
Большинство банков, функционирующих на территории Республики
Таджикистан, предоставляют физическим лицам краткосрочные кредиты,
обеспечивающие максимальную выгоду и минимальные риски. При этом
отметим, что ипотечное кредитование и его условия для большинства
населения трудновыполнимы. Например, в табл. 2.11. приведены условия
некоторых банков, которые занимаются предоставлением ипотечного
кредита.
Согласно международным стандартам, ипотечный кредит со стороны
кредитных учреждений в большинстве случаев рассчитывается по методу
аннуитета. На основе гипотетического примера приведем здесь некоторые
расчеты по выплате ипотечного кредита. Допустим покупка однокомнатной
квартиры в городе Худжанде: взять кредит у банка «Х» на сумму 15 000
долларов США в целях приобретения однокомнатной квартиры.
56
Таблица 2.11.
Условия банков Республики Таджикистан по предоставлению
ипотечного кредитования
№
п/п
Наименование
кредитных
учреждений
Срок
выдачи
ипотечного
кредита
(лет)
Первонача-
льный взнос со
стороны
покупателя (%)
Годовая
ставка
ипотечного
кредита (%)
Макси-
мальный
возраст
(лет)
Общая
сумма
кредита
1.
ОАО «Таджик
содиротбанк»
5
40
25
22-55
--
2.
ЗАО «Банк Развития
Таджи-
кистана»
5
40
25
22-55
Не более
100.000
долл.
США
3.
МФО «Имон Интернешнл»
8
30
18
22-55
--
Согласно существующему положению ежемесячная плата по расчётам
аннуитета по ипотечному кредиту за месяц составляет 440 долларов США, то
есть 2200 сомони. Задается вопрос: Могут ли заемщики погашать кредиты на
такую сумму? Само собой, разумеется - нет. Поскольку при средней
заработной плате в республике 340 долларов США погашение процентов по
ипотечному кредиту представляется проблематичным. Это говорит о том,
что в банковской системе не оптимальная кредитная политика по ипотечным
операциям, которая оторвана от реальной жизни субъектов экономики. В это
же время в некоторых постсоветских республиках уже применяются условия,
способствующие развитию ипотечного кредитования, и тем самым решается
одна из социальных проблем общества - жилищная. В качестве примера
приведем некоторые фактические данные из экономики этих стран (табл.
2.12.).
Данные табл. 2.12. показывают, что в странах СНГ применяется
действенные меры по расширению сферы ипотечного кредитования, в
частности в некоторых странах установлены относительно низкие проценты
и более длинный срок предоставления кредитов, отличающиеся от условий
нашей республики.
57
Таблица 2.12.
Некоторые условия ипотечного кредитования коммерческих банков
стран СНГ
Банки стран и
республики
Срок выдачи
ипотечного кредита
(лет)
Первоначальный
взнос со стороны
покупателя (%)
Годовая ставка
ипотечного кредита
(%)
Россия
до 30
20-30
от 9-13
Казахстан
до 20
20-30
от 12-16
Узбекистан
от 5-15
25-50
от 16-18
Эстония
до 30
20-30
от 3-13
Таджикистан
до 10
30-40
от 18-25
Источник: кроме Таджикистана: http://www.banki.ru; http://www.al
lbanks.ru (12.07.2015)
Исходя из анализа теории и практики ипотечного кредитования, мы
рекомендуем следующие меры по модернизации и улучшению ипотечных ставок
в экономике Таджикистана:
- уменьшить депозит (минимум до 15-20%)
- увеличение срока кредита ( в течение 20-25 лет)
- используйте различные налоговые льготы (в отношении лиц, которые
выдали и использовали ипотечные кредиты).
- используйте другие методы расчета, в частности, ипотечный кредит с
переменной процентной ставкой или ипотечный кредит с обратной
аннуитетностью;
- Введение в банковскую систему так называемых специализированных
ипотечных банков, под гарантии правительства Республики Таджикистан;
- обеспечить развитие государственного строительного комплекса, успешно
применяемого в отдельных странах СНГ;
- разработка молодежной ипотечной программы;
- внедрить кредитно-финансовые механизмы, которые стимулируют рост
платежеспособного спроса граждан.
Эти рекомендации являются промежуточным результатом нашего
исследования банковских услуг, предоставляемых физическим лицам. Реализация
этих рекомендаций будет способствовать удовлетворению потребностей
58
субъектов экономики в кредитах, что может способствовать решению многих
актуальных социальных проблем общества.
ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПТИМИЗАЦИИ РАБОТЫ С
ПРОБЛЕМНЫМИ КРЕДИТАМИ В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ
59
Работа с проблемными кредитами - один из ключевых показателей
успеха организации. Большое количество из них говорит, что кредитные
программы не сбалансированы с точки зрения риска/доходности или что
эффективная ставка, которая включает в себя необходимость покрытия
потерь от не-возвратов, является большим. Существует замкнутый круг: чем
выше ставка, тем хуже отдача, тем хуже отдача, тем выше необходимо
увеличить ставку, чтобы покрыть потери.
В этом случае полное отсутствие просрочки не является целью, к
которой организация стремится, так как эта ситуация может возникнуть, если
организация больше не работает с рынком, массовые клиенты; или из-за
строгих требований к заемщикам не получить максимально возможную
прибыль; или, что также происходит, скрывает информацию.
При разработке розничных программ кредитования организации очень
важно правильно учитывать и рассчитать все риски и немедленно
разработать алгоритм работы с проблемными кредитами. Как показывает
опыт, это четкий алгоритм и скоординированные действия сразу же после
возникновения задержки, давая максимальный процент прибыли. Правовые
методы регулирования просрочки зависят от основания их возникновения.
Эти причины можно разделить на три группы:
- техническая задержка;
- Несчастный случай: смерть, потеря кредита заемщиком
трудоспособности, потеря обеспечения кредита;
- Ухудшение финансового положения заемщика (потеря работы,
снижение доходов, другие долговые обязательства и т.д.).
Техническая задержка, как правило, возникает из-за неосторожности
заемщика: отправка денег на недостоверные реквизиты, неточный расчет
платежа, незначительный документ, удостоверяющий срок оплаты из-за
поездки, отпуска и т.д. Такие задержки, несмотря на их небольшой размер,
60
причиняют ущерб организации, так как ее показатели отчетности снижают и
необходимость увеличения резервации по соответствующим кредитам.
Системы раннего выявления проблемных кредитов очень трудно
развивать, и человеческий фактор здесь является одним из самых серьезных
нарушений. Сотрудники, ответственные за этот кредит, не могут сообщать
тревожные сигналы и боятся критиковать за то, что они ввергли организацию
в трудную ситуацию. Более того, как показывает опыт, очень часто
проблемные кредиты, даже после того, как они были определены, на самом
деле хуже, чем сотрудники кредитного отдела думали. В результате
драгоценное время теряется. Но ситуация может быть еще хуже, если
руководство организации, зная о проблемах своего кредитного портфеля,
скрывает их и одновременно пытается компенсировать потери выдачи
рискованных кредитов и спекуляций.
Чтобы избежать этой организации, необходимо регулярно проводить
объективные оценки кредитования силами внутреннего контроля с целью
выявления утраченных или скрытых сотрудников кредитного отдела,
которые являются признаками проблем с кредитами. Контроль,
осуществляемый органами надзора и регулирования, также очень часто
признают недоказанный до проблемных кредитов. Тем не менее, служба
внутреннего контроля организации должна быть первым «идентификатором»
проблемных кредитов. В некоторых кредитный институтах даже санкции
применяются к кредитным работникам, если они не замечают проблем с
кредитами. Однако, чтобы проблемных кредитов было как можно меньше,
работу по предотвращению проблемной ситуации необходимо вести уже на
этапе решения о предоставлении кредита с участием работников службы
внутреннего контроля.
Но даже если кредит был выдан заемщику, который соответствует всем
параметрам кредитоспособности, необходимо постоянно следить за
ситуацией, потому что его финансовое состояние может измениться, так как
следующие тревожные сигналы будут давать показания.
61
Тревожные сигналы нефинансового характера, например, являются
необоснованными задержками в получении финансового отчета клиента,
особенно если кредитный договор содержит условие, которое требует
представления информации в течение определенного периода времени.
Выяснение клиентом причины задержек сами по себе являются признаками
проблем с кредитом. Например, если клиент обвиняется в задержке своих
одиторов, то есть различия между ним и аудиторами, как отразить ту или
иную статью в балансе или как использовать те или иные методы
бухгалтерского учета. Если по этой причине компания изменит аудиторов на
более «гибких", то это также станет признаком надвигающихся (или
существующих) проблем.
Другие тревожные особенности такого рода могут кардинально
изменить планы деятельности клиента, прогнозировать радикальные
изменения в составе руководства компании или неблагоприятные тенденции
развития на рынке заемщика. Нежелание клиента давать подробные
разъяснения по тем или иным статьям финансовой отчетности может
рассматриваться как отказ от сотрудничества и доверия. В худшем случае
такое нежелание заказчика может быть обусловлено желанием скрыть какие-
то неприятные факты, в лучшем случае-например, желанием защитить себя
от конкурентов. Но сотрудники организации должны понимать, когда клиент
злоупотребляет своим правом не разглашать, тщательно оценивать и решать,
следует ли настаивать на получении определенной информации.
Конечно, все нарушения условий кредитного договора должны быть
тщательно изучены. Особенно важными являются нарушения запрещенных
оговорок, которые ограничивают объем дополнительных заимствованных
средств.
Финансовые признаки кредитных проблем можно найти при анализе
финансовой отчетности. Они могут возникнуть, в частности, путем
модификации кредита заемщиков. Например, если сезонные краткосрочные
кредиты постоянно возобновляются и в результате становятся
62
"вечнозелеными". Все более частые запросы клиента об увеличении срока
кредита или об увеличении лимита овердрафта могут указывать на
ненормальность движения денег. Причины этих фактов должны быть
исследованы.
Независимо от того, являются ли признаки проблем с кредитами
финансовыми или нет, вы должны контролировать сотрудников кредитного
отдела организации. Ранее вы можете получить время идентификации для
сбора необходимой информации и развития соответствующей деятельности.
Некоторые универсальные меры не существует и все зависит от типа
конкретного кредита. Эффективные компании сами справляются с их
рецессиями и проблемами. Предприятия с меньшей эффективностью в этой
связи имеют более сложные проблемы. Наиболее сложным случаем являются
заемщики, которые теряют конкурентоспособность.
Если сотрудник компании замечает ухудшение кредита, он обязан:
- анализ проблем заемщика;
- проконсультируйтесь с сотрудниками с проблемными кредитами и с
руководством;
- советуем перевести кредит в более низкую классификационную группу
и перестать отражать проценты по кредиту в доходной организации;
- сбор информации о том, где еще организация может столкнуться с
риском в работе с клиентом;
- ежедневно следить за счет клиента для возникновения овердрафта;
- просмотр всех кредитных документации, гарантии, гарантии;
- узнайте возможность обучения (если это не было);
- составьте план корректирующих действий.
Сбор информации очень важен. В идеале лучшим источником
информации является сам заемщик. Но, как правило, информация должна
передаваться другим источникам-другим организациям, поставщикам и
основным потребителям продукции заемщика. Сбор и интерпретация этой
63
информации должны помочь определить эти проблемы и степень их
сложности. После этого можно определить следующие шаги и создать план.
На первом этапе разработки плана вы должны определить, кто будет
руководить вами. Некоторые организации считают, что сотрудник
кредитного отдела, который ведет этот кредит, должен привести к тому, что
он лучше, чем другие знает заемщика, или потому, что, если он привел к
такой ситуации, он должен спасти себя и свою организацию. Другие
организации создают независимые отделы в таких случаях, с помощью
которых работа поручается проблемным активам.
Дополнительные ресурсы и опыт помогут заемщикам улучшить
кредитную службу. Очень часто такие отделы называют управление
кредитными рисками и рыночными рисками. Как правило, организации
пытаются помочь заемщикам в решении их финансовых проблем, но это
должно быть очень осторожным. Организации пытаются защитить свои
активы и могут повлиять на решение руководства заемщика или даже
заставить принять определенное решение. Клиенты могут либо требовать,
чтобы не нарушить их дело, или приветствовать конструктивный Совет.
Но Совет-это только Рекомендация, которую организация дает клиенту.
Процесс принятия решений клиентом организации не должен вмешиваться.
Данный момент нет универсальных правил восстановления кредита,
потому что каждый проблемный кредит уникален, но следующие подходы
наиболее распространены:
- Разработка программы изменения структуры задолженности;
- дополнительная документация и гарантия;
- держите дополнительную безопасность;
- продажа;
- Продажа других активов;
- Обращение к гарантиям;
- Организация совместного общества и капиталовложений;
- Разработка программ сокращения расходов;