64
жилой площадью. В целях максимального удовлетворения данных
потребностей, организации, работающие на рынке недвижимости, стремятся
локализовать группы потребителей, положительно реагирующих на
предлагаемую недвижимость и, стремятся к ориентации своей маркетинговой
деятельности, на данные группы потребителей.
В этой связи для ООО «Экопромпаст» необходимо произвести
сегментацию рынка, которая состоит в структурировании рынка по четким
группам покупателей или так называемым рыночным сегментам. Под
рыночным сегментом понимается группа потребителей, которая
характеризуется однотипной реакцией, как на предлагаемую недвижимость, так
и на набор маркетинговых стимулов.
Для исследования рынка важная роль отводится сегментации. Она
заключается в следующих показателях:
Во-первых, учитываются личностные характеристики покупателей,
характер их поведения на рынке и т.д., то есть происходит их
индивидуализация с учетом личных потребностей.
Во-вторых, исследуется рынок с точки зрения наличия на нем
конкурентов. Данные обстоятельства облегчают выбор рыночных сегментов
для их освоения, определяют общие характеристики товаров для получения
лидирующих позиций в конкурентной борьбе.
В-третьих, предоставляется возможность концентрации ограниченных
ресурсов и их использования в оптимальных направлениях.
В-четвертых, появляется возможность при разработке планов
маркетинговой деятельности учитывать особенности отдельных рыночных
сегментов, что приводит к высокой степени ориентации инструментов
маркетинговой деятельности на требования конкретных рыночных сегментов.
На первом шаге проведения сегментации происходит выбор
определенных критериев по которым она будет проходить. К таким критериям,
при сегментации рынка потребительских товаров, можно отнести:
географическое положение, демографические процессы, социально-
65
экономические условия, психографические и поведенческие факторы. При этом
сегментацию рынка можно проводить как по одному критерию, так и по
нескольким. Большое число параметров, на основании которых проводится
сегментирование рынка, повышают точность каждого отдельного сегмента.
При реализации инвестиционного проекта для ООО «Экопромпласт»
необходимо провести сегментацию по следующим двум признакам: социально-
экономическому и демографическому.
Сегментируя рынок по демографическому признаку, необходимо его
структурировать по группам с учетом следующих демографических переменных:
пол, возраст, размер семьи и т.д. Под демографическими переменными
понимаются такие распространенные факторы, которые служат основой для
разделения потребителей на группы. Распространенность данных факторов
обусловлена тем, что потребности и предпочтения, а также интенсивность
потребления товара, в том числе и недвижимости, имеют тесную связь именно с
демографическими признаками. Кроме того, наиболее легко измеряются именно
демографические характеристики.
Проводя социально-экономическую сегментацию необходимо
структурировать потребителей по таким показателям как: уровень доходов, род
занятий, образование. По данным Росстата на протяжении последних лет,
несмотря на кризисные факторы развития экономики, с одной сторона
наблюдается тенденция роста населения с денежными доходами выше
прожиточного минимума, а с другой увеличиваются расходы населения на
покупку недвижимости. Однако, для реализации нашего инвестиционного
проекта наибольший интерес представляют доходы на члена семьи.
Статистические данные свидетельствуют о том, что 4,9 % жителей в Орловской
области имеют доход на каждого члена семьи составляющий более 50000
рублей в месяц. Для реализации предложенного инвестиционного проекта
необходимо акцентировать внимание именно на этом сегменте рынка
24
. Также,
24
Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс] / Режим
доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatstil.html
66
статистические данные последних лет свидетельствуют о том, что на рынке
недвижимости основными покупателями являются женщины с уровнем дохода
выше среднего в возрастной категории 25-54 лет. Второе по значимости место
принадлежит мужчинам в аналогичном возрасте. Кроме того, покупку
недвижимости чаще совершают семейные пары, имеющие детей дошкольного
или школьного возраста.
Представляющие интерес для реализации проекта сегменты рынка в
разном составе составляют порядка 50 % от общего количества семей. Данные
Федеральной службы государственной статистики по Орловской области
свидетельствуют о том, что на территории региона средний размер семьи
составляет порядка 3,2 человека. Следовательно, можно рассчитать примерное
количество потенциальных покупателей на рынке недвижимости, которое
составит: 14809 (47390 / 3,2) семей.
Половозрастная структура населения, согласно статистическим данным
показывает, что порядка 24,3 % от общей численности населения составляют
женщины 25-54 лет. На основании того, что по последним статистическим
данным общая численность населения Орловской области составляет 766152
человек
25
, можно определить количество граждан, проживающих на
территории региона с уровнем дохода более на одного члена семьи порядка
50000 рублей в месяц, поскольку именно этот сегмент представляет интерес для
реализации предлагаемого инвестиционного проекта.
N1 = 766152 / 100 * 4,9 = 37541 человек
Также, необходимо определить количество женщин в возрасте от 25 до
54 лет, как потенциальных покупателей.
N2 = 37541 / 100 * 24,3 = 9122 человек
Произведем расчет количества мужчин в возрасте от 25 до 54 лет,
который составляет:
N3 = 37541 / 100 * 21,7 = 8146 человек
25
Численность населения в регионах России на 1 января 2019 года. Информационное агентство REGNUM
[Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.regnum.ru/news/society/1887626.html
67
Также, необходимо рассчитать процент, от общего числа жителей
Орловской области составляющий данный сегмент потенциальных
покупателей:
(N2 + N3) / 766152 * 100 = 2,2 %
Кроме того статистические данные свидетельствуют о том, что
трудоспособное население составляет порядка 61 % от общей численности
населения. Под трудоспособным населением будем понимать население в
возрасте от 20 до 60 лет. Рассчитаем потенциальный сегмент рынка с учетом
обозначенных выше поправок:
2,2 / 61 * 100 = 3,6 %
Таким образом, при реализации предложенного инвестиционного
проекта количество трудоспособного населения, имеющего возможность
приобрести недвижимость составляет порядка 3,6%. С учетом имеющегося в
российской экономике теневого сектора данный процент будет выше,
поскольку часть населения получает неофициальные доходы. Данный вид
доходов не учтен в статистических сборниках Федеральной службы
государственной статистики и, следовательно, не учитывается в расчетах.
Другим подходом при изучении рынка является проведение
специальных обследований: интервьюирование, собеседование, анкетирование,
то есть исследование мотивации поведения потребителей. В этой связи,
особенно в современных нестабильных условиях экономического развития
необходимо провести анкетирование населения Орловской области, перед
реализацией предложенного инвестиционного проекта в целях определения
спроса потенциальных покупателей на объекты недвижимости.
Проведенное анкетирование проходило на основе использования
метода случайного отбора. Обработка результатов анкет, позволила выявить
следующий результат: у 17% опрошенных имеется возможность приобретения
коттеджа, в рамках предложенного инвестиционного проекта, более того еще
имеется 14% потенциальных покупателей, желающих также приобрести
подобный объект недвижимости, но уже с использованием кредитных средств.
68
Анализ представленных анкет, выявил следующий результат:
потенциальными покупателями в интересующем нас сегменте рынка являются
женщины в возрасте 20-50 лет, состав семьи которых три и более человек,
имеющие уровень доходов более 50000 рублей в месяц на одного члена семьи.
Произведем расчет количественного состава данного сегмента:
N = 766152 / 100 * 25,9 / 100 * 4,9 = 9723 человека
В целях определения средней квадратичной ошибки в полученной
генеральной совокупности, необходимо использовать следующую формулу
26
:
S = √ p * q / n, (5)
S = √ 50 * 50 / 96 = 5 %.
При реализации предложенного инвестиционного проекта расчет
составит:
S = 9723 / 100 * 5 = 486 человек
Произведенные расчеты по определению емкости рынка выявили
следующий результат: спрос может составить порядка 9723 ± 486 коттеджей.
Однако, это показатель, соответствующий соблюдению условия, что
потенциальный покупатель приобретает только один коттедж. При условии,
что потенциальные покупатели будут приобретать более одного коттеджа,
емкость рынка будет расти.
Существенным показателем при реализации проекта являются условия
поставки. Рассмотрим их более подробно. С момента оформления заказа
отгрузка будет осуществляться в течении трех рабочих дней. Для обеспечения
минимального объема отгрузок необходим один коттедж.
При наличии некондиционных материалов и комплектующих поставщик
должен их заменить, при условии, что в процессе транспортировки не возникли
данные несоответствия техническим условиям.
Произведем расчет экономической эффективности инвестиционного
проекта.
26
Багриновский К.А., Рубцов В.А. Модели и методы прогнозирования и долгосрочного планирования [Текст]. Учебное
пособие М.: ЮНИТИ, 2018. - с. 70
69
3.2 Расчет финансовых параметров и показателей инвестиционного
проекта
Для удобства расчетов необходимо представить производственный
процесс в виде схемы. Транспортировка комплектующих → Выполнение
общестроительных работ → Сборка коттеджа → Кровельные работы →
Коммуникации → Отделочные работы → Гарантия. Представленную схему
необходимо рассмотреть поэтапно. Контейнером массой пять тонн из г. Калуги
будет осуществляться доставка блоков. В целях достижения максимальной
загруженности контейнера необходимо комплектующие изделия подобрать
таким образом, чтобы обеспечить многообразие типоразмеров. Более того,
данный вид деятельности соответствует профилю ООО «Экопромпаст» –
грузовые перевозки.
Осуществление сборки коттеджа будет происходить в несколько этапов:
1. Составление проекта. 2. Определение размеров коттеджа. 3. Подбор
напольных, стеновых блоков и блоков перекрытия. 4. Заказ комплектующих.
5. Обустройство фундамента. 6. Доставка. 7. Сборка. 8. Коммуникации. 9.
Кровельные работы.
Для определения экономической эффективности проекта необходимо
вначале произвести расчет накладных расходов по проекту (таблица 14). В
состав накладных расходов включаются: расходы на организацию, управление
и обслуживание выполнения строительных работ. Данный тип расходов носит
комплексный характер, он состоит из различных экономических элементов
затрат и непосредственно включается в себестоимость выполняемых работ.
Таблица 14.
Накладные расходы при реализации инвестиционного проекта
ООО «Экопромпласт», тыс. руб.
Статьи затрат
Сумма в год
Расходы на содержание и эксплуатацию оборудования
439,94
Расходы на управление
542,02
Административно-управленческие расходы
493,98
Зарплата административно-управленческого и
производственного персонала, в том числе отчисления
на заработную плату
872,07
Итого
2348,01
70
Расходы на содержание и эксплуатацию оборудования связаны с
приобретением оборудования для сборки коттеджей и обустройства их
фундамента при строительстве, выполнения кровельных, отделочных работ, а
также работ, связанных с коммуникациями в коттедже.
Следующим показателем, необходимым для расчета экономической
эффективности предлагаемого инвестиционного проекта являются
управленческие расходы и расходы по содержанию и эксплуатации
оборудования. Данные расходы относятся к общестроительным затратам и
включаются в общестроительные расходы (таблица 15).
Таблица 15.
Прогноз издержек строительно-монтажных работ при реализации
инвестиционного проекта ООО «Экопромпласт», тыс. руб.
Наименование
показателя
2019 г.
2020 г.
2021 г.
2022 г.
2023 г.
2024 г.
Расходы на
эксплуатацию и
содержание
оборудования, всего в
том числе:
614,61
6199,38
6199,38
4577,90
4577,90
2661,62
амортизация
оборудования
0,00
3537,77
3537,77
1916,29
0,00
0,00
расходы по
эксплуатации
оборудования
0,00
453,74
453,74
453,74
453,74
453,74
затраты на содержание
оборудования
614,61
2207,87
2207,87
2207,87
2207,87
2207,87
Содержание
административно-
управленческого
аппарата
124,7
1496,48
1496,48
1496,48
1496,48
1496,48
Аренда помещений,
оборудования, техники
64,86
778,32
778,32
778,32
778,32
778,32
Прочие
общестроительные
расходы
38,64
45,54
45,54
45,54
45,54
45,54
ВСЕГО издержки
строительно-монтажных
работ
842,81
8519,72
8519,72
6898,24
6898,24
4981,96
Далее необходимо сделать прогноз общехозяйственных расходов при
реализации инвестиционного проекта, которые включают административно-
71
управленческие расходы. Данный вид расходов включается в накладные
общехозяйственные расходы (таблица 16).
Таблица 16.
Прогноз общехозяйственных расходов при реализации
инвестиционного проекта ООО «Экопромпласт», тыс. руб.
Наименование показателя
2019 г.
2020 г.
2021 г.
2022 г.
2023 г.
2024 г.
Затраты на содержание
служебного автомобильного
транспорта
2,07
24,84
24,84
24,84
24,84
24,84
Содержание аппарата
управления ООО (зарплата,
премии, страховые взносы)
22,68
272,16
272,16
272,16
272,16
272,16
Канцелярские, телефонные и
интернет расходы
2,00
24,01
24,01
24,01
24,01
24,01
Аренда помещений,
оборудования, техники
0,00
57,96
57,96
57,96
57,96
57,96
Прочие общехозяйственные
расходы
0,97
11,59
11,59
11,59
11,59
11,59
ВСЕГО общехозяйственные
расходы
27,72
390,56
390,56
390,56
390,56
390,56
ВСЕГО общехозяйственные
расходы без амортизации
основных фондов
27,72
390,56
390,56
390,56
390,56
390,56
В целях определения при реализации инвестиционного проекта ООО
«Экопромпласт» полной и производственной себестоимости оказываемых
услуг по сборке коттеджей, необходимо прогнозные показатели, полученные в
таблицах 20 и 21 свести в Приложение 6 «Прогноз издержек оказываемых услуг
по сборке коттеджей в целях инвестиционного проекта».
Данные, приведенные в Приложении 6, наглядно свидетельствуют о
том, что при реализации инвестиционного проекта по сборке коттеджей
себестоимость оказываемых услуг достаточно низкая, что является
положительным моментом, поскольку будет способствовать формированию
спроса на предлагаемые услуги.
Обоснование экономической и финансовой эффективности реализации
инвестиционного проекта является необходимым условием для его принятия. В
этой связи необходимо выполнение последнего действия – прогнозирование
денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности
(Приложение 7).
72
На основании расчетных данных, приведенных в таблице 23 денежных
потоков можно определить показатели экономической эффективности
инвестиционного проекта предлагаемого к реализации по сборке коттеджей.
Перед началом выполнения расчетов следует привести денежные потоки
к сопоставимому виду, то есть продисконтировать их по ставке 17% (таблица
17).
Таблица 17.
Прогноз дисконтированных денежных потоков
инвестиционного проекта ООО «Экопромпласт»
Шаг
расчетного
периода
Абсолютное значение
Коэффициент
дисконтирования
Дисконтированное
значение
0
-983,25
1
1067,44
(1+0,17)
1
= 1,17
912,34
2
1098,83
(1+0,17)
2
= 1,37
802,06
3
1021,85
(1+0,17)
3
= 1,60
638,66
4
2173,31
(1+0,17)
4
= 1,87
1162,2
5
3982,86
(1+0,17)
5
= 2,19
1818,66
6
4084,3
(1+0,17)
6
= 2,56
1595,43
Под шагом расчетного периода понимаются годы реализации
инвестиционного проекта, то есть тот временной период, по которому
производились расчеты в данном параграфе выпускной квалификационной
работы.
Ключевым критерием оценки проекта является чистая приведенная
стоимость (NPV), представляющая собой сумму всех денежных потоков
(поступлений и платежей), возникающих на протяжении прогнозируемого
периода времени, приведенных (пересчитанных) на один момент времени, в
качестве которого, как правило, выбирается момент начала осуществления
инвестиционных вложений (в нашем случае 2016 год). Для расчета данного
показателя используется следующая формула
27
:
NPV = ∑ NCFi / (1 + r)i (5)
27
Финансовый менеджмент: учебник / И.Я. Лукасевич. – 4-е изд., перераб. и доп. – М..: Эксмо, 2018. – С. 475
73
где NCFi - чистый денежный поток для i-го периода, r - ставка
дисконтирования.
NPV = [1067,44:(1+0,17)
1
+1098,83:(1+0,17)
2
+…+4084,3:(1+0,17)
6
] =
6875,16
О прибыльности проекта и возможности его принятия для реализации
свидетельствует положительная величина NPV, т.е. денежные потоки по
проекту покрывают инвестиционные затраты.
Еще одним показателем, оценивающим инвестиционную
привлекательности проекта является индекс прибыльности (PI), для расчета
которого используется следующая формула
28
:
(6)
где NCFi - чистый денежный поток для i-го периода, Inv - начальные
инвестиции, r - ставка дисконтирования (стоимость капитала, привлеченного
для инвестиционного проекта).
PI = [1067,44:(1+0,17)
1
+1098,83:(1+0,17)
2
+…+4084,3:(1+0,17)
6
]:983,25 = 6,99
По своей сути индекс прибыльности следует понимать как
дополнительную ценность, созданную на каждый вложенный рубль. В нашем
случае на каждый такой рубль приходится 9 рублей и 99 копеек. А это значит,
что стоимость вложенного рубля увеличивается в абсолютном измерении на 5
рублей 99 копеек.
Концепция дисконтированной стоимости используется на основе
применения метода оценки внутренней нормы окупаемости (IRR). Расчет
данного коэффициента необходим в ходе анализа эффективности планируемых
инвестиций, поскольку он отражает максимально допустимый относительный
уровень расходов, совершаемых в ходе реализации данного проекта.
Следовательно, суть данного метода состоит в нахождении такой ставки
дисконтирования, при которой текущая стоимость ожидаемых доходов и
28
Крейнина М.Н. Финансовый менеджмент. [Текст] – М.: Дело и сервис, 2018. – С. 161