ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
3
ГЛАВА 1 . ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ
ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ
6
1.1.Экономическая сущность и основные элементы системы
ипотечного жилищного кредитования
6
1.2. Классические схемы ипотечного кредитования в
международной практике
17
ГЛАВА 2.СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.
26
2.1. Оценка современного состояния и развития рынка
ипотечного жилищного кредитования в России
26
2.2 Особенности ипотечного кредитования в современной
России
47
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.
55
3.1. Основные проблемы ипотечного кредитования в России
55
3.2. Основные направления развития ипотечной системы в РФ
62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
76
ПРИЛОЖЕНИЯ
81
3
ВВЕДЕНИЕ
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального
развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует
обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь
мощным фактором формирования среднего класса общества.
Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной
собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к
негативным последствиям – в значительной степени утерян опыт организации
ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на
уровне государства в целом.
Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать
приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит
взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых,
строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя
финансовые средства в реальный сектор экономики.
В условиях экономической нестабильности в России огромную
актуальность приобретают вопросы, связанные с социальной политикой
государства. Ипотечное жилищное кредитование выступает не только как
важнейший аспект социальной политики, но и как фактор стимулирования
спроса населения.
Ипотека помогает купить жилье сегодня и оплачивать полную его
стоимость в течение нескольких последующих лет, тем самым дает
возможность среднестатистическому гражданину получить квартиру сразу
после ее покупки. Это играет важную роль для россиян, поскольку в стране
жилье стоит дорого и для большинства купить его сразу затруднительно.
В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного
кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых
социально-экономических проблем в России.
4
Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки
обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные
и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного
гражданского общества - средний класс.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его
приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов
потребителей.
В современной рыночной экономике значение ипотеки как
инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это
дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки
для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое
функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита,
для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие
строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных
отраслях экономики и решение социальных проблем.
Актуальность ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему
обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними
доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на
свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств
граждан и долгосрочных ипотечных кредитов
Основная часть населения нашей страны оказалась не в состоянии
улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений
и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2%
населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3%
семей получают его за счет бюджета .
В связи с этим необходимо создать системы долгосрочного кредитования
граждан на цели приобретения жилья, что позволит увеличить их
платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для
основной массы населения. Это в свою очередь обеспечит взаимосвязь между
5
денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными
компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства
в реальный сектор экономики.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность
теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного
кредитования обусловили выбор темы исследования.
Целью работы является рассмотрение и анализ методики формирования
и внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования. Для достижения
указанной цели были поставлены следующие задачи:
- обобщить теоретические экономические и правовые основы
ипотеки (залога недвижимости), включая анализ действующих в мировой
практике классических моделей ипотечного кредитования;
- проанализировать состояние и особенности ипотечной системы
РФ на современном этапе;
- обозначить проблемы и основные направления развития ипотеки
в РФ.
Для написания работы были использованы труды ведущих отечественных
и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования;
аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ;
периодические издания России; действующие законы, постановления
Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.
6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
ФОРМИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ
1.1. Экономическая сущность и основные элементы системы ипотечного
жилищного кредитования .
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из
приоритетных направлений современной государственной жилищной
политики.
Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом,
при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения
залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной
недвижимости.
Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных
кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог
недвижимого имущества.
Термин «ипотека» произошел от греческого слова hypotheke, что означает
залог, заклад. Современное же значение данного термина можно вывести
основываясь на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из текста которого
следует, что залог недвижимого имущества и ипотека являются однозначными
понятиями.
Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, отличающийся рядом
особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной
защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации
залога и его способностью сохранять в течение длительного срока
потребительские свойства как объекта недвижимости.
Ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее
надежная форма обеспечения обязательств должника.
Как одна из форм залога и привлечения денежных средств, ипотека
решает важные экономические и социальные задачи. Первые связаны с
возможностью привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития
7
производства и строительства недвижимости. Решение социальных задач
заключается в возможности обеспечения относительно доступным жильем
населения страны .
В современной России термин «ипотека» чаще всего ассоциируется с
рынком недвижимости. В связи с этим встает вопрос о том, какое влияние
оказывает ипотечное кредитование на развитие данного рынка.
Жилье выполняет две важнейшие функции: с одной стороны, для
человека оно является средой обитания, способствующей развитию и
укреплению семьи и реализации ее жизненных планов, с другой – жилье, как
приобретаемая недвижимость, является аккумулятором накопленных и
вложенных средств, овеществленным результатом его труда, и в этом качестве
оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь
важнейшим, базовым элементом института частной собственности, без
которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных
отношений.
Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед
кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве
кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости
заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть
индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные
участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование представляет собой процесс предоставления
банками долгосрочных кредитов на покупку или строительство недвижимости
под залог недвижимого имущества.
Цель развития системы ипотечного кредитования заключается в
улучшении жилищных условий населения, а также в стимулировании спроса на
рынке недвижимости и строительства. Поэтому поддержка государством
развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок
достижения реального экономического роста в стране.
8
Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой
практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в
жилищную сферу, что определяет его особое место в системе рыночной
экономики.
При этом следует отметить, что ипотечное жилищное кредитование
граждан имеет ряд отличительных особенностей:
- кредиты предоставляются гражданам только с целью приобретения
жилья или строительства индивидуального жилья;
- обеспечением кредита является жилье, которое приобретается с его
помощью, при строительстве индивидуального дома - залог земельного
участка;
- на срок кредита недвижимость находится в залоге, в случае
невозможности заемщиком выполнять свои обязательства по договору
кредитор может компенсировать свои убытки путем предъявления взыскания
на предмет залога;
- длительность кредитного периода обычно определяется сроком от 10
лет и более;
- в большинстве случаев в течение кредитного периода заемщик
регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга,
поэтому к концу кредитного периода основной долг полностью погашается;
- обычно сумма кредита составляет не более 60-70% оценочной
стоимости покупаемого жилья;
- сумма ежемесячных выплат заемщика уменьшается вследствие
длительного срока погашения.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией
обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему
усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств
по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других
видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий
9
сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-
кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных
ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются
разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы
по различным признакам:
· по объекту кредитования;
· по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
· по характеру рынка использования ипотечных облигаций;
· по субъекту кредитования.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты
подразделяются на ссуды, например, для приобретения земельных участков,
под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.
По способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в
зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в
США различаются кредиты с закладными листами — застрахованными
Федеральной жилищной администрацией, застрахованными Управлением по
делам ветеранов, не застрахованными.
В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций
различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на
строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные
непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые
подрядчиком. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный
владелец здания в период строительно-монтажных работ еще неизвестен; если
он не может финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только
в получении готового объекта.
Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на
15—40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты
(1—5). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли,
10
оборудования, на мелиорацию, строительство и т. д.) и предоставляются с
рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной,
ежегодной) при фиксированном проценте за непогашенную часть
задолженности.
Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система,
представляет собой ряд взаимосвязанных элементов.
Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно
определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения
ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой
организационно – экономической основе.
Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного
кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного
кредитования можно отнести:
· Заемщик;
· Кредитор;
· Ипотечное Агентство;
· Инвесторы;
· Риэлторские компании;
· Оценочная компания;
· Страховая компания;
· Государственный регистратор;
· Нотариус;
· Паспортные службы;
· Органы опеки и попечительства.
Как видно, на рынке ипотечных жилищных кредитов действует доста -
точно большое количество участников. Такое число частников рынка является
одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая
обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является
объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы
11
ипотечного жилищного кредитования. Объектами ипотечного кредитования
могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное
строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты
могут быть трёх видов: кредиты на приобретение жилья, кредиты на
приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и
реконструкцию жилья.
Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования
является обеспечение кредита.
Согласно принятому в международной практике разделению кредитов по
критерию обеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к
группе обеспеченных кредитов.
Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости -
ипотекой, ипотечные жилищные кредиты - залогом жилой недвижимости.
Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме
кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные
средства.
Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются
фундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищного
кредитования. В силу их важности к ним предъявляются некоторые требования,
в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных
условиях. Так заемщик, как субъект ипотечного жилищного кредитования,
чтобы получить кредит, должен обладать достаточной кредитоспособностью -
не всякий, обратившийся за кредитом, становится заемщиком. В то же время не
каждый банк может предоставлять ипотечные жилищные кредиты, а только
тот, который располагает достаточными долгосрочными кредитными
ресурсами и необходимыми кадрами и т. д.
К объекту ипотечного жилищного кредитования также предъявляется
требование - это должно быть приобретение жилья в собственность (не аренда
и т. п.). Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать