22
кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего,
из-за различия в экономических условиях.
Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного
жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить
наиболее приемлемые для современной России подходы к организации
системы ипотечного жилищного кредитования.
Проанализировав основные модели, можно выделить следующие
исходные принципы, которые применялись при формировании систем
ипотечного кредитования за рубежом.
1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в
ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование,
специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания
на заложенное имущество и т.д.
2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому
потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные
правила и нормы погашения ипотечного кредита.
3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций,
специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется
рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление
некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке
правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные
финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.
4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для
контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное
кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в
этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы,
образовывать необходимые государственные органы.
Рационально было бы руководствоваться общими началами построения
системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности
российского права.
23
Когда говорят о развитии ипотеки в нашей стране, имеют в виду, как
правило, снижение процентной ставки и первоначального взноса. Но, как
видим, существует еще много путей развития кредитования. Банкиры, конечно,
внимательно изучают западный опыт, и можно надеяться, что уже в ближайшие
годы хотя бы некоторые из многочисленных кредитных продуктов появятся в
нашей стране.
Основными условиями реализации классических моделей ипотечного
кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность
финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг,
высокая платежеспособность населения, и самое главное – активное участие
государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных
операциях.
6
Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей
российской экономики. В рыночных условиях основными источниками средств
для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные
кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для
улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование — это
практически единственное в настоящий момент средство для решения средним
классом своих насущных жизненных проблем.
Ипотечное кредитование является не только основной формой
улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на
экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на
рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве
строительных конструкций и материалов, происходит модернизация
строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в
строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.
Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения
стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты,
6
Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2005.
24
обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с
другими кредитными операциями.
Выводы:
1.Формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно
из приоритетных направлений современной государственной жилищной
политики. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым
имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения
залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной
недвижимости
2.Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией
обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему
усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств
по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других
видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий
сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-
кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных
ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
3. В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются
разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы
по различным признакам:
· по объекту кредитования;
· по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
· по характеру рынка использования ипотечных облигаций;
· по субъекту кредитования.
4.Основными условиями реализации классических моделей ипотечного
кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность
финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг,
высокая платежеспособность населения, и активное участие государства.
25
5.Ипотечное кредитование является не только основной формой
улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на
экономику страну в целом
26
ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.
2.1. Оценка современного состояния и развития рынка ипотечного
жилищного кредитования в России
Ипотечный рынок — структурообразующий сегмент современной
кредитно-финансовой системы. Его главная роль состоит в вовлечении в
хозяйственный оборот финансовых активов путём трансформации сбережений
населения в инвестиционный капитал, используемый для решения жилищной
проблемы. Тем самым он оказывает существенное влияние на динамику и
структуру внутреннего спроса, который, как известно, является
фундаментальным фактором устойчивого и высококачественного экономи-
ческого роста.
В ведущих странах жилищная ипотека, на долю которой приходится
свыше 50% ВВП, превратилась, как показал финансово-экономический кризис,
в мощный фактор, определяющий циклы развития современной экономики.
Российский же рынок ипотеки находится лишь в стадии своего
становления и формирования. Несмотря на то, что Федеральный закон об
ипотеке был принят в 1998 г., ипотечное жилищное кредитование стало бурно
развиваться лишь во второй половине двухтысячных годов.
Мировая практика показывает, что массовая эффективная жилищная
ипотека возможна только при наличии достаточной и устойчивой финансовой
базы в виде длинных и дешёвых денег, сбалансированного рынка жилья и
среднего класса.
В России пока таких условий нет. У нас, как известно, огромный
хронический дефицит жилья и долгосрочных финансовых ресурсов.
Отсутствует и третье условие. Появились лишь первые признаки зарождения
среднего класса, соответствующего западным стандартам. По оценке Агентства
ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), до кризиса лишь 9% россиян
могли купить квартиру по ипотеке, а после кризиса — только 2%.
27
Как уже было сказано, в России рынок ипотечного кредитования является
достаточно молодым и активно формирующимся. Так, начиная с 2005 года в
России, наблюдался активный рост рынка ипотечного кредитования, о чем
свидетельствует увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны с
0,3% до 3,18% в 2016 году.
Растет и задолженность по выданным ипотечным кредитам – с 0,2% до
4,9 % к ВВП в 2016 году, что объясняется длительностью жилищных кредитов.
К настоящему времени объем выданных ипотечных жилищных кредитов
за период с 2006 года вырос в 4,6 раз, а объем задолженности по выданным
ипотечным жилищным кредитам в 14 раз
7
.
В региональном разрезе лидерами по объему выданных кредитов
выступают Центральный и Приволжский федеральные округа, в совокупности
занимающие 50% рынка. По субъектам Российской Федерации — Москва,
Тюменская область и Санкт-Петербург. Наименьший объем выданных
ипотечных жилищных кредитов в Республике Адыгея, Карачаево-Черкесской
Республике и Республике Алтай.
Сложившаяся в России ипотечная система не выдержала испытания
кризисом. Потеряв внешние источники финансирования, на долю которых
приходится более 40%, российский рынок жилищной ипотеки в 2009 г. упал
почти на 80%, однако к концу 2012 г. он вырос почти в 6 раз. Если в конце 2009
г. было выдано 130 тыс. ипотечных кредитов на сумму 152,5 млрд. руб., то к
концу 2012 г. - 691 тыс. кредитов на сумму почти 1 трлн. руб. В январе – июне
2013 г. было выдано 336043 ипотечных кредита на общую сумму 542,5 млрд
руб., что в 1,14 раза превышает уровень января – июня 2012 г. в
количественном и в 1,26 раза в денежном выражении.
В 2012 г. рынок ипотечных кредитов в России, по данным Frank Research
Group, вырос на 30% и составил 2,3 трлн руб. Почти половина ипотечных
7
www.ipoteka.ru
28
кредитов приходится на Сбербанк. На начало текущего года объем его
портфеля превысил 1 трлн руб.
Во многом такой рост ипотечного кредитования был обеспечен
стремлением заемщиков успеть приобрести жилье на более комфортных
условиях в ситуации увеличения процентных ставок на рынке, а также
значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка,
стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным за
2012 г., составила 12,3% (11,9% за 2011 г.), что на 7,3 п.п. (3,5 п.п.) выше
официальной инфляции. Несмотря на восстановление рынка, ставки
продолжают оставаться высокими. В 2013 г. ставки были 13% годовых. В 2014
г. они несколько снизились - на 0,25-0,75%. Для сравнения, за границей средняя
ставка по ипотечному кредиту составляет 5%. В Испании, Италии и Франции
можно получить ипотечный кредит от 4,5% годовых. При этом банк выдает до
70% от стоимости объекта.
Ставки по кредитам на вторичное жилье постепенно становятся
сопоставимы с уровнем ставок по кредитам на жилье, приобретаемое на этапе
строительства. Следует отметить, что под определение «вторичное жилье»
попадает так называемая инвестиционная недвижимость, которая была
приобретена ранее, а сейчас выставляется владельцами на продажу из опасения
обесценивания.
Весь 2012 г. объём ипотечной задолженности на балансах банков
планомерно увеличивался (+35 %) и по итогам года составил около 2 трлн. руб.
В 2013 г. произошло улучшение качества ипотечного портфеля. Объём
дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в
относительном, но и в абсолютном выражении (1,5% и 34,1 млрд руб. на
01.07.2013 г. против 3,4% и 56,7 млрд руб. на 01.07.2012). Стоит обратить
внимание на риск роста просроченных платежей, ввиду сохраняющейся
тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих
банков.
29
Рост ипотечного рынка также способствовал росту жилищного
строительства. По данным Росстата, в I полугодии 2013 г. введено в
эксплуатацию 278,2 тыс. домов и квартир общей площадью 22,6 млн кв. м, что
составило 114,6% и 107,6% соответственно к аналогичному периоду
предыдущего года.
Тем не менее, в тот же период до исторического минимума замедлились
темпы роста количества зарегистрированных договоров долевого участия
граждан в строительстве жилья, в том числе в строительстве многоквартирных
домов, а объём выполненных строительных работ на 3,6% снизился по
отношению к уровню II квартала 2012 г. в сопоставимых ценах.
Таким образом, риски рецессии в строительном секторе по-прежнему
сохраняются. Вместе с оживлением рынка жилья цены на жильё в России
перешли к росту в реальном выражении после длительной стагнации 2009–2011
гг. В 2013 г. рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не
привёл к сокращению доступности жилья – значения индекса доступности
жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала
2010 г.
Сложность ситуации в сфере жилищной ипотеки состоит в том, что
рынок ипотечного кредита подвержен сильному влиянию спекулятивного
капитала, который чрезвычайно изменчив, что многократно усиливает его
волатильность и непредсказуемость. Именно в силу этой особенности на нём
достаточно сильно надуваются спекулятивные пузыри, схлопывание которых
вызывает негативную цепную реакцию на других рынках, что в конечном счёте
ведёт к спаду реальной экономики.
Такая неустойчивая динамика российского ипотечного кредитования —
результат многих причин, наиболее значимая из которых заключается в том,
что его становление и формирование происходит в условиях
транформационного периода, главным содержанием которого является
первоначальное накопление капитала.
30
Несмотря на эту критически важную специфику, российская ипотечная
система разрабатывалась по образу и подобию американской модели,
опирающейся на прочный социально-экономический фундамент в виде
дешёвых и долгосрочных финансовых ресурсов, высокого уровня
обеспеченности жильём, значительного спроса на ипотеку и масштабного
развития деривативов.
Важная специфика американской модели ипотеки состоит в том, что
жильё в США является объектом главным образом финансовых инвестиций в
целях получения высокой краткосрочной прибыли, а не капиталовложений в
целях улучшения жилищных условий.
Такая модель ипотеки в принципе невозможна в России. У нас главным
источником финансирования ипотеки служат бюджетные средства. Если
американская модель ипотеки опирается на накопленный жилищный фонд, то в
России колоссальный дефицит жилья. Нет у нас и критической массы
надёжной ипотечных заёмщиков, т. к. США и Россия находятся на качественно
различных этапах развития. Если в США рыночный механизм за 300 лет достиг
своей кульминации, то российскому рынку всего 20 лет, а ипотечному — чуть
более 10 лет. Причём его формирование происходит в условиях
трансформационного переходного периода, сопровождающегося глубокими
разрушительными процессами, огромным падением экономики и уровня жизни.
Поэтому в России нет тех источников дешёвых и долгосрочных финансовых
ресурсов, из которых финансируется ипотека в США.
Чтобы ипотечное кредитование стало доступным для 60% российских
семей, как этого требует правительство РФ, необходимо дальнейшее снижение
ставок по ипотеке, уменьшение первоначального взноса по кредиту и
увеличение его сроков, снижение цен на жилье.
При благоприятном прогнозе в долгосрочной перспективе ставки по
ипотечному кредитованию могут снизиться до 6-8%, однако это, скорее,
оптимистичный сценарий развития рынка.
31
Становление национальной банковской системы сформировало новый
этап и поставило новые задачи в развитии организации банковских операций.
На современном этапе развития финансового рынка в России функционирует
большое количество финансовых институтов, при этом важной особенностью
современного коммерческого банка является его универсальность, то есть
практически каждый банк, стремится оказывать все виды банковских и
небанковских операций, поскольку совершаемые им операции — это
доходообразующие факторы в его деятельности. Операции по ипотечному
кредитованию относятся к самым важным и доходным для современной
банковской организации.
Проблемы рынка ипотечного кредитования в настоящее время является
одной из наиболее актуальных проблем современной России. Высокие
процентные ставки не предоставляют возможности многим субъектам брать
ипотеку, это связано в первую очередь с тем, что возникающие суммы от
переплаты по ставкам кредитов очень велики. И «конвертная зарплата» в
большинстве случаев не позволяет получить кредит. Однако, рынок
недвижимости развивается, но только за счет сравнительно «дешевых
квадратных метров»
8
.
На 01.08.2016 г. коммерческие банки осуществили выдачу ипотечных
кредитов на общую сумму 664,5 млрд. рублей, что на 24,28 % больше по
сравнению с предыдущим годом. На 01.08.2015 г. банки выдали ипотечных
кредитов на сумму 534,7 млрд. рублей, что на 42,34 % меньше по сравнению с
аналогичным показателем прошлого отчетного года. На 01.08.2014 г. данный
показатель составлял 927,23 млрд. рублей (рис.1).
9
8
Киданов В. Н. Ипотечное кредитование: теория и практика / под ред. В. Н. Киданова — М.: Финансы и кредит, 2014–169 с.
9
Мандрон В. В., Селемина К. С. Состояние и тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России // Молодой ученый. — 2017. —
№6. — С. 266-271.