12
требованиям качества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным
элементам является одним из условий кредитования.
К принципам кредитования, в том числе и ипотечного жилищного,
относятся: возвратность, срочность кредитования; целевой характер,
обеспеченность, кредита; платность банковских ссуд, дифференцированный
характер кредитования. Рассмотрим подробнее каждый из данных принципов.
Для рынка ипотечного кредитования свойственны ряд рисков:
· Риск изменения процентных ставок;
· Рыночный риск;
· Риск изменения валютного курса;
· Риск неплатежа;
· Риск ликвидности;
· Риск утраты трудоспособности;
· Риск досрочного погашения кредита;
· Имущественные риски.
Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного
кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает
в себя этапы кредитования, как определенную последовательность
обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е.
кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также
процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.
Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделить
несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение
условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном
заемщике; оценка вероятности погашение кредита и оценка рисков банка;
принятие решения по кредиту заключение кредитной сделки; обслуживание
кредита.
Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного
кредитования дает возможность, выделить следующие ее особенности: система
имеетрасширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является
13
приобретение жилья: ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой
недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда
специфических условий - размер первоначального взноса, доля платежей по
кредиту в доходе заемщика и т. п.
Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита
заключается в необходимости внесения заемщиком первоначального взноса на
оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не
меньшей 30% его стоимости. Сумма первоначального взноса имеет важное
значение:
1)Заемщик таким образом обозначает, что у него есть необходимая
сумма собственных средств и он ее направляет на покупку жилья.
2) В случае возможного банкротства заемщика, происходит взыскание на
предмет договора ипотеки и полученных денежных средств в размере
первоначального взноса должно быть достаточно, чтобы компенсировать
потери кредитора и расходы, которые возникнут в процессе реализации жилья.
Сумма, которая остается после погашения кредита, за вычетом расходов,
связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается
бывшему заемщику.
Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего
выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле
аннуитетных платежей, когда ежемесячный платеж включает полный платеж
по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого
кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при
фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период.
Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой
семейный бюджет), так и для кредитора.
Также платежи по кредиту также могут быть дифференцированными, что
представляет собой платежи один раз в месяц по кредиту, которые состоят из
фиксированной суммы основного долга и процентов по кредиту, начисленных
на день внесения платежа.
14
Ни одно развитое государство современного мира не избежало
бюджетных расходов на поддержку жилищных финансов, что является
необходимым условием успешного становления ипотеки. Продуманная
стратегия государственных расходов на совершенствование системы
ипотечного кредитования оправдана не только с социальной, но и с
экономической точки зрения, так как существенным образом преобразует
рынок кредитов, вовлекая в него слои населения с низкими и средними
доходами.
В 1997 году по решению Правительства РФ было создано Открытое
акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
(АИЖК), 100% акций которого по настоящее время принадлежит государству в
лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Главная задача Агентства - выполнение политики государства по
повышению доступности жилья для населения России.
Деятельность Агентства направлена на формирование одинаковых
возможностей у всех граждан России для получения ипотечных кредитов. При
этом, много внимания уделяется развитию рынка ипотеки в регионах, так как
именно там наименее развиты рынки жилья и ипотеки.
Основные функции Агентства:
- подписание с партнерами долгосрочных договоров рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов и займов на базе фиксированных условий для
создания благоприятного поля для участников рынка в рамках
предопределенности развития ситуации;
- введение разнообразных финансовых механизмов и инструментов
для повышения эффективности участников ипотечного рынка;
- аккумулирование финансовых ресурсов на рынке ипотеки через
выпуск и размещение на открытом рынке корпоративных облигаций и
ипотечных ценных бумаг;
- регулирование порядка предоставления, оформления и обслуживания
ипотечных жилищных кредитов и займов для формирования поля одинаковой
15
доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории
России;
- консультирование участников рынка ипотечного жилищного
кредитования и предоставление технической помощи в организации,
подготовке и проведении операций, которые связанны с выдачей и
рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных,
выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.
Сам же процесс отечественного ипотечного жилищного кредитования в
настоящее время регулируется на базе следующих федеральных нормативных
документов:
Следует также отметить правовые основы ипотечного кредитования в России:
1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
1
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)
одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной
деятельности в РФ».
2
Настоящий Федеральный закон определяет правовые
основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам,
для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
3.Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных
бумагах».
3
Настоящим Федеральным законом регулируются отношения,
1
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
2
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
3
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 21.12.2013)
16
возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных
бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по
указанным ипотечным ценным бумагам.
4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
4
"Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации"
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с
привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников
долевого строительства права собственности на объекты долевого
строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также
устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества
участников долевого строительства.
5. Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
5
"О страховании вкладов
физических лиц в банках Российской Федерации" Настоящий Федеральный
закон устанавливает правовые, финансовые и организационные основы
функционирования системы обязательного страхования вкладов физических
лиц в банках Российской Федерации (далее - система страхования вкладов),
компетенцию, порядок образования и деятельности организации,
осуществляющей функции по обязательному страхованию вкладов (Агентство
по страхованию вкладов, далее также - Агентство), порядок выплаты
возмещения по вкладам, регулирует отношения между банками Российской
Федерации, Агентством, Центральным банком Российской Федерации (Банком
России) и органами исполнительной власти Российской Федерации в сфере
4
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
5
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации"
17
отношений по обязательному страхованию вкладов физических лиц в банках.
Таким образом, с одной стороны система ипотечного кредитования
представляет собой разновидность потребительского кредитования и является
частью ссудного рынка.
С другой стороны - ипотечное кредитование рассматривается как единый
механизм, который совмещает интересы заемщиков и кредиторов, а также
включает инвесторов, застройщиков, агентства недвижимости, страховые
компании и другие субъекты рынка. В данном случае система ипотечного
кредитования - многофакторная модель, которая включает процесс выдачи
ипотечных кредитов, механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка
капиталов, операции на рынке недвижимости.
В зависимости от субъекта кредитования и типа залога можно выделить
несколько видов ипотечных кредитов: розничные ипотечные кредиты для
населения (в т.ч. ипотечные жилищные кредиты), ипотечные кредиты для
коммерческих предприятий, сельскохозяйственные ипотечные кредиты.
Таким образом, ипотечный жилищный кредит - это совокупность
экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся по
поводу движения ссужаемой стоимости в форме денег, целью которых является
финансирование покупки частными лицами жилой недвижимости,
обеспечением возвратности которой служит залог данной недвижимости.
1.2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной
практике.
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и
законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой
положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое
юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на
недвижимое имущество.
Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в.. Первым из
них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания
18
финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в.
деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи
владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны
строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических
приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма
финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого
заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в
сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для
достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот,
чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через
определенное время может использовать этот вклад для приобретения
(строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду
(ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем
процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком
уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет
государственного бюджета. Одновременно государство помогает
индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как
долю от суммы собственных сбережений вкладчика
В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании,
Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и
кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью
земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов
поступления капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие
отрасли экономики. Она позволяет предпринимателю увеличить долю
производительно используемого свободного капитала, землевладельцам —
финансировать покупку дополнительных крупных участков земли при высоком
уровне цен на нее.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в
США, предусматривает наличие двух документов:
19
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к
задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости,
права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на
основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е.
обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую
могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно
именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного
кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным
инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях
ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких
инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда
основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная
книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и
специальным актом “Правила ведения земельной книги”. Регистрация
земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким
юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на
недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного
соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового
права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная
ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов
за отсрочку.
В современных законодательствах западных стран права и обязанности
сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:
- страховать предмет ипотеки;
- принимать меры для его сохранности;
- сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех
существующих залогах предмета ипотеки;
20
- уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или
повреждения.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам
и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо
в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы
заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить
собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности.
Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать
устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за
счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным
образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на
поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой
такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими
правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие
юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.
Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике
формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур
реализации залогового права - судебная и административная.
В США традиционно предпочтение отдается административной
процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности
входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение
заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется
судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством,
которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых
прав:
- принудительная ипотека;
- принудительный аукцион;
- принудительное управление.
В условиях становления кредитной системы России и построения
собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно
21
важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской
практики. ( Приложение 1)
Каждая модель организации системы ипотечного жилищного
кредитования включает в себя определенный набор основных элементов,
характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1)
Таблица 1.
Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования.
Элементы
Модели
усеченно-открытая
расширенная
открытая
(американская)
Сбалансированная
автономия
(немецкая)
Принцип
функционирования
Рыночный (модель зависит от общего
состояния финансово-кредитного рынка
страны)
Ссудно-
сберегательный
(модель
автономна)
Объекты
кредитования
Готовые и
строящиеся дома и
квартиры
Готовые и
строящиеся дома и
квартиры для
одной семьи, дома
для нескольких
семей
Готовые и
строящиеся дома и
квартиры
Источники
привлечения
кредитных
ресурсов
Собственные и
заемные средства
банков
(депозитные счета,
межбанковские
кредиты)
Ипотечные ценные
бумаги,
обращающиеся на
вторичном рынке,
а также
собственные и
заемные средства
банков
(депозитные счета,
межбанковские
кредиты и т.п.)
Жилищные
накопления и
жилищные
контрактные
сбережения
будущих
заемщиков, а
также собственные
и заемные
средства банков
Основные
кредиторы
Универсальные и
ипотечные банки
Ипотечные и
сберегательные
банки
Коммерческие,
ипотечные банки,
стройсберкассы,
сберкассы
Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного
кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными
банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных