52
позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере
тенденциях.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-
за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи
разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.
Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения
брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам.
Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем
застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими.
Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный
взнос за недостроенную квартиру, а финансирование по принципу «плати из
текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по
завершению строительства.
Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным
вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования.
Рассматривая с точки зрения банков ипотечное кредитование, можно сделать
вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Кроме
того, ипотечные кредиты включены в группу резервирования и почти не
«замораживают» собственные средства. А так же, по таким кредитам
существует достаточно высокая процентная ставка.
Сегодня на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и ее
слабые стороны наиболее активно обращают внимание органы
государственной власти. Кроме того, ипотечные ссуды дают возможность
финансировать, приобретать, строить жилые, и даже производственные
помещения.
Ипотечное кредитование в России становится все более популярным.
Ипотека помогает купить жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в
течение нескольких последующих лет, тем самым дает возможность
среднестатистическому гражданину получить квартиру сразу после ее покупки.
53
Это играет важную роль для россиян, поскольку в стране жилье стоит дорого и
для большинства купить его сразу затруднительно.
Выводы:
1. В России рынок ипотечного кредитования является достаточно
молодым и активно формирующимся. Начиная с 2005 года в России,
наблюдался активный рост рынка ипотечного кредитования, о чем
свидетельствует увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны с
0,3% до 3,18% в 2016 году. Растет и задолженность по выданным ипотечным
кредитам – с 0,2% до 4,9 % к ВВП в 2016 году, что объясняется длительностью
жилищных кредитов. К настоящему времени объем выданных ипотечных
жилищных кредитов за период с 2006 года вырос в 4,6 раз, а объем
задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в 14 раз.
2. В 2015 г. наблюдалось рекордное снижение выдачи ипотечных
кредитов за последние несколько лет. Избежать более резкого падения рынка
ипотечного кредитования, удалось благодаря государственной программе по
льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на
субсидирование ипотечной ставки в 12 % из федерального бюджета выделено
20 млрд. рублей. Если бы Правительство РФ не приняло решение о поддержке
ипотечного кредитования в марте 2015 года, то темпы падения рынка носили
бы куда более катастрофичный характер.
3.Основной причиной снижения объемов рынка ипотечного кредитования
является сложившаяся экономическая ситуация в стране: снижение
репрезентативности национальной валюты, снижение реальных доходов
населения, снижение уровня занятости населения, высокий уровень инфляции
— все эти факторы повлияли на текущее состояние и развитие рынка
ипотечного кредитования.
4.Повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % заставило ряд банков
отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в 2015 году до
11,5 % не смогло оказать существенного влияния на активность оформления
ипотечных кредитов. В настоящее время ставка по рублевой ипотеке составляет
54
в среднем — 15–17 % против 12 % годом ранее, без оформления личного
страхования — 19–20 %.
5.Сложность ситуации в сфере жилищной ипотеки состоит в том, что
рынок ипотечного кредита подвержен сильному влиянию спекулятивного
капитала, который чрезвычайно изменчив, что многократно усиливает его
волатильность и непредсказуемость.
6.По мнению экспертов и аналитиков рынка ипотечного кредитования,
основными причинами снижения интереса к данному инструменту являются:
‒ значительные суммы переплаты;
‒ высокие процентные ставки;
‒ неуверенность в будущих доходах.
7. Особенности ипотечного кредитования:
- ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с
землей: либо земельный участок – при наличии в стране собственности на
землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые
дома);
- долгосрочный характер ипотечного кредита (20–30 лет);
- заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как
правило, у должника;
- заложено может быть только то имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
- законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое
право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется
распродажа перешедшего к кредитору имущества;
- развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка
недвижимости и развитого института ее оценки;
- ипотечное кредитование осуществляют, как правило,
специализированные ипотечные банки.
55
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РОССИИ.
3.1. Основные проблемы ипотечного кредитования в России
Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования
позволяет определить основные факторы, препятствующие его активному
развитию:
• Напряженная ситуация с банковской ликвидностью, что связано как с
действием санкций, так и осторожной политикой таргетирования инфляции
Центральным Банком РФ.
• Нехватка финансовых ресурсов в виде «длинных» денег и сложность
прогнозирования экономической ситуации на длительную перспективу.
У банков основными источниками финансовых средств для
финансирования ипотеки являются либо государственные средства,
получаемые через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, либо
вклады населения.
В условиях макроэкономической нестабильности, падения нефтегазовых
доходов бюджета, девальвации национальной валюты возможно сокращение
поступлений из указанных источников.
• Переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные
суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса,
плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.);
• Много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение
доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж
работы на одном месте и т.п.);
• Неразвитость рынка банковских услуг, заключающаяся в высоком
уровне монополизма государственных банков, имеющих преимущества перед
коммерческими банками. По данным Центрального Банка России, на долю
56
ведущих государственных банков (Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ 24)
приходится около 2/3 выданных ипотечных кредитов ..
Ипотека является хорошим способом для развития бизнеса. В процессе
предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух
основных направлений — внутренние и внешние.
К внутренним проблемам можно отнести следующие:
- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика
в кредитной организации. Если объектом залога является квартира
и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка
в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления
всех документов;
- кредитная организация в процессе работы с потенциальным
заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил
заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного
варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он
возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;
- требуются дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг
риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг
определяет каждое агентство по-своему;
- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому
предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно
быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые
банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать
несовершеннолетние дети.
К внешним проблемам следует отнести:
- ограниченную платежеспособность граждан;
- недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как
правило, завышенные цены на них;
- отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую
необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;
57
- проблемы социального характера;
- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного
строительства.
Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут
взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики,
компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении
ипотечных кредитов.
Система ипотечного кредитования в России стала развиваться высокими
темпами, начиная с 2010 г., обеспечивая существенный ежегодный прирост
объемов выданных кредитов, как в количественном, так и в стоимостном
выражении.
Тем не менее, в течение всего последующего после кризиса 2008-2009 гг.
периода, на рынок ипотечного кредитования в России оказывали влияние
определенные факторы, которые препятствовали реализации сложившихся
предпосылок его интенсивного развития.
Одним из основных факторов, негативно влияющим на развитие
ипотечного кредитования, являлась нестабильность общей экономической
ситуации в России. Примерно со второй половины 2014 г. в РФ начался
полномасштабный финансовый кризис.
Динамикой последних пяти лет было ежегодное увеличение средней
заработной платы работников как в целом по России, так и в разрезе отдельных
федеральных округов. Однако, во-первых, наблюдается значительное различие
данного показателя по федеральным округам - более чем в 2 раза, во-вторых,
неравномерное изменение показателя в течение года по месяцам - реальные
доходы граждан то снижаются, то повышаются, а в основном снижаются, т.е.
наблюдаются скачки финансовой стабильности граждан .
Таким образом, финансовая нестабильность граждан ведет к увеличению
рисков коммерческих банков, связанных с ипотечным кредитованием, что, в
свою очередь, является одним из факторов, влияющих на увеличение ставки по
ипотечным кредитам, как наиболее долгосрочным и, соответственно,
58
рискованным. Поэтому ставки по ипотечным кредитам в России существенно
выше, чем в ряде зарубежных стран.
Несмотря на снижение ключевой ставки сначала до 15% (с 30.01.2015 г.),
а потом и до 14% (с 16.03.2015 г.), процентные ставки по кредитам с начала
2015 г. установились на достаточно высоком уровне. Данная проблема
существует и будет существовать потому что:
- во-первых, радикальное снижение ставок ни один банк на себя не
возьмет;
- во-вторых, ставка кредита не может превышать ставку
рефинансирования менее чем на 1 процентный пункт - сейчас она составляет 11
%.
Немаловажную роль в препятствии развитию ипотечного кредитования в
России играл и социальный фактор. С одной стороны, за последние годы
государство сделало многое, чтобы приблизить ипотеку к широким слоям
населения и сделать ее более доступной. В рамках действующих льготных
программ военнослужащие, матери-одиночки, многодетные семьи, молодые
специалисты имели возможность оформить ипотеку в среднем под 11 %
годовых (при существующих в коммерческих банках ипотечных кредитах под
14% и выше). С другой стороны, для семей с минимальным доходом при
условии внесения первоначального взноса и данные условия оказывались
недоступными. При этом и сами банки оказывались избирательными в вопросе
ипотеки: кредиты выдавались заемщикам с достаточно высокими доходами.
Следующий фактор, негативно влияющий на развитие ипотечного
кредитования, - усиление монополизации рынка жилищного строительства. На
сегодняшний день рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране
относительно мало строительных организаций, которые занимаются
строительством жилой недвижимости, здоровая конкуренция между
застройщиками отсутствует, а, значит, искусственно удерживаются цены на
жилье на очень высокой отметке, преодолеть которую, многим желающим
приобрести недвижимость, оказывается не под силу. Коммерческие банки,
59
предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют
строительные компании.
Также можно выделить недостаток у коммерческих банков так
называемых «длинных денег», т.к. большинство вкладчиков предпочитает
делать депозиты на срок не более года. Банки гораздо больше заинтересованы в
краткосрочных потребительских кредитах, так как затраты на них быстро
окупаются по более выгодным процентным ставкам. Поэтому в кредитных
портфелях коммерческих банков ипотечные кредиты занимают достаточно
скромное место. Например, в структуре кредитного портфеля Сбербанка
России - крупнейшего ипотечного кредитора, который на 1 января 2015 года
выдал более половины всех ипотечных кредитов в стране - на долю ипотечного
кредитования приходится менее 50% .
В данной ситуации альтернативой являются различные государственные
программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо
наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент
купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время
эффективным финансовым инструментом.
Из-за кризисной ситуации в стране, рынок ипотечного кредитования
очень сильно пострадал. Однако, для большинства граждан нет иных
возможностей приобрести жилье кроме как оформить кредит.
Изменить всю ситуацию возможно только при увеличении объема
строящегося жилья.
Данные проблемы, свойственные рынку ипотечного жилищного
кредитования в целом, усугубились дополнительными негативными факторами,
возникшим в результате ухудшения экономической ситуации в стране за
период со второй половины 2014 г. до настоящего времени.
Существенное падение цен на нефть в ноябре- декабре 2014 г. (до уровня
45-60 долл. за баррель) в условиях санкций, ограничивающих возможность
привлечения средств на западных финансовых рынках, в середине декабря 2014
г. совпало с периодом выплат российских компаний по имеющимся валютным
60
заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего
снижения цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало
ответное решение Банка России о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17%
годовых.
Данные обстоятельства, положительно сказавшиеся на объемах
ипотечного кредитования в декабре 2014 г., послужили фактором
дестабилизации ипотечного рынка в целом с января 2015 г.
Значимой проблемой для рынка ипотечного кредитования современного
периода становится и рост инфляции. Несмотря на то, что на протяжении
последних лет уровень инфляции был относительно невысоким, его негативное
влияние на систему ипотечного кредитования выражалось, прежде всего, в двух
основных аспектах :
- физические лица, сбережения которых выступают одним из источников
ресурсной базы ипотечного кредитования, ограничивали объемы размещения
своих средств на депозитных счетах;
- банки в связи с этим снижали уровень и объемы услуг по кредитованию,
прежде всего, по ипотечному.
Рост инфляции оказывает негативное влияние, в первую очередь, на
кредитоспособность заемщиков. Соответственно, данное обстоятельство
отрицательно повлияет на принятие решения о взятии ипотечного кредита
большинства потенциальных клиентов в ближайшее время.
Еще одной существенной проблемой ипотечного кредитования на
современном этапе является ситуация, в которой оказались ипотечные
валютные заемщики. Повышение ключевой ставки, рост курса валют и сложная
политическая ситуация повлекли за собой огромные финансовые сложности у
большинства ипотечных заемщиков, которые взяли кредит в долларах и евро.
Таким образом, при уменьшении процентных ставок, ипотека
самостоятельно не в состоянии решить проблемы ипотечного жилищного
кредитования. Поэтому, наиболее актуальными являются такие проблемы:
61
1. Недостаточно привлекателен сегодня для портфельных инвесторов
механизм ипотеки. Потенциальные инвесторы должны быть обеспечены
надежными, ликвидными финансовыми инструментами для инвестирования
своих средств. Однако, таких инструментов в условиях кризиса нет. Даже
ценные бумаги (как правило, облигации), выпущенные государством, являются
сравнительно неустойчивыми, на них нет спроса. Поэтому, инвесторы все чаще
отказываются от них, поскольку не готовы выступать за увеличение рынка
ипотечного кредитования, тем более покупать такие ценные бумаги.
2. Ипотечные кредиты не имеют надежного обеспечения. В минимизации
рисков заинтересованы как минимум три стороны: инвестор (поскольку ему
важно вернуть средства, получить доход), банк, заемщик. Чтобы обеспечить
приток «долгих» денег, необходимо минимизировать риски и обеспечить
надежность возврата вложенных средств. В условиях кризиса, инфляционных
процессов в стране сделать это невозможно.
3. Преобладание на рынке ипотечного жилищного кредитования
монополий – крупные банковские структуры вытесняют с рынка более мелкие.
4. Высокие издержки, которые терпит банковское учреждение заключая
договор ипотеки. Выданные учреждением средства возвращаются, однако без
возможности на этом заработать.
5. На балансе банковского учреждения много недвижимости, а
ликвидность теряется. В условиях кризиса банки не могут продавать квартиры
с существенными дисконтами, поэтому держат их на балансе ожидая роста цен.
Несмотря на перечень проблем, ипотечное кредитование все же
оказывает положительное влияние на рынок недвижимости в РФ. Но в связи с
рядом нововведений, защищающих права кредиторов, для дальнейшего
успешного роста ипотечного рынка необходимо справиться с рядом проблем:
• недостаточностью правового обеспечения ипотеки;
• относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства
россиян. Лишь небольшой группе россиян выгоден ипотечный кредит, т.к.
«богатым» россиянам ипотека для покупки недвижимости не требуется, а