62
существенной группе «бедных» россиян, она не по средствам и лишь
небольшая прослойка среднего класса может и хочет воспользоваться
ипотечным кредитованием;
• отсутствием эффективного рынка ипотечных ценных бумаг;
• отсутствием единого кадастра объектов недвижимости;
• ростом цен на недвижимость.
В настоящее время происходит замедление динамики развития
ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как
не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры
23
.
На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать
кредиты, другие — изменили кредитные программы, отказавшись от наиболее
рискованных. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно
увеличивать ставки, что сказывается на потребителях и потенциальных
клиентах. Для желающих купить квартиру становится, очевидно, что
в ближайшее время дешевой ипотеки в России не будет
24
.
Поэтому, решение вопросов кредитования – комплексная задача,
затрагивающая в целом макроэкономику государства, социальную,
миграционную политику, строительный сектор, расширение финансовых услуг.
Однако данные задачи решаются не сразу, нужно чтоб прошел определенный
период. Когда-нибудь российская экономика непременно достигнет уровня,
когда ипотечные кредиты будут выгодны банковским учреждениям и обычным
гражданам. А крупные инвесторы будут с большим желанием вкладывать
имеющие средства в ипотечное кредитование.
3.2. Основные направления развития ипотечной системы в РФ
Если оценивать ипотечную систему в целом, можно выделить следующие
ее преимущества:
• возможность сразу жить в новой квартире, доме;
23
Бугров О. Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных
технологий. 2014. № 8. С. 20–23
24
Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики //
Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8. С. 27–31.
63
• жилье сразу становится собственностью, в нем можно
зарегистрироваться;
• безопасность обеспечивается договорами страхования;
• заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет;
• длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими;
• в некоторых районах существует социальная ипотека
25
.
Несмотря на все существующие проблемы, наблюдаются серьезные
перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование
является важным инструментов повышения доступности и обеспечения
населения жильем.
Одна из главных задач ипотечного кредитования и, главное, его
доступности — это строительство жилья эконом-класса.
Основные клиенты — это граждане со среднестатистическим доходом,
поэтому жилье должно удовлетворять, в первую очередь, требованиям этих
граждан. Не стоит забывать и о конкуренции и выгодных инвесторах. Именно
повышение конкурентоспособности банковских услуг и привлечение
инвесторов также сделают ипотечное кредитование доступным. Любое
развитие невозможно без совершенствования. Так, на позиции важного
направления в развитии ипотечного кредитования в России выходит ипотечный
брокеридж, то есть подбор оптимальных условий кредитования. Он включает
выбор кредитной организации и помощь в сборе пакета документов, а также
юридические и финансовые консультации
По прогнозам в 2017 г. объем ипотечных кредитов уменьшится в 2,5 раза,
если государство не предпримет меры для поддержки этого рынка. Важно
отметить, что основная проблема заключается в том, что конкретного
механизма поддержки со стороны государства не существует .
25
Фазрахманов И.И, Управление пассивами в коммерческом банке [Текст] / Е.Ю. Блазуцкая, И.И Фазрахманова // NovaInfo.Ru. – 2014. -
№28. – С.284-285
64
В настоящее время осуществляется подготовка программы
субсидирования ставок ипотеки. По этой программе, будет выделено 200 млрд.
руб. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на
субсидирование социальной ипотеки. Такая ипотека предоставляет гражданам
дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях
за счет льготных ставок (12,84 %), субсидий и более дешевого жилья [9].
Однако эксперты сомневаются, что эта сумма будет способствовать поддержке
рынка ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий
сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь
рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают
небольшую долю на рынке.
Самым очевидным решением проблем является снижение ставок
ипотечного кредитования. Ставки выше 15 %, по мнению многих экспертов,
являются бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для
заемщиков . Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т. к. им
придется работать в убыток. В этой ситуации важную роль играет ключевая
ставка Центрального банка России (ЦБ РФ). Ключевая ставка — процентная
ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг
на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать
от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении
процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень
инфляции и стоимость фондирования банков . Советом директоров ЦБ РФ
принято решение о снижении с 16 марта 2015 г. ключевой ставки до 14 %,
в связи с наблюдаемым замедлением инфляции в последнее время. Тем не
менее, опираясь на историю изменения ключевой ставки, можно отметить, что
в настоящее время ставка в два раза больше, чем была в марте 2014 г. В
заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведет
к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных
факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам
возможность иметь частную жилую собственность.
65
Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить
развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт
произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности,
увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать
Между тем, ипотечный рынок в России имеет значительный потенциал.
Для стабильного развития ипотечного рынка необходимо государственное
регулирование, которое предоставит возможность корректировать ситуацию
при тех или иных макроэкономических изменениях.
Таким образом, в условиях нарастания кризисных тенденций в
экономике, ориентируясь пожалуй на опыт развитых стран, необходимо
говорить о поддержке ипотечных программ и в нашей стране. Покупка жилья
стимулирует строительные организации расширять объемы предложения,
увеличивается спрос на стройматериалы, мебель, услуги ремонтных бригад.
Это позволяет создавать дополнительные рабочие места, увеличивать
совокупный доход, что является хорошим стимулом к росту экономики.
Несмотря на все существующие проблемы, наблюдаются серьезные
перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование
является важным инструментов повышения доступности и обеспечения
населения жильем.
«Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации до 2020 года» разработана в соответствии с целевыми
показателями и задачами государственной политики по развитию рынка жилья
и ипотечного жилищного кредитования, определенными в Указе Президента
Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению
граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и
повышению качества жилищно-коммунальных услуг", государственной
программе Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации",
утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15
апреля 2014 года N 323 "Об утверждении государственной программы
66
Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации"
Целями настоящей Стратегии являются:
- формирование у участников рынка ипотечного жилищного
кредитования единых ориентиров в отношении принципов, ожиданий и
долгосрочных перспектив развития этого рынка
- определение основных долгосрочных целей и задач государственной
политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года;
- определение первоочередных мер и мероприятий, направленных на
развитие ипотечного жилищного кредитования.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от
стоимости жилья и добиться повышения доступности жилья только путем
расширения возможностей кредитования нельзя. Увеличение спроса
населения за счет развития различных финансовых механизмов, в том числе
ипотечного жилищного кредитования, без изменения других условий на рынке
жилья и жилищного строительства может привести к дисбалансу спроса и
предложения и способствовать росту цен на жилье. Расширение спроса на
ипотечные жилищные кредиты за счет вовлечения населения с недостаточной
платежеспособностью может способствовать снижению качества ипотечных
активов банков и увеличению кредитных рисков финансового сектора в
целом.
В связи с этим необходимо наряду с повышением доступности
ипотечных жилищных кредитов и иных форм жилищного финансирования
повышать доступность жилья за счет:
-увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь
жилья экономического класса;
- дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента
жилья экономического класса и жилищного фонда, сдаваемого внаем,
содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих
потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами (то есть
67
доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть признанными
малоимущими);
-снижения себестоимости жилищного строительства, в первую очередь
жилья экономического класса, путем реализации мер по повышению
доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков,
исключения из себестоимости строительства жилья экономического класса
затрат на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры,
развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных
инвестиций.
Целью развития ипотечного жилищного кредитования является
обеспечение к 2020 году возможности приобретения и строительства жилья,
соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с
помощью собственных и заемных средств для 50 процентов семей в условиях
ограниченных возможностей бюджетной поддержки и внешних
заимствований.
Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные
задачи:
- повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом
баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение
процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение
доступности ипотечных жилищных кредитов без наращивания рисков в
системе ипотечного жилищного кредитования;
- формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного
жилищного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;
- создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного
жилищного кредитования.
Достижение указанной цели и решение поставленных задач будет
осуществляться за счет:
68
- создания эффективных механизмов, позволяющих повысить
доступность ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных
категорий населения;
- развития конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования;
- разработки новых форм финансирования для развития жилищного
фонда, сдаваемого внаем, и сектора жилищно-строительной кооперации, а
также финансирования жилищного строительства;
- учета региональных и локальных особенностей развития рынков жилья
и ипотечного жилищного кредитования;
-создания условий для предотвращения или смягчения возможных
будущих кризисных явлений.
Особого внимания требует реализация специальных ипотечных
программ для отдельных групп населения, которые, с одной стороны, должны
повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для таких граждан, а с
другой стороны, должны быть реализованы с использованием механизмов,
которые не приведут к повышению рисков кредитования таких граждан. При
этом приоритетом является использование рыночных механизмов и
минимизация бюджетных расходов.
Настоящая Стратегия будет реализовываться в период 2014-2020 годов.
В этот период важнейшими задачами являются повышение доступности
ипотечного жилищного кредитования для социально приоритетных категорий
населения, повышение уровня конкуренции и снижение ставок на рынке
выдачи ипотечных жилищных кредитов, формирование устойчивой и
надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм
жилищного финансирования при соблюдении баланса интересов заемщиков и
кредиторов.
Выводы:
1.Основные проблемы можно подразделить на внутренние и внешние:
К внутренним проблемам можно отнести следующие:
69
- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика
в кредитной организации;
- кредитная организация в процессе работы с потенциальным
заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил
заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного
варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он
возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;
- требуются дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг
риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг
определяет каждое агентство по-своему;
- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому
предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно
быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые
банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать
несовершеннолетние дети.
К внешним проблемам следует отнести:
- ограниченную платежеспособность граждан;
- недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как
правило, завышенные цены на них;
- отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую
необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;
- проблемы социального характера;
- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного
строительства.
2. Основные направления развития ипотеки изложены в «Стратегии
развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до
2020 года» :
-одна из главных задач ипотечного кредитования и, главное, его
доступности — это строительство жилья эконом-класса.
70
- создания эффективных механизмов, позволяющих повысить
доступность ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных
категорий населения;
- развития конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования;
- разработки новых форм финансирования для развития жилищного
фонда, сдаваемого внаем, и сектора жилищно-строительной кооперации, а
также финансирования жилищного строительства;
- учета региональных и локальных особенностей развития рынков жилья
и ипотечного жилищного кредитования;
-создания условий для предотвращения или смягчения возможных
будущих кризисных явлений.
71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального
развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует
обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь
мощным фактором формирования среднего класса общества.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из
приоритетных направлений современной государственной жилищной
политики. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым
имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения
залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной
недвижимости
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией
обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему
усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств
по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других
видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий
сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-
кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных
ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются
разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы
по различным признакам:
· по объекту кредитования;
· по способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
· по характеру рынка использования ипотечных облигаций;
· по субъекту кредитования.
Основными условиями реализации классических моделей ипотечного
кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность