42
Количество предоставленных ИЖК в рублях уменьшилось по сравнению с
первым полугодием 2014 года в 1,6 раза при сокращении объема кредитования
в 1,7 раза. В то же время количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось
в 7,5 раза - до 55; объем предоставленных средств сократился в 2,2 раза - до 1,7
млрд руб. в рублевом эквиваленте. ИЖК в иностранной валюте
предоставлялись в основном заемщикам Москвы и Московской области - на
них пришлось 96,1% от всего объема выданных в иностранной валюте
кредитов.
Происходило дальнейшее увеличение задолженности по ИЖК. По
состоянию на 1 июля 2015 года по сравнению с 1 июля 2014 года величина
задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 18,9%, в иностранной валюте
- на 15,4%, составив 3492,7 и 115,7 млрд руб. в рублевом эквиваленте
соответственно.
Отмечалось увеличение доли просроченной задолженности по ИЖК в
общей сумме задолженности по ИЖК.
Удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в общей сумме
задолженности по ИЖК на 1 июля 2015 года по сравнению с 1 июля 2014 года
увеличился: по ИЖК в рублях - на 0,08 п. п., до 0,98%, в иностранной валюте, -
на 2,41 п. п., до 16,32%, что было обусловлено главным образом ослаблением
рубля относительно большинства мировых валют.
В денежном выражении величина просроченной задолженности возросла
по ИЖК, предоставленным в рублях, на 29,3%, по ИЖК, предоставленным в
иностранной валюте, - на 35,4%, составив 34,1 млрд руб. и 18,9 млрд руб. в
рублевом эквиваленте соответственно (рис. 6).
Доля ссуд без просроченных платежей в общем объеме задолженности по
ИЖК по состоянию на 1 июля 2015 года сократилась по сравнению с 1 июля
2014 года на 1,28 п. п. и составила 94,02%. Вместе с тем доля ссуд с
просроченными платежами свыше 180 дней в общем объеме задолженности по
ИЖК за аналогичный период увеличилась на 0,35 п. п., до 2,08%. Сведения о
региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной
43
валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на
рисунке 6.
Рисунок 6 - Региональная структура задолженности по ИЖК
Наблюдались уменьшение средневзвешенных сроков и повышение
ставок по предоставленным ИЖК в рублях и в иностранной валюте.
Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в
первом полугодии 2015 года сократился по сравнению с аналогичным
периодом 2014 года: по ИЖК в рублях - на 2,6 месяца, до 173,3 месяца (14,4
года), по ИЖК в иностранной валюте - на 8 лет, до 50,5 месяца (4,2 года).
Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК, выданным с начала года,
увеличились по сравнению с соответствующим периодом 2014 года: по ИЖК в
рублях - на 1,84 п. п., до 14,04%, по ИЖК в иностранной валюте - на 0,67 п. п.,
до 10,17%. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных
ставок приведена на рисунке 7.
44
Рисунок 7 - Динамика средневзвешенных сроков кредитования и
процентных ставок
На фоне постепенного снижения ключевой ставки Банка России в первом
полугодии 2015 года до 11,5% наблюдалось уменьшение средневзвешенной
процентной ставки по ИЖК в рублях, выданным за месяц: за период с января
по июнь 2015 года значение ставки снизилось на 0,87 п. п., до 13,29%. В первом
полугодии 2015 года досрочно погашено ИЖК на сумму 220,8 млрд руб., в том
числе прав требования по ИЖК на 3,5 млрд рублей. За соответствующий
период 2014 года сумма досрочно погашенных ИЖК (прав требования по
ИЖК) составила 197,1 млрд руб.
Досрочное погашение производилось в основном по ИЖК (правам
требования по ИЖК), предоставленным (приобретенным) в рублях, - 205,0
млрд рублей. Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных
собственными средствами заемщиков, была равна 73,4%. Соотношение
объемов досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) и
предоставленных ИЖК составило 47,9% (в аналогичный период 2014 года -
25,6%).
В первом полугодии 2015 года 88 кредитных организаций
рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим
организациям на сумму 28,5 млрд руб. (в первом полугодии 2014 года - 118
кредитных организаций на сумму 52,8 млрд руб.). Соотношение объемов
рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК
составило 6,2%.
45
В первом полугодии 2015 года основным источником рефинансирования
ИЖК путем их продажи другим организациям являлись специализированные
организации - резиденты: на них приходилось 86,8% общего объема
рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК). По сравнению с
соответствующим периодом 2014 года доля операций, совершенных
специализированными организациями - резидентами, увеличилась на 7,2 п. п.,
но при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК)
существенно уменьшился в 1,7 раза (до 24,7 млрд рублей).
Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования
сократилась на 3,9 п. п. и составила 12,7%, объем рефинансированных ими
ИЖК (прав требования по ИЖК) также значительно уменьшился - в 2,4 раза, до
3,6 млрд рублей. Доля специализированных организаций - нерезидентов
составила 0,03%, или 0,01 млрд руб., прочих организаций - 0,5%, или 0,15 млрд
руб. Объем рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем
эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе
кредитной организации в первом полугодии 2015 года составил 8,4 млрд
рублей (эмиссия осуществлялась двумя банками). Таким образом, в первом
полугодии 2015 года практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК)
рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. Динамика объемов
рефинансирования ИЖК приведена на рисунке 8.
Рисунок 8 - Динамика объемов рефинансирования ИЖК (прав
требования по ИЖК) с продажей их другим организациям и с
сохранением актива на балансе
46
В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность
использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка
России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в
соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе
облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным
поручительством АИЖК (по состоянию на 1 июля 2015 года в Ломбардный
список Банка России был включен 61 выпуск облигаций с ипотечным
покрытием 46 эмитентов на сумму 358,7 млрд руб. по номиналу, а также 24
выпуска облигаций ОАО "АИЖК” на сумму 165,0 млрд руб. по номиналу).
Существенное влияние на снижение процентных ставок и рост объемов
ипотечного жилищного кредитования оказали программы повышения
доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов, в том числе
возможность использования материнского (семейного) капитала на погашение
основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение
(строительство) жилья, накопительно-ипотечная система жилищного
обеспечения военнослужащих, программа инвестиций государственной
корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности
(Внешэкономбанк)" в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в
2010-2013 годах.
Несмотря на достигнутое в целом снижение ставок, их уровень остается
достаточно высоким, что приводит к низкой доступности ипотечного
жилищного кредитования для граждан с доходами ниже среднего.
Важно отметить, что основная проблема заключается в том, что
конкретного механизма поддержки со стороны государства не существует
16
.
В настоящее время осуществляется подготовка программы
субсидирования ставок ипотеки. По этой программе, будет выделено 200 млрд.
руб. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на
субсидирование социальной ипотеки. Такая ипотека предоставляет гражданам
16
Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда //
Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37–41.
47
дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях
за счет льготных ставок (12,84 %), субсидий и более дешевого жилья
17
. Однако
эксперты сомневаются, что эта сумма будет способствовать поддержке рынка
ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий
сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь
рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают
небольшую долю на рынке. Самым очевидным решением проблем является
снижение ставок ипотечного кредитования.
Ставки выше 15 %, по мнению многих экспертов, являются
бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для заемщиков
18
. Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т. к. им придется
работать в убыток. В этой ситуации важную роль играет ключевая ставка
Центрального банка России (ЦБ РФ).
Ключевая ставка — процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет
кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та
ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные
средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским
кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования
банков. Советом директоров ЦБ РФ принято решение о снижении с 16 марта
2015 г. ключевой ставки до 14 %, в связи с наблюдаемым замедлением
инфляции в последнее время. Тем не менее, опираясь на историю изменения
ключевой ставки, можно отметить, что в настоящее время ставка в два раза
больше, чем была в марте 2014 г
19
.
2.2 Особенности ипотечного кредитования в современной России
Ипотека сейчас растет. Объем рублевой ипотеки, выданной в России в
17
Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного
жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374–376.
18
Кочеткова А. А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45).
19
О ключевой ставке Банка России: [сайт]. URL: http://www.gazeta-unp.ru.
48
первом квартале 2016 года, вырос по сравнению с аналогичным периодом
прошлого года почти на 49% - до 323 млрд. руб. Совокупный портфель
рублевой ипотеки, по данным ЦБ, вырос за первый квартал на 3,3% (выдано
ипотеки на 323,4 млрд. руб.) и составляет сейчас почти 4 трлн. руб. Валютная
ипотека почти не выдается. В январе-марте её объем составил всего 284 млн.
руб., что в 3раза меньше, чем в первом квартале прошлого года.
20
Согласно статистике ипотека сейчас доступна той категории граждан, чей
ежемесячный доход составляет 40-50 тыс.рублей. На сегодняшний день это
примерно 7% населения страны.
Особенности ипотечного кредитования:
- ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с
землей: либо земельный участок – при наличии в стране собственности на
землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые
дома);
- долгосрочный характер ипотечного кредита (20–30 лет);
- заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как
правило, у должника;
- заложено может быть только то имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
- законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое
право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется
распродажа перешедшего к кредитору имущества;
- развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка
недвижимости и развитого института ее оценки;
- ипотечное кредитование осуществляют, как правило,
специализированные ипотечные банки.
21
Система ипотечного кредитования в России включает два направления:
1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим
субъектам и населению;
20
Интернет ресурс www.ipoteka.ru
21
Интернет ресурс http://www.restko.ru
49
2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных
обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для
кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым
направлением – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных
банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе
выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны,
поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и
стабильный доход на инвестиции .
Таким образом, первичный рынок определяется взаимодействием
заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные
кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание
вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Ипотека в России выполняет следующие функции:
- является экономическим инструментом привлечения финансовых
средств в сферу материального производства;
- обеспечивает возврат заемных средств;
- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы
(купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически
невозможны; формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных
бумаг и др.
Существуют различные виды ипотечного кредитования. Наиболее
распространенная – стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита, при
которой заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет
на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов.
В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного
кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых
социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед
60 % российских семей, все они в той или иной степени не довольны
50
жилищными условиями, вместе с тем, жилье — неотъемлемая часть жизни,
одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает людям
возможность достойного проживания
22
. Доступное жилье делает человека
свободным и активным, как экономически, так и социально.
Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента -
жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в
плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости .
Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку
каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских
услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д.
Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при
приобретении им квартиры или дома.
Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит
исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не
позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным
источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи
уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость
строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.
В регионах рыночные механизмы действуют с определенными
допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья.
Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица.
Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями.
В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной
ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается
инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и
продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно
говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.
22
О Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года: распоряжение Правительства РФ от
08.11.2014 N 2242-р // Собрание Законодательства РФ. – 2014. - N 47.
51
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными
участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем
имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора
подряда формируют цену на строительную продукцию.
В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого
жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет
не о едином, а о совокупности жилищных рынков.
Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение
условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны
бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка,
прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка.
Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид
воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену.
Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики
должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в
частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с
градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции,
градостроительство и т.п.
В целях повышения эффективности регулирования требуется применение
новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание
жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь
обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической
(так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды
как на федеральном, так и на местном уровнях.
Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости
является также его информационная прозрачность, которая дает участникам
возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения
нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая