51
времени, и, кроме того, широкая общественность имела возможность
свободно наблюдать за ходом принятия этих решений. Аналогичная
постепенная динамика наблюдалась и на рынке нефти – снижение ее цены
происходило плавно, в течение нескольких месяцев, и, более того, было
заранее спрогнозировано экспертами рынка. Таким образом, с этой точки
зрения ключевые отличия между событиями кроются в том, что первый
кризис был вызван естественным развитием мировой экономики, тогда как
кризис 2014 года носит в большей степени искусственный характер и вызван
политическими решениями.
Подобная открытость и постепенность изменения рыночной ситуации
предоставила населению достаточно времени и возможностей для принятия
взвешенных решений, о способах сохранения ценности накопленного
капитала. Естественной реакцией россиян на ослабление курса национальной
валюты стала конвертация накоплений в иностранную валюту и снятие
денежных сумм с банковских депозитов. Параллельно с этим население
массово использовало такой способ защиты денег от обесценивания, как
инвестиции в недвижимость, покупка автомобилей и прочих реальных
активов, о чем свидетельствовал ажиотажный спрос на большинстве
потребительских рынков, наблюдавшийся в последнем квартале 2014 г.
Решение вкладывать средства в материальные объекты, в особенности
недвижимость, связано с тем, что недвижимость является высоколиквидным
инвестиционным объектом. Безусловно, даже такой объект подвержен
обесцениванию, но влияние инфляции незначительно. При этом владелец
недвижимости может рассчитывать также на получение прибыли за счет
последующей сдачи её в аренду или перепродажи. В условиях политической
и экономической нестабильности, которую сейчас переживает страна, для
россиян первым приоритетом становится именно возможность сохранить
ценность накопленного ранее капитала от стремительного обесценивания,
вызванного волатильностью курса национальной валюты и, как следствие,
52
снижением покупательной способности. Подробнее об этой возможности
можно узнать, скачав гид по инвестированию в недвижимость.
Влияние на рынок кризисов в 2008 и 2014 году
Следует отметить, что экономические кризисы 2008 и 2014 в России
оказали существенное влияние на рынок недвижимости. Кризисные
тенденции 2008 года негативно отразились на динамике цен на
недвижимость: ее стоимость сократилась в среднем на 30%, а уровень
продаж в конце 2008 года снизился практически до нулевого уровня,
поскольку покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на
дальнейшее снижение цен. Отмечался крайне низкий уровень спроса на
первичную недвижимость – около 90% сделок совершалось на рынке
вторичной недвижимости вследствие невысокого уровня доверия к
деятельности застройщиков. В результате девелоперы столкнулись с
проблемами финансирования строительства, что привело к сокращению
числа ипотечных сделок.
Аналогичным образом отечественный рынок недвижимости
отреагировал и на кризис 2014 года. Главными причинами в этот раз стали
значительное ослабление рубля по отношению к доллару и ощутимое
превышение предложения в ряде сегментов. Тем не менее, в начале года
спрос на недвижимое имущество все еще проявлял стабильность, несмотря
на внешнеполитические осложнения и внутриэкономические риски. Во
втором полугодии 2014 г. отмечалось незначительное снижение объема
заключенных сделок с недвижимостью, а в 2015 году был отмечен
существенный спад активности.
Изменилась и структура спроса. Поскольку предыдущий кризис в
жёстких условиях рыночной экономики вынудил многие недостаточно
приспособленные компании уйти с рынка, сейчас на нем остались только
проверенные игроки. Как следствие, уровень доверия к таким фирмам
возрос, в результате чего объем сделок, совершаемых на первичном рынке, в
том числе с объектами незавершенного строительства, возрос до 80%.
53
Помимо этого, в связи с волатильностью рубля начала формироваться
тенденция к покупкам недвижимости не только для личных нужд, но и с
инвестиционными целями (Рисунок 11).
Рис.11. Влияние на рынок современных кризисных явлений
А пока Россия продолжает ощущать на себе последствия экономических
санкций, хотя власти придерживаются положительных прогнозов на
будущее, полагая, что в конце 2016 – начале 2017 гг. санкции начнут
ослабевать. Основной проблемой, по мнению аналитиков, остаётся низкая
цена на нефть, которая может обвалиться до 18 долларов или даже 16
долларов за баррель. Стоимость рубля по отношению к доллару ожидается от
64,6 рублей при оптимистическом сценарии и до 69,4 рублей при
неблагоприятном развитии ситуации. Ожидается, что, несмотря на
ослабление санкций, кризис продолжится, и страна вернется к росту не ранее,
чем через два года. Банк России считает, что темпы инфляции в начале 2017
г. не превысят 7%, а к концу года этот показатель снизится до 4%.
Рост популярности поиска выгодных инвестиций в недвижимость,
происходит одновременно с отдалением России от рынков капитала и
ограничением ее присутствия в мировом экономическом пространстве.
Нарушение процесса интеграции в мировую экономику, безусловно,
54
негативно отразится на секторе недвижимости. При этом ухудшение
экономической ситуации в России происходит на фоне оздоровления и роста
рынков недвижимости, крупнейших экономик развитых стран мира. В связи
с этим все больше россиян, нацеленных на инвестирование в недвижимость,
принимают решение об инвестициях в недвижимость за рубежом с тем,
чтобы безопасно вывести капитал из страны и уберечь его от инфляционного
обесценения.
Одним из наиболее популярных направлений для вложения средств
россиян являются Объединенные Арабские Эмираты, в особенности эмират
Абу-Даби, в котором находится столица государства, и эмират Дубай,
широко известный во всем мире благодаря высокой туристической и деловой
привлекательности.
Зарубежные инвестиции в недвижимость эмирата традиционно носят
массовый характер, поскольку эмират имеет репутацию «безопасной гавани»
и характеризуется льготным налоговым режимом.
К началу 2015 года рынок недвижимости Дубая практически полностью
перешел в фазу зрелости – стабилизировавшись, рынок значительно
расширил спектр возможностей для осуществления выгодных инвестиций в
недвижимость и теперь имеет способы защиты от спекулятивной активности.
Это стало возможно благодаря продуманной политике правительства,
предпринявшего своевременные действия для предотвращения создания
избыточного предложения на рынке и его нездорового перегрева.
Замедлившийся в результате этих мер темп роста стоимости недвижимости
оказал благоприятное воздействие на общее состояние рынка, что
обеспечивает его оптимальные условия для его развития в долгосрочной
перспективе.
Благодаря продолжительному ценовому спаду стоимость недвижимости
в Дубае сейчас находится на наиболее доступном уровне, и эксперты
прогнозируют начало восстановительного периода на конец 2016 – начало
55
2017 гг. Другими словами, сейчас ситуация наиболее благоприятная для
выхода на рынок эмирата.
Недвижимость Дубая остается одним из наиболее надежных
инвестиционных объектов для россиян в связи с регулярно
пересматриваемыми правительственными инструментами регулирования
рынка – так, доверие инвесторов к рынку в очередной раз укрепилось после
недавнего анонсирования долгосрочного плана стратегического развития
эмирата Dubai Plan 2021. Благоприятный инвестиционный климат позволяет
рассматривать недвижимость Дубая как один из наиболее прибыльных
объектов инвестиционного портфеля все большему числу местных и
зарубежных инвесторов.
Социально-экономические трудности в России наступили неожиданно и
застали страну врасплох. Факторы, которые повлияли на возникновение и
дальнейшее обострение проблем очень обширны.
Финансовый кризис в России в 2014–2016 гг. во многом связан с
событиями вокруг Украины, а также участием вооруженных сил РФ в
военной операции в Сирии на стороне президента Б. Асада. Это в первую
очередь привело к санкциям, прежде всего со стороны ЕС и США. Но
сложившиеся обстоятельства в России следует рассматривать более широко
и глобально.
В России на нефть и газ приходится около 40% экспортной выручки,
которые являются основой доходной части федерального бюджета. В
условиях значительного падения цен на нефть, это стало ключевым
фактором, влияющим на экономическое состояние, обменный курс,
инфляцию и падения уровня жизни в РФ.
Резкий спад доходов в бюджет 2014 года был обусловлен, прежде всего,
снижением объема российских поставок энергоресурсов на мировой рынок.
Параллельно этому действуют другие факторы.
Во-первых, экономика западных государств, прибывает в состоянии
рецессии. Большинство государств вынуждены экономить финансовые
56
ресурсы и сокращать количество потребления энергии. Соответственно,
страны закупают меньше нефти, отсюда и падение спроса на российскую
нефть результате чего отмечается регулярные недополучения денежных
средств бюджетом РФ.
Во-вторых, США нацелены на практику расконсервации своих
месторождений нефти в связи, с чем наращивают ее добычу почти на 20%.
В-третьих, на рынке нефтедобычи активизировались Ливия и Иран,
которые за год практически удвоили ее поставки.
В-четвёртых, в сфере добычи нефти происходят внедрения новейших
технологий, как по разработке месторождений, так и добыче. В совокупности
это способствовало снижению себестоимости данного вида ресурса.
Еще одной из ключевых российских проблем 2015 года следует считать
курс рубля. В мае 2015г. наблюдается неожиданное снижение доллара до
уровня 51,14 рубля, но в августе происходит новое обвальное падение
российской национальной валюты. С сентября по декабрь американская
валюта продолжала крепнуть и держалась на стабильном уровне. Но в конце
2015 г. доллар побил свой годовой рекорд, который был зафиксирован еще в
феврале на уровне 68,93 рубля. Данная динамика поспособствовала тому, что
российские граждане разочаровались в национальной валюте (рисунок 12).
1
Рис. 12. Динамика курса доллара США к рублю в 2015 г.
1
Официальный сайт ЦБ РФ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru
57
Основы экономического кризиса в нашей стране разнообразны, но
причины обесценивания российской валюты непосредственно связаны не
только с нефтью. Важным дестабилизирующим фактором остается
инфляция. Борьба российского правительства с ней весьма жестка.
Российские власти в течение 2015 года были вынуждены несколько раз
повышать прогноз по инфляции, но в целом за 2015 год она составила 12,9%,
благоприятным выглядит 2016 г. когда инфляция снизилась примерно до 6%.
ЦБ РФ прогнозирует снижение годовой инфляции до уровня 4% к концу 2017
года.
1
Напряженная ситуация вокруг Украины и присоединение Крыма к
России стали отправной точкой эскалации напряженности с Евросоюзом и
США. Это в свою очередь привело к введению санкций и провоцированию
экономического спада в нашей стране. Результатом таких мер стал рост цен
на большую часть жизненно важные продуктов питания. Их резкое
повышение связано с высоким уровнем инфляции, обусловленной падением
курса рубля.
Цены на продукты питания за 2015 год увеличились на 14%. Их самый
высокий рост зафиксирован на фрукты – 40,1%. Цены на медикаменты
возросли на 22,8%, на ЖКХ – 10,1% (табл. 3).
В 2015 году ФАС выдвинул предложение о заморозке тарифов на
коммунальные услуги ближайшие 5 лет, т.к. их дальнейшее повышение
усугубит кризис и усилит социальную напряженность в обществе.
Цены на продукты, медикаменты и ЖКХ в 2015г. Таблица 3
Наименование
Повышение цены, %
Овощи
37,4
Фрукты
40,1
Молочная продукция и яйца
18,0
Мясо
22,7
1
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.gks.ru
58
Рыба и морепродукты
24,7
Сахар и шоколад
25,4
Крупы и хлебобулочные изделия
15,8
Медикаменты
22,8
Жилищно-коммунальные услуги
10,1
Рассматривая реальные располагаемые доходы населения, которые
являются основным показателем уровня жизни населения в стране, следует
отметить, что данный показатель за 2015 год демонстрировал отрицательную
динамику, это говорит о том, что доходы россиян за данный период
уменьшились примерно на 5,5% по отношению к предыдущему году
(рисунок 13).
1
Рис. 13. Кривая роста реальных располагаемых денежных доходов 2015 г
Кризис в РФ коснулся и такой незащищенной категории населения, как
пенсионеров. Если в 2010 году благосостояние российских пенсионеров
находилось на приемлемом уровне и пенсии были зафиксированы на уровне
120% к предыдущему году, то уже к концу 2015 года проявилась тенденция
снижения пенсионных выплат. А относительно 2010 года российские
пенсионеры в 2015 году стали беднее на 30% (рисунок 14).
1
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.gks.ru
59
Рис. 14. Динамика реального размера пенсий в РФ за 5 лет
К последствиям кризиса 2014–2016 гг. в нашей стране следует отнести
также рост безработицы, падение реально заработной платы ее размер в 2015
году сократился на 8,5%. В результате население стало тратить большую
долю своих денежных доходов на покупку продуктов питания и оплату
коммунальных услуг. Приходится констатировать, что уровень жизни
населения резко снизился. Также за последние годы произошел
значительный отток импортных товаров. Прежде всего, это связано с
запретом на ввоз на территорию РФ продукции из стран, поддержавших
санкции. Также отмечено падение производства, восстановление которого
займет длительное время.
Что ожидает Россию в будущем – неизвестно. Значительная часть
экспертов и ведущих экономистов страны сходятся во мнении, что наша
страна будет значительное время восстанавливать позиции. Последствия
кризиса и выход из него могут быть тяжелыми и затяжными, но имеются и
положительные тенденции.
При кризисах экономика страны не только разрушается. Преодоление
его будет способствовать запуску новой модели развития. На ее основе
динамично развивающиеся российские компании смогут раскрыть свой
потенциал.
На данном этапе развития многие организации уже смогли выйти на
траекторию устойчивого роста и в некоторых отраслях (например, сельское
хозяйство, строительство) достичь качественно нового уровня производства.
Конкурентоспособные национальные компании смогли наглядно
60
продемонстрировать бизнесу и населению России, что они могут быть
драйверами общественного развития.
В завершение второй главы следует подвести итоги. Экономический и
финансовый кризис 2008 года был очень масштабным для всех стран мира,
последствия которого эксперты и аналитики оценивают до сих пор.
Уменьшение капитализации, банкротство банков, убытки от коммерции и
деловой занятости, увеличение количества проблемных кредитов, инфляция
и безработица – те факторы, с которыми столкнулось большинство стран.
Тенденции экономического развития, которые наблюдаются в национальных
экономиках, говорят о том, что они являются производными кризисных
процессов.
Экономические кризисы, несмотря на схожесть их внешних проявлений,
в каждом отдельном случае имеют особые предпосылки и условия, что
сказывается на характере, динамике и сроке их присутствия, а также на
подходах к поиску способов выхода из этих кризисов, и, соответственно,
стратегиях населения по сохранению ценности своих денежных средств.
Следует отметить, что экономические кризисы 2008 и 2014 в России оказали
существенное влияние на рынок недвижимости.