53
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПО СОЗДАНИЮ ХОСТЕЛА
3.1 Финансовый план
Составление финансового прогноза условно можно разделить на
следующие этапы: Этап 1 - Расчет денежных поступлений.
При реализации данного проекта в качестве источника денежных
поступлений планируется использовать собственные средства
индивидуального предпринимателя.
Деятельность организации будет спрогнозирована до 2027 года с учетом
среднего уровня инфляции в год 4%.
Произведем планирование выручки (табл. 10).
При расчете необходимо учитывать загруженность номерного фонда в
хостеле. Анализируя загруженность номерного фонда в аналогичных
хостелах, было выявлено, что в среднем загруженность в Красноярских равна
70 % в месяц.
Таким образом, для расчета прогноза объемов продаж в первый квартал
будет использован минимальный процент загруженности гостиницы (50%).
Данное действие объясняется тем, что в год хостел будет недостаточно
известным и недостаточно раскрученным. В последующие периоды,
планируется увеличение объема продаж в 1,4 раза.
Таблица 10
Прогнозный объем выручки, тыс. руб.
Период
пессимистический
вариант
наиболее
вероятный
вариант
оптимистический
вариант
2019г
2206,3
2451,5
2696,6
2020г
3088,8
3432,0
3775,2
2021г
4324,4
4804,9
5285,3
2022г
6054,1
6726,8
7399,5
2023г
8475,8
9417,5
10359,3
2024г
11866,1
13184,5
14503,0
2025г
16612,5
18458,3
20304,2
2026г
23257,5
25841,7
28425,8
2027г
32560,5
36178,3
39796,2
Итого
108445,9
120495,5
132545,0
54
Также проанализировав загруженность хостелов, было выявлено, что в
основном никогда не пустуют маломестные номера. В то время как номера с
большим количеством мест заселены периодически (по причинам: либо
большая компания занимает номер целиком, либо нет мест в 2- и 4-х местных
номерах и гости останавливаются в 6- или 8-ми местных). В Приложении 5
представлены данные зависимости выручки, расходов и прибыли от
заполняемости хостела в процентах при средней стоимости номер 560 рублей.
Этап 2- расчет расходов. Все предстоящие затраты можно разделить на
две группы: единовременные или первичные, которые непосредственно
связаны с открытием или расширением бизнеса и текущие затраты. Данные
затраты представлены в таблице 7.
Данный проект предусматривает, что предприятие будет работать по
упрощенной системе налогообложения.
Каждый работодатель обязан с доходов, выплачиваемых своим
сотрудникам ежемесячно перечислять страховые взносы во внебюджетные
фонды: Пенсионный фонд (ПФР); Фонд обязательного медицинского
страхования (ФФОМС); Фонд социального страхования (ФСС). В 2019 году
применяются следующие тарифы: ПФР - 22%; ФФОМС - 5,1%; ФСС - 2,9%
(без учёта взносов от несчастных случаев). Индексация заработной платы
будет осуществляться согласно среднему прогнозному уровню инфляции.
Данные расчёта отчислений во внебюджетные фонды представлены в
Приложении 6.
3.2 Расчет рисков, связанных с реализацией проекта
В вопросе об оценке риска инвестиционного проекта также нет
методологической однозначности. Хотя большинство авторов, занимающихся
вопросами инвестирования, обычно выделяют два основных подхода
(качественный и количественный), тем не менее имеются существенные
расхождения при рассмотрении конкретных методов оценки.
55
Основная задача количественного подхода заключается в численном
измерении влияния факторов риска на поведение критериев эффективности
инвестиционного проекта.
На основе информации о доходах и расходах по проекту проводится
финансово-экономический анализ, предусматривающий помимо расчета и
интерпретации основных финансовых показателей, анализ рисков проекта.
Среди рисков, с которыми можно столкнуться при эксплуатации гостиничного
комплекса, можно назвать риск падения спроса на услуги гостиницы, риск
роста текущих расходов и т.д.
Виды рисков и методы их страхования представлены в таблице 11.
Таблица 11
Виды рисков и методы страхования от них
Вид риска
Степень риска
Методы страхования от
риска
1.Неблагоприятные
изменения рыночной
конъюнктуры
Неизбежный
1.Глубокое маркетинговое
исследование рынка,
проводимое
систематически;
2.Применение
прогрессивных методов
обслуживания клиентов
2.Противодействие
конкурентов,
недобросовестная
конкуренция
Допустимый
1.Использование методов
судебной защиты;
3.Использование аппарата
маркетинга
2.Отслеживание
конъюнктуры рынка;
3.Инфляционные
процессы
Допустимый
1.Проведение разумно
обоснованной ценовой
политики: рост цен не
отстаёт от уровня
инфляции
4.Форс-мажорные
обстоятельства
Чрезмерный
1.Страхование имущества и
клиентов
5.Финансовые риски
Неизбежный
1.Создание высокого
финансово-кредитного
потенциала
Рассмотрим основные риски, которые могут возникнуть при реализации
данного проекта:
56
1. Различные разрушения здания, поломки внутри его (коммунальные
поломки, мебели, технического оснащения).
Ремонт будет производиться за счет индивидуального предпринимателя
и собственников помещения. Если же поломка произойдет по вине третьих
лиц, то возмещать сумму ущерба будут они.
2. Рост конкуренции, ужесточение ценовой политики конкурентов.
Как уже говорилось цены на гостиничные услуги данной фирмы
предполагается установить на уровне среднерыночных, с целью занятия
определенной ниши. То есть ориентация будет идти на определенный сегмент,
который не нуждается в дорогих апартаментах. За счет этого фирма сможет
обеспечить себе твердое положение на рынке и высокую
конкурентоспособность. Риск состоит лишь в том, что кто-нибудь из
конкурентов может пожелать отвоевать данный сегмент рынка и установить
такие же или еще более низкие цены.
3. Негативное изменение налоговых ставок, рост цен на материальные
ресурсы и прочие составляющие издержек.
Данные изменения не должны оказать существенного влияния на
деятельность фирмы, так как при расчете затрат на реализацию проекта
учитывалось ежегодное повышение цен.
4. Изменение курса рубля.
Не должно повлиять на деятельность предприятия, т. к. за основу
расчета взят российский рубль, изменение цен на услуги хостела и
материальные затраты должны будут происходить синхронно и,
следовательно, не отразятся сильно на финансовых результатах работы.
5. Рост цен на данный вид услуг и как следствие снижение спроса.
Резкого роста цен на данный вид услуг в ближайшем времени произойти
не должно. Хостел как форма организации гостиничного бизнеса предполагает
демократичную стоимость услуг по временному проживанию. Если и будет
незначительные повышения цен, то темп их роста не должен будет сильно
57
отличаться от темпа инфляции. Вероятность банкротства в случае
столкновения с этой проблемой очень низка.
6. Барьеры входа в отрасль могут оказаться слишком высокими.
7. Риск не платежа. Так как гостиница берет в аренду здание, то для
него угроза заключается в том, что оно не сможет за него рассчитаться.
Финансово-экономические риски представлены в таблице 11.
3.3 Оценка эффективности проекта
Для оценки эффективности инвестиционного проекта используются
следующие показатели:
Чистый доход (ЧД)
Срок окупаемости (РР)
Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV)
Дисконтированный срок окупаемости (DPP)
Внутренняя норма доходности (ВНД, IRR)
Прибыльность инвестиций (PI)
При расчете основных показателей эффективности проекта следует
особое внимание уделить ставке дисконтирования.
При расчете ставки дисконтирования для этого данного проекта был
выбран кумулятивный метод. Этот метод подразумевает оценку
определенных факторов, порождающих риск недополучения
запланированных доходов.
Ставка дисконтирования определяется следующим образом:.
R = Rf + X1 + X2 + X3 +X4+ X5 + X6
где: Rf - безрисковая норма доходности, %;
Х1-Х6- риски связанные с деятельностью оцениваемой компании, %.
В качестве безрисковой ставки будет использована средняя ставка по
долгосрочным валютным депозитам пяти крупнейших российских банков,
включая Сбербанк РФ. Она составляет приблизительно 8,5 % и формируется
в основном под воздействием внутренних рыночных факторов.
58
Для определения дополнительной премии за риск инвестирования в
определенную компанию учитываются следующие наиболее важные факторы:
Х
1
- Качество управления. Качество управления отражается на всех
сферах существования компании, т. е. текущее состояние компании и
перспективы ее развития во многом предопределены качеством управления.
Руководство компанией осуществляет индивидуальный предприниматель,
который помимо прочего ведет налоговый и бухгалтерской учет. Как
отмечалось ранее, такая организационная структура обладает недостатками в
виде: предъявления больших требований к профессиональной компетентности
руководителя, который должен обладать исключительными знаниями во всех
сферах; концентрации власти в руках одного человека. Следовательно,
принимаем величину фактора качества управления равной 3%.
Х2 - Размер компании. Данный фактор риска оценивается в пределах 0 -
5%. Принимаем в размере 3,5 %, т.к. объект оценки можно позиционировать
как малый бизнес.
Х3 - Финансовая структура. Данный фактор риска оценивается в
пределах 0 - 5 % . Данный показатель зависит от коэффициента
концентрации собственного капитала и от показателя текущей ликвидности.
Для данного проекта, финансируемого за счет собственных средств,
принимаем риск в размере 1 %.
Х4 - Производственная и территориальная диверсификация. Данный
фактор риска оценивается в пределах 0 - 5 %. Производственная
диверсификация отсутствует, т.к. единственное направление деятельности -
предоставление услуг по временному размещению. Территориальная
диверсификация отсутствует - так как предприятие осуществляет свою
деятельность в пределах Красноярска и в пределах планирования его
деятельность не будет расширяться. Принимаем в размере 1 %.
Х5 - Диверсификация клиентуры. Данный фактор риска оценивается в
пределах 0 - 5 %. Риск потери клиентуры характерен для всех компаний.
Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта
59
разных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного
или нескольких крупнейших клиентов, тем при прочих равных условиях она
стабильнее. Основными клиентами хостела являются туристы и жители
ближайших городов являются, что позволяет оценить данный фактор риска
как средний в размере 1,5 %.
Х
6
- Рентабельность предприятия и прогнозируемость его доходов.
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 - 5 %. Рентабельность данного
предприятия в первую очередь зависит от ценовой политики. В настоящее
время планируется предоставлять услуги по временному размещению по
среднерыночной цене. Однако существует высокая зависимость доходов
предприятия от заполняемости хостела. Данный фактор тяжело
спрогнозировать. Следовательно, прогнозируемость и стабильность доходов в
данном бизнесе достаточно низкая, поэтому оцениваем данный фактор в 3,5
%.
Расчет ставки дисконтирования представлен в таблице 12.
Таблица 12
Расчет ставки дисконтирования проекта, %
Вид риска
Интервал
оценки, %
Значение оценки для
предприятия, %
Безрисковая ставка
8,5%
Качество управления
0-5
3,0%
Размер компании
0-5
3,5%
Финансовая структура
0-5
1,0%
Производственная и
территориальная
диверсификация
0-5
1,0%
Диверсификация
клиентуры (объем рынка)
0-5
1,5%
Рентабельность
предприятия и
прогнозируемость его
доходности
0-5
3,5%
∑ Итого премия за риск
22%
Таким образом, принимаем ставку дисконтирования равной 22%.
Произведем расчёт показателей эффективности по трем вариантам
развития событий:
60
1. Пессимистический вариант развития событий.
В Приложении 7 представлен предполагаемый план движения денежных
средств согласно проекту. Рассматриваемый срок 10 лет. За этот период можно
более точно спланировать доходы и расходы. Анализ плана движения
денежных средств показал, то дефицита наличности в течение планируемого
периода не возникает. Все планируемые расходы покрываются за счет средств,
которые будут получены в результате реализации проекта. Исходя из
полученных данных, предприниматель начнет получать прибыль от
осуществления деятельности с 2020 года.
По итогам построения Cash Flow проводится анализ экономической
эффективности проекта и анализа чувствительности проекта к изменению
основных показателей.
Чистым доходом (другие названия - ЧД, Net Value, NV) называется
накопленный эффект (сальдо накопленного денежного потока от
операционной и инвестиционной деятельности) за расчетный период. Он
определяется по формуле:
(3)
где: Д
t
- чистый поток реальных денег (поступления денежных средств,
денежный поток) на t-ом шаге расчета;
К
t
- инвестиции (капитальные вложения) на t-ом шаге расчета;
t - периоды реализации инвестиционного проекта, включая этап
строительства (t=0, 1, 2, ..., Т);
Т - расчетный период.
Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый
дисконтированный доход (ЧДД, Net Present Value, NPV) - накопленный
дисконтированный эффект за расчетный период. NPV рассчитывается по
формуле 4.
????????
(4)
61
Следующий показатель оценки эффективности проекта - индекс
доходности инвестиций (profitability index- PI). Индекс рентабельности
инвестиций – это отношение суммарного дисконтированного сальдо
денежного потока, определенного без учета инвестиций по проекты, к
суммарным дисконтированным инвестициям. Данный показатель
рассчитывается по формуле 5.
????????
(5)
Чем выше коэффициент прибыльности инвестиций, тем большую
отдачу на вложенный капитал приносит проект. На практике большой индекс
прибыли не всегда показывает эффективность проекта, ведь в таком случае
оценка будущих доходов могла быть завышена.
Очевидно, что если PI>1, то проект эффективен; PI<1, то проект
убыточен и его следует отвергнуть; PI=1, то проект не является ни
прибыльным, ни убыточным.
Следующий показатель эффективности инвестиционного проекта - это
IRR (internal rate of return)- внутренняя норма доходности. Данный показатель
отражает безубыточную норму доходности проекта. IRR рассчитывается по
формуле 6.
????
????
????
????
????
????
????
???? (6)
Показатель эффективности проекта - дисконтированный срок
окупаемости - показывает, за какое время первоначальные инвестиции
обеспечат достаточные поступления денег, для того чтобы возместить
инвестиционные расходы.
Дисконтированный срок окупаемости (DPP, Discounted Payback Period)
– период возврата денежных средств с учетом временной стоимости денег
(ставки дисконта). Главное отличие от простой формулы срока окупаемости –
это дисконтирования денежных потоков и приведение будущих денежных
62
поступлений к текущему времени. Дисконтированный срок окупаемости
рассчитывается по формуле 7.
????????
(7)
Срок окупаемости инвестиций (англ. PP, payback period) – это
минимальный период времени возврата вложенных средств в инвестиционный
проект, бизнес или любую другую инвестицию. Срок окупаемости является
ключевым показателем оценки инвестиционной привлекательности бизнес
плана, проекта и любого другого объекта инвестирования.
(8)
В таблице 13 приведены основные показатели эффективности проекта.
Таблица 13
Основные показатели эффективности проекта
Показатели
Обозначение
пессимистический
вариант
наиболее
вероятный
вариант
оптимистический
вариант
Чисты доход, тыс.
руб.
ЧД
65934,5
75622,9
85311,2
Чистый
приведенный
доход, тыс. руб.
NPV
14435,4
17140,9
19846,5
Индекс
рентабельности,
%
PI
7,8
9,1
10,3
Внутренняя норма
доходности
IRR
31%
44%
82%
Срок окупаемости
(простой) , лет
РР
2,95
2,50
2,19
Дисконтированный
срок окупаемости,
лет
DPP
3,91
3,64
3,46
Проведенные расчеты показали, что данный проект является
эффективным и может быть принят к реализации.
Для дальнейшего анализа эффективности создания хостела необходимо
провести анализ безубыточности деятельности предприятия по годам. Анализ
представлен в приложении 10.