69
Снятие старых обоев
Выравнивание стен: выравнивающая штукатурка
Установка двухслойных перегородок из
гипсокартона
Затирка
Грунтовка
Оклейка обоями
Нанесение дизайнерских рисунков
Побелка потолков (изначально ровные потолки)
23 628
Дополнительное горячее водоснабжение
(стоимость 4-х бойлеров + монтаж)
80 000
Электрооснащение
25 155
Замена розеток (двойные, одинарные),
выключателей
Монтаж люстры, светильников
Двери
37 000
Замена 20-ти дверей
Сантехника
84 000
Установка 4-х санузлов, 4-х душевых кабин, 6-ти
раковин
Демонтаж старого покрытия, плитки
Выравнивание стен, частично потолков
Установка дополнительных унитазов
Установка дополнительных раковин
Установка душевых кабин
Подводка труб к стоякам ХВС, ГВС, канализации
Итого
556 888
Примечание – при реализации проекта, из многих будет подобрано
помещение, наиболее соответствующее конфигурации проекта для
уменьшения затрат на перепланировку
В затраты на приобретение внеоборотных активов также входит
приобретение мебели и оборудования хостела (см. инвентаризацию в
Приложении 8, в ценах ритейлоров), составивших 1 347 377 руб.
Отличительная особенность хостелов среди других предприятий
гостиничного типа: наименьший в отрасли размер переменных издержек на
осуществление основного бизнес-процесса – размещения гостей, ведь хостел,
в отличие от отеля, не обязан предоставлять завтраки, проводить экскурсии.
К переменным затратам (70 400 руб./мес.), которые хостел несёт в
зависимости от своей загрузки, согласно нормативам, отнесём закупку
хозяйственных средств и расходных материалов для гостей, а также
стоимость стирки белья в прачечной. В соответствии с расходованием
хозяйственных материалов, месячные валовые издержки на их возмещение
70
принимаются в 10 000 руб.; стирка постельного белья три раза в неделю (см.
Приложение 2) – 60 400 руб./мес. Подробно план финансирования проекта и
распределение денежных потоков представлено в финансовом плане.
3.3. Финансовый план и оценка ожидаемой эффективности
В сбытовой политике хостела определяющую роль играет
планирование маркетинга. В управлении «Аврора» целями маркетинга
являются:
увеличение загрузки до 80-90% в пиковые периоды;
установление среднегодовой загрузки в 60%;
обеспечение поступательного прироста доли иностранных туристов;
обеспечение загрузки общих номеров «длинными бронированиями» в
период низкого и среднего сезона;
увеличение числа подписчиков в социальных сетях.
Таким образом, концепция маркетинга в «Аврора» связана с
управлением продажами услуг по размещению гостей, а также
формированием портфеля клиентов для долгосрочного увеличения прихода
ключевой группы – иностранных туристов. Основной канал продвижения –
социальные медиа: модерирование групп в социальных сетях, коммуникация
с аудиторией, постоянное обновление контента.
Маркетинг в социальных сетях (SMM) — это наименее затратный
способ продвижения услуг, успешность которого зависит от компетенций
администраторов, в чьи обязанности будет входить наполнение контента.
Оценка эффективности маркетинга видна по конверсии звонков и обращений
в социальных сетях и их обращению в реальные продажи. При этом,
основываясь на данных преддипломной практики, можем спрогнозировать
план сезонности в проектируемом хостеле (таблица 14).
Видно, что время пиковой загрузки совпадает с периодами
праздников и каникул, когда загрузка приближается к 100 процентам
(преимущественно, в выходные дни). Таким образом, тарифная политика
будет строиться исходя из коридоров сезонности. Продажи в высокий сезон
71
компенсируют спад потребления гостиничных услуг в зимний период, когда
индустрия «провисает» на 40%.
Таблица 14
График сезонности продаж хостела
Сезон
Период
Низкий сезон
11.01.18-23.03.19
08.11.18-31.12.19
Средний сезон
01.04.18-01.05.19
01.09.18-01.11.19
Высокий сезон
23.03.18-01.04.19
01.07.18-01.09.19
01.11.18-08.11.19
Пиковый сезон
01.05.18-01.07.19
31.12.18-11.01.20
Поскольку хостел позиционирует себя как экономичное средство
размещения, то гибкое ценообразование необходимо для захвата категории
наиболее чувствительных к цене потребителей. Осуществление ценовой
дифференциации услуги размещения позволит пойти навстречу тем
постояльцам, кто образует долговременную загрузку в течение низкого
сезона, но при этом позволит установить более высокую цену с туристов и
отдыхающих в течение каникул, ведь эти люди уже имеют принципиальное
намерение заплатить за проживание в ходе отпуска. В целях сохранения
операционной безопасности, ценовая политика хостела будет иметь гибкую
тарифную схему, представленную из предполагаемого в производственном
плане номерного фонда (Приложение 12):
Специфика продаж в индустрии гостеприимства – в сильнейшей
сезонности, и в ежегодной повторяемости сезонных циклов. Для
формирования плана продаж на первый год работы (январь 2018 – декабрь
2018 гг.), определим коэффициенты сезонности, экстраполируя данные
преддипломной практики
Для проекта «Аврора» при планируемых 13-ти номерах (43 койко-
места) мы определим средний чек в 2300 руб. При этом, определим, что
средневзвешенная вклад продаж мест в отдельных номерах должен быть не
менее 60% (25 мест в отдельных номерах из 43-х койко-мест в хостеле).
Поскольку клиенты пользуются услугой проживания разное количество
72
дней, но не меньше 1-х суток (22 ч.), то нецелесообразно считать
среднесуточный поток. Среднемесячные продажи услуг проживания
«Аврора» планируется в количестве 240 ед. в месяц. При корректировке
сценария на минимальный и максимальный коэффициенты сезонности,
прогноз продажи услуг на 2018 г. выглядит так (таблица 15):
Таблица 15
Месячный прогноз продаж услуг в 2018 г.
Продажа услуги
размещения в
хостеле
Сценарии
Пессимистический
(ед.)
Наиболее
вероятный
(ед.)
Оптимистический
(ед.)
Итого, мес.:
151
240
407
При реализации гостиничных услуг важно знать, какую выручку
принесёт продажа услуги размещения при учёте разной длительности
проживания (пользования услугой). Зная среднемесячный поток, установив
средний чек в размере 2300 руб., с поправкой на коэффициенты сезонности
составим план продаж в первый прогнозный год работы хостела и далее
(Приложение 13):
Расчётный период для описания финансовых результатов проекта
«Аврора» принят за 36 месяцев, начиная с 01.01.2018 г. Результаты расчётов,
данные в рублях, очевидны:
чистая приведённая стоимость (NPV) составила 1 293 882,24 руб.;
модифицированная норма доходности MIRR равна 23,79%;
дисконтированный период окупаемости (DPP) – 1 год и 6 месяцев;
дисконтированный индекс доходности равен 1,61.
С шагом в 1 месяц были составлен план прибылей и убытков, где
указаны финансовые результаты проекта, отражено соотношение затрат и
итогов хозяйственной деятельности за период с 01.01.2018 по 31.12.2020 гг.
Деятельность «Аврора» планируется осуществлять по упрощённой
системе налогообложения: объектом налогообложения выступают доходы,
уменьшенные на сумму расходов. Это наиболее выгодная схема
налогообложения для работы малого предприятия в Петербурге: в нашем
случае на налоговую базу («доходы минус расходы») в отчётном периоде
73
накладывается ставка налога размером 7% (для Санкт-Петербурга). В силу
значимого сезонного разброса выручки, в «низкий» сезон перового года
получен операционный убыток: в таком случае всё выплачивается
минимальный налог в размере 1% от дохода за период. Финансовые
результаты деятельности проекта представлены в отчёте о прибылях и
убытках (Приложение 8).
Выручка высокого и среднего сезонов покрывает расходы и имеет
решающий вклад в объём чистой годовой прибыли: проект генерирует
нераспределённую прибыль в 1 268 652,89 руб., 1 369 287,40 руб., 1 680
206,22 руб. последовательно в каждый из начальных лет работы.
Распределение денежных потоков от операционной, инвестиционной и
финансовой деятельности приведено в Приложении 15.
Финансовое состояние «Аврора» за 1-й год работы отражено в
таблице 15 :
Таблица 15
Прогнозный баланс за январь-декабрь 2018 г.
АКТИВЫ
₱
ПАССИВЫ
₱
Внеоборотные
активы:
Капитал и резервы:
-балансовая
стоимость основных
средств
1 347
377,0
-акционерный капитал
2 500 000,0
-начисленный износ
128 850,00
-нераспределенная
прибыль / убыток
1 268 652,9
-остаточная
стоимость основных
средств
1 218
527,0
Суммарный собственный
капитал
3 768 652,9
Незавершенные
капитальные
вложения
0,0р.
Долгосрочные
обязательства
0,0р.
Оборотные активы:
Итого пассивы
3 768 652,9
-запасы и прочие
активы
734 098,3
-денежные средства
1 687
177,6
Итого активы
3 768
652,9
В отчёте о финансовых результатах видно влияние сезонности: если в
начальном году чистый убыток наблюдался в первые 4 месяца работы, то
начиная со второго года стартовое «провисание» уменьшается до 3-х
74
месяцев. План движения денежных средств показывает, что даже при
высокой сезонной динамике деятельности проекта, фирма обнаруживает
поступательное увеличение остатка денежных средств по итогам периодов.
Так, по истечению 36-и месяцев работы, чистый остаток денежных
средств составляет 4 672 478,51 руб. Показатели проекта позволяют
расплачиваться по обязательствам, справляясь с удовлетворением высокой
доли расходов в низкие сезоны за счёт существенно превосходящей
среднегодовые значения прибыли в «высокие» месяцы.
Высокое влияние сезонности спроса на результаты проекта
предъявляет повышенные требования к поддержанию его долгосрочной
устойчивости. Разработка и принятие адекватных решений в ценовой
политике и управлении затратами начинается с определения уровня
безубыточной реализации услуг хостела. Нахождение точки безубыточности
BEP (сокр. англ. Break-even Point) предприятия нацелено на определение
оптимальной величины продаж за период с полным покрытием издержек:
(7)
Где:
TFC – величина валовых постоянных затрат за период;
VC` – величина удельных переменных издержек;
P – цена за единицу продукции.
Рассчитаем точку безубыточности для трёх прогнозных лет
деятельности проекта (таблица 16):
Таблица 16
Расчет точек безубыточности
Показатель, руб.
2018
2019
2020
Постоянные издержки
3 804
405,88
4 061 694,79
4 240 584,01
Переменные затраты
844 800,00
903 936,00
945 366,40
Выручка от реализации
6 669
222,00
7 136 067,54
7 700 538,22
Объем реализации, ед.
2 900
2 900
2 980
75
Средние удельные
переменные затраты
291,31
311,70
317,24
Цена за услугу
2300
2 461
2585
Точка безубыточности в
денежном выражении
4 356
213,78
4 650 821,02
4 834 041,25
Точка безубыточности в
натуральном выражении,
ед.
1894
1890
1870
Доля в валовом объёме
продаж, %
65,3
65,2
62,7
Видно, что реализация услуг проекта может быть снижена не более
чем на 35% при сохранении возможности работы хостела. Именно на эту
величину в денежном отношении в высокий сезон покрываются спады
продаж в «низкие» месяцы. В год начала деятельности хостел должен
добиться реализации услуг минимум на сумму 4 356 213,78 руб. для того,
чтобы удержаться на рынке, и далее сделаны поправки на инфляцию.
Графически агрегированный уровень безубыточности приведён на рисунке
12:
Рис. 12 – Точка безубыточности за 36 месяцев жизни проекта
Дать характеристику риска операционной деятельности в развёрнутом
временном контексте возможно при оценке величины операционной
76
безопасности. Устойчивость проекта к колебаниям движения денежных
потоков определяется величиной запаса финансовой прочности (сокр. англ.
FSM – Financial Safety Margin):
(8)
Где:
Qp – плановый объём продаж;
BEP – значение точки безубыточности в натуральном выражении.
Динамика запаса финансовой прочности на прогнозный период
представлена в Приложении 15.
Рис. 13 – График притока и оттока денежных средств в
прогнозном периоде
Произведён расчёт точки безубыточности для каждого периода на
протяжении 36 месяцев деятельности; при соотнесении их значений с
объёмами реализации были выявлены величины минимальной,
максимальной и средней финансовой прочности в деятельности проекта
(Приложение 9).
Разнящиеся значения запаса финансовой прочности следует
интерпретировать в паре с графиком поступлений и оттоков средств:
77
минимальный показатель FSM=-14,6% в первом периоде сам по себе
свидетельствует об убыточности деятельности фирмы, что также
подтверждается динамикой финансовых результатов (рисунок 21). Однако,
уже через 5 месяцев после старта, несмотря на изначальный трёхмесячный
чистый убыток, проект генерирует максимальную долю прибыли за весь
2018 г. Подобная волнообразность характерна и для последующих периодов,
и объясняется естественными особенностями спроса в гостиничной отрасли.
Так, максимальный запас финансовой прочности за период планирования
был спрогнозирован на 30-й месяц работы (FSM=65,8%). При этом, проект
способен выдержать сокращение продаж от 30% до 65% в течение 18-ти
отчётных периодов, а средняя величина FSM36=30,1%, несмотря на общую
волатильность. На практике такая динамика сглаживается контролем за
затратами: при низкой себестоимости услуги хостела доля переменных
затрат всегда существенно меньше доли постоянных издержек, и общая
масса затрат подвержена лишь небольшим колебаниям.
На исходе 36-ти месячного прогноза проект имеет чистую
приведённую стоимость в 1 293 882,24 руб., а в течение работы проекта
возврат инвестиций составит 173%. Деятельность проекта характеризуется
высокой сезонностью, однако «Аврора» может выдержать до 7,5%
общегодового снижения продаж. Нивелирование гипотетических колебаний
арендной ставки и сравнительно низкая чувствительность проекта к
изменению прямых переменных издержек и затрат на персонал
обеспечивается за счёт создания резервов из чистой прибыли в высокий
весенне-летний сезон. Так, с поправкой на сезонность, усреднённый запас
финансовой прочности равен 30,1%, и проект устойчив к уменьшению до
трети объёма продаж. С учётом цикличного характера спроса,
безубыточность хостела ежегодно достигается при 65% выполнения плана
продаж.
Экономичный формат хостела задаёт наименьшие требования по
величине совокупных затрат, а запуск проекта является выполнимым и
78
перспективным в условиях роста туристической и гостиничной индустрий в
Санкт-Петербурге. Полученные аналитическим способом показатели
позволяют считать проект коммерчески привлекательным, а разработку
бизнес-плана как выпускной квалификационной работы успешно
выполненной.
Таким образом, в работе проанализированы основные риски проекта и
представлены предложения по их минимизации. Проведен расчет
финансового плана на глубину 3 года. Определен период окупаемости
проекта (13 месяцев). Доказана и обоснована его экономическая
эффективность, и, следовательно, целесообразность реализации.
Выводы по главе 3
В третьей главе выпускной квалификационная работе представлен
бизнес-план хостела – экономичной малой формы гостиничного размещения.
В ходе выпускного проектирования разработана оригинальна
концепция хостела, ориентированного на ключевой сегмент иностранных
туристов: это наиболее платёжеспособная часть потребителей, знакомая с
форматом хостела, и составляющая более половины туристического потока
Петербурга. Потребительская ценность хостела определяется
экономичностью размещения: постоялец не платит за широкий спектр услуг
отеля, пользоваться которыми у него нет времени и возможности. Хостел
является наиболее технологически исполнимой формой создания
гостиничного предприятия: кроме проживания, хостел не предоставляет
дополнительного сервиса, а оборудование номеров и совокупные издержки
требуют наименьших затрат в отрасли.
Актуальность создания хостела подкрепляется возрастающей
востребованностью экономичного формата размещения в преддверии
проведения в Петербурге форумов мирового масштаба (матчи Чемпионата
мира по хоккею – 2018, Кубка футбольных конфедераций – 2019,