35
Отчасти защищает нотариусов от недобросовестного поведения лиц
возможность ведения видео записи проводимой сделки. данный факт, думается,
в последствии снимет ряд спорных вопросов по оспаривают сделки на
основании ее недействительности.
Следующим рассмотрим учет прав пользователей жилого помещения.
Проблемы пользования, на наш взгляд, связаны с тем, что законодатель
не дает четкого перечня в рамках одной статьи ГК РФ оснований, при наличии
которых за субъектом должно сохраниться право пользования. Так, право
пользования сохраняют лица имеющие право на приватизацию, но
отказавшиеся от нее, рентополучатели, лица, которые получили данное право
вследствие воли наследодателя. В настоящий момент, в соответствии со статьей
558 ГК РФ, указание данных лиц в договоре купли-продажи является
обязательным, так как это отнесено к существенным условиям договора, что
экстраординарно для всех законодательных конструкций в регулировании
договорных отношений. При отсутствии указаний (естественно, если такие
лица имеются в действительности) на лиц, имеющих право пользования,
договор считается незаключенным. Последствиями признания договора
незаключенным является возврат его сторон в первоначальное состояния.
Однако, если вернуть жилое помещение бывшему собственнику не
представляет проблем, что осуществляется аннулированием записи в реестре
прав, то возврат уплаченных денежных средств является достаточно
проблематичным, так как признание договора незаключенным происходит
через определенный период времени
1
.
И, наконец, рассмотрим такую особенность как защита прав в договоре
купли - продажи жилого помещения.
Признание права, как способ защиты, заключается в необходимости
установления фактического обстоятельства и придания ему правового
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от
18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) Собрание законодательства РФ. – 26.01.1996. – №5. – Ст.
410.
36
значения. Речь идет о случаях, когда субъективное гражданское право, которое
возникло на основании договора купли-продажи жилой недвижимости не
признается, отрицается или имеется угроза такого непризнания в будущем.
Требование о признании права подается для подтверждения его реального
существования. Ведь неопределенность субъективного гражданского права
приводит к невозможности его осуществления, а признание права устраняет
неопределенность во взаимоотношениях субъектов.
Другим способом защиты является пресечение действий, нарушающих
право. Этот способ защиты заключается в желании владельца субъективного
гражданского права прекратить нарушение и на будущее избежать угрозы его
нарушения. Невыполнение продавцом своих обязанностей по договору
является основанием для защиты покупателем своего права в рамках
гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств.
Актуальным способом защиты является восстановление положения,
которое существовало до нарушения. Этот способ защиты применяется в
случаях, когда субъективное право в результате правонарушения не прекращает
своего существования и может быть восстановлено в результате устранения
правонарушения.
Существует также принудительное исполнение обязанности в натуре. В
контексте предмета исследования отчуждатель (продавец) имеет целью
получение соответствующего денежного эквивалента за объект недвижимости,
а приобретатель (покупатель) приобретает право собственности на объект
жилой недвижимости. Изменение и прекращение правоотношения как способ
защиты заключается в односторонних действиях, которые являются реакцией
на неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по
договору. Правоотношение возникает на основании договора купли-продажи
жилья, элементом содержания которого является определенный сторонами
предмет – объект недвижимости. Поэтому изменить правоотношение в
одностороннем порядке и ни одна из сторон не может.
Рассмотрев выделенные ранее специфические признаки договора купли-
37
продажи жилого помещения, отметим, что для совершенствования правового
регулирования, необходимо не изменять конкретные нормы правовых актов, а
кардинально пересмотреть законодательства в сфере регламентации
исследуемого договора. По нашему мнению, целесообразно в отдельный блок
выделить нормы, регулирующие специфику купли-продажи жилых помещений
(сегодня, строго говоря, данной сфере посвящена только одна статья).
Необходимо определить особенности оформления и реализации прав и
обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения в
соответствии с существующими специфическими его признаками.
Для формирования законодательства в сфере купли-продажи жилой
недвижимости, большое значением имеет теоретическое выделение группы
существенных его черт, особенностей, которые характерны для определенных
объектов жилой недвижимости, либо статуса субъектов.
Для этого, предлагаем провести классификацию договора купли-продажи
жилого помещения. Любая классификация должна носить определенную
практическую цель и не осуществляться ради исключительно теоретических
изысканий. Выбирая основание классификации, необходимо, что бы она
охватывала все возможные видовые категории, т.е. не оставалось таких видов
договоров, которые бы не подпадали под данную классификацию. Так же,
необходимо что бы каждая классификационная группа имела только ей
присущие особенности. Поэтому, по нашему мнению, договор купли - продажи
жилого помещения следует классифицировать по субъектному составу, по
предмету, а также по времени заключения.
По субъектному составу договор купли-продажи жилого помещения
можно классифицировать на:
- наличие или отсутствие несовершеннолетнего собственника на стороне
продавца; от данного классификационного признака зависит пакет документов,
предоставляемых на государственную регистрацию договора купли-продажи
- действия сторон лично или по доверенности; в данном случае также
имеется особенность составление договора купли-продажи и предоставление
38
дополнительных документов, а именно доверенности, удостоверяющей
полномочия субъекта провести сделку на определенных условиях.
Большое значение имеет классификация договора купли-продажи жилого
помещения по предмету, при чем, проводя данную классификацию, можно
выделить такие основания как вид предмета, его целостность.
Значение данной классификации также заключается в том, что в
зависимости от того, какой из перечисленных видов передается в собственность
по исследуемому договору, зависит и предоставляемые на заключение договора
и на государственную регистрацию документы. Так, при продаже жилого дома
необходимы также и документы определяющие вид права на землю, на которой
данный дом расположен.
Подводя итог проведенному исследованию, отметим необходимость
существенного пересмотра правового регулирования купли-продажи жилого
помещения, определения в рамках гражданского законодательства специфики
его заключения и исполнения, защиты прав сторон. Анализ правового
регулирования сделок с недвижимым имуществом, позволяет сделать вывод о
недостаточной защите прав несовершеннолетних, а также прав добросовестных
приобретателей в случае признания сделки недействительной. Необходимо на
законодательном уровне предусмотреть процедуру предоставления разрешения
на продажу жилого помещения не только при наличии несовершеннолетнего-
собственника, но и при наличии несовершеннолетнего пользователя. Кроме
этого, необходимо определить процедуру контроля за исполнением условий
разрешения на продажу жилого помещения с участием несовершеннолетнего-
собственника, а именно – приобретение недвижимости, указанной в
разрешении.
1.3 Особенности государственной регистрации прав на жилое помещение
Традиционно, выделяют несколько подходов при определении значения
факта государственной регистрации прав на недвижимость. Авторы
39
разделились на две группы: первые считают, что право собственности на
объект недвижимости возникает после совершения факта государственной
регистрации, вторые считают, что право собственности возникает в связи с
совершением определенного юридического факта, а государственная
регистрация подтверждает возникновение этого права. Об актуальности
первого подхода ведутся споры и в основном цивилисты признают, что
государственная регистрация прав на недвижимость имеет скорее
правоподтверждающий характер. Полностью согласиться с такой позицией не
представляется верным.
Первоначально проблема возникла в связи с противоречивым
изложением норм ГК РФ. Если исходить из буквального толкования п. 2 ст. 8.
1и п.1 ст. 131 ГК РФ, то в п. 2 ст. 8.1 говорится о том, что право возникает,
изменяется и прекращается с момента внесения записи в реестр, а в п.1 ст. 131
указывается на то, что регистрации подлежит уже возникшее право
1
. Еще один
момент прослеживается в ФЗ о государственной регистрации, в котором
определено, что государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом,
получается, что запись о праве имеет большее значение, чем фактически
существующее право.
Именно подобная законодательная противоречивость породила два
направления мысли, о которых сказано выше — одно из них —
государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет
правопорождающее значение.
П. 2 ст. 8.1 ГК РФ гласит: «права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с
момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если
иное не установлено законом»
2
. При буквальном толковании изложенной
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч. 1): федер. закон РФ от 30 нояб. 1994 г. №
51 – ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Собр.
законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч.1): федер. закон РФ от 30 нояб. 1994 г. № 51
40
статьи можно сделать два вывода: во-первых, по общему правилу права на
имущество, в соответствии с законом подлежащие государственной
регистрации, возникают с момента внесения записи в реестр, во-вторых, из
этого правила существуют исключения, установленные законом. Статья 219 ГК
РФ устанавливает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое
имущество (здания, сооружения и др.), подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ No10, Пленума ВАС РФ
No22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав»
1
указывает, что недвижимое имущество признается
принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с
момента государственной регистрации его права в Едином государственном
реестре прав (далее – ЕГРП). Наиболее доступно, указанные положения можно
продемонстрировать на примере купли-продажи определенного объекта
недвижимости -квартиры. Между собственником и приобретателем
заключается договор купли-продажи квартиры. В качестве приложения к
договору оформляется Акт приема-передачи жилого помещения. С этого
момента покупатель имеет право владеть и пользоваться объектом
недвижимости и имеет право на защиту своего владения. Проблема
заключается в том, что до момента государственной регистрации прав на
недвижимое имущество это лицо не в праве распоряжаться полученным им во
владение имуществом, так как право собственности до момента внесения
записи в ЕГРП остается за продавцом. Иными словами, в ЕГРП существует
запись, по которой собственником является одно лицо, и пока не будут внесен
изменения в эту запись, второе лицо не сможет распоряжаться объектом
– ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Собр. законодательства
РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
1
О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума
Верховного Суда РФ No 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 [Электронный ресурс].
41
недвижимости. И только после регистрации перехода прав акт
государственного органа предоставит второму лицу права распоряжения, тем
самым дополнит триаду правомочий, и у покупателя возникнет полноценное
право собственности.
Подобная ситуация подвержена влиянию одному из принципов
государственной регистрации прав на недвижимое имущество – принципу
внесения записи в ЕГРП. Принцип внесения характеризуется тем, что нет
регистрации - нет права. Но из этого принципа есть ряд исключений, когда
право собственности возникает вне зависимости от государственной
регистрации. Специалисты утверждают, что подобный принцип устраняет
правообразующее действие частной воли, однако он необходим в связи с тем,
что российская регистрационная система - титульная регистрационная система.
В результате действия принципа внесения наступают такие последствия, как,
во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано не может совершать сделки по
отчуждению недвижимого имущества, во-вторых, для всех третьих лиц
собственником будет являться то лицо, которое внесено в качестве
собственника в ЕГРП, а не тот, кто уже якобы приобрел объект недвижимого
имущества, но в отношении которого пока не внесены изменения в запись
ЕГРП. В итоге возникает проблема, которая в литературе называется «проблема
формальной и материальной правды». Добросовестному приобретателю
остается только рассчитывать на благоприятное взаимодействие принципа
внесения и принципа публичной достоверности реестра.
Правопорождающий характер государственной регистрации наглядно
демонстрируется в ст. 25 Закона о государственной регистрации, которая
устанавливает, что право собственности на созданный объект недвижимости
регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный
участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества,
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Бесспорно, что если на земельном
участке возводится какой-либо объект недвижимости, то право собственности
на объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке возникает
42
после государственной регистрации права на недвижимое имущество.
Сторонниками идеи о том, что государственная регистрация прав на
недвижимое имущество имеет конститутивный характер пишут о следующем.
В.Ф. Яковлев полагает, что государственная регистрация
соответствующих гражданских прав на объект недвижимости лежит в основе
этих прав, является частью юридического состава, образующего эти права,
изменяющие или прекращающие их
1
.
По мнению И.Б. Миронова, государственная регистрация недвижимого
имущества носит правообразующий характер т.к. именно с ней в первую
очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса
отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за
законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их
участников, так и третьих лиц
2
.
Из изложенных точек зрения делаем вывод, что государственная
регистрация права является одним из юридических фактов, входящих в
правопорождающий фактический состав, который включает в себя сделку,
исполнение и, собственно, государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество.
Глава 14 ГК РФ содержит в себе целую систему юридических фактов, с
которыми законодатель связывает возникновение и приобретение права
собственности. Совокупность таких фактов, составляющих юридический
состав для приобретения, возникновения абсолютного права на вещь, в
литературе называют основаниями или способами приобретения,
возникновения права собственности
3
. В литературе нет единого мнения о
соотношении понятий «основание» и «способ» применительно к приобретению
1
Яковлев, В.Ф. Модернизация гражданского кодекса РФ – развитие основных положений
гражданского права/ В.Ф. Яковлев // Кодификация российского частного права 2017:под ред.
П.В. Крашенинникова// СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа:http://www.consultant.ru.
2
Миронов И.Б. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество// Кодификация российского частного права 2017 (под ред. П.В.
Крашенинникова). - М., 2017 г.
3
Васюта, Д.В. Понятие и виды способов и оснований приобретения (возникновения) права
собственности / Д.В. Васюта // Юрист. -2015. -No 24. -С. 16 -20.
43
и возникновению права собственности. Ряд авторов, таких как Л.В. Санникова,
М.Ю. Бубнов, И.А. Киселев, И.С. Тарарышкина, Н.И. Огнева и др., считают,
что указанные понятия необходимо отличать. В своих работах они указывают,
что под основанием приобретения права собственности следует понимать
юридические действия либо события, а под способами приобретения права
собственности фактические действия, указанные в законе
1
.
В соответствии с действующим законодательством согласно ст. 218 ГК
основанием приобретения права собственности являются заключение договора
купли-продажи, мены, дарения или иные сделки об отчуждении недвижимого
имущества. Соответственно, способом приобретения права собственности
будет совокупность юридических фактов, которые стороны должны соблюсти,
чтобы приобретатель стал полноправным собственником имущества:
заключение договора, исполнение договора, регистрация прав на
недвижимостьу приобретателя. К тому же, согласно ст. 223 ГК РФ недвижимое
имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на
праве собственности с момента такой регистрации.
Практикующие юристы, говорят, что даже если между отчуждателем и
приобретателем заключен договор, в установленной законом форме, пока не
будет совершена государственная регистрация прав на недвижимость
приобретатель не станет полноценным собственником.
Составители Концепции развития гражданского законодательства
считают целесообразным включить общие положения о государственной
регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в
отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная)
регистрация, установив, в частности, принципы регистрации: проверки
законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его
достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации
1
Васюта, Д.В. Понятие и виды способов и оснований приобретения (возникновения) права
собственности / Д.В. Васюта // Юрист. -2015. -No 24. -С. 16 -20.
44
права в реестре
1
. В настоящее время подтверждается суждение о том, что
правопорождающим характером обладает не акт государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, а фактический состав в целом.
В одном из источников столкнулась с таким определением:
«правоустанавливающий характер – свойство, при котором государственная
регистрация – необходимое условие возникновения права, наряду со сделкой».
Если рассматривать во взаимосвязи сделку и государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество, то приходим к выводу, что без сделки нет
государственной регистрации, только при наличии и сделки и государственной
регистрации устанавливается само право собственности.
Так как без заключения договора или наличия иного юридического факта,
который бы предшествовал государственной регистрации невозможно
осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
нельзя с полной уверенностью сказать, что государственная регистрация всегда
порождает право. При системном изучении законодательных актов, становится
ясно, что законодатель отводит для государственной регистрации роль
подтверждения права. Отсюда и сторонники второй позиции, которые считают,
что государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет
декларативный характер. Декларативный характер проявляется в том, что
государственная регистрация не является необходимым элементом для
возникновения права, а дает лишь какое-то преимущество.
Точка зрения о декларативном характере государственной регистрации
базируется на следующем нормативном фундаменте. Закон о государственной
регистрации в легальном определении содержит формулировку, что
государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения
возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество.
Согласно статье 218 ГК РФ основанием приобретения права
1
. Миронов И.Б. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество // Кодификация российского частного права 2017 (под ред. П.В.
Крашенинникова). - М., 2017 г.