65
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК, существенное условие договора продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома либо квартиры, где проживают
лица, сохраняющие по закону право пользования таким жилым помещением
после его приобретения покупателем, составляет перечень данных лиц, в
котором также необходимо указать их права на пользование продаваемым
жилым помещением. Если данное требование не соблюдается, такой договор
нужно считать незаключенным.
Российское законодательство не располагает четким перечнем таких лиц.
Но многие нормативно-правовые акты РФ этих лиц все-таки указывают. В
законе содержится указание на них:
1) лица, которые отказались участвовать в приватизации.
Как видно из текста п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на
жилой дом или квартиру к другому лицу - это основание для прекращения
права на использование жилого помещения членами семьи прежнего
собственника, если иное не устанавливает законодательство.
Однако право пользования жилым помещением после заключения
договора купли-продажи закрепляется за такими лицами согласно ст. 19 № 189-
ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие жилищного кодекса РФ», где
указано, что под действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не подпадают бывшие
члены семьи собственника приватизированного жилого помещения при
условии, что в момент приватизации этого жилого помещения такие лица
находились в равных правах пользования этим помещением с лицом, его
приватизировавшим, если иное не устанавливает закон или договор.
Иными словами, право пользования жилым помещением сохраняется за
этими лицами, невзирая на переход права собственности. Новому собственнику
не разрешено выселять такую категорию лиц принудительно, то есть даже
через подачу искового заявления в судовые органы;
3) отказополучатели по завещательному отказу. Исходя из п.1 ст. 1137
ГК РФ, завещатель обладает правом возложения на наследников исполнения
имущественных обязанностей в пользу другого лица - отказополучателя. В ч. 2
66
данной статьи указано, что на наследника, к которому переходит жилое
помещение (дом, квартира и пр.), завещатель вправо возложить обязанность по
предоставлению права пользования этим жилым помещением другому лицу на
некоторый срок. При последующем переходе права собственности на жилое
помещение от наследника к иному лицу, не прекращается право пользования
этим жилым помещением, имеющееся у такого отказополучателя;
4) получатель ренты. Согласно ст. 586 ГК, рента представляет собой
обременение жилого помещения, переданное плательщику ренты под ее
выплату. Когда заключается договор купли-продажи такого жилого помещения,
покупатель наделяется обязанностями плательщика ренты, а также
обязанностью предоставить в пользование это жилое помещение получателю
ренты;
5) наниматель жилого помещения. Договор найма жилого помещения
на сегодня очень распространен, ведь согласно ему, собственник такого
помещения получает определенный доход, а также освобождается от
обязанности содержания жилого помещения. Между тем, в ходе заключения
договора купли-продажи необходимо осознавать, что наниматель жилого
помещения, как гласит ст. 675 ГК РФ, сохраняет право пользования таким
жилым помещением до того момента, когда истечет срок, на который
заключался договор найма. На базе этого переход права собственности к
другому лицу - это еще не основание к тому, чтобы прекратить право
пользования жилым помещением у нанимателя.
С учетом всего, что было указано выше, нужно акцентировать, что
покупателю при заключении договора купли-продажи следует крайне
ответственно заняться проверкой одного из существеннейших условий
договора - перечня лиц, которые сохраняют право пользования этим жилым
помещением.
Среди основных способов проверки данного условия: 1) требование к
продавцу насчет предоставления архивной справки, содержащей сведения о
зарегистрированных ранее лицах, об их выбытии из такого жилого помещения
67
и т.д.; 2) неоднократный самостоятельный осмотр жилого помещения; 3)
разговор с соседями; 4) другие способы. Эти аспекты имеют значение в
определении того, кто, наряду с собственником, обладает правом претендовать
на пользование жилым помещением, так как на практике встречаются
ситуации, когда покупателю жилого помещения не удается в него вселиться.
Как правило, это связано с сокрытием со стороны продавца сведений о лицах,
которые вправе пользования проданным жилым помещением.
Нередки также случаи, когда после продажи квартиры на фоне резкого
изменения жизненных обстоятельств люди просто не могут никуда выехать.
Обман с пропиской можно назвать частым явлением. На практике риэлторы во
избежание подобного обмана склонны предлагать выход - после оформления
договора купли-продажи передать лишь часть денег, не более 50 % от
стоимости жилья. Продавцы, таким образом, будут заинтересованы в
скорейшем выезде, что поможет им быстрее получить полную сумму.
В качестве примера из судебной практики приведем дело, в рамках
которого Ахтямова Ф.А. обратилась с иском к Ахтямову Т.У., Нуриахметову
Р.Р. о признании договора незаключенным и применении последствий
недействительности сделки.
В обоснование требований указала, что в конце 2013 года она вселилась в
квартиру в качестве члена семьи собственника - ее сына Нуриахметова Р.Р.,
приобрела право на проживание в указанной квартире. Фактически квартира
Нуриахметовым Р.Р. приобреталась с целью обеспечения ее жильем.
Нуриахметов Р.Р. по договору купли - продажи продал ее супругу -
Ахтямову Т.У. квартиру. При этом Ахтямов уплатил Нуриахметову Р.Р.
денежные средства, совместно нажитые во время брака с истицей. При этом
истицу о состоявшейся сделке никто не уведомлял и она не участвовала в
формировании условий договора.
При совершении сделки предполагалось, что ее права на проживание в
квартире не будут нарушены, так как она является членом семьи как продавца,
так и покупателя по договору. Истица считает, что при совершении сделки
68
сторонами не было согласовано существенное условие договора купли-
продажи жилого помещения - перечень лиц, имеющих право на проживание в
жилом помещении.
В связи с изложенными обстоятельствами истица просила признать
договор купли-продажи квартиры незаключенным, применить последствия
недействительности сделки: аннулировать государственную регистрацию
перехода права собственности на спорную квартиру и признать свидетельство о
государственной регистрации права недействительным
1
.
Также в одном деле суд не признал покупателя квартиры добросовестным
приобретателем на том основании, что покупатель не проявил должной
осмотрительности и не принял разумных мер при заключении сделки. Суть
спора заключалось в том, что между гражданкой С. (продавец) и гражданином
Н. (покупатель) был заключен договор купли - продажи квартиры. На момент
совершения сделки в квартире проживал и был зарегистрирован бывший
супруг продавца гражданин М. Бывший супруг продавца квартиры обратился в
суд с исковыми требованиями к покупателю о признании сделки купли-
продажи квартиры в части 1/2 доли недействительной по тем основаниям, что
спорная квартира была отчуждена продавцом с нарушением закона.
Отчуждаемая квартира является совместно нажитым имуществом,
приобретенным в период брака. Кроме того, квартира была разделена по 1/2
доли решением суда. Однако продавец квартиры, бывшая супруга истца, не
обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и
картографии с заявлением о государственной регистрации своего права
собственности на 1/2 долю по решению суда.
В суде покупатель пояснил, что перед покупкой квартиры полностью
проверил документы и «юридическую чистоту» квартиры. Продавец С.
квартиры представила оригинал свидетельства о государственной регистрации
1
Решение по делу 33-7788/2016. Электронный ресурс. Режим доступа:
https://rospravosudie.com/court-verxovnyj-sud-respubliki-tatarstan-respublika-tatarstan-s/act-
524240913/ Дата обращения 05.11.19
69
права, где собственником являлась лишь она, и пояснила, что истец Н.
приходится ей дальним родственником, который также снимется с
регистрационного учета. Из полученной из ЕГРП выписки также следовало, что
продавец С. - единственный собственник спорной квартиры. В паспорте
продавца отсутствовал штамп о регистрации брака и имелось заявление
продавца, что она в момент сделки не состоит в браке.
К доводам покупателя о том, что он добросовестно проверил документы
перед совершением сделки, суд отнесся критически, поскольку этот факт
опровергается показаниями самого покупателя, из которых следует, что
покупатель не интересовался степенью родства продавца и истца и не попросил
представить ему выписку из домовой книги. Согласно выписке из домовой
книги в ней указаны все зарегистрированные лица в спорной квартире, в том
числе истец, в графе «родственные отношения» он указан как «супруг»
продавца квартиры.
Существует обязательный порядок государственной регистрации такого
процесса, как переход права собственности на жилые помещения как вид
недвижимого имущества, что представляется препятствием в производстве
незаконных сделок. Тем не менее, в процессе приобретения квартиры
непременно следует выяснить, не проживают ли в ней выписанные временно
лица: по ряду причин, среди которых загранкомандировка, служба в армии,
учеба или отбывание заключения, ведь по действующим в России законам, все
эти граждане наделены правом проживания по прежнему месту жительства.
2.3 Оценка содержания прав, обязанностей и ответственности сторон
договора купли-продажи жилого помещения
Основная обязанность продавца, общая для всех договоров купли -
продажи, состоит в передаче жилого помещения покупателю. Право
собственности у покупателя обычно возникает с момента, когда передается
вещь (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ). Но покупатель жилых
70
помещений получает право собственности с момента подписания договора,
который не всегда совпадает с фактической передачей жилого помещения.
Необходимо понимать различия между передачей права собственности и
фактической передачей вещи (жилого помещения) в соответствии с актом
передачи или иным документом о передаче. В связи с этим основная
обязанность продавца должна рассматриваться в качестве обязанности
перенесения на покупателя права собственности на проданное имущество и
введения его во владение недвижимостью - это, фактически, передача жилого
помещения
1
.
Переход права собственности на жилое помещение к покупателю
согласно договору купли-продажи этого вида недвижимости должен
производиться в рамках государственной регистрации.
Если же любая сторона уклоняется от выполнения этой обязанности, суд
имеет право по требованию другой стороны на вынесение решения о
государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551
Гражданского Кодекса РФ).
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается порядок
представления документов на государственную регистрацию прав, что
определяется соблюдением нотариальной формы сделки. Например, ст. 16
названного Федерального закона содержит положение о том, что при
возникновении прав на основании договоров (сделок), не требующих
нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав
подается всеми сторонами договора (сделки). Если возникновение прав
базируется на нотариально удостоверенной сделке или ином совершенном
нотариусом нотариальном действии, заявление о государственной регистрации
права может подаваться нотариусом, совершившим соответствующее
нотариальное действие.
1
Решение Никулинского районного суда города Москвы по делу N 2-230/14. Электронный
ресурс. Режим доступа: nikulinsky.msk.sudrf.ru Дата обращения 05.11.19
71
Как предусмотрено обязанностью передать право собственности на
жилое помещение, его следует освободить от всех прав и притязаний третьих
лиц, кроме случаев, когда есть согласие покупателя на принятие имущества с
обременениями. Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ (государственная
регистрация недвижимости) и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ограничения (обременения)
вещных прав на недвижимость должны пройти процедуру государственной
регистрации, как государственной регистрации самих прав
1
.
Существует ряд специальных правил, касающихся исполнения продавцом
обязанности по передаче, а покупателем - по принятию проданной вещи,
поскольку особые естественные свойства жилого помещения (такие, как
неотделимость от земельного участка, на котором оно расположено) не
позволяют передать его обычным способом - вручив его покупателю. Жилое
помещение передают в соответствии с подписываемым сторонами
передаточным актом или иным документом о передаче, который может играть
роль доказательства состоявшейся передачи и исключить круг возможных
споров, связанных с установлением данного юридически значимого факта. Акт
приемки-передачи жилого помещения оформляют письменно, что поможет в
будущем в устранении возможных споров об исполнении обязанности
продавца передать вещь свободной от вещей прежнего собственника и
проживающих с ним лиц; со всеми принадлежностями; от возможных
претензий покупателя, обусловленных недостатками передаваемого имущества,
которые могли обнаружиться при обычном осмотре; в отдельных может
служить доказательством добросовестных либо недобросовестных намерений
покупателя.
Как следует из п. 2 ст. 556 ГК, принятие покупателем недвижимости,
которая не соответствует условиям договора купли-продажи жилых
1
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.01.2017). // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
72
помещений, включая случаи, когда данное несоответствие оговаривается в
документе о передачи жилого помещения, не составляет основание для
освобождения продавца от необходимости отвечать за ненадлежащее
исполнение договора. Иначе говоря, передаточный акт не рассматривается в
качестве дополнения или уточнения договора.
К тому же, передаточный акт нельзя рассматривать в качестве
неотъемлемой части договора. Подписание акта о передаче жилого помещения
важно в ходе определения момента, когда риск случайной гибели переходит к
покупателю. Продавец считается лицом, которое исполнило свою обязанность
по передаче жилого помещения с момента, когда вручен такой вид
недвижимости покупателю и подписан акт (иной документ о передаче), с этого
же момента, если иное не предусматривается в договоре, риск случайной
гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя. Но
возникновение права собственности связывают не с фактической передачей
вещи, а с моментом, когда регистрируется право, что отвечает содержанию ст.
223 ГК РФ. А значит, передача жилого помещения либо предшествует
регистрации, либо следует за ней.
Обязанности покупателя представляются как обычные для всех договоров
купли-продажи, кроме таких обязанностей, как принятие недвижимого
имущества согласно передаточному акту и регистрация перехода права
собственности по ст. 551 ГК РФ.
В современной России остро стоит вопрос ответственности сторон
договора купли - продажи, так как участники сделки очень часто не исполняют
договорные обязательства. В связи с этим существуют нормы гражданского
законодательства, которые направлены на защиту интересов как продавцов, так
и покупателей. Стоит заметить, что нормы об ответственности носят
диспозитивный характер, они применяются, если законом либо договором не
установлено иное. Формы гражданско-правовой ответственности: возмещение
убытков статья 15 Гражданского кодекса РФ и взыскание (уплата) неустойки
статья 330 Гражданского кодекса РФ. В науке ведется спор по поводу
73
возможности отнесения к мерам гражданско - правовой ответственности других
санкций, которые применяются за нарушения отдельных видов обязательств.
Основная обязанность продавца - передача объекта недвижимости,
который определен договором купли-продажи. Если продавец отказывается
передать оговоренный объект недвижимости покупателю, последний может
отказаться от исполнения договора, потому что предмет договора –
индивидуально - определенная вещь
1
. Также продавец несет ответственность за
нарушение сроков передачи объекта недвижимости покупателю при продаже с
предварительной оплаты. Если покупатель произвел предварительную оплату, а
продавец не исполняет свои обязательства по передаче недвижимости, на
основании статьи 395 ГК РФ на сумму произведенной оплаты начисляются
проценты до дня передачи оплачиваемой недвижимости или дня возврата
предоплаты.
Основная обязанность покупателя – произвести оплату по договору купли
-продажи в определенные сроки и определенным способом (аккредитив,
наличные и т.д.). Есть случаи, когда покупатель не производит оплату после
государственной регистрации перехода права собственности к нему. Для того,
чтобы свести риски продавца к минимуму, следует в договор купли-продажи
включить фразу: «в случае неоплаты Покупателем стоимости квартиры в срок,
установленный настоящим договором, настоящий договор подлежит
расторжению, а квартира возврату Продавцу».
Российское законодательство признает только законное право
пользования, фиксирует способы его возникновения: договор найма квартиры
(ст.671 ГК РФ); право пользования членов семьи нанимателя (собственника),
которые проживают вместе с нанимателем (собственником) (ст.292 ГК РФ),
вселение в квартиру нанимателя опекунов, попечителей, временных жильцов,
поднанимателем. Существует две теории в научной литературе по
рассматриваемому вопросу: гражданско-правовая и семейно-правовая.
1
Гриднева О.В., Трофимова И.А. Договор купли-продажи объекта незавершенного
строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 65-70.
74
Семейно-правовая теория сводится к следующему: право пользования жилым
помещением появляется в связи с наличием семейных отношений между
членами семьи нанимателя (собственника) и нанимателем (собственником).
Гражданско-правовая теория берет за основу позицию, что вселение
собственником либо нанимателем в занимаемую им квартиру происходит с
согласия совершеннолетних членов семьи. Вселенные граждане приобретают
равное права пользования жилым помещением наравне с собственником
(нанимателем).
В договорах купли-продажи жилых помещений очень редко встречается
условие о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением
после регистрации перехода права собственности к покупателю. Но если на
момент подписания рассматриваемого договора в продаваемой квартире есть
лица, которые состоят на регистрационном учете, то в договор необходимо
внести пункт: «В квартире зарегистрированы…….Продавцы обязуются
обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в
Квартире лиц в течение ……………».
Покупателю при приобретении объекта недвижимости следует
придерживаться следующего алгоритма действий для минимизации его рисков
в связи с вышеизложенным:
проверка обременения объекта недвижимости (залог квартиры, арест);
при наличии обременении орган государственной регистрации откажет в
переходе права собственности от продавца к покупателю;
проверка наличия судебных дел по квартире, по жилому дому, в котором
она расположена;
анализ правоустанавливающих документов и предыдущих переходов
права собственности;
проверка продавца квартиры: если продавец – юридическое лицо,
необходимо проверить учредительные документы, если физическое –
документы, удостоверяющие личность;
анализ положений договора купли-продажи о расчетах сторон;