65
Прежде всего, переход на них грозит повышением цен на недвижимость.
Из-за введения расчетов с помощью эскроу-счетов недвижимость может
подорожать на 10–15% от тех цен, которые есть сегодня. Рост цен свыше 15%,
скорее всего, будет явлением временным, связанным с ажиотажем и новизной
этого механизма. И если он и будет, то уже в течение полугода–года должен
вернуться к 10–15% после его массового внедрения и адаптации рынка
34
.
Еще одна причина для критики эскроу-счетов связана с вопросами
компенсационности, имеющими потребительский характер. Так, принятые
законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на
средства, блокируемые на счетах-эскроу. Независимо от времени
депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при
заключении договора долевого участия (ДДУ). Это означает, что с учетом
принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери
на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в
размере 4%, которую Центробанк рассматривает в качестве ориентира, «съест»
10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет
ожидаемого повышения цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму
приобрести квартиру с такими же параметрами
35
.
Еще один повод для обсуждения негативных моментов от введения
эскроу-счетов участники рынка недвижимости связывают с оплатой по ипотеке,
с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж при покупке первичного
жилья. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те
средства, что внесет заемщик) и «тело» кредита (деньги, которые выдаст банк).
Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые
обязательства и погашает задолженность, выплачивая как «тело» кредита, так и
проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве
заемщик забирает с экскроу-счета только ту часть тела кредита, которую успел
34
Василевская Л.Ю. Договор счёта эскроу: проблемы правовой квалификации // Электронное
приложение к «Российскому юридическому журналу». 2016. № 2. С. 37-49.
35
Буркова А. Ю. Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве.:
http://www.center-bereg.ru/o3875.html (дата обращения: 27.02.2019).
66
погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни
тысяч рублей, уже никто не вернет
36
.
Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью
эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу
юридической психологии. Новый механизм предполагает, что расторжение
ДДУ – это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать –
расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и
требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика».
Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить
ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Таким образом, в России
сформируется новая категория «обманутые дольщики со счетами-эскроу».
37
Тот факт, что за рубежом проблемы правового регулирования отношений
сторон по счёту эскроу исследуются уже около 100 лет, обусловлен
значительно большим возрастом законодательства, а также финансовой
экономической и политической систем в частности, в отличие от России.
Одна из основных проблем в применении законодательства о счёте
эскроу в США заключалась в том, что, как правило, в сделках с использованием
счёта эскроу участвует множество лиц и применяется сложный механизм,
вынуждающий граждан делать значительно большие вложения денежных
средств, чем они могли бы: в сделках по купле-продаже недвижимости
задействованы множество участников, а владелец счёта эскроу производит
выплаты в отношении их всех, хотя должен был платить только имеющему
лицензию брокеру по недвижимости. Так, согласно сведениям, полученным от
Генерального прокурора штата Мичиган, среднестатистический владелец
36
Багандова Л.К. Проблемы применения счета эскроу: российская и зарубежная
практика / Л.К. Багандова // Вестник Московского государственного областного
университета. – 2018. – №1. – С. 149-159.
37
Ефимова Л.Г. Отдельные проблемы теории безналичных расчетов / Л.Г. Ефимова //
Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). – 2016. – № 2. – С. 28 - 57.
67
недвижимости переплачивает около 150 долларов США, не считая потери
денежных средств в счёт процентов.
38
Некоторые владельцы недвижимости, живущие в местности с высокой
ставкой налогов на недвижимость и страховых премий, заплатили значительно
больше в рамках сделок, проведённых по счётам эскроу, чем это необходимо
или предусмотрено законодательством. Такой обман может начаться даже во
время закрытия счёта, когда выясняется, что владельцам недвижимости
изначально требовалось платить слишком большие суммы по счёту эскроу.
В России сегодня, как и в США в 70-е гг. XX в., только зарождаются
такие финансовые конструкции, как договор счёта эскроу, развитие отношений
контрагентов по данному договору тоже может вызвать проблему переплаты
банкам и страховым компаниям по ипотеке, в дополнение к налоговому
бремени и монополии банков, страховых компаний и управляющих компаний
на установление собственных цен и тарифов.
3.2 Проблемы ареста или списание денежных средств, находящихся
на номинальном счете
Номинальный счет может открываться владельцу счета для совершения
операций с денежными средствами, права на которые принадлежат другому
лицу — бенефициару. Права на денежные средства, поступающие на
номинальный счет, в том числе в результате их внесения владельцем счета,
принадлежат бенефициару.
Социальное значение договора номинального счета заключается в
необходимости закрепить коммерческую практику финансовых, торговых и
иных операций, при которых денежные средства зачисляются на банковские
счета лиц, которым эти денежные средства в экономическом смысле не
принадлежат (например, доверительный управляющий, брокер, сервисный
38
Avoiding Problems with Your Escrow Account [Электронный ресурс] // Rock Realty:
[сайт]. URL: http://blog.rockrealtywi.com/avoiding-problems-escrow-account/ (дата обращения:
28.02.2018).
68
агент по ипотечным ценным бумагам, номинальный держатель ценных бумаг,
нотариус, агент, комиссионер, поверенный и прочие).
Для налоговых отношений, скорее всего значение будут иметь такие
обстоятельства, как взыскание налогов с владельца номинального счета и
бенефициара. В случае неуплаты или неполной уплаты налога в установленный
срок обязанность по уплате налога исполняется в принудительном порядке
путем обращения взыскания на денежные средства на счетах
налогоплательщика (налогового агента) — организации или индивидуального
предпринимателя в банках и его электронные денежные средства.
Статьей 860.5 новой редакции Гражданского кодекса РФ установлено,
что приостановление операций по номинальному счету, арест или списание
денежных средств, находящихся на номинальном счете, по обязательствам
владельца счета, за исключением обязательств, предусмотренных статьями 850
и 851 Гражданского кодекса РФ, не допускается.
39
Арест или списание денежных средств с номинального счета по
обязательствам бенефициара допускается по решению суда, списание
денежных средств допускается также в случаях, предусмотренных законом или
договором номинального счета. Однако данная норма вступает в противоречие
с положениями Налогового кодекса РФ о взыскании налога. В силу п. 1 ст. 11
Налогового кодекса РФ нормы Налогового кодекса имеют приоритет перед
нормами неналоговых законов. Гражданский кодекс не является специальным
налоговым законом. Поэтому противоречие будет разрешаться в пользу
Налогового кодекса. Следовательно, у инспекции отсутствуют препятствия для
взыскания задолженности по налогам и сборам с владельца банковского счета,
а у банка нет оснований отказать в исполнении поручения о взыскании.
Денежные средства на номинальном счете принадлежат бенефициару. Таким
39
Ефимова Л.Г. Концептуальные, теоретические и технические недостатки в проекте
ГК РФ (глава 45 ГК РФ «Банковский счет») / Л.Г. Ефимова // Хозяйство и право. – 2012. – №
11(430). – С. 3 - 7.
69
образом, для полноценной защиты бенефициара необходимо изменить нормы
Налогового кодекса РФ о взыскании налогов и сборов.
Имеется и позитивный момент. Несмотря на то, что Гражданский кодекс
предусматривает возможность обращения взыскания на денежные средства
бенефициара-налогоплательщика на номинальном счете, по аналогичным
причинам это будет противоречить Налоговому кодексу, который позволяет
производить взыскание только с налогоплательщика.
Безусловно, договор номинального счета имеет недостатки и
шероховатости. Пока абсолютно определенно сложно говорить об изъянах с
практической точки зрения, так как отсутствует судебная практика по таким
делам. Вместе некоторые аспекты правового регулирования договора
номинального счета вызывают вопросы.
Так, например, статьи 860.1 – 860.2 ГК РФ называют существенными
условиями основание участия в отношениях по договору номинального счета
дату заключения договора, указание бенефициара или порядок получения
информации от владельца о бенефициаре или бенефициарах. Инструкция
Центрального Банка №153-И указывает на перечень необходимых документов
в случае, если бенефициар указывается.
Между тем ГК РФ не указывает, каков порядок получения информации и
бенефициаре или бенефициарах. В Инструкции ЦБ РФ установлено, что
порядок фиксирования указанных сведений определяется банком
самостоятельно в банковских правилах. Думается, существенные условия
должны быть в полной мере отражены в ГК РФ и быть единообразными для
всех банков.
40
Помимо этого, п. 3 ст. 860.6 ГК РФ не устанавливает, кто может быть
инициатором расторжения договора. При участии бенефициара
(многосторонняя сделка) договоре номинального счета, исходя из ст. 450 ГК
40
Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И (ред. от 24.12.2018) "Об открытии
и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов"
(Зарегистрировано в Минюсте России 19.06.2014 N 32813)
70
РФ, его согласие обязательно, а случае, если он не является стороной договора
(двусторонняя сделка), то он информируется о расторжении договора.
Вышеназванные шероховатости явились результатом того, что банки не
спешат включать в перечень предоставляемых операций номинальный счет, а
при предоставлении вводят ограничения. Например, Россельхозбанк предлагает
лишь номинальный социальный счет, который предназначен для зачисления
сумм алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда,
понесенного в случае смерти кормильца, а также иных выплачиваемых на
содержание подопечных средств. Вопрос о распределении остатка денежных
средств при расторжении договора банк решил следующим образом: в случае,
если инициатором расторжения договора является владелец счета, то остаток
перечисляется на номинальный счет владельца (отсутствует указание на
бенефициара). В случае же, если закрытие счета инициировал бенефициар, то
средства выдаются ему в кассе банка или по указанию перечисляются на
другой счет, открытый в банке или иной кредитной организации.
Приведем ещё один пример из практики.
29.12.2016 в целях исполнения истцом обязательств по перечислению
аванса, предусмотренного пунктом 3.4 контракта, между Газпромбанк (АО),
истцом (бенефициар) и ответчиком (клиент) был заключен договор банковского
счета №547, предметом которого явилось открытие клиенту специального
банковского счета (номинального счета) для совершения безналичных расчетов
с денежными средствами, права на которые принадлежат бенефициару, в целях
финансового обеспечения реализации мероприятий по завершению
строительства объекта «Малоэтажная застройка по ул. Алексеевская-1 в
Краснофлотском районе г.Хабаровска, жилой дом №1, ул. Парка Мира, д.14».
Права на денежные средства, поступающие на счет, в том числе, в
результате их внесения клиентом, принадлежат бенефициару. (п.1.2).
41
41
Решение от 22 июля 2016 г. по делу № А73-4186/2016
71
Согласно пункту 8.3 в случае решения бенефициара о расторжении
договора в одностороннем порядке, с уведомлением клиента, остаток денежных
средств перечисляется на банковский счет бенефициара.
Истец произвел перечисление денежных средств на расчетный счет
ответчика, открытый в рамках договора банковского счета №547, что
подтверждается платежным поручением №361631 от 30.12.2016 на сумму 83
475 360 руб.
Ответчик свои обязательства по контракту не выполнил, что послужило
основанием решения истца от 21.12.2017 об одностороннем отказе от
исполнения муниципального контракта №0122300006116001221_78637 по
основаниям ст. 715 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с
нарушением срока ввода объекта в эксплуатацию и направлением в адрес
ответчика претензий:
- №914-сз от 22.01.2018 о возврате суммы неосновательного обогащения
в виде аванса в сумме 83 475 360 руб. и процентов за пользование чужими
денежными средствами с 10.01.2018;
- №114-сз от 23.01.2018 – об оплате штрафов за неисполнение условий
контрактов согласно пункту 8.2.3 контракта и неустойки за нарушение срока
исполнения обязательств по передаче объекта.
Претензии оставлены без ответа, что послужило основанием обращения в
суд с иском о взыскании в качестве неосновательного обогащения
перечисленного в рамках контракта аванса.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса российской
Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными
правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество
(приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить
последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
(неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных
статьей 1109 ГК РФ. Требования данной правовой нормы обязывают
возвратить неотработанный аванс.
72
Кроме этого, как следует из рекомендаций, изложенных в пункте 1
Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с
применением норм о неосновательном обогащении", в случае расторжения
договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая
сторона неосновательно обогатилась.
В силу п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом,
другими законами, иными правовыми актами или договором право на
односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может
быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой
стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с
момента получения данного уведомления.
В силу п.8,9 ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О
контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения
государственных и муниципальных нужд» (далее–Закон №44-ФЗ) расторжение
контракта допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае
одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в
соответствии с гражданским законодательством. При этом заказчик вправе
принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта по
основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации
для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств, при
условии, если это было предусмотрено контрактом.
Пунктом 11.5 контракта предусмотрено право участника долевого
строительства принять решение об одностороннем отказе от исполнения
контракта в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Как следует из текста решения об отказе от 21.12.2017, основанием отказа
указан пункт 3 статьи 715 ГК РФ, согласно которому если во время выполнения
работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом,
заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения
недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого
73
требования отказаться от договора подряда, либо поручить исправление работ
другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.
Однако из материалов дела не усматривается наличие недостатков в
результате работы ответчика, требующих устранения, в ходе судебного
разбирательства истец на данное обстоятельство не ссылался.
Более того, суд соглашается с позицией ООО «Промтехстрой»,
указавшего в ходе судебного разбирательства на незаконность отказа от
21.12.2017 со ссылкой на часть 1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в
долевом строительстве» (далее–Закон №214-ФЗ), согласно которому участник
долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по
передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный
договором срок передачи такого объекта на два месяца.
42
Однако, поскольку контрактом (п.5.1) предусмотрен срок передачи
объекта в течение 30 дней с даты получения на ввод в эксплуатацию, то есть 30
дней с 01.11.2017 – до 01.12.2017, а решение об отказе истец принял 21.12.2017,
указанное решение является преждевременным и не порождает юридических
последствий в виде расторжения контракта, на что ссылается истец, заявляя о
взыскании неосновательного обогащения.
Изложенное свидетельствует об отсутствии у суда законных оснований
удовлетворения требования о возврате аванса и производного требования о
взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами
вследствие удержания аванса.
Оценив обстоятельства рассматриваемого деда с позиции ст. 10 ГК РФ,
суд пришел к следующим выводам.
В пункте постановлении Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении
судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что
42
Решение от 7 августа 2018 г. по делу № А73-4295/2018
74
согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при
установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении
гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны
действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса
Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего
незаконного или недобросовестного поведения.
43
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные,
следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского
оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны,
содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По
общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской
Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и
разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не
только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по
инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий
участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон,
суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий
такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью
или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту
интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного
поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под
злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по
осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением
установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав,
43
Решение от 7 августа 2018 г. по делу № А73-4295/2018