52
Как правило, договор определяет выкупную цену. В случае ее
отсутствия она приравнивается к сумме ренты, переданной в течение
последнего года. В соответствии со статьей 594 ГК РФ при безвозмездной
передаче имущества в цену выкупа включению подлежит цена переданного
имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 452 и ст. 584 ГК РФ требуется нотариальное
удостоверение соглашения о расторжении (выкупе) договора ренты.
Только в судебном порядке возможно решение о принудительном
выкупе ренты или же об одностороннем порядке расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 ст. 452 ГК РФ при несогласии второй
стороны на расторжение (выкуп) или неполучении от нее ответа в
установленный срок (при отсутствии такого срока – в 30 дней) возможна
подача искового заявления в суд, где указывается соответствующее требование.
Местом подачи заявления является районный суд по месту проживания
ответчика. Согласно статьям 24, 28, 30 ГПК РФ, при заявлении требования о
возврате недвижимости, переданной рентоплательщику, иск подается в
районный суд по местонахождению этой недвижимости
46
.
Опираясь на цену иска уплачивается государственная пошлина. Так, как
вытекает из подпункта 1 п. 1 статьи 333.19 НК РФ
47
, размеры госпошлины
составляют при цене иска:
до 20 000 рублей - 4% от цены иска, но минимум 400 рублей;
от 20 001 руб. до 100 000 руб. - 800 рублей + 3% от суммы, большей,
чем 20 000 руб.;
от 100 001 руб. до 200 000 руб. – 3 200 рублей + 2% от суммы,
большей, чем 100 000 руб.;
от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 рублей + 1% от суммы,
большей, чем 200 000 руб.;
46
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. ст. 4532.
47
Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05 августа 2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.
53
свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей + 0,5% от суммы, большей,
чем 1 000 000 рублей, но не свыше 60 000 рублей.
Опираясь на требования ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению
прикладывают следующую документацию:
квитанция по уплате госпошлины;
копия иска и прилагаемой к нему документации для ответчика и
третьих лиц;
договор ренты;
расчет взыскиваемой суммы;
доказательство существенных нарушений договора ответчиком;
документация, подтверждающая досудебный порядок решения спора -
предложение по расторжению договора (выкупе ренты) и отказ (если есть) (в
случае наличия);
документация на переданное имущество под выплату ренты и др.
Решение суда вступает в законное действие по истечении сроков на
апелляционное обжалование, если его не обжаловали. Вместе с тем сроки для
подачи апелляционной жалобы составляют 1 месяц с момента принятия
решения суда в окончательном виде (часть 1 ст. 209, часть 2 ст. 321 ГПК РФ).
При принятии судом решения о том, чтобы взыскать сумму денег с
ответчика, нужно получить исполнительный приказ, а также предоставить его в
ФССП России по месту его проживания.
При заключении сторонами договора соглашения о его расторжении,
предполагающего возврат недвижимости рентополучателю, или же при
принятии судом такого решения, то в соответствии со статьями 16-18 Закона
«О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней»
требуется регистрация перехода права в собственность в Росреестре
48
. Для
регистрации требуется, в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ,
48
Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
54
предоставление заявления об этом, судебного решения или соглашения сторон,
квитанция об уплате государственной пошлины (2 000 руб.).
Ниже указан ряд способов, посредством которых возможно
предоставление заявления и документов:
личная подача или по доверенности представителями в МФЦ или
отделение Росреестра;
почтовым отправлением (объявленная ценность, опись вложений,
уведомление о вручении);
электронная подача (Интернет, Портал Государственных услуг).
Нотариус, удостоверивший соглашение по расторжению договора,
может предоставить заявление о госрегистрации самостоятельно.
Сроки госрегистрации составляют не больше 10 рабочих дней.
Как говорилось в данной работе, как сторона, выполняющая содержание
договора пожизненного содержания с иждивением, - как плательщик ренты
может быть и юридическое, и юридическое лицо.
3.2. Проблемы, возникающие при изменении и расторжении договора
пожизненного содержания с иждивением
В положениях ГК РФ касательно пожизненного содержания с
иждивением отсутствует прямое указание на это, но такое правило следует из
содержания статьи 601 ГК РФ, ввиду которой получатель ренты - гражданин по
договору пожизненного содержания с иждивением осуществляет передачу
земельного участка, квартиры, жилого дома или иной недвижимости,
принадлежащих ему, в собственность плательщика ренты, принимающего на
себя обязанность по осуществлению содержания с иждивением гражданина и
(либо) названного им третьего лица (лиц) в течение всей их жизни. В
практической деятельности эти компании зачастую - риелторские организации
или фирмы, специализирующиеся только на реализации пожизненного
содержания с иждивением. Распространены судебные споры, которые связаны
в первую очередь с расторжением договоров пожизненного содержания с
55
иждивением, а также признанием прав собственности на спорные жилые
помещения за получателем ренты.
Классический пример судебной практики — нижеследующий прецедент.
Таким образом, решение Орджоникидзевского райсуда города Екатеринбурга
по делу № 2-5160 за 2010г. судебный орган допустил удовлетворение
требований истца, которые заключаются в расторжении договора по
пожизненному содержанию с иждивением, по признанию сделки купли-
продажи как недействительной, признанию за истцом прав собственности,
исключению записей из ЕГРП
49
.
Суд установил нижеследующее: 12.11.2001г. истец и некоммерческое
предприятие «Фонд развития территорий» осуществили заключение договора
пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с условиями договора
истец осуществила передачу в собственность принадлежащей ей
однокомнатной квартиры некоммерческому предприятию «Фонд развития
территорий», а последний был должен провести выплату ей единовременного
пособия и выплату ежемесячно денежных средств с дальнейшей индексацией
пропорционально повышению минимальных месячных заработков и несению
расходов по уплате квартплате и коммунальных услуг. Регистрация перехода
права собственности осуществлена соответствующим образом. Истец
обратилась в судебный орган с иском к ответчику по расторжению договора, с
указанием, что «Фонд развития территорий» не исполняет собственные
обязательства, связанные с уплатой ежемесячных пособий и затрат по
квартплате и коммунальным услугам, так как не была осуществлена
индексация и не был повышен размер ренты, невзирая на то, что размеры
минимальных месячных заработков были повышен.
Суд вынес решение по отказу в удовлетворении иска по причине того,
что факт значительного нарушения (как и нарушения в общем) ответчиком -
49
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2-5160 за 2010 год // СПС
«КонсультантПлюс»: судебная практика.
56
«Фондом развития территорий» тех или иных обязательств, взятых на себя по
договору с истцом, не подтвердился.
Позднее, КС РФ постановил, что дело Поварнициной А.Ф. необходимо
пересмотреть на основании нового правового регулирования, которое должен
установить законодатель, опираясь на требования Конституции РФ. 16.12.2010
г. решение Орджоникидзевского суда отменили по открывшимся вновь
обстоятельствам.
По причине отчуждения ответчиком - некоммерческим предприятием
«Фонд развития территорий» квартиры, которую передала истец по договору
пожизненного содержания с иждивением, истец уточнила исковые требования:
запрашивала суд по расторжению договора пожизненного содержания с
иждивением между некоммерческим предприятием «Фонд развития
территорий» и ней, признать как недействительный договор по купле-продаже
спорного объекта недвижимого имущества, который заключен между ООО
«Горсоцпроект» и некоммерческим предприятием «Фонд развития
территорий», исключить записи из ЕГРП на недвижимость и сделок с ним по
регистрации прав собственности ООО «Горсоцпроект» на квартиру, а также
признать права собственности на квартиру за истцом.
В процессе рассмотрения дела по существу в заседании суда истица и ее
представитель указанные требования поддержали, с указанием, что договор
пожизненного содержания с иждивением заключили по условию дальнейшей
индексации суммы размером 400 руб. пропорционально повышению
установленного законодательством МРОТ (п. 4 договора). Ответчик
некоммерческое предприятие «Фонд развития территорий» с 01.05.2002г. не
осуществил индексацию пропорционально повышению установленного
законодательством МРОТ. После того, как КС РФ вынес Постановление,
признавшее неконституционным положение части 2 статьи 5 ФЗ «О
минимальном размере оплаты труда», истиц обращался в НКО «Фонд развития
территорий» с заявлением по расторжению договора по причине
ненадлежащего исполнения обязательств рентоплательщика, связанных с
57
внесением ежемесячных платежей на р/с рентополучателя. Но НКО «Фонд
развития территорий» не дала согласие на расторжение договора пожизненного
содержания с иждивением, сделав ссылку на отсутствие правового основания к
расторжению договора, так как признанная неконституционной норма -
действующая.
Так как ответчик НКО «Фонд развития территорий» не производил
индексацию начальной суммы, определенной договором, то ответчик нарушил
права истца по свободному волеизъявлению при заключении договора
пожизненного содержания с иждивением, так как истец, при реализации
указанного права при заключении договора, полагался на оптимальные для себя
условия, что и зафиксировали в п. 4 договора в части дальнейшей индексации
суммы пропорционально повышению определенного законом МРОТ.
Помимо этого, как полагает истица, заключенный договор между НКО
«Фонд развития территорий» и ООО «Горсоцпроект» - недействительный, так
как заключен в нарушение статьи 604 ГК РФ, определяющей, что
рентоплательщик имеет право на отчуждение переданного ему в обеспечение
пожизненного содержания недвижимого имущества лишь с предварительным
согласием получателя ренты.
Судом иск признан как обоснованный и подлежащий удовлетворению.
Выполнение НКО «Фонд развития территорий» как стороной договора взятых
обязательств на себя не отвечает условиям указанного договора и не выступает
как надлежащее. В заседании суда факт существенного нарушения ответчиком
НКО «Фонд развития территорий» обязательства, связанного с индексацией
первоначальной суммы пропорционально повышению минимальных месячных
заработков, принятых на себя согласно договору с истцом, подтвердился. Это
обстоятельство — существенное нарушение и ведет к расторжению договора в
порядке, определенном статьями 450, 453 ГК РФ. Судом выяснено, что истец
представил достаточные доказательства нарушений ответчиком как
плательщиком ренты собственных обязанностей согласно договору
пожизненного содержания. НКО «Фонд развития территорий» не представила
58
суду тех или иных доказательств для опровержения заявленных требований,
которые могли бы достоверно подтвердить надлежащее и полное выполнение
ответчиком названного договора. При оценке изложенного в совокупности, суд
признал, что этих доказательств у ответчика нет.
Судом установлена недействительность сделки купли-продажи
квартиры, которая заключена между НКО «Фонд развития территорий» и ООО
«Горсоцпроект», что есть основание к применению последствий
недействительности сделки в форме возвращения сторон в положение, которое
существовало до нарушений прав истца.
Итак, нужно подчеркнуть, что частичное выполнение обязательств НКО
«Фонд развития территорий» не оказало влияния на вывод суда по наличию
существенных нарушений условий договора. Соответственно, судебная
практика указывает на то, что суды, при признании получателя ренты как
незащищенная сторона, требуют от плательщиков ренты подтвердить полное
исполнение взято ими на себя обязательств. Е. Лизиной справедливо отмечено,
что при заключении таких договоров, нужно уточнить все положения, которые
касаются ренты
50
.
При этом требуется фиксация каждого исполнения обязательств
(сохранение чеков и т.д.) для обладания доказательствами при возникновении
споров.
Сегодня в соответствии с договором пожизненного содержания с
иждивением гражданин (рентополучатель) передает ту или иную недвижимость
в собственность другому (рентоплательщику) гражданину, который, в свою
очередь, несет обязанность по пожизненному содержанию с иждивением
рентополучателя или другого обозначенного им лица.
Данный договор – наиболее критикуемый, но вместе с этим наиболее
распространенный. Без изучения его преимуществ и недостатков нельзя делать
определенные выводы. Отдавая свою недвижимость при заключении такого
50
Лизина Е. Судебное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с
организацией // Административное право. 2017. № 2. С. 21.
59
договора другому гражданину, он рассчитывает оказаться в условиях,
выгодных для него самого. Помимо этого, он может проживать в
недвижимости, принадлежащей ему, до конца своей жизни, что является
основным преимуществом такого договора. Основанием отчуждения
недвижимости рентоплательщиком является согласие рентополучателя.
Рентополучатель в соответствии с условиями договора за счет плательщика
может получать те или иные услуги. В случае существенных нарушений
договора рентополучатель вправе подать иск против плательщика в суд с
требованием расторгнуть такой договор. В случае доказательства судом
существования таких нарушений плательщик ренты обязуется вернуть
недвижимость ее владельцу без компенсации расходов, понесенных в связи с
исполнением договора.
Для пожилого рентополучателя основной недостаток заключается в
риске связаться с недобросовестным рентоплательщиком, который будет
вводить в заблуждение и постарается ввести минимальное количество услуг.
Встречается такое очень часто из-за необоснованной доверчивости людей
пожилого возраста. Основное преимущество для рентоплательщика – покупка
недвижимости по гораздо меньшей стоимости, в отличие от реальной. Именно
этим данный договор отличается от простой ипотеки или купли-продажи.
Расходы на содержание получателя производятся равномерно, а большой удар
по карману исключается отсутствием обязательства по внесению крупных сумм
и оплаты процентов. Сторонам этот договор выгоден и тем, что можно
получить некоторую помощь в подборе контрагента и дальнейшем
сопровождении. Такой положительный момент вызывает споры о том, является
ли это просто государственным регулированием договора или же
преимуществом самого договора. Практически в каждом городе есть
организация, помогающая заключать такого рода договоры, что представляется
удобным для пенсионеров и пожилых людей. В некоторых городах
администрация города может заключать такие договора.
60
Суть договора, отличия от остальных договоров ренты назвать может
отнюдь не каждый юрист. Существуют лишь 5 статей в Гражданском Кодексе
РФ, которые регулируют рассматриваемый договор, что делает ограниченным
понимание данного договора. Помимо этого, по мнению Скузоватова В.Ю.,
неосведомленность здесь ведет к множеству судебных споров, а это даже не
упоминая те или иные злоупотребления
51
.
Одна из многих ключевых проблем заключается в определении условий
договора. ГК РФ содержит в себе крайне общую, а также размытую
формулировку обязанности. На практике подобная неурегулированность
приводит к спорам.
Когда рентополучатели подают иск, они исходят из того, что полагались
на получение совершенного иного объема, а также характера услуг. В работе
Е.В. Лебедевой указано, что в данных договорах зачастую приводится указание
минимального количества положений, остальное имеет устную форму, из-за
чего невозможно будет тем или иным образом это подтвердить.
Все существенные условия должны быть оговорены в данном договоре,
чтобы избежать коллизий. Требуется четкое указание порядка осуществления
тех или иных мероприятий и оказания различных услуг. От добросовестности
рентоплательщика, добросовестности нотариуса находится в зависимости
желание заключить такой договор, который был бы наиболее точным, полным.
Требуется принятие соответствующего Положения на федеральном уровне, в
котором нужно установить наиболее полный перечень обязанностей,
возлагающихся на рентоплательщика, позволяющих сторонам уточнять те или
иные требования. Подобные положения уже приняты в ряде российских
городов и регионов. ЦСО г. Серпухова, к примеру, уже составлен широкий круг
обязанностей, возлагающихся на плательщиков ренты.
Нужно выделить ещё одну проблему, связанную с наиболее частым
расторжением подобных договоров. Расторжение происходит примерно в
51
Скузоватов В.Ю. Актуальные проблемы договора пожизненного содержания с иждивением в российском
гражданском праве // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2017. № 5. С. 36-38.
61
четырех из десяти случаев заключения договора, такого не происходит ни с
одним из любых других видов договоров.
Из проблемы, обозначенной выше, следует проблема нарушения
договора и такое его последствие, как расторжение. Основанием досрочного
его расторжения является существенное нарушение обязательств
рентоплательщика или инициатива получателя ренты. Судебная практика
доказывает, что даже добросовестный рентоплательщик имеет дело с риском
расторжения такого договора, если того потребует получатель ренты, ведь в
ходе решения спора в суде очень сложно рентоплательщику привести
доказательства его регулярного ухода за рентополучателем. Основным
нарушением таких договоров является просрочка выплаты платежей по ренте
52
.
Существенные нарушения обязательств плательщиком также являются ещё
одним распространенным основанием. По нашему мнению, широкий перечень
оснований к ответственности по такому договору имеет положительное
значение. Прежде всего, рентополучатель получает защиту имущественных
отношений и стабильность отношений в рамках договора. Во-вторых, как
обязанности рентоплательщика, так и обязанности рентополучателя
выравниваются за счет использования положений о договорах дарения и купли-
продажи.
Соответственно, к полному расторжению договора и иным
существенным последствиям могут привести неполное законодательное
регулирование, «эгоистичное» поведение сторон и узкое понимание сущности
договора. Расторгая договор, все стороны возвращаются к состоянию,
имевшемуся до его заключения, а плательщик ренты останется без выплат,
которые ему даже не возместят. Проблема установления существенных
договорных условий и ее решение зависят только от заинтересованности и
внимательности сторон. Если вести речь об ответственности за несоблюдение
его положений, то данный вопрос в законодательстве должен получить более
52
Шахаева А.М. Расторжение и изменение договора пожизненного содержания // Экономика, социология и
право. 2017. № 1. С. 185-187