42
2.3. Этапы заключения договора пожизненного содержания с иждивением
Срок предоставления ренты длится на протяжении жизни получателя
услуг. Соглашение не предусматривает возможность изменения лица,
получающего услуги. В случае ухода из жизни плательщика его полномочия и
обязанности переходят его наследникам.
Имущество может передаваться на бесплатной основе, тогда при
наличии нарушений получатель ренты может вернуть ее. Его произошла уплата
какой-либо суммы, то при таких условиях возврат жилья не производится.
Форма договора является письменной и содержит определенные
разделы. Предварительно рекомендуется ознакомиться с его образцом, после
чего скорректировать необходимую информацию.
Сначала указываются реквизиты сторон (ФИО, дата рождения, данные о
документе, подтверждающем личность, место проживания).
Предметом договора пожизненного содержания с иждивением
является недвижимое имущество. При составлении документа нужно указать
характеристики объекта (расположение, предназначение, этаж, площадь,
техническая документация: техпаспорт, кадастровый паспорт).
Обязательно фиксируется, на каком основании иждивенец обладает
правом распоряжаться недвижимостью. При отсутствии обременений делается
соответствующая отметка. Если имеются ограничения на пользование
объектом, то указывается их вид (арест, участие в имущественных спорах).
Обязательно рассчитывается размер ренты, даже если гражданин
получает только уход. Допускается указывать примерную стоимость по
соглашению сторон. В качестве ориентира можно использовать стоимость
подобных услуг в регионе проживания.
Стоимость устанавливается для каждого вида услуг. Дополнительно
указывается суммарная величина обеспечения за месяц.
При наличии проблем с исполнением соглашения получатель ренты
обладает определенными гарантиями. Прежде чем гражданин прекратит
выполнять свои обязанности по уплате ренты, ему необходимо ее выкупить.
43
Величина выкупа в случае платного перехода недвижимости
рассчитывается как годовая сумма платежей к получению. Если объект
переходит на основании дарения, то к указанной величине нужно прибавить его
стоимость. В случае возврата недвижимости получателю ренты ее стоимость не
учитывается.
При нарушении обязательств получатель ренты может
потребовать неустойку в размере ключевой ставки. Стороны имеют право
установить иной размер неустойки. Если в результате был причинен
материальный ущерб, то потребуется его возмещение.
Чтобы заключить соглашение, нужно выполнить определенные действия
в соответствии со следующим порядком:
Оформление договора и его согласование со всеми
заинтересованными лицами.
При отсутствии разногласий стороны ставят свои подписи.
Подтверждение договора в нотариальной конторе.
При заключении сделки такого типа удостоверение у нотариуса является
обязательным этапом.
Новое право собственности подлежит регистрации в Росреестре. После
прохождения процедуры недвижимость становится собственностью
плательщика.
Процедура проводится в подразделении ведомства или МФЦ, куда
передается заключенный договор ренты и пожизненного содержания с
иждивением, заявление и подтверждение личности. Заявка подается лично или
направляется почтой. По желанию заявителя подать документы в Росреестр
может нотариус.
Расторжение договора пожизненного содержания с
иждивением происходит по соглашению заинтересованных лиц или в судебном
порядке.
Соглашение считается расторгнутым после ухода из жизни иждивенца.
Еще одной причиной аннулирования сделки является существенное нарушение
44
ее условий. Тогда иждивенец может требовать возвращений своего имущества,
независимо от способа его передачи (без оплаты или путем перечисления
какой-либо суммы). Тогда плательщику не возмещаются расходы на
содержание.
Существенным является нарушение, в результате которого иждивенцу
наносится ущерб за счет невыполнения условий, предусмотренных договором.
Такие случаи рекомендуется указать в тексте договора (отсутствие ухода
длительное время, замена услуг на выплату компенсации без согласования).
45
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА
ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
3.1. Проблемы, возникающие при заключении договора пожизненного
содержания с иждивением
Законодательство о нотариате предусматривает ситуации, когда в
удостоверении договора ренты может быть отказано. Статья 48 Основ
законодательства РФ о нотариате в качестве таких оснований называет случаи,
когда:
удостоверение договора ренты противоречит закону. В части 1 ст. 5
Основ законодательства РФ о нотариате в качестве гарантии нотариальной
деятельности установлено, что в своей деятельности нотариус руководствуется
Конституцией РФ, конституциями (уставами) субъектов РФ, федеральными и
региональными нормативными правовыми актами, а также международными
договорами;
удостоверение договора ренты подлежит совершению другим
нотариусом. Вместе с этим предполагаются, прежде всего, случаи отсутствия
полномочий на удостоверение договора ренты и, во-вторых, случаи нарушения
тех или иных правил о месте проведения нотариальных действий;
с просьбой об удостоверении договора ренты обратился
недееспособный гражданин либо представитель, который необходимых
полномочий не имеет;
договор ренты, заключаемый от имени юридического лица,
противоречит целям, которые указаны в его учредительном документе;
договор ренты не соответствует требованиям закона. Положениями
ст. 168 ГК РФ предусмотрена недействительность сделки, которая нарушает
требования закона либо другого правового акта. Пункт 1 ст. 168 ГК РФ
установил, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 168 ГК РФ либо
другим законом, сделка, ведущая к нарушению требований закона либо другого
правового акта, считается оспоримой, если из законодательства не следует, что
46
применяться должны иные последствия нарушения, не имеющие связи с
недействительностью сделки;
документы, представленные для удостоверения договора ренты,
требованиям законодательства не соответствуют;
факты, изложенные в документах, представленных для удостоверения
договора ренты, не подтверждены в установленном законодательством РФ
порядке при условии, что такое подтверждение необходимо и предусмотрено
законодательством.
Следует подчеркнуть, что в ст. 48 Основ законодательства РФ определен
исчерпывающий перечень случаев, в которых нотариус отказывает в
удостоверении договора ренты. Соответственно, отказ в удостоверении
договора ренты по любому из иных оснований будет являться незаконным.
В судебной практике нередко обжалуются отказы нотариусов в
удостоверении договоров ренты. Так, 19 ноября 2013 г. Л., который действует
за себя и по доверенности от Е., обратился к нотариусу с заявлением по
удостоверению договора пожизненной ренты, который заключили между ним и
Е., на условиях, выложенных в предоставленном проекте договора
пожизненной ренты. Удостоверить договор нотариус отказался.
Е. оспорила эти действия нотариуса, совершила обращение в суд с
заявлением по признанию незаконным отказа нотариуса Н. удостоверить
договор пожизненной ренты, оформленного постановлением от 28.11.2013 г.,
нарушающим ее право собственника распоряжаться собственным имуществом,
так как нотариус не имеет права ограничивать либо лишать ее гарантированных
Конституцией прав. Как указывалось в заявлении, решение по заключению
договора пожизненной ренты ею принято уже давно, ее устраивает также вид
договора, а также условия, на которых его заключат, она знает о последствиях
заключения договора в форме прекращения ее права собственности по
отношению к квартире, состоящие в том, что она не сумеет ее продать,
подарить или завещать. Она настаивала удостоверить договор пожизненной
47
ренты с Л., по этой причине просила обязать нотариуса удостоверить договор
пожизненной ренты.
Судом было отказано в удовлетворении заявления
43
.
Правомерность удостоверения нотариусом Н. договора пожизненной
ренты следует оценивать с учетом требований ст. 5 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате, которой установлены гарантии
нотариальной деятельности. Суд, при принятии решения об отказе Е.
удовлетворить заявление, не определил в действиях нотариуса Н. нарушений
принципа беспристрастности реализации нотариальной деятельности, с тем, что
в собственной деятельности нотариус является независимым и руководствуется
лишь законом.
Таким образом, как препятствие в удостоверении договора пожизненной
ренты выступило то, что у нотариуса в результате беседы с Е. сформировалось
мнение о ее заблуждении касательно последствий заключаемой сделки,
поскольку в самой сделке нотариус усмотрел притворность. Поэтому согласно
статье 48 Основ законодательства РФ о нотариате нотариусом Н. и отказано в
совершении нотариального действия, поскольку совершение данного действия,
как она полагает, противоречит законодательству.
Суд в этом случае не имел оснований считать неправомерными действия
нотариуса Н., так как статья 29 Конституции РФ каждому гарантирует свободу
слова и мысли, никого нельзя принудить к выражению собственных убеждений
и мнений либо отказу от них, по причине недоказанности беспристрастности
реализации нотариусом нотариального спорного действия.
Помимо этого, из сути оспариваемого постановления нотариуса по
отказу в удостоверении договора пожизненной ренты не вытекает об
ошибочности мнения нотариуса Н. по поводу того, что Е. заблуждалась
касательно последствий совершаемой сделки, о несоответствиях условий
договора реальным ее намерениям.
43
Решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 05 февраля 2014 г. // СПС
«КонсультантПлюс»: судебная практика.
48
В обоснование отказа в постановлении указывается, что в случае выезда
по адресу места жительства Е. во время беседы с последней установили, что
она вследствие болезни почти не перемещается даже по квартире,
преимущественно лежит и сидит. Из домашней работы не делает ничего,
совместно проживающие квартиранты помогают ей во всем, а также в
приготовлении пищи, покупке продуктов питания, лекарств. Из этих
обстоятельств, как полагает судебная коллегия по гражданским делам
Свердловского облсуда, следует, что Е. необходима не сколько материальная
помощь (она получает пенсию), сколько постоянный уход, но хочет получать
рентные платежи, которых ей хватит, если сократятся коммунальные платежи,
а их размер будет меньше, если из квартиры выселятся внуки.
Проверка законности информации, содержащейся непосредственно в
производимом документе, установление направленности воли сторон
удостоверяемой сделки, права принятия решения по соответствию
удостоверяемой сделки закону, возлагаются на нотариуса, поскольку нотариус
является ответственным за соответствие содержания удостоверяемого
документа законодательству.
В этой связи принятое решение суда о правомерности действий
нотариуса Н. соответствует и правовой позицией, изложенной в Постановлении
Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 № 11-П
44
, в
котором указано, что при заключении договора ренты необходимо
руководствоваться принципами справедливости, равенства, соразмерности, с
тем, чтобы обеспечить, в том числе с учетом повышения стоимости жизни и
динамики роста прожиточного минимума, реализацию прав получателей ренты
по назначению данного договора.
44
Постановление Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. № 11-П «По делу о проверке
конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в
связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной» // Российская газета. 2008. 17 декабря.
49
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского облсуда
оставила без изменения решение Верх-Исетского районного суда г.
Екатеринбурга 05 февраля 2014 г.
45
Следует отметить, что нотариус по просьбе лица, которому отказано в
удостоверении договора ренты, причины отказа должен изложить в письменной
форме и разъяснить порядок его обжалования. Соответственно, оформление в
письменном виде отказа в удостоверении договора ренты требуется, когда
просит лицо об этом, которому отказано в совершении нотариального действия.
Вместе с этим обязательность оформления данной просьбы в письменном виде
не установлена.
Как устанавливается в законе, в случае наличия указанной просьбы
нотариус не позже 10-дневного срока со дня соответствующего обращения за
удостоверением договора ренты выносит постановление об отказе в
удостоверении договора ренты.
После того, как заключен договор ренты, в котором предусмотрено
отчуждение недвижимости под выплату ренты, факт перехода права
собственности от получателя ренты к плательщику ренты должен пройти
государственную регистрацию. С этой целью в Росреестр требуется
представление заявления о государственной регистрации, квитанции об уплате
госпошлины, договора ренты, кадастрового плана объекта недвижимости и
документов, удостоверяющих личность заявителей.
Основанием для расторжения договора ренты выступает соглашение
сторон или предусмотренные законодательством случаи. Вид ренты влияет на
основания и условия расторжения.
Соответственно, договор пожизненной ренты можно расторгнуть только
по требованию рентополучателя при существенном нарушении его
рентоплательщиком. Рентоплательщик также может потребовать расторгнуть
45
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 25 апреля 2014 г. по делу № 33-5033/2014
// СПС «КонсультантПлюс»: судебная практика.
50
договор при случайной гибели имущества, переданного для выплаты ренты (п.
2 ст. 595, п. 1 ст. 599, п. 2. ст. 605 ГК РФ).
Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность
осуществить выкуп ренты. Согласно статьям 592 и 593 ГК РФ,
рентоплательщик и рентополучатель обладают данным правом в случае
заключения ими договора постоянной ренты. Нужно отметить, что согласно
пункту 1 статьи 599 ГК РФ в случае заключения договора пожизненной ренты
только рентополучатель данным правом обладает.
Существует определенный порядок, подлежащий соблюдению, когда
договор ренты начал расторгаться.
Первое – определение оснований к этому:
1) невыполнение рентоплательщиком обязанностей по обеспечению
собственных обязательств либо же утрата им такого обеспечения – в случае
передачи денег или другого движимого имущества под выплату ренты. Помимо
расторжения договора, здесь возможно требование возместить убытки,
связанные с этим (ст. 587 ГК РФ);
2) рентоплательщик допустил существенные нарушения условий
договора пожизненной ренты. В таком случае рентополучатель вправе
требовать расторжения и возмещения убытка. А согласно статье 599 ГК РФ при
бесплатной передаче имущества он вправе требовать возврата имущества с
зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;
3) рентоплательщик допустил существенное нарушение своих
обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением. Здесь
рентополучатель вправе требовать возврата имущества без возмещения затрат,
понесенных рентоплательщиком ввиду содержания рентополучателя.
Рентополучатель может требовать вернуть имущество вне зависимости от
основы передачи его плательщику при заключении договора (п. 2 ст. 605 ГК
РФ).
Отметим, что существенным считается такое нарушение, ведущее такой
ущерб для рентополучателя, что может значительно потерять то, на что мог
51
рассчитывать, заключая договор (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В договоре ренты должны
быть заблаговременно установлены такие случаи (например, рентоплательщик
в течение определенного времени не предоставляет содержание).
Получатель постоянной ренты согласно ст. 593 ГК РФ в следующих
случаях может потребовать, чтобы плательщиком была выкуплена рента:
1) плательщик ренты более чем на один год просрочил ее выплату;
2) рентоплательщик нарушил обязательства по обеспечению рентной
выплаты;
3) рентоплательщика признали неплатежеспособным в
предусмотренном порядке;
4) разделение между несколькими лицами или переход в собственность
недвижимости, переданной под рентные выплаты.
В договоре ренты и иные основания для выкупа ренты могут быть
предусмотрены.
От последующей выплаты ренты плательщик постоянной ренты имеет
право отказа - через ее выкуп. Это является возможным, если в договоре не
предусматривается, что невозможна реализация права на выкуп постоянной
ренты при жизни получателя ренты или на протяжении другого срока, который
не превышает тридцати лет с момента заключения договора. Это положение
следует из статьи 592 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 599 и пункта 2 статьи 605 ГК РФ,
получатель пожизненной ренты (в т. ч. содержания с иждивением) может
потребовать от плательщика выкупить ренту при существенном нарушении им
своих договорных обязательств.
Второй стороне, если к выкупу ренты или расторжению договора есть
основания, направляется соответствующее предложение.
В соответствии с п. 2 ст. 592 ГК РФ, в срок за 3 месяца до прекращения
выплат или же более длительный срок (если такое предусмотрено договором)
плательщик постоянной ренты может заявить письменное требование о выкупе
ренты.