12
видовыми - договора пожизненной ренты. Признаками, характерными для
договора пожизненной ренты: срок, на который может устанавливаться рента,
определяется периодом жизни получателя ренты, отсутствием правопреемства
и возможного наличия множественности лиц на стороне получателя ренты.
К характерным особенностям договора пожизненного содержания с
иждивением следует отнести ограничение видов имущества, которое
передаваться может под рентную выплату; целевое назначение ренты, форма и
способ предоставления ренты.
Если в соответствии с договором пожизненной ренты рентополучатель
рассчитывать может только на ежемесячные денежные выплаты, то согласно
договору пожизненного содержания - на регулярно гарантированные
содержание и уход. Законодатель предоставил право сторонам договора
установить возможность заменить предоставление содержания с иждивением в
натуре на выплату регулярных денежных платежей на протяжении жизни
гражданина.
После заключения договора пожизненного содержания с иждивением
рентополучатель находится на иждивении плательщика ренты. Понятие
«иждивение» определяется в п. 3 ст. 9 ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской
Федерации», согласно которой члены семьи умершего кормильца признаются
состоявшими на его иждивении, если они находились на его полном
содержании или получали помощь от него, которая выступала для них в
качестве постоянного, основного источника средств к существованию.
Существенное значение договора пожизненного содержания с
иждивением проявляется в том, что по данному договору получатель ренты,
например, пожилой человек или инвалид, не имеющий возможности
самостоятельно обеспечить себе нормальную жизнедеятельность, получает от
плательщика ренты такую помощь, которая позволяет удовлетворять основные
потребности получателя ренты, как то продукты питания, лекарственные
средства, медицинская помощь и т.п..
13
Отметим, что рентоплательщик не обязан исполнять любые капризы
рентополучателя, как то приобретение предметов роскоши, оплата услуг в
самых дорогих медицинских клиниках, оплата туристических путевок и т.п..
На основании осуществленного исследования можно охарактеризовать
договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность
пожизненной ренты, ввиду отсутствия самостоятельных основополагающих
признаков: возмездный, так как предусматривает встречное удовлетворение;
алеаторный, поскольку размеры рентных платежей в сумме могут быть как
выше, так и ниже стоимости имущества, которое передали под рентную
выплату; длящийся, поскольку подразумевает регулярное длительное
исполнение плательщиком ренты собственных обязанностей, связанных с
содержанием получателя.
1.2. Юридическая природа договора пожизненного содержания с
иждивением
Институт ренты приобрел самостоятельное значение только в
действующем ГК РФ. Легальное определение договора ренты закреплено в ст.
583 ГК РФ. Договор ренты - это соглашение, по которому получатель ренты
должен передать в собственность плательщику ренты имущество в обмен на
периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание
в иной форме.
То есть можно отметить, что в качестве ренты выступает денежная
сумма, которую на одно лицо возложено выплачивать второму лицу в замен на
передаваемое в его собственность имущество.
Ввиду того, что ГК РФ не содержит специальных требований
относительно имущества, которое может передаваться по договору ренты,
соответственно таковым имуществом могут быть как недвижимые, так и
движимые вещи. Как правило, на практике по договору ренты в собственность
передаются жилые помещения (жилые дома, квартиры и т.п.).
Рента по договору выплачиваться может как в форме конкретной
денежной суммы, которую регулярно выплачивают посредством безналичных
14
расчетов либо лично рентополучателю, либо рентоплательщик может
обеспечивать содержание рентополучателя, то есть покупать ему медицинские
препараты, продукты питания, осуществлять оплату услуг по социальному
обслуживанию, оплату лечения в медицинских учреждениях, и пр.
Так, как следует из материалов дела, рассмотренного Московским
городским судом, 06 марта 2014 года между Т. и Н. заключен договор
пожизненной ренты, удостоверенный нотариусом г. Москвы Ш., по условиям
которого, истец передал в собственность Н. принадлежащую ему на праве
собственности квартиру, а ответчик обязался ежемесячно выплачивать истцу
пожизненную ренту в размере 12 000 рублей, но не менее величины
прожиточного минимума, которая установлена законом. Размер пожизненной
ренты должен быть повышен при учете роста соответствующего прожиточного
минимума. Выплата ренты осуществлялась по истечении каждого месяца не
позднее десятого числа данного месяца путем внесения денежных средств на
банковский счет или почтовым переводом с доставкой на дом или под
расписку. Данный договор пожизненной ренты был зарегистрирован в
Управлении Росреестра 17 марта 2014 года, Н. выдано свидетельство о
государственной регистрации права собственности
13
.
Таким образом, по своей юридической природе договор ренты является:
реальным, так как получатель ренты не обязуется передать
плательщику ренты имущество, а именно передает его;
возмездным, поскольку рентоплательщик платит деньги (ренту)
взамен переданного имущества. Возмездность данного договора, как отмечают
В.А. Микрюков и Г.А. Микрюкова, определяется существованием обязанности
по выплате ренты, а не платы за имущество, которое передается плательщику
ренты
14
. Она договором может предусматриваться либо вообще отсутствовать.
Иными словами, то имущество, которое под выплату ренты отчуждается,
13
Апелляционное определение Московского городского суда от 12 октября 2015 г. по делу № 33-37350/2015
// СПС «КонсультантПлюс»: судебная практика.
14
Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением //
Нотариус. 2017. № 4. С. 30.
15
получателем ренты может быть передано плательщика ренты в собственность
за плату (которая вносится независимо от выплаты ренты) или бесплатно.
Договором ренты выступает алеаторным (рисковым), поэтому такие
договора никогда не получали широкого распространения. На то
обстоятельство, что договор ренты является алеаторным соглашением,
обращалось внимание целого ряда представителей ученого сообщества; так, к
примеру, Ю.В. Романец указал, что «...выделение и регламентация рентных
правовых отношений обусловливает их алеаторность...»
15
.
Элемент риска, который каждая из сторон принимает на себя,
заключается в том, что существует вероятность того, что кто-либо из
контрагентов получит фактически меньшее встречное удовлетворение, чем им
самим предоставленное.
При этом отметим, что признак алеаторности, обусловивший в
некоторой мере выделение рентного договора среди других отношений, не
должен оказывать негативное влияние на получателя ренты, если он переживет
ее плательщика.
В сделке рискового характера значительной является невозможность
предугадать не только само наступление события, с которым появление либо
же прекращение собственных обязанностей и прав связывают стороны, но
зачастую их характер либо же время наступления указанного события. Так, не
смерть лица, в пользу которого устанавливают рент, является в договоре
пожизненной ренты рисковой, а время его смерти
16
. Договор ренты также
связан с тем риском, что сумма рентных платежей окажется больше или,
наоборот, меньше стоимости имущества, отчужденного под выплату ренты.
Считается, что стороны, заключая договор ренты, данное обстоятельство
осознают и с ним соглашаются. Поэтому самой сути договора ренты
противоречило бы введение в такой договор условия о том, что суммы
платежей, который рентополучателю могут быть оплачены, ограничены
15
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.:
Норма; Инфра-М, 2017. С. 115.
16
Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2016. № 10. С. 30.
16
стоимостью имущества, которое было передано. Также риск состоит в том, что
любая сторона может очутиться в состоянии преждевременного прекращения
другой стороной договора, а в пожизненной ренте - по требованию
рентополучателя.
Нормами специальной гл. 33 ГК РФ осуществляется правовое
урегулирование отношений по рентному договору. Несмотря на то, что
наименование данной главы дает основания рассматривать в качестве явлений
одного порядка ренту и пожизненное содержание с иждивением, в
действительности законодатель относительно самостоятельные разновидности
договора ренты различает, а именно: договоры постоянной ренты, пожизненной
ренты и пожизненного содержания с иждивением (п. 2 статьи 583 ГК РФ). В гл.
33 ГК РФ для каждой из указанных разновидностей договора ренты отведен
самостоятельный параграф. При этом единая правовая природа договора ренты
диктует необходимость выделения отдельного параграфа, который содержал бы
в себе общие положения для всех его разновидностей.
Порядок нотариального удостоверения договора ренты регламентирован
Основами законодательства РФ о нотариате
17
. Нотариальное удостоверение
договора ренты осуществляется государственными и частными нотариусами.
Как цель нотариального удостоверения договора ренты выступает официальная
фиксация факта их совершения. Она не дает гарантии действительности
договора ренты, но лишает почвы дальнейшие споры по ряду вопросов
(подлинность подписей на договоре ренты, способность быть ответственным за
свои действия на момент заключения договора ренты, свобода выражения воли
на заключение договора ренты, отсутствие заблуждения относительно
характера договора ренты и т.п.)
18
.
17
Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I // Российская газета. 1993. 13
марта.
18
Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и
перспективы // Нотариус. 2017. № 6. С. 11.
17
30 ноября 2011 г. был принят Федеральный закон
19
, которым были
изменены нормы ряда статей ГК РФ (в частности, ст. 590, 597 и 602), которые
регулируют особенности размера платежей для всех разновидностей договора
ренты.
К примеру, установленный договором размер пожизненной ренты,
предполагающий бесплатное отчуждение имущества, в расчете на 1 мес.
должен быть более установленного прожиточного минимума на душу
населения в определенном субъекте РФ по местонахождению имущества –
предмета договора. В случае, если нет данной величины в определенном
субъекте РФ, то размер пожизненной ренты должен быть не меньше
общероссийского прожиточного минимума.
24 октября 1997 г. был принят Федеральный закон № 134-ФЗ «О
прожиточном минимуме в Российской Федерации»
20
, который
предусматривает, что Правительство России устанавливает величину
прожиточного минимума на душу населения и по ключевым социально-
демографическим группам граждан в целом по России, а в субъектах России - в
порядке, установленном их законодательством.
В первом квартале 2016 г. прожиточный минимум в РФ на душу
населения был равным 9776 руб.
21
Минимальная сумма месячного содержания по договору пожизненного
содержания с иждивением, предполагающему бесплатное отчуждение
имущества, должна равняться двукратному прожиточному минимуму, иными
словами – 19 552 руб.
Плюсом является то, что законодатель ввел использование суммы
прожиточного минимума для рентополучателя, ведь в отличие от ранее
использовавшегося МРОТ, прожиточный минимум гораздо больше. Помимо
19
Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2011. № 49 (ч. 1). Ст. 7041.
20
Федеральный закон от 24 октября 1997 г. № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской
Федерации» // Российская газета. 1997. 29 октября.
21
Постановление Правительства РФ от 9 июня 2016 г. № 511 «Об установлении величины прожиточного
минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по
Российской Федерации за I квартал 2016 г.» // СЗ РФ. 2016. № 25. Ст. 3798.
18
этого, такие суммы используются в таких договорах при бесплатной передаче
имущества под рентные выплаты.
При возмездной передаче имущества не используется прожиточный
минимум в определении суммы платежей, стороны определяют ее
самостоятельно. При неустановлении этой суммы сторонами будут
применяться п. 3 ст. 424 ГК РФ в случае спорной ситуации, иными словами –
договор будет оплачиваться по цене, как правило, взимаемой за аналогичные
работы, услуги, товары.
Литературные источники содержат точку зрения, что подобные
правовые отличия ведут к нарушению принципа равенства, который
провозглашает Конституция
22
.
К примеру, в решениях КС РФ часто говорилось о том, что любая
влекущая какие-либо различия дифференциация правового регулирования
должна проводиться согласно требованиям Конституции РФ, в т. ч. следующих
из принципа равенства. В соответствии с данным принципом возможны
обоснованные, нацеленные на достижение конституционно значимых целей с
условием соразмерности им используемых правовых средств.
23
Считается, что
необоснованными являются такие различия в отношении платежей по ренте.
Помимо этого, отсутствует такая дифференциация в регулировании суммы
платежей по постоянной ренте. Месячная сумма платежа по постоянной ренте,
вне зависимости от характера передачи имущества, должна быть равной или
большей, чем прожиточный минимум.
Как гласит пункт 1 ст. 583 ГК РФ, в рамках договора ренты происходит
передача имущества рентополучателем в собственность рентоплательщика, при
этом на последнего налагается обязанность по уплате за это имущество
22
Кузнецова П. Неопределенность в вопросе рентных платежей // Жилищное право. 2016. № 2. С. 83.
23
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П «По делу о
проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской
Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с
жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» // СЗ РФ. 2010. № 24. Ст. 3069.
19
определенной суммы денег в виде рентных платежей, либо же обязанность по
предоставлению иного вида содержания.
В рамках данного договора может быть установлена выплата
постоянной ренты или же выплата в течение всего срока жизни
рентополучателя. На условиях по пожизненному содержанию с иждивением
возможно установление пожизненной ренты.
Договор ренты:
реальный;
возмездный;
двусторонний.
Форма договора ренты.
Договор ренты необходимо нотариально удостоверить, а договор,
который предусматривает отчуждение недвижимости под выплату ренты,
также должен пройти государственную регистрацию. Правило о
госрегистрации сделок с объектами недвижимого имущества, не может быть
применено к договорам, которые заключаются после 1.03.2013г.
Имущество, которое отчуждается под рентные выплаты, может передать
рентополучатель в собственность рентоплательщика за оплату либо
безвозмездно.
Рента обременяет участок земли, здание, предприятие, сооружение либо
другую недвижимость, переданную под ее выплату. При отчуждении такой
недвижимости плательщиком ренты его обязательства согласно договору ренты
возлагаются на получателя имущества.
В случае передачи под выплату ренты участка земли либо иной
недвижимости получатель ренты для обеспечения обязательства плательщика
ренты получает право залога на данное имущество.
Существенное условие договора, предусматривающее передачу под
выплаты ренты суммы денег либо другого движимого имущества - условие,
определяющее обязанность плательщика ренты по предоставлению
обеспечения выполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) или застраховать в
20
пользу получателя ренты риски ответственности за невыполнение или
ненадлежащее выполнение данных обязательств.
При неисполнении рентоплательщиком обязанностей, установленных
пунктом 2 ст. 587 ГК РФ, а также при утрате обеспечения либо ухудшения его
условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не несет
ответственности, рентополучатель имеет право на расторжение договора ренты
и требование возместить убытки, вызванные расторжением договора.
За просрочку рентной выплаты рентоплательщик осуществляет
рентополучателю уплату процентов, установленных статьей 395 ГК РФ, если
другого размера процентов договор ренты не устанавливает.
Как получатели постоянной ренты выступать могут только граждане, а
также НКО, если это не вступает в противоречие с законодательством и
отвечает целям их деятельности (пункт 1 статьи 589 ГК РФ).
Права рентополучателя согласно договору постоянной ренты можно
передавать лицам, перечисленным в п. 1 статьи 589 ГК РФ, через уступку
требования, права также могут переходить по наследству или правопреемством
при реорганизации юридического лица, если другое не предусматривает закон
либо договор.
Постоянную ренту выплачивают в деньгах в размере, определяемом
договором. В договоре постоянной ренты может быть предусмотрена выплата
ренты через предоставление вещей, осуществление работ либо оказание услуг,
которые соответствуют по стоимости денежному размеру ренты.
Размеры выплачиваемой постоянной ренты, установленные договором
постоянной ренты, с расчетом на месяц должны быть не менее установленного
согласно закону размера прожиточного минимума на душу населения в
соответствующем регионе РФ по месту расположения имущества,
выступающего как предмет договора постоянной ренты, а с отсутствием в
соответствующем регионе РФ указанного размера не менее установленной
согласно закону величины прожиточного минимума на душу граждан в общем
по РФ.
21
Размеры постоянной ренты подлежат повышению с учетом прироста
соответствующего размера прожиточного минимума на душу граждан. Если
другое не предусматривает договор постоянной ренты, постоянную ренту
выплачивают по завершении каждого календарного квартала.
Плательщик постоянной ренты имеет право посредством выкупа ренты
отказаться от последующей ее выплаты. Действителен этот отказ при
письменном заявлении рентоплательщика как минимум за три месяца до того,
как рентные выплаты будут окончены. Пока рентополучатель не получит всю
сумму выкупа, обязательство не подлежит прекращению. Однако, договор
может предусматривать и другой порядок выкупа ренты. Ничтожным
признается условие, связанное с отказом рентоплательщика от права выкупать
постоянную ренту. В рамках договора возможно и такое условие о
невозможности реализации такого права, пока рентополучатель жив, или же в
течение того или иной срока, который от момента заключения данного
договора не может быть более тридцати лет.
Потребовать выкупа получатель данного вида ренты может при:
— допущении просрочки рентоплательщиков (больше, чем сроком на 12
месяцев, при отсутствии других условии в данном договоре);
— нарушение рентоплательщиком статьи 587 ГК РФ в части
обязательств, которые имеют связь с тем, что на него возложено обеспечение
выплат;
— при признании рентоплательщика как неплатежеспособного, при
появлении другого рода обязательств, указывающих на невозможность уплаты
рентных платежей в установленных объемах, сроках;
— недвижимость, отданная под выплату ренты, прибыло в общую
собственность либо разделили между несколькими лицами;
— в иных договорных случаях.
Постоянную ренту выкупают по цене, установленной договором
постоянной ренты.