32
Из чего состоит обеспечение потребностей получателя ренты? Их
прописывает статья 602 ГК РФ. Главные из них – продукты питания, жилье,
одежда, а также уход.
Жилье, предоставленное к проживанию получателю ренты, должно
отвечать требованиям, установленным жилищным законодательством. После
того, как заключен договор, получатель ренты может и далее проживать в
собственной недвижимости, которая им передана по договору ренты, при
необходимости, а также по согласию получателя ренты ему может
предоставляться иное жилье, даже меньшей площади, с наличием всех
требуемых удобств, чтобы после этого занять жилье, имеющее большую
площадь
32
.
Плательщик ренты обеспечивает предоставление продуктов питания для
получателя ренты. Продукты должны соответствовать всем требуемым нормам,
с учетом местных традиций, обычаев и особенностей рациона жителей этой
местности. Потребности в питании предполагают не только утолять голод, а
наличие рациона, обладающего всем необходимым набором полезных и
питательных веществ, ими необязательно должны являться деликатесы, но и не
хлеб с молоком. Если имеется такая необходимость, то плательщиком ренты
может быть оказана помощь в процессе приготовления пищи.
Договор может предусмотреть предоставление одежды. Речь ведется о
требуемом минимуме, учитывая погодные особенности, чтобы было в чем
выйти на улицу. Статья 234 ГК РФ может быть рассмотрена как ориентир, в
ней указывается, какую одежду нельзя изъять у гражданина.
Уход является помощью в приеме пищи, медицинском обслуживании и
так далее. Медицинский уход состоит из покупки лекарств, вызовов врачей на
дом, организации стационарного лечения. Стороны могут оговорить и иные
32
Грязева О.И. Некоторые проблемы судопроизводства по делам, связанным с правом граждан на жилое
помещение: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2017. С. 12.
33
услуги, которые предоставляют получателю ренты. В договоре сторонами
может быть прописана оплата ритуальных услуг
33
.
Сумма денег по соглашению сторон может являться любой, например,
20 - 40% от рыночной стоимости. Получателю ренты выплачивают эту сумму к
моменту нотариального оформления договора. Он имеет право распоряжаться
данными средствами по собственному усмотрению. Выплата суммы не снимает
обязательства с плательщика ренты, связанного с пожизненным содержанием.
Это является дополнительной защитой получателя ренты
34
. Услуги по
содержанию оказывает плательщик ренты лично. При необходимости и если
получатель ренты не против, могут привлекаться третьи лица, однако
осуществлять оплату услуг третьих лиц должен плательщик ренты.
В соответствии с договором пожизненной ренты получатель ренты (одна
сторона) осуществляет плательщику ренты (второй стороне) передачу
имущества в собственность, а плательщик ренты на себя принимает
обязательство в обмен на купленное имущество по периодической выплате
ренты получателю, как определенную сумму денег.
Договор постоянной ренты обладает несколькими особенностями,
поэтому его выделили в отдельный параграф 3 гл. 33 ГК РФ, но и
регулирование его осуществляют также и общие положения о ренте (ст. 583-
588 ГК РФ).
Основная особенность данного договора состоит в том, что рента
устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество, либо
на период жизни иного лица, названного им.
Договором исключается переход к иным лицам права получателя ренты,
и с помощью уступки требования, и по порядку наследственного
правопреемства, поскольку данные права имеют неразрывную связь с его
личностью. Предметом договора постоянной ренты с одной стороны,
33
Ситдикова Л.Б. Теоретические основы услуг по законодательству РФ // Юридическое образование и
наука. 2016. № 1. С. 28
34
Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: Дис. ... канд. юрид. наук. М.,
2016. С. 45 - 46.
34
формируется отчуждаемое (передаваемое) имущество, а с иной —
непосредственно рента, которую ее получателю выплачивают. Под выплаты
постоянной ренты может быть передано какое-либо движимое (например,
транспорт) и недвижимое имущество (допустим, квартира), когда его из
оборота не изъяли либо же в обороте не ограничили. Это имущество может
быть передано плательщику ренты и бесплатно, и за плату.
Стороны договора постоянной ренты — получатель и плательщик
ренты. Получатели — только граждане - физические лица. Можно установить
постоянную ренту в пользу нескольких граждан, например, в пользу супругов и
т.д. Плательщики — любой субъект гражданского права — ИП, юридические,
физические лица. Договор может быть заключен на период жизни иного
гражданина, которого назвало лицо, осуществляющее передачу имуществу.
Может иметь место ситуация, когда заключен договор на таких условиях, а
гражданин, для которого заключили его, умер к тому моменту. В этой ситуации
данный договор постоянной ренты является ничтожным. Обязательства
плательщика постоянной ренты уже юридически недействительные с момента
смерти получателя ренты либо когда на стороне получателя не один гражданин,
то от момента смерти последнего.
Существенное условие договора постоянной ренты состоит в
установлении доли каждого получателя. Когда доли не определены в
соглашении - они признаются равными. В случае смерти какого-то получателя
его доля остальным получателем переходит тогда, когда договором не
исключается такая возможность. В случае передачи ренты участка земли либо
прочей недвижимости под выплаты получатель получает в обеспечение
обязательства плательщика на данное имущество права залога.
Существенное условие договора постоянной ренты состоит в
установлении доли каждого получателя. Когда доли не определены в
соглашении - они признаются равными. В случае смерти какого-то получателя
его доля остальным получателем переходит тогда, когда договором не
исключается такая возможность. В случае передачи ренты участка земли либо
35
прочей недвижимости под выплаты получатель получает в обеспечение
обязательства плательщика на данное имущество права залога.
Существенное условие договора является условием, устанавливающим
для плательщика обязанность по предоставлению обеспечения исполнения его
обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо в пользу получателя ренты застраховать
риски ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих
обязательств.
Выплаты осуществляются на протяжении получателя ренты, обычно
каждый месяц, когда иное не предусматривает договор. Размеры выплат
постоянной ренты являются существенным условием, его обязательно нужно
указывать в договоре. Когда собственность под выплаты ренты безвозмездно
отчуждается, размеры ренты должны быть не меньше размера прожиточного
минимума на душу граждан, который установлен согласно закону в
соответствующем регионе РФ по месторасположению этого имущества, а если
нет указанной величины в соответствующем регионе РФ — не менее размера
прожиточного минимума на душу граждан, установленного согласно закону, в
общем по РФ. Размер ренты при этом подлежит увеличению, учитывая рост
соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Случайное повреждение или случайная гибель имущества плательщика не
освобождает от обязательства оплачивать постоянную ренту (статья 600
Гражданского Кодекса РФ).
Случайное повреждение или случайная гибель имущества плательщика
не освобождает от обязательства оплачивать пожизненную ренту (статья 600
Гражданского Кодекса РФ). Плательщик за просрочку выплат оплачивает
получателю проценты, которые предусмотрены статьей 395 Гражданского
Кодекса РФ, когда другой размер не устанавливается договором (статья 588
Гражданского Кодекса РФ). Выкуп ренты Выкупную цену ренты можно
определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости
имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной
фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
36
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или
соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда
плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой
сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594
Гражданского Кодекса РФ). Когда под выплату пожизненной ренты имущество
бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать
вернуть данное имущество.
В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость
данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).
Регистрация и форма договора пожизненной ренты
Неисполнение нотариальной формы ведет к недействительности
договора пожизненной ренты. Данную сделку признают как ничтожную (п. 1
ст. 165 ГК РФ).
2.2. Права и обязанности сторон договора пожизненного содержания с
иждивением
Договор пожизненной ренты прекращаться может, как по общим
основаниям, установленным правилами главы 26 ГК РФ, и по специальным
основаниям, приведенным в параграфе 3 гл. 33 ГК РФ. Обязательства,
появившиеся из договора, имеет возможность прекратить плательщик ренты
только на общих основаниях. Получатель ренты досрочно может прекратить
отношения, при существенном нарушении условий договора плательщиком
ренты. В этой ситуации он имеет право требовать ренты выкупа ренты от
плательщика на условиях, которые предусмотрены статьей 594 Гражданского
Кодекса РФ, или возмещения убытков при расторжении договора.
При расторжении договора и одновременном взыскании убытков
получатель имеет право претендовать на возмещение всех утрат, которые
включают стоимость имущества, которое передано с вычетом рентных
платежей и компенсации, полученной от плательщика ,за имущество. Порядок
передачи от получателя плательщику имущества Гражданским кодексом РФ не
37
регламентируется, но в интересах обеих сторон такую передачу оформить
актом приема-передачи.
Законом допускается заключение договора пожизненного содержания с
иждивением с плательщиком ренты, который имеет недвижимость в
собственности. Основное условие, прописанное в законодательстве и
являющееся основным, остается то, что как рентополучатель может выступать
российский гражданин.
Отличие договора пожизненного содержания с иждивением от договора
пожизненной ренты состоит в том, что по договору в собственность
осуществляется передача только недвижимого имущества. Этот договор может
быть заключен несколькими лицами, к примеру супругами. В договоре
пожизненной ренты предусматриваются платежи в денежном виде, в договоре
пожизненного содержания с иждивением - в форме обеспечения получателя
ренты наиболее важным – одеждой, питанием, жильем, лекарствами. При
необходимости предусмотрели уход за ним. В договоре еще могут
предусматриваться рентные платежи, а также оплата ритуальных услуг. Как
К.Г. Токаревой верно отмечено, договор может предусмотреть замену
пожизненного содержания с иждивением на выплату в денежном виду, но такие
изменения могут вноситься как исключение
35
. Эта возможность существует
тогда, когда получателям ренты не нужен такой уход.
К обязанностям плательщика ренты согласно договору пожизненного
содержания с иждивением не относится исполнение любой прихоти
плательщика ренты. Требуется прописание всех его обязанностей в договоре,
обозначение суммы, в рамках какой будет выполняться обязательство.
Исходя из вышеизложенного, можно заключить вывод, что виды и
объемы содержания могут изменяться зависимо от ситуации и потребности
получателя ренты. Главное, что необходимо прописать в договоре, это
ежемесячная стоимость содержания, а также стоимость всего содержания,
35
Токарева К.Г. Договор пожизненного содержания с иждивением: теоретические и практические вопросы //
Правовые вопросы недвижимости. 2017. № 2. С. 9.
38
являющаяся соизмеримой стоимости передаваемой недвижимости. Если хоть
одного из этих условий нет в договоре, договор является незаключенным.
Отличительная особенность пожизненного договора, а также договора
пожизненного содержания с иждивением состоит в особом характере
отношений плательщика и получателя ренты. Особенность этих отношений
заключается в социальном назначении договора пожизненного содержания с
иждивением. Обязанности, связанные с уходом за получателем ренты,
прописывают в договоре, однако может выйти и так, что необходимость в
уходе появляется после заключения договора. В данном случае она также
относится к обязанностям плательщика ренты на основе уже
сформировавшихся обычно предъявляемых требований
36
.
Согласно общему правилу, выплаты ренты по договору пожизненного
содержания с иждивением предусматривают натуральный вид. Статьей 603 ГК
РФ допускается внесение изменения и замена предоставления в натуральном
виде на иные варианты: если это прописывается в договоре, то может быть
замена пожизненного содержания получателя ренты на периодический платеж
в том размере, который указан в договоре; разовые выплаты этих платежей не
допустимы, данные платежи нужно выплачивать периодически; оплата
рентных платежей осуществляется до смерти получателя ренты. У наследников
отсутствует право получать эти платежи. Собственник объекта недвижимого
имущества, плательщик ренты, вправе отчуждать, отдавать в залог имущество
либо проводить иные сделки с ним лишь с согласия получателя ренты. Данное
согласие оформляют нотариально.
В случае расторжения договора и возврата имущества получателю
ренты у плательщика ренты отсутствует возможность возврата всех
потраченных средств на получателя ренты и отсутствует право даже на
компенсацию. Особая сложность появляется в процессе определения в договоре
ежемесячных, а также всех объемов содержания с иждивением. В соответствии
с пунктом 3 ст. 602 ГК РФ, судебный орган в случае решения вопроса между
36
Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2005. С. 78 - 79.
39
сторонами должен исходить из принципов добросовестности и разумности, об
объемах содержания
37
.
Юридические гарантии по использованию жилых помещений
гражданами, проживающих в них на основе договора пожизненного
содержания с иждивением, имеются в ЖК РФ (статьи 34)
38
. Кодекс
устанавливает, что граждане, которые проживают на основе договора
пожизненного содержания с иждивением, используют помещение наравне с
собственником до окончания сроков договора (стаьи 33). Это значит, что
получатель ренты обладает равными правами с плательщиком ренты по
использованию этого помещения, будучи дееспособным, он вместе с
собственником является солидарно ответственным по обязательствам
39
.
Если собственник объекта недвижимого имущества, выступающий как
плательщик ренты, желает совершить с данной недвижимостью сделку по
отчуждению, в данном случае нотариус будет требовать подтвердить согласие
получателя ренты, в соответствии со статьей 604 ГК РФ, на совершение этой
сделки. Законодательным образом закреплено, что обязательство, связанное с
пожизненным содержанием с иждивением, прекращается после смерти
получателя ренты.
Таким образом, понятно, что прекращение обязательств вытекает из
наименования договора. Изменения к этому виду договора правила о
пожизненной ренте также подтверждают, что выплата ренты продолжается в
период жизни получателя. Однако, нужно будет также об этом вспомнить в
процессе заключения договора и серьезно задуматься принимаемых решений,
принятия ответственности за чужую судьбу и жизнь, понимания, что нельзя
расторгнуть данный договор, а также отказаться от обязательств. В договоре
иногда прописываются условия, которые рентоплательщик обязан исполнить
37
Бирюков Б.М. Наследование, дарение, пожизненная рента: вопросы правового регулирования. 3-е изд. М.:
Ось-89, 2016. С. 111.
38
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 14.
39
Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2016. С. 43
40
после смерти рентополучателя, к примеру, осуществить оплату ритуальных
услуг.
В отличие от прав рентоплательщика, за рентополучателем сохраняется
право истребовать выкупа ренты в случае существенных нарушений
собственных обязательств рентоплательщиком. Что можно включить в
существенные нарушения: несвоевременную выплату и не полное содержание,
на которое полагался рентополучатель и которое указано в договоре. После
этого может быть ухудшено положение получателя ренты, тогда как он
полагался на его улучшение в случае передачи собственной недвижимости
40
.
Выкуп осуществляется по цене, названной в договоре. Если цены
выкупа нет в договоре, то в этом случае сторонами может быть назначена эта
сумма, или принята сумма, соответствующая годовой сумме подлежащей
выплате ренте
41
. Случай касательно расторжения договора пожизненного
содержания с иждивением ввиду требований рентополучателя встречается
достаточно часто. Подобное требование может выдвинуть как сам получатель
ренты, так и его наследники.
Как пример можно указать иск гражданки Н. Степановой к ответчику Л.
Лисициной по расторжению договора пожизненного содержания с иждивением
и возврату объекта недвижимого имущества в связи с невыполнением
последней собственных обязательств по уходу и содержанию. Суд
удовлетворил исковые требования для наследницы опираясь на следующие
мотивы. После смерти рентополучателя прекращают действовать все
обязательства по пожизненному содержанию с иждивением. У наследников
отсутствует право истребовать возврата имущества. В этом случае иск подала
сама Степанова и после ее смерти поддержала ее наследница. Степанова
истребовала расторжения договора, делая ссылку на существенное нарушение
40
Смирнов М. Правовые проблемы жилищных правоотношений // Государство и право. 2016. № 12. С. 23.
41
Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Выкуп как особый способ расторжения договоров постоянной и
пожизненной ренты // Нотариус. 2016. № 1. С. 35
41
плательщиком ренты условий договора. В связи с чем судом удовлетворен
данный иск
42
.
Есть 2 варианта, когда происходит прекращение договора пожизненного
содержания с иждивением: при смерти получателя ренты и тогда, когда
плательщик ренты значительно нарушил обязательства по договору. Как ранее
говорилось, получатель ренты вправе потребовать вернуть недвижимость, а у
плательщика ренты отсутствует право на компенсацию затрат по выполнению
обязательств согласно договору. В связи с этим очень важно в процессе
подписания договора серьезно отнестись к его составлению, и в будущем, при
выполнении договора, тщательным образом отслеживать все затраты и
сохранять документацию, подтверждающую их:
все средства, которые плательщиком передаются получателю ренты,
нужно подтверждать документами, писать расписки, отправлять почтовым
переводом либо через банк;
сохранить каждую квитанцию об оплате коммунальных платежей,
медуслуг и иные;
приобретать продукты через магазины, которые доставляют их на
дом;
иногда брать с получателя ренты заявление об исполнении
обязательств по договору, что их выполнили сполна и он не имеет к вам
претензий.
Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением
отличается от остальных договоров ренты социальной направленностью,
фидуциарным характером, формами рентных платежей и тем, что в этом случае
заключение подобного договора - жизненная необходимость и иногда
единственная возможность улучшения материального положения для
получателя ренты.
42
Определение Московского городского суда от 10 февраля 2012 г. по делу № 33-1757 // СПС
«КонсультантПлюс»: судебная практика.