64
качестве объектов основных средств (пункт 1 статьи 374 Налогового кодекса
Российской Федерации)
1
.
Рассмотрим особенности налогообложения имущественного комплекса
на примере единого недвижимого комплекса. Несмотря на то, что единый
недвижимый комплекс выступает в целом как недвижимая вещь, в его состав
могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество. В обороте же
единый недвижимый комплекс выступает как единый объект и облагаться
налогом такой объект будет целиком. В настоящее время, как отмечает
Н. Рябиева, одной из причин отказа собственника от регистрации единого
недвижимого комплекса является чрезмерно обременительное
налогообложение такого объекта
2
. Собственнику гораздо выгоднее
зарегистрировать право на отдельно взятые недвижимые вещи данного
комплекса и использовать их по назначению. Также неоднозначно стоит вопрос
об инвентаризационном и бухгалтерском учете: существует ли необходимость
учитывать объекты единого недвижимого комплекса в качестве
самостоятельных объектов инвентаризации либо они должны идти под единым
инвентаризационным номером. Законодателем на сегодняшний день
предусмотрено лишь право, но не обязанность собственника ставить на
регистрацию единый недвижимый комплекс даже если он по сути и является
таковым.
Еще один вопрос, также подлежащий рассмотрению, это соотношение
законодательства об имущественных комплексах и семейного права. В
некоторых случаях объектами раздела совместно нажитого имущества
супругов выступает имущественный комплекс. Рассмотрим данную ситуацию
на примере единого недвижимого комплекса и предприятия как
1
Налоговый кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 05.08.200 № 117-
ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.01.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.01.2020) //
Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 32. - С. 3340 [3].
2
Рябиева Н. Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи [Текст]:
научная работа / Рябиева Н. // Изд-во «Гарант-Пресс». Журнал «Актуальная бухгалтерия».
Выпуск 12/2013 // [Электронный источник] http://www.gara№t.ru/compa№y/gara№t-
press/ab/509529/2/ (дата обращения 04.02.2020) [68].
65
имущественного комплекса. В первом случае позиция судов чаще всего
сводится к положениям о том, что в соответствии с гражданским
законодательством единый недвижимый комплекс является неделимой вещью
и в таком случае раздел имущества в натуре невозможен в силу прямого
указания законом. В данном случае раздел возможен лишь выплатой
компенсации соразмерной стоимости доли в совместной собственности
супругов
1
. Именно к этому выводу пришел Верховный суд Республики Крым в
2016 году. К сожалению, на сегодняшний день практика по данному вопросу
также не выработана. Во многом это связано и с низкими показателями
регистрации прав на единый недвижимый комплекс как на объект гражданских
прав, а регистрация совместного права супругов на такой объект встречается в
практике судов еще реже.
Если рассматривать совместную собственность супругов на предприятие,
то здесь ситуация прямо противоположная. Ввиду того, что предприятие не
выступает по закону в качестве единого неделимого объекта недвижимости
выдел доли возможен в натуре. По своей сути и предприятие, и единый
имущественный комплекс выступают в качестве недвижимых объектов –
имущественных комплексов. И разница в установлении режима неделимой
вещи к единому недвижимому комплексу и отсутствие такового режима по
отношению к предприятию существенным образом сказывается на реализации
прав на такое имущество.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что гражданское
законодательство об имущественных комплексах тесно взаимодействует с
другими отраслями права, такими как земельное, жилищное, налоговое,
семейное. Примеры, приведенные нами, свидетельствуют о том, что по мере
расширения института имущественного комплекса как объекта гражданских
1
Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым
от 06.09.2016 № 33-6430/2016 // [Электронный источник] https://vladeilegko.ru/situatio№s.pdf
(дата обращения: 04.02.2020) [21].
66
прав расширяется и круг правоотношений, подлежащих регулированию со
стороны государства.
На сегодняшний день, несмотря на то, что законом некоторым объектам
недвижимости присвоен статус имущественного комплекса, отсутствует
детальная регламентация правового режима таких объектов в смежных
отраслях права. Таким образом лишь гражданское законодательство регулирует
положение имущественных комплексов, все остальные отрасли остаются
неизменными на протяжении многих лет.
Исследуя законодательство о недвижимости и имущественных
комплексах, можно сделать вывод, что применение налогового, земельного,
жилищного законодательства по аналогии к имущественным комплексам и
иным недвижимым вещам недопустимо в силу того, что имущественные
комплексы являются системами более сложными нежели простая недвижимая
вещь. Ошибки в правовом регулировании, на наш взгляд, приводит к тому, что
институт единого имущественного комплекса в полной мере реализоваться в
российском праве не в состоянии. Некоторым образом, это делает его либо
бесполезным, либо обременительным для собственника.
Вывод таков, что на сегодняшний день статус имущественного
комплекса, будучи в недостаточной степени урегулированным со стороны
государства, уже сам по себе представляет проблему, которая на практике не
всегда может быть разрешена.
На наш взгляд следует реформировать систему российского
законодательства таким образом, чтобы соотношение выделенных отраслей
права в совокупности представляли наиболее эффективное правовое
регулирование таких объектов, а не систему разрозненных отраслей, каждое из
которых имеет свои пробелы.
Подводя итог сделаем основные выводы по данному вопросу:
1. В земельном законодательстве предлагаем установить особый
порядок приобретения права собственности на земельные участки,
находящиеся в собственности государства или муниципальных образований.
67
2. В жилищном законодательстве предлагаем отнести
многоквартирный дом и имущество, находящееся в нем к имущественному
комплексу. При этом, отметим, что в таком случае недостаточно будет простого
оформления понятия многоквартирного дома как имущественный комплекс.
Необходимо регламентировать порядок управления таким имуществом, исходя
из положений об общей собственности жильцов многоквартирного дома.
3. В налоговом праве, на наш взгляд, разумным будет установить
специальный налоговый режим и выделить имущественный комплекс
специальным объектом налогообложения, исходя из общих для всего
российского права принципов разумности и справедливости.
На наш взгляд, данные модернизации в праве поспособствуют создания
целостной системы законодательства, которое будет в своей совокупности
правильно и комплексно регулировать отношения, возникающие в сфере
использования имущественных комплексов.
3.2 Проблемы реализации и защиты прав на единый имущественный
комплекс.
Проблемы реализации и защиты имущественных прав являются наиболее
обширной темой для дискуссии уже много лет. Право собственности по своей
сути предполагает, что собственник обладает триадой прав (владение,
пользование, распоряжение), которые может реализовывать по своему
усмотрению. Защита права собственности в России на сегодняшний день
является наиболее актуальной проблемой, обязанность по осуществлению
которой частично возложено и на государство в соответствии со статьей 35
Конституции Российской Федерации.
Реализация прав на имущественный комплекс на сегодняшний день также
актуальна и является неотъемлемой частью использования имущественного
комплекса со стороны собственника. Несмотря на это реализация прав
собственника на собственно имущество, входящее в состав единого
68
имущественного комплекса, в некоторых случаях, бывает крайне
затруднительно. В данном параграфе нами будут рассмотрены вопросы
реализации и защиты права на отдельные виды имущественных комплексов как
в целом, так и в его части, а также особенности проведения процедуры
наложения взыскания на такие объекты.
Первым и наиболее важным аспектов в данном вопросе является
возможность реализации своих имущественных прав собственником единого
недвижимого комплекса. Ввиду того, что законом установлена одна очень
важная особенность данного института – его неделимость, зачастую в полной
мере реализовать свои права на данный объект представляется
затруднительным. Возникает ряд вопросов, подлежащих рассмотрению.
Во-первых, все ли единые недвижимые комплексы можно признать
неделимыми. На данный вопрос в теории гражданского права, как уже
отмечалось выше, нет точного ответа. Однако законодательство о едином
недвижимом комплексе достаточно четко определяет, что такой объект без
специальной регистрационной процедуры (например, замена одних составных
частей объекта другими аналогичными) невозможно.
Итак, к единым недвижимым комплексам относят линейные объекты
(линии электропередач, железные дороги, трубопроводы и т.д.). Линии
электропередач (Рисунок 3), безусловно имеют тесную физическую и
технологическую взаимосвязь друг с другом.
Рисунок 3 - Строение линии электропередач
69
Раздел такой линии электропередач в натуре невозможен, в силу закона,
который прямо указывает на то, что данный объект является неделимой вещью.
Его составные части не являются самостоятельными объектами гражданских
прав. Демонтаж такой постройки возможен в случае, если такой объект
угрожает жизни и здоровью граждан. Именно к такому мнению пришел
Карачаевский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в своем
решении. Однако в данном случае прямого демонтажа не было, были лишь
устранение нарушений, которые несли прямую угрозу жизни и здоровью
граждан и были выявлены в ходе прокурорской проверки
1
. Что же касается
нарушения имущественных прав третьих лиц установлением такого объекта,
например, на чужом земельном участке, то здесь все еще нет однозначного
решения данной проблемы. Мнения судов различных инстанций рознятся и
единого мнения все еще не существует. Так, например, граждане Т. и К.
обратились в суд за защитой своих имущественных прав с требованием
демонтировать линию электропередач, принадлежавших ООО «СРК»,
проходящую через их земельный участок и устранить препятствия к
использованию собственного земельного участка по назначению. Суд первой
инстанции пришел к выводу о невозможности демонтировать такой объект, суд
апелляционной инстанции отменяя решение первой инстанции учел, что имеет
место быть нарушение прав заявителя. Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда Российской Федерации с мнением апелляционной
инстанции не согласилась, отменив решение последней
2
. В данном случае
защита одного права порождает нарушение другого, на наш взгляд, не менее
важного права. В Конституции Российской Федерации нет четкого указания
какое именно право собственности имеет приоритет в защите. Полагаем, что
1
Решение Карачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики № 2-14/2017 2-
14/2017(2-875/2016;)~М-781/2016 2-875/2016
М-781/2016 от 08.12.2017 по делу № 2-14/2017 // [Электронный источник]
https://sudact.ru/regular/doc/qqQLSa61Cs14/ (дата обращения: 05.02.2020) [23].
2
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) [Текст]: утв.
Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 // [Электронный источник]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314991/ (дата обращения: 19.01.2020) [22].
70
право обоих сторон в данном случае равно значимо для закона. И как следствие
решение этого вопроса исключительно в одну пользу несправедливо. Нельзя не
согласиться с мнением суда, что линия электропередач обладает
технологическими свойствами, присущими ей и демонтаж отдельных объектов
или перенесение их в другое место может привести к утрате своих
функциональных качеств такого объекта. Однако при этом также логично будет
предположить, что у собственника земельного участка также есть право
распоряжаться и использовать свой земельный участок по своему усмотрению
и такие ограничения исходя из принципа наличия у собственника триады прав,
являются недопустимыми. На наш взгляд, разумно в таких случаях определить
отношения сервитута между собственником земельного участка и
собственником объекта линии электропередач. Безусловно, стороны вправе
самостоятельно определить такие отношения, однако, в случае, если одной из
сторон является физическое лицо – собственник земельного участка, это может
быть затруднено низким правовым сознанием. Поэтому, на наш взгляд, разумно
было бы установить сервитут в тех случаях, когда речь идет о единых
недвижимых комплексах, которые в составе не имеют земельных участков.
Здесь законодательно следует выделить ряд правил:
1) отсутствие в составе единого недвижимого комплекса земельных
участков;
2) линейный объект занимает небольшую по объему площадь (т.е.
приобретение небольших земельных участков нецелесообразно).
Следует отметить, что Минэкономразвития России еще в 2017 году
предложило считать линейные объекты – «неотделимыми улучшениями
земельного участка». На наш взгляд, назвать наличие на земельном участке
третьего лица части линейного объекта «неотделимым улучшением» самого
земельного участка достаточно сложно, хотя в отдельных аспектах, например,
в спорах о преимущественном праве аренды или приобретения права
собственности такая формулировка была бы вполне уместной.
71
Третьим случаем, позволяющий утверждать, что демонтаж линейного
объекта и возможен, а иногда и необходим – случай, когда объект единого
недвижимого комплекса не используется по назначению, либо не используется
вообще. Рассмотрим на примере газового трубопровода (Рисунок 4), когда
такой трубопровод проходит над поверхностью земельного участка.
Рисунок 4. Пример газового трубопровода.
В случае, когда речь идет о публичных интересах, а такой трубопровод по
факту является бездействующим суды приходят к решению о демонтаже такого
объекта. Так, Печорский Природоохранный межрайонный прокурор обратился
в суд к компании ООО «Л-л» в защиту интереса неопределенного круга лиц, о
возложении обязанности на ООО «Л-л» осуществить демонтажные работы
газового трубопровода, находящегося на поверхности земельного участка, а
также обязанности по рекультивации земельного участка. Ознакомившись с
материалами дела суд, принимая в основания нормы законодательства о
природопользовании и защиты окружающей среды вынес положительное
решение по данному вопросу:
1) обязать ООО «Л-л» осуществить демонтаж указанного в
требовании трубопровода;
72
2) провести техническую рекультивацию земельного участка, на
котором расположен трубопровод
1
.
Таким образом можно сделать вывод, что судебная практика некоторым
образом разнится с действующим законодательством в той части, что суды, не
так категорично относятся к единому недвижимому комплексу с качеством
неделимой вещи, как действующее гражданское законодательство. Но данные
судебные решения являются в большей степени частными случаями, нежели
правилом. Все это приводит к существованию разнородной судебной практики
по схожим по своей сути вопросам. На наш, взгляд, логично было бы
установить на законодательном уровне в каких именно случаях и какие именно
объекты могут быть разделены или демонтированы.
Еще одним аспектом, который следует рассмотреть это особенности
наложения взыскания на имущественный комплекс. Как уже было отмечено
выше, большинство теоретических и практических проблем, связанных с
реализацией прав на единый недвижимый комплекс так или иначе связаны с
положением о его неделимости. Исходя из этого принципа обращение
взыскание на данный объект гражданских прав возможен лишь на весь
комплекс. Так, например, единый недвижимый комплекс при банкротстве
собственника (например, индивидуального предприятия) такой комплекс в
торгах должен быть выставлен единым лотом
2
. Здесь существует один очень
тонкий момент в реализации недвижимого имущества в целом. Федеральным
законом «Об исполнительном производстве» установлены условия возврата
имущества нереализованного в процедуре реализации имущества должника в
процедуре банкротства:
1
Решение Усинского городского суда Республики Коми № 2-1186/2017 2-1186/2017~М-
1152/2017 М-1152/2017 от 09.11.2017 по делу № 2-1186/2017 // [Электронный источник]
https://sudact.ru/regular/doc/LSlYiVVbd1g5/ (дата обращения: 05.02.2020) [24].
2
О несостоятельности (банкротстве) [Текст]: федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ
(ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2020) // Собрание законодательства
РФ. - 28.10.2002.- № 43.- ст. 4190 [8].
73
1) исчерпаны все процедуры приставов-исполнителей по снижении
стоимости имущества;
2) все кредиторы, участвующие в деле о банкротстве отказались от
нереализованного имущества
1
.
В таких случаях имущество возвращается должнику. Как правило, это
касается имущества, которое территориально далеко расположено от
кредитора. Самостоятельная реализация за свой счет, а также содержание
имущества до момента продажи, обязанность уплаты налога за данное
имущество является в меньшей мере привлекательным для кредиторов. Такое
имущество может годами выставляться на продажу безрезультатно и в
конечном счете лишь теряет собственную стоимость. Единый недвижимый
комплекс по своей функциональной сути постоянно нуждается в
обслуживании. Отсутствие обслуживания может привести к потере его
функционального значения и как следствие существенным образом снизить его
стоимость.
Особенность эту мы выделили не случайно. Проблема в том, что
гипотетически реализовать имущество в деле о банкротстве по частям было бы
наиболее разумным, на наш взгляд. Единый имущественный комплекс состоит
из основных вещей и комплектующих, которые на рынке могут стоить
существенно больше, нежели его стоимость на торгах в деле о банкротстве. А
вот оставшаяся часть элементов и комплектующих (например, линейных
объектов), не реализованных на торгах может передаваться собственнику в
таком случае как совокупность самостоятельных движимых и недвижимых
вещей.
В противном случае, когда имущество целиком (целым комплексом)
возвращается собственнику, он в дальнейшем будет использовать его по
назначению и путем передачи в собственность третьих лиц (например,
родственников, которые возьмут на себя обязанность по образованию
1
Об исполнительном производстве [Текст]: федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред.
от 02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849 [9].