44
На наш взгляд такие низкие показатели по осуществлению
регистрационных действий могут быть следствием того, что в соответствии с
действующим законодательством любые распорядительные действия с
составными элементами единого недвижимого комплекса могут быть
затруднены.
Количественные показатели осуществления регистрационных действий с
единым недвижимым комплексом за 2019 год по сравнению с другими
объектами недвижимости существенным образом отличаются
1
. Данные в
сравнительной таблице приведены в приложении В. Так, в 2019 году
поставлено на учет единых недвижимых комплексов – 153 шт., в то время как
общая сумма поставленных на учет объектов недвижимости – 3 137 876 шт.
Безусловно, по своей правовой сущности единый недвижимый комплекс
представляет собой более сложный объект нежели отдельно взятые здания,
строения и сооружения, однако, некоторые ученые полагают, что это все же
может быть связано с тем, что единожды поставив на учет единый недвижимый
комплекс, собственник уже не сможет распоряжаться (отчуждать) отдельные
элементы этого комплекса
2
.
Таким образом, рассмотрев основные особенности правового статуса
единого недвижимого комплекса, особенности действующего
законодательства, а также материалы судебной практики и статистических
данных по количественным показателям государственной регистрации прав на
единый недвижимый комплекс, можно сделать вывод, что появление в
российском законодательстве института единого недвижимого комплекса
определило отношение законодателя к собственности на линейные объекты.
1
Информация о деятельности Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии за 2019 год // [Электронный источник]
https://rosreestr.ru/site/ope№-service/statistika-i-a№alitika/statisticheskaya-otchet№ost/ (дата
обращения: 19.01.2020) [45].
2
Бубеева С.И. Дополнительные гарантии защиты имущественных прав собственников
недвижимости // Проблемы государственной регистрации недвижимости: мат. III науч.-
практ. конф. (г. Иркутск - 8 декабря 2017 года) / отв. ред. А.А. Пахаруков: Иркутский
институт (филиал) ВГЮУ (РПА Минюста России). – Иркутск 2018. – С. 20 [31].
45
Единый недвижимый комплекс – важнейший институт, занимающий
центральное место среди других объектов гражданских прав. Проанализировав
нормы, закрепляющие понятие единого недвижимого комплекса и нормы,
регламентирующие процедуру государственной регистрации данного объекта
гражданских прав, следует все же сделать вывод о том, что данных норм все
еще недостаточно для того, чтобы избежать правоприменительных проблем,
возникающих в процессе реализации прав на единый недвижимый комплекс.
Отсутствие детального разъяснения самого понятия, делает затруднительным
возможность отнесения тех или иных объектов недвижимости к категории
единого недвижимого комплекса. Как уже было отмечено многими авторами,
что с момента введения данного понятия в законодательстве, ряд проблем,
возникающих ранее на практике оказались решенными, но появляются и другие
проблемы. На наш взгляд, государство не может не реагировать на подобные
импульсы со стороны общества.
Решая вопросы определения правового статуса данного объекта
гражданских прав, на наш взгляд, разумно поддержать мнение тех ученых,
выступающих за модернизацию законодательства в данной сфере. Верным, на
наш взгляд, будет также изменение положений о неделимости данного объекта.
Безусловно, в таком случае присутствует риск возникновения новых проблем.
По нашему мнению, разумным будет законодательно рассмотреть возможность
установления отдельных случаев, когда элемент единого недвижимого
комплекса может быть выделен из общей массы и реализован собственником.
Данные вопросы мы также затронем в следующей главе.
2.2 Особенности законодательного регулирования предприятия как
единого имущественного комплекса.
Еще одним ярким примером имущественного комплекса может
выступать предприятие. В современном мире именно предприятия составляют
значительную часть экономики государства. Частные предприятия являются,
46
осуществляющие свою деятельность являются налогоплательщиками. Доход от
налогов поступает в бюджет государства и составляют его основу. Именно
поэтому такой важный объект как предприятие нуждается в правовом
регулировании со стороны государства в части регистрации данного объекта.
Государство со своей стороны должно обеспечить правовую и
информационную основу для развития предприятий. В этой связи, мы
приходим к выводу, что существует необходимость рассмотрения
особенностей законодательного регулирования предприятия как
имущественного комплекса и перспектив развития законодательства в этой
сфере.
На сегодняшний день по данным Федеральной службы государственной
статистики в России зарегистрировано более 5 млн. предприятий
1
. Однако с
каждым годом количество их существенным образом сокращается. Так, за
последние несколько лет количество предприятий в России снизилось на 17%
2
.
На наш взгляд, такая статистика может существенным образом сказаться на
экономическом благополучии государства. В этой связи, считаем необходимым
проанализировать особенности правового регулирования предприятия как
имущественного комплекса.
Следует отметить, что предприятие по своей сути имеет двойственный
статус. Двойственность его выражается в том, что с одной стороны
предприятие, являясь имущественным комплексом, представляет собой объект
гражданских прав. В то же время предприятие может выступать и субъектом
права. Дискуссия о правовом статусе предприятия ведется в доктрине еще с
дореволюционной эпохи в России
3
. В различные периоды времени ученые по-
1
Федеральная служба государственной статистики. Институциональные преобразования в
экономике // [Электронный ресурс] https://www.gks.ru/folder/14036 (дата обращения:
19.01.2020) [76].
2
Рожкова Е. Плохая компания: количество юридических лиц в России сократилось на 800
тыс. // «Известия» № 115 от 27.06.2019 // [Электронный источник] https://iz.ru/892313/elena-
rozhkova/plokhaia-kompaniia-kolichestvo-iurlitc-v-rossii-sokratilos-na-800-tys (дата обращения
19.01.2020) [66].
3
Овечкин А.П. Предприятие как имущественный комплекс [Текст]: статья / Овечкин А.П. //
Аграрное и земельное право. – 2012. - № 6(90). – С. 110 [61].
47
разному определяли статус предприятия. Так, в дореволюционной России
предприятие представлялось как объект гражданских прав. В советский период
предприятие выступало уже ка субъектом прав. На сегодняшний день
предприятие обрело двойственную сущность, являясь одновременно и
субъектом, и объектом гражданских прав.
В соответствии со статьей 132 Гражданского кодекса Российской
Федерации предприятие есть имущественный комплекс, который используется
для предпринимательской деятельности. По закону в состав предприятия могут
входить все виды имущества, которые такое предприятие использует для
осуществления своей деятельности:
1) земельные участки;
2) здания, сооружения;
3) оборудование и инвентарь;
4) сырье и продукция;
5) права требования и долги;
6) права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и
другие исключительные права.
В этой связи также в доктрине не раз поднимался вопрос соотношения
предприятия и сложной вещи. В соответствии со статьей 134 Гражданского
кодекса Российской Федерации в состав сложной вещи входят разнородные
вещи, физически не связанные друг с другом, которые в своей совокупности
составляют единое целое. Именно в этой совокупности единое целое может
использоваться по назначению. Однако такие вещи могут быть волне
самостоятельными. Существенным отличием предприятия от сложной вещи
является тот факт, что в отличие от предприятия, сложная вещь не
предусматривает изменения состава элементов, входящих в ее состав.
Существование и организация деятельности предприятия предполагает
наличие изменений его составных частей. Еще одним отличием является тот
48
факт, что в состав предприятия, в отличие от сложных вещей могут входить
также имущественные права
1
.
В рамках стать. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации
предприятие рассматривается как объект гражданских прав. Само по себе
предприятие необязательно должно иметь в своем составе недвижимое
имущество. Независимо от этого предприятие так или иначе может
признаваться недвижимостью. Это обусловлено тем, что законодатель,
определяя статус предприятия как объекта гражданских прав в статье 132
Гражданского кодекса Российской Федерации определил правовой статус
предприятия таким образом, чтобы предприятие, выступая предметом тех или
иных сделок, подлежало защите особым образом, равно как и иные объекты
недвижимости. Следует отметить, что на момент совершения сделки
предприятие, выступающее в качестве имущественного комплекса должно
полноценно функционировать, т.е. осуществлять деятельность, ради которой
оно создавалось. В случае если такое предприятие на момент сделки прекратило
осуществление предпринимательской деятельности, оно должно
рассматриваться как совокупность отдельных вещей, а не как единый
имущественный комплекс. Это связано с тем, что статус имущественного
комплекса предприятие получает в том числе и в связи с тем, что те виды
имущества, которые входят в ее состав способствуют осуществлению такой
деятельности. Таким образом при прекращении осуществления
предпринимательской деятельности те виды имущества, которые входят в
состав предприятия теряют свои юридические свойства, которые они имели в
своей совокупности, приобретая при этом самостоятельный статус. При
ликвидации юридического лица как субъекта гражданских прав, имущество,
рассматриваемое уже не в качестве имущественного комплекса, а в качестве
отдельных видов имущественных объектов, не включает в себя долги
1
Кожошева Н.М. Имущественные комплексы в системе объектов гражданских прав [Текст]:
статья / Кожошева Н.М. // Вестник КРСУ. 2011. Том 11. - № 10. – С 71 [48].
49
предприятия. Обязательства будут выступать частью юридического лица,
которые должны быть исполнены до ликвидации юридическим лицом.
Еще одной особенностью предприятия как объекта гражданских прав
является особое регулирование купли-продажи предприятия (статьи 559 – 566
Гражданского кодекса Российской Федерации). Выделение законодателем
отдельного вида договора (договор купли-продажи предприятия)
свидетельствует об особом статусе данного объекта гражданских прав, которое
особым образом охраняется государством. В соответствии со статьей 559
Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать права
на предприятие в целом как на имущественный комплекс. При этом, в части где
положения о договоре купли-продажи не регулируют соответствующие
отношения, к сделке могут применяться положения о продаже недвижимого
имущества (пункт 2 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Законом также установлена специальная форма такого договора. Договор
купли-продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме с
приложением, в котором должны быть приложены (статья 561 Гражданского
кодекса Российской Федерации):
1) акт инвентаризации;
2) бухгалтерский баланс;
3) заключение независимого аудитора о составе и стоимости
предприятия;
4) перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав
предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их
требований.
Составление и рассмотрение вышеперечисленных документов должно
быть осуществлено сторонами еще до подписания договора
1
. В случае если
данные условия не будут соблюдены сторонами, можно говорить о
1
Карданов А.Л. Правовые проблемы продажи предприятия в России [Текст]: научная работа
/ Карданов А.Л. // Вестник научных конференций. - ООО «Консалтинговая компания Юком»
(Тамбов). - №5-4(9). 2016. – С. 132 [47].
50
несоблюдении формы договора. Как следствие такой договор может быть
признан недействительным. Следует отметить договор купли-продажи
предприятия может считаться заключенным с момента государственной
регистрации.
Закон достаточно детально регламентирует особенности купли-продажи
предприятия. Помимо государственной регистрации договора купли-продаже,
регистрации также подлежит и переход права собственности к покупателю.
Такая регистрация может быть осуществлена только после исполнения
продавцом своих обязательств по договору. Здесь также существует ряд
отличительных особенностей, которые не свойственны другим видам
гражданско-правовых договоров. Так, например, если иное не предусмотрено
договором продавцом к передаче должно быть подготовлено предприятие за
свой счет, после чего составляется передаточный акт, в котором должны быть
отражены сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, о
возможных недостатках, которые были выявлены в процессе подготовки
предприятия, а также перечень имущества, которое было утрачено.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта
(оформляется одним документом на весь состав имущества) признается
моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска
случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия
1
.
Момент передачи и момент перехода права собственности в таком договоре не
совпадают. Переход права собственности на предприятие возможен только
после государственной регистрации права собственности. Но здесь законом
особым образом охраняются права покупателя предприятия. После совершения
сделки, но еще до регистрации права собственности покупатель обладает
правом распоряжения предприятием в той части, в которой это необходимо для
деятельности предприятия и для целей, ради которых оно приобреталось.
1
Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним: правовые и налоговые аспекты [Текст]: издание / Зрелов А.П., Краснов М.В.,
Чеснокова О.К. // М.: Статус-Кво 97. – 2005. – С. 33 [42].
51
Вместе с тем, продавец данное право с момента подписания договора и
передаточного акта утрачивает (статья 564 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Особым образом закон защищает права кредиторов в процессе
реализации прав на предприятие. Так, статья 562 Гражданского кодекса
Российской Федерации устанавливает охраняемый законом объем прав
кредиторов при продаже предприятия. Во-первых, одна из сторон до передачи
прав на предприятие должна в письменном виде уведомить кредиторов.
Кредитор, который в течение 3 месяцев с момента получения уведомления не
сообщил в письменном виде о своем согласии на перевод долга, вправе
требовать досрочного исполнения обязательств, а также возмещения убытков.
Помимо прочего, кредитор также вправе признать такой договор
недействительным как полностью, так и в его части. Уведомление кредитора
является важным аспектом при заключении договора купли-продажи
предприятия. В случае если кредитор не был уведомлен о совершении сделки,
у него есть право на предъявление иска по досрочному прекращению
обязательства, возмещению убытков, которые были причинены такой сделкой
в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении
данной сделки. Кроме этого ответственность перед кредитором и продавец, и
покупатель несут солидарно.
Проанализировав нормы, установленные для купли-продажи
предприятия можно сделать вывод, что законодатель особым образом
определяет статус предприятия как объекта гражданских прав. Однако законом
устанавливается не только возможность купли-продажи предприятия, но также
и иные виды сделок, которые также имеют свои особенности. К таковым
относятся:
1) договор аренды предприятия (статьи 656-664 Гражданского кодекса
Российской Федерации);
2) договор доверительного управления (пункты. 1 и 3 статьи 1013
Гражданского кодекса Российской Федерации).
52
Так, например, по договору аренды продавец обязан:
1) предоставить арендатору за плату во временное владение и
пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие
входящие в состав предприятия основные средства;
2) передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых
договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства
(право пользования землей и природными ресурсами, зданиями, сооружениями,
оборудованиям и иными факторами производства, имущественные права,
связанные с деятельностью предприятия), исключительные права, а также
уступить права требования и перевести долги, относящиеся к деятельности
предприятия.
Особым образом законом установлена процедура совершения сделки,
которая во многом совпадает с договором купли-продажи предприятия (статья.
658 Гражданского кодекса Российской Федерации):
1) соблюдение письменной формы при заключении договора;
2) обязательная государственная регистрация договора;
3) несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Что же касается договора доверительного управления, то здесь
существуют также свои особенности. По договору доверительного управления
собственник предприятия передает доверительному управляющему
предприятие, который в свою очередь осуществляет управление в интересах
учредителя (собственника предприятия). При этом статье. 1013 Гражданского
кодекса Российской Федерации установлены некоторые ограничения в
отношении этого договора. Так, не могут быть переданы в доверительное
управление государственные и муниципальные предприятия, имущественные
комплексы которых закреплены за ними на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления
1
.
1
Рябова Е.В. Особенности субъектного состава в отношениях по доверительному
управлению имуществом [Текст]: статья / Рябова Е.В. // Сборник ст. международной научно-
практической конференции: в трех томах. И.В. Вегера (отв. редактор). -2016. -С.. 230 [69].
53
Закон устанавливает также статус доверительного управляющего,
которыми могут выступать индивидуальные предприниматели или
коммерческая организация. Доверительным управляющим не может выступать
унитарное предприятие. Среди существенных условий договора
доверительного управления предприятием можно выделить следующие:
1) состав имущества, которое передается в доверительное управление;
2) сведения об учредителе и выгодоприобретателе;
3) условия, определяющие размер вознаграждения, если такое
вознаграждение предусмотрено договором;
4) сроки действия договора (пункт 1 статьи 1016 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
В отношении формы договора доверительного управления предприятиям
применяются положения гражданского законодательства о форме договора
купли-продажи предприятия.
Еще одной особенностью правового статуса предприятия как
имущественного комплекса являются правила государственной регистрации
предприятия. В соответствии со статьей 46 Федерального закона
«О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация
прав на предприятие как на имущественный комплекс может быть
осуществлена только после проведения процедуры государственного
кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект
недвижимого имущества, который входит в состав этого предприятия.
С.А. Чулюкова полагает, что сама процедура регистрации прав на предприятие
базируется на принципах зеркальности и справедливости
1
. Принцип
зеркальности, на котором основывается государственная регистрация прав на
предприятие, должен отражать государственную регистрацию не как основание
1
Чулюкова С.А. Особенности государственной регистрации предприятия как
имущественного комплекса [Текст]: статья / Чулюкова С.А. // Актуальные проблемы
юриспруденции Сборник статей по материалам VI международной научно-практической
конференции. Ассоциация научных сотрудников «Сибирская академическая книга»
(Новосибирск). - 2018. – С. 36 [77].