54
возникновение права на недвижимое имущество, а как закрепление
обязательственных и вещных прав. Принцип справедливости объясняется
Е.Ю. Петровым
1
. В своих трудах он указывает на то, что на каждый объект,
входящий в состав предприятия как имущественного комплекса
осуществляется запись о правах.
Предприятие в отличие от других объектов недвижимости постоянно
изменяется. Это связано с тем, что предприятие и отдельные его элементы
могут участвовать в обороте. Отчуждаться могут составные части предприятия,
что и отличает его, например, от единого недвижимого комплекса. Кроме этого
изменчивость предприятия вызвана также тем, что в состав имущества
предприятия входят права предприятия и его обязательства, которые в свою
очередь могут постоянно изменяться.
Некоторые ученые среди прочих особенностей предприятия выделяют
также «пространственную неопределенность»
2
. В состав предприятия могут
входить земельные участки и иные виды имущества, которые в свою очередь
могут находится на разных земельных участках. При этом отсутствие
земельного участка и объектов недвижимости в составе предприятия не может
лишать его статуса недвижимой вещи в силу закона. Объединяясь вещи
образуют собой недвижимую вещь – предприятие как имущественный
комплекс, хотя по факту каждая из них является движимой вещью
(Приложение Г).
Таким образом можно сделать вывод, что предприятие из всех видов
имущественных комплексов наиболее детально регламентируется законом.
Такое детализированное регулирование говорит о том, что данный институт
гражданского права может вызывать наименьшее количество коллизионных
1
Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в гражданском обороте недвижимости. [Текст]: автореф. Дисс. на соискание ученой степени
кандидата юридических наук. – Екатеринбург. 2001 [62].
2
Чулюкова С. А., Дробот М. А. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним юридических лиц [Текст]: учебное пособие / Чулюкова С.А.,
Дробот М. А. // М.: Издательский дом Академии Естествознания. -2016. – С. 96 [78].
55
вопросов. Отдельное регулирование сделок, осуществляемых с предприятием
как имущественным комплексом дает возможность субъектам права грамотно
и в полном объеме реализовать свое право собственности, не нарушая при этом
прав третьих лиц (например, кредиторов).
В настоящей главе нами были рассмотрены особенности правового
статуса единого недвижимого комплекса и особенности правового
регулирования предприятия как имущественного комплекса. Проводя
параллель между этими объектами гражданских прав можно сделать вывод о
существенных различиях в законодательном регулировании каждого из них. На
наш взгляд, институт единого недвижимого комплекса должен также детально
быть урегулирован законодателем. На сегодняшний день, отсутствие такого
регулирования может вызвать лишь ряд проблем, решение которых на практике
имеет свое принципиальное значение для гражданского права как науки.
56
Глава 3. Проблемы правового регулирования единого имущественного
комплекса.
3.1 Некоторые проблемы взаимодействия законодательства о едином
имущественном комплексе с другими отраслями российского права.
В современном мире в условиях быстрого развития общества,
стремительным изменениям подвергаются все общественные отношения,
которые существуют в обществе. Правовое регулирование общественных
отношений является важной функцией государства. Данный аспект выражается
в форме осуществления функций, которые несет в себе государство
(правотворческая, правоисполнительная и правоохранительная формы).
Гражданские правоотношения представляют собой наиболее широкую группу
человеческих отношений, которая постоянно изменяется и расширяется, в
следствие чего правовое регулирование гражданских правоотношений с
каждым годом становится наиболее актуальным вопросом в юридической
доктрине.
Гражданские правоотношения, урегулированные нормами гражданского
права, могут в процессе своего существования пересекаться с другими видами
правоотношений, образуя при этом смежный конгломерат, который также
подлежит регулированию.
Как уже было отмечено, важнейшим разделом гражданского права
являются объекты гражданских прав, одним из которых выступает
имущественный комплекс. Законом уже выделены следующие виды
имущественных комплексов: единый недвижимый комплекс, предприятие как
имущественный комплекс, общее имущество собственников многоквартирного
дома, а также паевые инвестиционные фонды.
Проблемы взаимодействия законодательства о единых имущественных
комплексов с иными отраслями права рассматривать существуют давно и
57
неоднократно рассматривалось учеными. С каждым годом проблемы
становятся шире и могут охватывать все новые отрасли российского права.
Первая наиболее важная взаимосвязь законодательства о единых
имущественных комплексах связана с земельным правом. Ярким примером
тому является единый недвижимый комплекс. Согласно действующему
законодательству земельный участок под ним не обязательно должен быть
оформлен как часть единого недвижимого комплекса. И здесь возникает самый
важный вопрос: на сколько целесообразно регистрировать права на единый
недвижимый комплекс в случае, если земельный участок под ним находится,
например, в аренде. Второй вопрос, который также встает при рассмотрении
данного вопроса – это возможность возникновения преимущественного права
у собственника единого недвижимого комплекса на аренду или в
собственность. Например, статья 39.20 Земельного кодекса Российской
Федерации определяет особенности предоставления земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
котором расположены здание и сооружение
1
. Однако данный закон, на наш
взгляд, недостаточно регламентирует подобные вопросы. Преимущественное
право на аренду или приобретение в собственность возникает у собственника
единого недвижимого комплекса в силу части 1 статьи 39.20 данного кодекса.
Однако ситуация может осложниться наличием на данном земельном участке
иных объектов недвижимости, собственниками которых могут выступать
другие лица. Этот вопрос может вызвать ряд проблем, в частности о
возможности приобретения такого земельного участка в собственность.
Например, собственник линейного сооружения временно арендовал землю под
данный линейный объект у Муниципального образования «М.». Помимо
данного линейного объекта на данном земельном участке находится здание,
принадлежащее на праве собственности ООО «Ромашка». У обоих
1
Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-
ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019)
// Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147 [4].
58
собственников возникает желание на покупку данного земельного участка.
Статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае
позволяет им оформить данный земельный участок в общую долевую
собственность. Однако здесь возникает проблема включения в состав единого
недвижимого комплекса такого земельного участка, ведь на нем помимо
линейного объекта расположено также другое здание, которое не должно
входить в ее состав. Теоретически вопрос разрешим, однако, на деле при
регистрации могут возникнуть серьезные проблемы
1
.
Как правило собственник не захочет создавать себе проблемы и придет к
выводу, что целесообразно не включать в состав единого недвижимого
комплекса данный земельный участок. По логике вещей он будет прав, так как
при разделе такого единого недвижимого комплекса также могут возникнуть
проблемы. Ни законодательная база, ни судебная практика не регламентируют
данные вопросы. Как правило, суды не считают необходимым акцентировать
этом внимание, и решают данные вопросы как могут, в силу тех материально-
правовых и процессуальных особенностей, которые им доступны.
Например, ООО «К.Ж.Б» обратилось в суд с иском к территориальному
управлению Федерального агентства по управлению государственным
имуществом в субъекте Российской Федерации «М». с требованием обязать
заключить договор аренды земельных участков. Суд первой инстанции
частично удовлетворил требования, суд апелляционной инстанции отменил
решение суда первой инстанции. Впоследствии у Верховного Суда Российской
Федерации была также своя точка зрения и она совпала с точкой зрения суда
первой инстанции, ввиду чего было принятого решение об удовлетворении
требований заявителя
2
.
1
Некрестьянов Д.С. Оформление земельного участка под единым недвижимым комплексом
// [Электронный источник] https://zakon.ru/blog/2019/2/28/oformlenie_zemelnogo
_uchastka_pod_edinym_nedvizhimym_kompleksom (дата обращения 02.02.2020) [59].
2
Определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС18-17162 от 01.11.2018 //
[Электронный источник] http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=
ARB&n=559295#0259273695917813 (дата обращения: 02.02.2020) [20].
59
На наш взгляд, решение этого вопроса должно в первую очередь быть
направлено на реформирование земельного права, на соотнесение норм
гражданского законодательства о едином недвижимом комплексе и норм
земельного права. Однозначно данный вопрос решить не удастся. Можно было
бы предположить, что, установив правила, где собственником и арендатором
земельного участка может выступать только лицо, являющееся собственником
единого недвижимого комплекса, вопрос мог бы быть решен, однако, это
противоречит принципу справедливости по отношению к собственникам тех
зданий, которые уже возведены на данном земельном участке. Решать же
вопрос в пользу того, что вновь создаваемые недвижимые комплексы должны
обладать под собой земельным участком также не представляется
целесообразным, потому что в действительности земельный участок, а котором
расположен единый недвижимый комплекс может по площади превосходить
необходимое количество квадратных метров для такого комплекса. В таком
случае возникает риск существования на всей территории государства
«зависших» земель. На наш взгляд, разумно было бы ввести положения об
обязательном разделе земельного участка, на котором обосновались
собственник единого недвижимого комплекса и собственник иного
недвижимого имущества. В таком случае не возникнет проблем с регистрацией
права собственности и последующей реализацией прав на единый недвижимый
комплекс.
Считаем разумным дополнить статью 39.20 Земельного кодекса
Российской Федерации пунктом 14 и изложить его в следующей редакции:
«14. Земельный участок, на котором расположены единый недвижимый
комплекс, принадлежащий на праве собственности физическому или
юридическому лицу, а также здания, строения, сооружения, принадлежащие
другому собственнику, в случае возникновения желания приобретения на праве
собственности одного из собственников таких объектов, подлежит разделению
с последующим закреплением прав такого собственника за ним.»
60
Таким образом, исключая право долевой собственности на земельный
участок собственника единого недвижимого комплекса и собственника других
зданий, строений сооружений, находящихся на таком земельном участке,
исключается проблема регистрации и реализации права на такой единый
недвижимый комплекс. Это необходимо и обусловлено тем, что единый
недвижимый комплекс – это сложнейший вид объекта гражданских прав,
решение правоприменительных вопросов с которым, на наш, взгляд,
невозможно по аналогии с другими объектами недвижимости. Наконец, такие
изменения также исключают проблемы оформления несоразмерно больших
участков под объекты единого недвижимого комплекса, которые не раз
возникают в судебной практике.
Еще одной отраслью российского права, сопряженной с использованием
в обороте имущественного комплекса, является жилищное право. В жилищном
праве использование единого имущественного комплекса имеет тесную
взаимосвязь с созданием товарищества собственников жилья. В
правоприменительной практике существует уже много лет существует
дискуссия о том, как именно определять статус многоквартирного дома в
гражданском и жилищном праве
1
. Здесь мнение ученых разнится и можно
выделить три принципиально различные позиции.
Первая позиция – многоквартирный дом – объект недвижимости, с
присущим ему признаками, указанными в статье 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, который прочно связан с землей
2
. Тем временем
в части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации квартиры как
недвижимый объект такой связи не имеют
3
. Сторонники данного подхода не
1
Пожидаев В. Е. Многоквартирный дом как объект права собственности: основные подходы
и проблемы правового статуса [Текст]: статья / Пожидаев В. Е. // Право и политика. - 2018. -
№ 8. - С. 140 – 145 [63].
2
Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме
[Текст]: статья / Тарасова А.Е //Жилищное право. - 2006. - № 11 [74].
3
Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 29.12.2004 №
188-ФЗ (ред. от 27.12.2019) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу
01.01.2020) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14 [5].
61
принимают возможность опосредованной связи с землей через здание
многоквартирного дома. По их мнению, дом в таком случае должен выступать
и как единый объект недвижимости, и как объект гражданских прав
1
.
Вторая позиция – многоквартирный дом – одновременно и совокупность
помещений, которые находятся в раздельной собственности, и совокупность
вещей, находящихся в общей собственности собственников многоквартирного
дома. В первую совокупность входят вещи, подлежащие обслуживанию.
Вторую группу составляют вещи, призванные обслуживать первую группу
2
.
Они видят возможность существования многоквартирного дома как единого
целого, только в качестве объекта капитального строительства.
Третье мнение – многоквартирный дом – имущественный комплекс
3
. По
нашему мнению, такой подход наиболее правильный, так как многоквартирный
дом в своей совокупности в наибольшей степени подходит под теоретическое
понимание понятие имущественный комплекс. Во-первых, он представляет
собой единый объект гражданских прав. Во-вторых, все объекты. Входящие в
состав многоквартирного дома объекты так или иначе используются с единой
целью – обеспечение комфортного сосуществования собственников квартир в
нем. Безусловно назвать такой комплекс соответствующим полностью статье
133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя, так как
обязательным условием существования единого недвижимого комплекса
выступает регистрация прав на него как на одну единую неделимую вещь.
Однако все же это не означает, что многоквартирный дом не может выступать
имущественным комплексом. Следует детально разобрать состав имущества
многоквартирного дома. В собственность многоквартирного дома входят:
крыши, технические этажи, помещения с инженерными коммуникациями,
1
Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом
[Текст] / Автореф. дис. .канд. юрид. наук. М. 2008 [57].
2
Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном
доме [Текст]: статья / Чефранова Е.А. // Закон.- 2005.- № 6 [79].
3
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве [Текст]: издание / Скловский К.И. //
М.: Статут. – 2010 [73].
62
несущие ограждающие конструкции, лифты и шахты, лестницы и площадки
под них, подвалы, механические, санитарные и иные конструкции,
необходимые для обеспечения комфортного проживания жильцов
многоквартирного дома, а также участок под многоквартирным домом. Вся эта
совокупность отдельно взятых вещей вместе образует имущественный
комплекс, который используется в соответствии с его целевым назначением.
Отдельно взятые вещи сами по себе существовать могут только в составе
другого многоквартирного дома. Безусловно не исключено их пребывание и в
простом здании, в состав которого входят нежилые помещения, однако, когда
субъектами права выступают собственники многоквартирного дома, на наш
взгляд, все же следует признать такой дом имущественным комплексом.
В настоящее время в гражданском законодательстве правовой статус
многоквартирного дома как единого имущественного комплекса не закреплен
и тенденции к такому признанию в ближайшее время не наблюдается. Именно
поэтому объектом прав до сих выступают лишь жилые помещения (квартиры),
которые находятся в собственности граждан. Здесь мнение законодателя
совпадает с мнением второй группы ученых, в соответствии с которым
многоквартирный дом – это и совокупность помещений, находящихся в
частной раздельной собственности всех жильцов такого дома, а также
совокупность общедомового имущества, которое выступает общим
имуществом собственников жилья. Именно поэтому объектом гражданских
прав многоквартирный дом выступает редко и судебная практика по данному
вопросу не выработана. Многоквартирный дом теоретически может выступать
в качестве объекта прав, только в том случае, если собственником всех
помещений является одно лицо (например, застройщик). Такова позиция
Верховного Суда Российской Федерации
1
. С появлением иных собственников
1
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений
на общее имущество здания [Текст]: постановление Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 23.07.2009 № 64 // [Электронный источник]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_90278/ (дата обращения: 02.02.2020) [16].
63
свойство оборотоспособности такого многоквартирного дома теряется. На наш
взгляд, такой подход не совсем верный, так как при появлении иных
собственников сущность, назначение и технологическая связь объектов,
входящих в состав многоквартирного дома не теряется. В связи с чем, полагаем
разумным определить в жилищном законодательстве многоквартирный дом в
качестве имущественного комплекса. Данный вопрос имеет не только
теоретическое, но и практическое значение. Пока в гражданском и жилищном
законодательстве существует такой подход, собственником многоквартирного
дома сложнее управлять общедомовым имуществом и защищать свои права. На
сегодняшний день управление общим имуществом многоквартирного дома
занимается, как правило, управляющая компания. Управляющие компании
невзирая на то, что общедомовое имущество граждан находится в руках такой
компании лишь на праве управления, незаметно может реализовать отдельные
объекты, заменять одни объекты, входящие в состав общедомового имущества
другими и т.д., тем самым нарушая права собственников многоквартирного
дома. Имущественный комплекс, в том случае, если он имеет официальный
правовой статус, категория более сложная, реализация которой по частям
должна быть обусловлена строгой отчетностью. Таким образом, можно сделать
вывод, что признание многоквартирного дома в качестве имущественного
комплекса, может положительно сказаться на выполнении цели такого
комплекса – реализовать комфортное проживание жильцов такого
многоквартирного дома.
Особого внимания, на наш взгляд, заслуживают вопросы соотношения
законодательства об имущественных комплексах и налогового права
Российской Федерации. По общему правилу в Российской Федерации
объектами налогообложения для организаций является движимое и
недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в