65
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может
являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных
единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно
связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов
(железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо
расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право
собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну
недвижимую вещь.
От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят
только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи
разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооружения;
движимость - оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным
назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как
единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.
Общим для единых недвижимых комплексов, как правило, является то,
что они располагаются на землях специального назначения, что
предопределяет и правовой режим данных комплексов. При этом в состав
единых недвижимых комплексов может входить имущество, которое
соответствует общей функциональной цели использования
соответствующего комплекса
1
.
Интересным в этой части является Постановление Правительства РФ от
30.09:2004 г. № 504, утвердившее перечень имущества, относящегося к
некоторым технологическим имущественным комплексам недвижимости.
Несмотря на то, что основной целью данного постановления являлось
освобождение имущества от налогообложения, оно представляет большой
интерес, поскольку определяет перечень возможных элементов
1
Незнамова А.А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый
недвижимый комплекс / А.А. Незнамова // Юридический мир. — 2016. — № 2. — С. 31-
33.
66
соответствующих комплексов
1
. Например, к имуществу, относящемуся к
магистральным газопроводам, включающему сооружения, являющиеся их
неотъемлемой технологической частью данное постановление относит:
здания производственные бытовые; здания предприятий магистрального
трубопроводного транспорта; станцию компрессорного магистрального
трубопровода; станцию газораспределительную; трубопроводы
технологические; площадки производственные; линию электропередачи
воздушную; сеть тепловую магистральную; газопровод магистральный;
скважину водозаборную; сооружения связи; отвод для магистральных
трубопроводов; оборудование технологическое газоперекачивающих
станций; подстанции трансформаторные комплектные и т.д. Как видим из
приведенного перечня, основным критерием отнесения данного имущества к
единому недвижимому комплексу является удовлетворение его требованиям
общего функционального назначения.
В состав единого недвижимого комплекса могут входить такие
элементы как земельный участок, здания и (или) сооружения,
координационно-взаимосвязанные общим функциональным назначением и
приобретающие в связи с этим новое качество. Единый недвижимый
комплекс может располагаться как на одном земельном участке, так и на
нескольких (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от
23.06.2015 № 25).
Многообразие существующих общественных отношений и
соответствующих этим отношениям потребностей, их участников, не
позволяют закрепить в, законе какой-либо исчерпывающий перечень единых
недвижимых комплексов
2
. Можно выделить такие наиболее
распространенные технологические комплексы недвижимого имущества как
1
Никифорова Я.Ю. Гармонизация законодательства в области единого
недвижимого комплекса с 2013-2015 год / Я.Ю. Никифорова // Научная дискуссия:
вопросы юриспруденции. — 2016. — № 2 (41). — С. 50-53.
2
Незнамова А.А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый
недвижимый комплекс / А.А. Незнамова // Градостроительное право. — 2016. — № 1. —
С. 20-22.
67
технологические комплексы в сфере газоснабжения, технологические
комплексы в сфере электроснабжения, технологические комплексы в сфере
транспорта и др.
1
Рассмотрим их более подробно. Так, анализ положений федерального
закона «О газоснабжении в Российской Федерации» позволяет сказать, что в
данном нормативном акте, по крайней мере, закреплено два вида
технологических комплексов в сфере газоснабжения: газораспределительная
система и система газоснабжения. Согласно ст. 2 данного федерального
закона «газораспределительная система - имущественный производственный'
комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных
объектов, предназначенных для транспортировки и подачи газа
непосредственно его потребителям». Под системной газоснабжения,
согласно этой же статье, понимается «имущественный производственный
комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически
взаимосвязанных, и централизованно управляемых производственных и
иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения,
поставок газа».
Технологический недвижимый имущественный комплекс в сфере
транспорта различается в зависимости от вида транспорта. Такими являются:
технологический комплекс автомобильных дорог, железнодорожный
технологический комплекс, технологический комплекс воздушного и
водного транспорта, технологический комплекс наземного и подземного
электрического транспорта
2
.
Технологический комплекс автомобильных дорог состоит из
нескольких элементов: Во-первых, это сами автомобильные дороги, которые,
как правило, признаются судами недвижимостью. Однако, если говорить о
1
Незнамова А.А. Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав /
А.А. Незнамова // Юрист. — 2016. — № 4. — С. 15-19.
2
Рахвалова Д.О. Предпосылки формирования единого недвижимого комплекса по
законодательству Российской Федерации / Д.О. Рахвалова // Вестник Омского
университета. Серия: Право. — 2016. — № 2 (47). — С. 128-132.
68
возможности признания автомобильной дороги технологическим
недвижимым имущественным комплексом, то такое признание может быть
осуществлено только в случае, если в состав данного комплекса помимо
земельного участка с асфальтовым покрытием будут входить отдельные
здания и сооружения. Одного асфальтового покрытия, наложенного на
земельный участок, для рассмотрения объектов в качестве комплекса
недостаточно
1
. При этом необходимо отметить, что подходы судебной
практики к этому вопросу до последнего времени являлись достаточно
противоречивыми. Ряд судебных инстанций, ссылаясь в одних случаях на
наличие технического паспорта, а в других случаях на невозможность
перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению вещи
признают асфальтовые площадки недвижимыми вещами. В настоящее время
большая часть судов отмечает, что асфальтовое покрытие не имеет
самостоятельного производственного назначения, а представляет лишь
улучшение земельного участка, и отказывает в признании асфальтовых
площадок недвижимыми вещами (Определение Верховного Суда РФ от
12.01.2016 № 18-КГ15-222). Полагаем, что заасфальтированный земельный
участок остается земельным участком, возможно, с изменением (хотя, и
незначительным) своего правового режима, но все-таки земельным участком,
а не новым объектом недвижимости. Поэтому, лишь при присоединении к
нему ряда сооружений, которые придадут данному объекту недвижимости
новое качество, можно будет говорить о появлении единого недвижимого
комплекса
2
.
1
Мурадян В.Ш. Автомобильные дороги общего пользования как единый
недвижимый комплекс / В.Ш. Мурадян // Наука и образование: хозяйство и экономика;
предпринимательство; право и управление. — 2017. — № 1 (80). — С. 87-90.
2
Гаджиахмедова М.Н. Государственная регистрация единого недвижимого
комплекса: проблемы и пути решения / М.Н. Гаджиахмедова // Современные тенденции
развития науки и технологий. — 2016. — № 12-7. — С. 37-41.
69
Другим видом технологических комплексов недвижимости в сфере
транспорта являются железнодорожные технологические комплексы
1
.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Устав железнодорожного
транспорта Российской Федерации» «инфраструктура железнодорожного
транспорта общего пользования (далее - инфраструктура) - технологический
комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и
другие сооружения, железнодорожные станции, устройства
электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и
блокировки, информационные комплексы и систему управления движением
и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания,
строения, сооружения, устройства и оборудование». Для определения
возможности признания железнодорожных путей составными элементами
единого недвижимого комплекса, прежде всего, необходимо определить,
являются ли данные объекты недвижимыми вещами. Анализ судебной
практики позволяет ответить на этот вопрос утвердительно. Так,
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал: «В соответствии с
нормативными актами каждый железнодорожный подъездной путь должен
иметь технический паспорт, в котором указываются технические
характеристики рельсов, шпал, балласта, земляного полотна и других
обустройств и механизмов. При описании конкретного подъездного пути
обязательно указание на точки примыкания его к железнодорожным путям
общего пользования. Таким образом, железнодорожный подъездной путь
представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным
месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями
общего пользования в установленном месте для обслуживания конкретных
грузовладельцев» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского
округа от 04.09.2014 по делу № А63-9888/2011).
1
Кац Е.А. Единый недвижимый комплекс: основные подходы законодателя / Е.А.
Кац // Кадастр недвижимости. — 2016. — № 2 (43). — С. 83-86.
70
Железнодорожные пути, являясь недвижимыми вещами в совокупности
с отдельными зданиями и (или) сооружениями будут представлять собой
единый недвижимый комплекс
1
.
Кроме того, к единым недвижимым комплексам относятся и морские
порты. Кодекс торгового мореплавания РФ (далее - КТМ РФ)
предусматривает три вида таких портов: морской торговый порт, морской
рыбный порт, морской специализированный порт. При этом согласно п. 1 ст.
9 КТМ РФ «Под морским торговым портом в настоящем Кодексе понимается
комплекс сооружений, расположенных на специально отведенных
территории и акватории и предназначенных для обслуживания судов,
используемых в целях торгового мореплавания, обслуживания пассажиров,
осуществления операций с грузами и других услуг, обычно оказываемых в
морском торговом порту». В соответствии же с п. 2 ст. 9 КТМ РФ «Под
морским рыбным портом в настоящем Кодексе понимается комплекс
сооружений, расположенных на специально отведенных территории и
акватории и предназначенных для осуществления основного вида
деятельности - комплексного обслуживания судов рыбопромыслового
флота». И, наконец, п. 3. ст. 9 КТМ РФ предусматривает, что «под морским
специализированным портом в настоящем Кодексе понимается комплекс
сооружений, расположенных на специально отведенных территории и
акватории и предназначенных для обслуживания судов, осуществляющих
перевозки определенных видов грузов (древесины, нефти и других)».
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ также содержит нормы,
посвященные единым недвижимым комплексам. Статья 3 данного Кодекса
предусматривает следующие виды технологических комплексов
недвижимого имущества. Во-первых, речной порт, которым является
«комплекс сооружений, расположенных на земельном участке и акватории
внутренних водных путей, обустроенных и оборудованных в целях
1
Салимов А. Об особенностях размежевания единых инфраструктурных
комплексов по территориальному принципу // Самоуправление. — 2016. — № 5. — С. 26-
27.
71
обслуживания пассажиров и судов, погрузки, выгрузки, приема, хранения и
выдачи грузов, взаимодействия с другими видами транспорта». Во-вторых,
внутренний водный транспорт Российской Федерации, который является
одним из видов транспорта, находящегося в ведении Российской Федерации
и представляющего собой производственно-технологический комплекс с
входящими в него организациями, осуществляющими судоходство и иную
связанную с судоходством деятельность на внутренних водных путях
Российской Федерации». Как видим, во втором случае, понятию
производственно-технологического комплекса придается слишком широкое
значение, что выводит данную категорию за рамки работы
1
.
Воздушный кодекс РФ (ВоК РФ) также, в свою очередь,
предусматривает несколько видов технологических комплексов. В
соответствии со ст. 40 ВоК РФ такими комплексами являются аэродром и
аэропорт. При этом в статье дается достаточно широкая трактовка аэропорта
как комплексного объекта, поскольку включает в него и авиационный
персонал. Представляется, что такого рода указание вызвано либо неточной,
редакцией названной статьи, либо нецивилистическим ее наполнением, не
предполагающим использование данного комплекса в качестве объекта
гражданских прав. Под аэродромом понимается «участок земли или
поверхности воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и
оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки
воздушных судов». Аэропорт представляет собой «комплекс сооружений,
включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения,
предназначенный, для приема и отправки воздушных судов, обслуживания
воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые
оборудование, авиационный персонал и других работников».
1
Коновалов А.Д. Понятие и место единого комплекса недвижимости в системе
объектов недвижимого имущества / А.Д. Коновалов // Научный поиск. — 2016. — № 2.1.
— С. 56-57.
72
К технологическим комплексам в сфере электроснабжения относятся
линии электропередачи
1
. В соответствии с абз. 1. п. 2 Правил определения
размеров земельных участков для размещения воздушных линий,
электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети,
«воздушная линия электропередачи (линия связи, обслуживающая
энергетическую сеть) размещается на обособленных земельных участках,
отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного
специального назначения или землям населенных пунктов и
предназначенных для установки опор указанных линий». В абз. 2. п. 2.
названных Правил указывается: «обособленные земельные участки,
отнесенные к одной категории земель и предназначенные (используемые)
для установки опор одной воздушной линии электропередачи (линии связи,
обслуживающей электрическую сеть), могут быть учтены в государственном
земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества
(единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера».
Установка опор кабельных линий электропередачи без оформления
правоустанавливающих документов на землю является правонарушением
2
.
Необходимо констатировать, что только в том случае, если в состав
данного комплекса входит трансформаторная подстанция, либо другие
сооружения, расположенные на земельном участке и служащие общей
функциональной цели, такой объект может быть признан единым
недвижимым комплексом. При этом, по-видимому, недвижимым
имущественным комплексом будет признана именно электрическая сеть.
Согласно ГОСТу 24291-90, утвержденному Государственным комитетом
СССР по управлению качеством продукции и стандартам от 27 декабря 1990
года № 3403 «электрическая сеть - совокупность подстанций,
1
Славин И.С. Место линейных объектов в системе недвижимого имущества / И.С.
Славин // Мир экономики и права. — 2014. — № 10-11. — С. 72-77.
2
Шаповал О.В., Романова Е.Н. Единый недвижимый комплекс как новелла
гражданского законодательства / Е.Н. Шаповал О.В., Романова // Российский научный
журнал. — 2015. — № 2 (45). — С. 292-295.
73
распределительных устройств и соединяющих их линий электропередачи,
предназначенная для передачи и распределения электрической энергии». В
соответствии с настоящим ГОСТом, под электрической подстанцией
понимается «электроустановка, предназначенная, для приема,
преобразования и распределения электрической энергии, состоящая из
трансформаторов или других преобразователей электрической энергии,
устройств, управления, распределительных и вспомогательных устройств».
И, наконец, под линией электропередачи ГОСТ понимает
«электроустановку, состоящую из проводов, кабелей, изолирующих
элементов и несущих конструкций, предназначенную для передачи
электрической энергии между двумя пунктами энергосистемы с возможным
промежуточным отбором».
Таким образом, учитывая, что для признания объекта единым
недвижимым комплексом необходима не только фактическая связь, но и,
связь функциональная, технологический комплекс электропередачи может
быть признан таковым лишь в составе всех его необходимых элементов,
которыми являются электрическая подстанция и линии электропередачи
1
.
Устав автомобильного транспорта и городского наземного
электрического транспорта также упоминает о технологических комплексах,
относя их к объектам транспортной инфраструктуры.
При создании юридической конструкции единого недвижимого
комплекса, установления определенного правового режима в отношении
этого объекта необходимо руководствоваться принципом диспозитивности и
учитывать такую черту гражданско-правового метода регулирования
общественных отношений как правонаделение
2
.
1
Цымляков Д.М. Единый недвижимый комплекс как новый объект гражданских
прав / Д.М. Цымляков // Научный поиск. — 2015. — № 1.5. — С. 78-79.
2
Репин В.А. К вопросу о противоправном захвате имущественного комплекса
юридического лица / В.А. Репин // Экономика, социология и право. — 2015. — № 1. — С.
213-215.
74
Диспозитивность, закладываемая в основу данной конструкции,
предполагает, что участники гражданских правоотношений свободны в
объединении своего имущества в технологический комплекс недвижимости в
любом случае, кода они сочтут такое объединение целесообразным. Что
касается императивности, то она проявляется в установлении обязательного
кадастрового учета объединяемых объектов и государственной регистрации
прав на возникающий в результате такого объединения комплекс. Последнее
направлено, прежде всего, на стабилизацию имущественного оборота
1
.
Правовой режим единого недвижимого комплекса — это не что иное,
как совокупность правил, направленных на регулирование отношений,
связанных с принадлежностью технологического недвижимого
имущественного комплекса определенным лицам, а также его перемещением
от одних лиц к другим. Таким образом, сам правовой режим этого комплекса
неоднороден, поскольку складывается из вещно-правового и
обязательственно-правового субрежимов. При этом большое значение имеет
и «дорежимная» стадия этого объекта, поскольку именно на ней фактически
появляется единый недвижимый комплекс
2
.
«Дорежимная» стадия, как правило, состоит из нескольких этапов. Во-
первых, необходимо появление нескольких недвижимых, дискретных как с
точки зрения своих материальных характеристик, так и с точки зрения
правовых признаков. Во-вторых, для объединения и, тем самым, для
создания обособленного правового режима на данную совокупность
необходима, либо принадлежность указанных объектов одному лицу на
соответствующем вещном праве, либо достижение соглашения между
несколькими лицами (обладающими соответствующими правами на
объединяемые объекты) об объединении принадлежащих им объектов в
1
Незнамова А.А. К вопросу установления права на единый недвижимый комплекс
как единый объект вещных прав / А.А. Незнамова // Актуальные проблемы российского
законодательства. — 2015. — № 10. — С. 78-85.
2
Белов В.А. Единый недвижимый комплекс как объект правоотношений / В.А.
Белов // Экономика. Предпринимательство. Окружающая среда. — 2014. — Т. 1. — № 57.
— С. 65-68.