74
Квалифицирующим признаком договора аренды предприятия как
имущественного комплекса является его отличительный объект —
действующий имущественный комплекс, который фактически используется в
предпринимательской деятельности
1
.
Как было сказано выше, пределы элементов имущественного комплекса
предприятия, передаваемые в аренду, определяются договором аренды.
Следовательно, стороны такого договора правомочны как установить границы
осуществления прав, так и исключить из состава предприятия его отдельные
элементы, которые указаны в удостоверяющих состав предприятия документах.
Как правило, в аренду передаётся, например, лишь та часть занятая комплексом
земельного участка, которая необходима для его фактического использования
2
.
В заключении отметим, что права арендодателя на занятие
соответствующей деятельностью передаче арендатору не подлежат, если иное
не установлено законом или иными правовыми актами. Кроме того, если в
состав передаваемого в аренду предприятия включены обязательства,
исполнить которые арендатор не может по причине отсутствия у него
соответствующего разрешения (лицензии), то закон не освобождает
арендодателя от соответствующих обязательств перед кредитором. Таким
образом законодатель защищает интересы кредиторов арендодателя при
обстоятельствах, связанных с арендуемым предприятием.
Предприятие как имущественный комплекс, предназначено для
предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества,
которые могут быть использованы для работы. К ним относятся: земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция,
права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование,
1
Энциклопедия решений. Отличия договора аренды предприятия от договора аренды
отдельных объектов движимого и недвижимого имущества [Электронный ресурс]: доступ из
информационно-правовой системы «Гарант». - URL: https://base.garant.ru/58074753/ [94].
2
Логинова, Н.И. Аренда предприятия по законодательству Российской Федерации
[Текст]: автореф. дис... канд. юрид. наук / Н.И. Логинова. - М., 2008. - С. 121 [56].
75
товарные знаки, знаки обслуживания) и другие права на объекты
интеллектуальной собственности.
Правовой режим купли-продажи предприятия как имущественного
комплекса представляет собой порядок такой сделки, регулируемый
требованиями параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса Российской
Федерации — «Продажа предприятия», статьёй 158 Налогового кодекса
Российской Федерации — «Особенности определения налоговой базы при
реализации предприятия в целом как имущественного комплекса», а в случае
совершения такой сделки посредством договора ипотечного кредитования
применяются положения статьи 70 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» — «Ипотека предприятия как имущественного комплекса».
Процедура купли-продажи предприятия как имущественного комплекса
представляет собой сложный и трудоёмкий процесс. Следует отметить, что
имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к
отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие
продажу недвижимости.
Правовые особенности заключения сделки купли-продажи предприятия
представлены на рисунке 2.
76
Рисунок 2. Правовые особенности сделки купли-продажи предприятия
как имущественного комплекса.
Рассматривая такие особенности подробно, можно заключить следующее.
Договор купли-продажи предприятия заключается в письменной форме,
подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации. Более
того, заключённым такой договор считается непосредственно с момента такой
регистрации. Данное требование закреплено положениями части три статьи 560
Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственной регистрации
подлежит и само право собственности на предприятие, которое переходит к
покупателю лишь с момента его регистрации. Стоит отметить, что при передаче
предприятия в собственность другого лица передаётся не только весь комплекс
имущества и прав предприятия, но и его обязанности, долги и иные пассивы.
77
Государственная регистрация является единственным доказательством
наличия зарегистрированного права. Данное право на недвижимость может
быть оспорено только в судебном порядке.
Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, следует
отметить, что хотя состав его элементов и определяется соглашением сторон,
но при этом необходимо сохранить такую целостность имущественного
комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности.
Данное требование закреплено положениями статьи 132 и части один статьи
559 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От договора продажи недвижимости договор продажи предприятия
отличается двумя особенностями. Во-первых, он всегда сопровождается
уступкой прав требований продавца покупателю. Во-вторых, продавец
переводит на покупателя и долги, а это требует согласия кредиторов
1
.
Статьёй 562 Гражданского кодекса российской Федерации определён
особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу
предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. о продаже
предприятия кредиторы уведомляются письменно до заключения сделки одной
из сторон договора. Если кредитор письменно не сообщил о своём согласии на
перевод долга, то в течение трёх месяцев с момента получения уведомления он
вправе потребовать признание договора недействительным либо досрочного
исполнения обязательств. Если кредитор не был уведомлен о продаже
предприятия, то в течение года с момента, когда он узнал об этой сделке, он
может предъявить иск об удовлетворении требований.
Существует и еще одна особенность договора купли-продажи
предприятия. Она закреплена статьёй 566 гражданского кодекса Российской
Федерации. Как и иные виды договоров, в ряде случаев он может быть изменен,
расторгнут либо признан недействительным. При этом полученное по нему
имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к
1
Чураева, О.В. Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса [Текст]:
дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / О.В. Чураева. - Санкт-Петербург, 2003. - С. 121 [91].
78
договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться в случае,
если последствия такой сделки существенно не нарушают: права и охраняемые
законом интересы кредиторов продавца и покупателя; права и охраняемые
законом интересы кредиторов других лиц; не противоречат общественным
интересам
1
.
Кроме того, процедура заключения договора купли-продажи предприятия
как имущественного комплекса состоит из ряда этапов. На рисунке 3 показан
алгоритм купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.
Рисунок 3. Алгоритм продажи предприятия как имущественного
комплекса.
1
Килабов, М.М. Договор купли-продажи, его виды и их общая характеристика [Текст]
/ М.М. Килабов // Молодой учёный. - 2017. - № 7. - С. 356. - URL:
https://moluch.ru/archive/141/39618 (дата обращения: 10.09.2019) [53].
79
Как видим, алгоритм продажи предприятия состоит из семи этапов,
каждый из которых имеет определённые особенности. Рассмотрим эти этапы.
Первый этап: непосредственное принятие решения о купле-продаже
предприятия. Данное решение принимается органом юридического лица,
уполномоченным на принятие подобных решений. Это может быть совет
директоров, учредителей предприятия, общее собрание акционеров, и т. п.
Договор купли - продажи предприятия практически всегда является крупной
сделкой для продавца, ведь это повлечёт за собой отчуждение имущества,
стоимость которого превышает двадцать пять процентов от балансовой
стоимости активов организации на момент совершения этой сделки. Принятие
решения обязательно подтверждается соответствующим документом —
протоколом или решением собрания акционеров либо совета директоров. В
случае, если данная сделка является крупной для покупателя — ему требуется
соблюсти процедуру её одобрения полномочным органом. Если данное
требование не будет соблюдено, то сделка может быть признана
недействительной
1
.
Второй этап представляет собой подготовку необходимых документов,
являющихся неотъемлемой частью договора купли-продажи. К таким
документам относятся:
1) Акт инвентаризации. Он составляется по итогам инвентаризации,
проводимой до продажи предприятия. Результаты инвентаризации
определяют стоимость и состав продаваемого предприятия.
2) Аудиторское заключение о стоимости и составе предприятия.
3) Реестр всех обязательств, которые включаются в состав
предприятия, в котором отражаются все кредиторы, размер, сроки и
характер исполнения их требований.
4) Бухгалтерский баланс. Перед продажей предприятия как
имущественного комплекса составляется отдельный бухгалтерский
1
Фатальникова, Н.Н. Договор продажи предприятия [Текст:] дис. ... канд. юрид. наук:
12.00.03 / Н.Н. Фатальникова. - Краснодар, 2004. - С. 111 [87].
80
баланс, данные которого включаются в состав официальной
бухгалтерской отчётности предприятия до его продажи.
Третий этап сопряжён с процедурой уведомления кредиторов. Как
показывает практика уведомление кредитору либо его уполномоченному лицу
направляются заказным письмом с уведомлением. Закон не регламентирует кто
из участников сделки должен уведомить об этом кредиторов. Как правило,
данную обязанность выполняет продавец, но в случае достижения согласия
между сторонами это может сделать и покупатель. Кредиторы не согласные на
перевод долга могут потребовать от продавца досрочного исполнения всех
обязательств, а также возмещения причинённых при этом убытков. Для
признания договора купли-продажи недействительным кредиторы вправе
обратиться в суд. Получивший уведомление кредитор может воспользоваться
своими правами в течение трёх месяцев с момента получения уведомления. А
если кредитор по каким-либо причинам уведомление не получил, то в течение
года с момента, когда он узнал, либо должен был узнать о сделке
1
.
Четвёртый этап: подписание сторонами договора купли-продажи
предприятия. К договору в обязательном порядке прикладываются все
перечисленные выше документы. Существенными условиями договора
являются его предмет — собственно, сам имущественный комплекс, а также те
условия, согласование которых потребовала одна из сторон сделки в
письменной форме. Не смотря на то, что в Гражданском кодексе Российской
Федерации не предусмотрены отдельные правила в отношении цены
продаваемого предприятия, данное условие договора, несомненно, является
существенным и регулируется статьёй 555 Гражданского кодекса Российской
Федерации. В соответствии с указанной нормой договор продажи предприятия
считается заключенным, если условие о цене в нём согласовано сторонами в
письменном виде. Отметим, что эта цена должна учитывать стоимость всех
1
Артабаева, Л.С. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса
[Текст]: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Л.С. Артабаева. - Москва, 2007. - С. 124
[35].
81
видов имущества, которые входят в состав продаваемого имущественного
комплекса.
Пятый этап: государственная регистрация договора купли-продажи. На
данном этапе договор регистрируется учреждением юстиции по месту
регистрации предприятия как имущественного комплекса. Только после
процедуры регистрации договор продажи предприятия считается заключенным.
Данное требование регламентируется статьёй 560 Гражданского кодекса
Российской Федерации. Это весьма значимый этап купли-продажи предприятия.
Отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи
предприятия влечёт признание такой сделки недействительной. Это
подтверждается и примерами из судебной практики
1
.
Так, в январе 2018 года индивидуальный предприниматель Р. обратилась
в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к
индивидуальному предпринимателю К. о признании недействительным
договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса в целом
и о взыскании неосновательного обогащения в размере двести двадцать пять
тысяч рублей.
В обоснование исковых требований Р. указала, что 11 августа 2017 года
между ней и К. был заключен договор купли-продажи предприятия
«РОССТУР» как имущественного комплекса. Цена договора составила двести
двадцать пять тысяч рублей. Указанные денежные средства Р. передала К.
Однако, до января 2018 года К. не выполнила процедуру обязательной
государственной регистрации договора купли-продажи в установленном
законом порядке.
Суд, рассматривая дело, пришел к правомерному выводу о том, что
договор является ничтожным, так как в установленном порядке не
зарегистрирован, доказательств иного в ходе судебного разбирательства по
1
Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС18-17726 от
09.11.2018 года по делу № 305-ЭС18-17726 [Электронный источник] / https://www.vsrf.ru/
(дата обращения: 30.07.2019) [29].
82
делу не установлено. К. фактически, не имея на то законных оснований или
оснований вытекающих из сделки, приобрела за счет Р. денежные средства.
Исковые требования Р. были удовлетворены в полном объёме.
Данное судебное решение К. обжаловала. Постановлением Девятого
арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2018 года и постановлением
Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2018 года решение суда
первой инстанции было оставлено без изменений.
Верховный Суд Российской Федерации определил, что судами первой и
апелляционной инстанции правильно определены юридически значимые
обстоятельства дела, дана правовая оценка установленным обстоятельствам и
постановлены законные и обоснованные решения. Выводы судов
соответствуют обстоятельствам дела. В передаче кассационной жалобы для
рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного Суда Российской Федерации К. отказано.
Как видим, государственная регистрация договора купли-продажи
предприятия как имущественного комплекса является важнейшим этапом
осуществления такой сделки, не исполнение которой влечёт признание этой
сделки ничтожной со всеми вытекающими последствиями.
Шестой этап: фактическая передача имущественного комплекса
покупателю. Данная процедура осуществляется на основании передаточного
акта, с момента подписания которого сторонами предприятие считается
покупателю переданным. В передаточном акте указываются сведения о составе
предприятия, информация об уведомлении кредиторов, в него вносят данные о
выявленных недостатках передаваемого имущества. В акте может быть
перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не
исполнил в связи с его утраты. При этом, в силу требований части один статьи
563 Гражданского кодекса Российской Федерации, подготовить предприятие к
передаче и составить передаточный акт обязан продавец.
Седьмой этап: государственная регистрация права собственности на
предприятие. Данная процедура регламентирована частью первой статьи 564
83
Гражданского кодекса Российской Федерации. Если договором не
предусмотрено иное, право собственности на предприятие переходит к
покупателю. Это право подлежит государственной регистрации сразу после
фактической передачи имущественного комплекса. Обусловлено это тем, что в
состав имущественного комплекса, как правило, входят отдельные объекты
недвижимости. При переходе прав на предприятие происходит смена
собственника и этих объектов. В связи с этим на практике одновременно с
регистрацией договора купли–продажи предприятия обычно регистрируется и
переход права собственности на объекты недвижимости.
Таким образом, процедура купли-продажи предприятия как
имущественного комплекса представляет собой сложный и ответственный
процесс, требующий основательных юридических знаний.
В данном аспекте следует рассмотреть и ещё один важный вопрос,
связанный с ситуациями, когда покупатель приобретает имущественный
комплекс с недостатками, которые в значительной степени снижают его
стоимость и создают трудности при эксплуатации комплекса в развитии
бизнеса. Здесь следует учесть следующее.
Во-первых, недостатки комплекса или утрата его имущества могут
выявиться уже при передаче с их указанием в передаточном акте. В этом случае
покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения
цены сделки. Договор купли-продажи предприятия может предусматривать
право предъявлять продавцу и иные требования. Но в этом случае покупатель
не сможет требовать снижения цены.
Во-вторых, покупатель имеет право требовать уменьшить цену, если в
составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, которые не
указанны в передаточном акте либо договоре продажи. Однако, если продавец
сможет доказать, что покупателю было известно о данных обстоятельствах, то
последний теряет право требовать уменьшения цены комплекса.
В-третьих, покупателю, который обнаружил недостатки имущества (либо
отсутствие отдельных его видов), желательно уведомить об этом продавца,