34
взаимодействие и пропорциональность между составляющими его элементами.
Структура комплекса недвижимости находится в тесной взаимосвязи с его
составом, определяется им и в значительной степени определяет его. Также
структура комплекса отражает соотношение между отдельными группами
имущества в зависимости от их балансовой или остаточной стоимости на
конкретный момент времени.
Рассмотрим структуру комплекса недвижимого имущества на примере
предприятия.
Структура имущественного комплекса предприятия в общем виде
представлена на рисунке 1.
Рисунок 1. Структура имущественного комплекса предприятия.
Значительную часть имущества предприятия составляют основные
фонды. По форме функционирования в современной деловой практике
используется деление активов на материальные и нематериальные.
35
Материальные активы имеют вещную форму и характеризуют
имущественные ценности предприятия. К таким активам относятся
недвижимое имущество предприятия — земельные участки, здания,
сооружения; движимое имущество — машины и оборудование, транспортные
средства, готовая продукция, сырьё и материалы; финансовые активы
предприятия — акции, облигации, векселя, другие ценные бумаги.
В настоящее время значительную роль в деятельности предприятия
играют активы нематериальные. Они характеризуют имущественные ценности
предприятия, которые не имеют вещной формы, но участвуют в хозяйственной
деятельности и генерируют прибыль. Равно как и материальные,
нематериальные активы имеют стоимостную оценку и вполне могут
рассматриваться в роли вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.
Нематериальные активы представляют собой полученные предприятием права
пользования отдельными видами природных ресурсов, патентные права на
использование изобретений, товарные знаки и торговые марки, права на
промышленные образцы и модели, «ноу-хау», права на использование
программных компьютерных продуктов и иные аналогичные виды ценностей
1
.
Подводя итог можно отметить, что комплекс недвижимого имущества
состоит из всех видов имущества, необходимых для осуществления
хозяйственной деятельности объекта. Структура комплекса включает в себя
материально-вещественные и нематериальные элементы. Потому как
имущество является производственно-технической основой совершающихся в
отделениях предприятия бизнес-процессов, то структуру имущественного
комплекса можно представить отражением производственной структуры,
которое показывает распределение имущества между этими отделениями.
Имущество предприятия представляет собой множество разнообразных по
назначению, характеру и устройству материальных и нематериальных объектов
1
Ольховский, В.В. Нематериальные активы: потенциал развития и механизм
модернизации промышленных предприятий [Текст]: автореф. д. э. н.: 08.00.05 / В.В.
Ольховский. - Москва, 2010. - С. 120-129 [68].
36
и эффективное управление комплексом имущества возможно только при
чётком структурировании этого множества.
2.3 Основные модели правовых режимов комплексов недвижимого
имущества.
Рассматривая особенность такого явления, как единый имущественный
комплекс необходимо раскрыть вопросы правовых режимов данной категории.
Что же представляет собой правовой режим и какое содержание в это
понятие вкладывается? В самом общем значении правовой режим можно
сформулировать как порядок регулирования, определённый комплексом
правовых средств, сочетающих разрешения и запреты, права и обязанности,
ответственность и законность юридических процедур при осуществлении той
или иной деятельности.
Наиболее основательно вид правового режима был изучен в аспекте
отечественного государства и права. Отечественный цивилист С. С. Алексеев
считал, что «правовой режим самым общим образом можно определить как
порядок регулирования, выраженный в многообразном комплексе правовых
средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой
дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую
направленность регулирования
1
».
Д. Н. Бахрах оценивая признаки правовых режимов, замечает: «В
правовых актах закрепляется определенное правовое состояние объекта или
процесса, отличное от иных участков правовой действительности и
выражающееся в устойчивых взаимосвязях носителя режима с иными
социальными объектами
2
».
1
Алексеев, С.С. Право. Азбука. Теория. Философия. Опыт комплексного исследования
[Текст]: учеб. для вузов / С. С. Алексеев. - М.: Норма, 1998. - С. 218 [33].
2
Бахрах, Д.Н. Административное право [Текст]: учеб. для вузов / Д.Н. Бахрах, Б.В.
Россинский, Ю.Н. Старилов. - М.: Норма, 2004. - С. 118 [38].
37
Таким образом, разделяя правовую действительность на
соответствующие участки мы получаем структурное построение правового
режима.
Правовой режим комплекса недвижимого имущества можно определить
как закреплённый в различного уровня нормативно-правовых актах порядок
регулирования общественных отношений на правовых средствах,
установленных и обеспеченных государством, нацеленный на создание
благоприятных условий, удовлетворяющих интересы субъекта права,
заключающийся в определении способов и гарантий его реализации и
ответственности за нарушение его требований.
Модели правовых режимов комплексов недвижимого имущества
взаимосвязаны и обусловлены целевым назначением комплексов. В
современной цивилистике, в зависимости от цели использования, выделяют два
основных вида имущественных комплексов
1
:
− коммерческие комплексы, то есть те, которые используются для
систематического извлечения прибыли. К ним относятся
предприятия, имущество унитарных учреждений и предприятий,
имущество закреплённое в доверительном управлении,
концессионные комплексы;
− потребительские комплексы, то есть те, которые используются не в
предпринимательской сфере и не следуют цели извлечения
прибыли. К ним относится общее имущество многоквартирного
дома, реорганизационная масса, наследственная масса, конкурсная
масса.
Вводя в правовую сферу понятие единого имущественного комплекса,
законодатель не мог не определить правовой режим функционирования данной
1
Пожидаев, В. Е. Многоквартирный дом как объект права собственности: основные
подходы и проблемы правового статуса [Текст] / В. Е. Пожидаев // Право и политика. - 2018.
- № 8. - С. 143 [70].
38
категории на правовом поле. Порядок регулирования правовых отношений в
данном направлении можно представить посредством разбивки правовой
действительности на соответствующие участки.
Рассмотрим основные модели правовых режимов комплексов
недвижимого имущества:
1) Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация
прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия
как имущественного комплекса.
2) Оформление собственником единого недвижимого комплекса права
на земельный участок под единый недвижимый комплекс.
3) Раздел и обращение взыскания на единый недвижимый комплекс.
4) Налог на имущество и особенности бухгалтерского учёта в
отношении единого недвижимого комплекса.
Законодательно предприятием как объектом прав признаётся
имущественный комплекс, который используется для осуществления
предпринимательской деятельности. Понятно, что для участия в гражданском
обороте, объект должен быть в определённой степени формализован, то есть
иметь чёткие границы. Определённо, именно ради этой цели предприятие
признаётся недвижимостью и на основании этого возникает требование его
государственной регистрации. По сути данная норма скрепляет разные виды
имущества единого объекта. Включая в свой состав различные виды имущества
(движимое и недвижимое, финансовые и нематериальные активы), предприятие
выступает особым, самостоятельным объектом гражданских прав. Но
совокупность прав и вещей, хотя бы и предназначенных для ведения
предпринимательской деятельности, без регистрации будет всего лишь
совокупностью объектов, а не целостным объектом гражданских прав.
Уполномоченным на осуществление государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним органом является Федеральная
служба государственной регистрации, кадастра и картографии и её
территориальные органы.
39
Порядок государственной регистрации недвижимости регламентирует
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О
государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями,
вступившими в силу 01.07.2019). Особенности осуществления государственной
регистрации прав и кадастрового учёта в отношении единого имущественного
комплекса определены в статье 46 указанного закона
1
.
Основаниями для осуществления государственной регистрации права
собственности и постановке на кадастровый учёт единого комплекса
недвижимости являются, во-первых, завершение строительства объекта
недвижимости, если в соответствии с проектной документацией такой объект
будет эксплуатироваться как недвижимый комплекс; во-вторых, объединение
связанных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые
или расположены на одном земельном участке, или связаны неразрывно
физически либо технологически и кадастровый учёт которых и государственная
регистрация права на них зарегистрированы в Едином государственном реестре
недвижимости по заявлению их собственника
2
.
Отметим, что предприятие как имущественный комплекс может быть
зарегистрировано только после того, как каждый объект недвижимости,
входящий в его состав, пройдёт государственную регистрацию и будет
поставлен на кадастровый учёт.
Кроме того, государственная регистрация перехода права собственности,
обременений и ограничений права собственности предприятия как
имущественного комплекса возможно лишь с одновременной государственной
регистрацией перехода права собственности, обременений и ограничений права
исключительно всех объектов недвижимости, которые входят в состав этого
предприятия.
1
О государственной регистрации недвижимости [Текст]: федеральный закон от
13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 27.06.2019) (с изменениями и дополнениями, вступившими в
силу 01.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4344 [6].
2
Слободчикова, О.Д. Сделки с недвижимостью в России / О.Д. Слободчикова //
авторский сайт. - URL: https://exspertrieltor.ru/2016/05/21/registratsiya-prav (дата обращения
18.08.2019) [79].
40
Данный порядок представляется сложным и в некоторой степени
неоднозначны
1
. Некоторую ясность в части унификации государственного
учёта сведений о едином имущественном комплексе в две тысячи пятнадцатом
году вносит Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О
единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином
недвижимом комплексе». Данное правовое положение разъясняет, что для
государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения
о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в
государственном кадастре недвижимости. Например, линейные сооружения
(железнодорожные пути, линии электропередачи) учитываются как один объект
недвижимого имущества. Также должны быть учтены все вещи, которые
являются объектами недвижимости, составляющими конкретный недвижимый
комплекс. Немаловажным представляется то, что единый недвижимый
комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе
имущество, но и движимое (такое, как системы отопления, канализации, линии
электропередачи и связи и др.). При этом земельный участок, в пределах
которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого
недвижимого комплекса. Кроме того, единый недвижимый комплекс не
является сложной вещью и к нему применяются правила о неделимых вещах
(со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями). Соответственно
впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (иным
способом преобразован) на самостоятельные объекты недвижимости.
Присвоение кадастрового номера единому комплексу недвижимости возможно
лишь если при предоставлении документов на государственную регистрацию
прав такой объект недвижимости учтен в государственном кадастре
недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса (например,
трубопровод, иной линейный объект). Если же такой учёт отсутствует, но в
1
Глебова, М.В. Проблемы регистрации права на единый недвижимый комплекс [Текст]
/ М.В. Глебова // Экономика. Право. Менеджмент. Сборник трудов молодых исследователей
БГУ. - 2015. - № 1(3). - C. 297-301 [47].
41
государственном кадастре недвижимости учтены все объекты недвижимости,
входящие в данный единый недвижимый комплекс, то при открытии
соответствующего раздела Единого государственного реестра права и внесении
в него первой записи о праве на единый недвижимый комплекс он
идентифицируется условным номером. Кадастровый номер такого единого
недвижимого комплекса вносится в раздел Единого государственного реестра
права только в случае поступления из органа кадастрового учета данных об
учете единого недвижимого комплекса в качестве одного объекта
недвижимости. При этом, если на момент проведения государственной
регистрации права на единый недвижимый комплекс в Едином
государственном реестре права ранее уже были зарегистрированы права на
объекты недвижимости, входящие в состав единого недвижимого комплекса, в
соответствующие подразделы Единого государственного реестра права
вносятся записи о прекращении права на данные объекты недвижимости с
указанием даты и номера государственной регистрации права на единый
недвижимый комплекс. Таким сложным способом законодательство
предусматривает учёт единого недвижимого комплекса. При этом отметим, что
земельный участок, находящийся под единым недвижимым комплексом,
подлежит учету в реестре отдельно от него.
Неоднозначным представляется и то, что согласно определению
Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 № 18-КГ 16-61
отдельная часть единого недвижимого комплекса не может являться
самостоятельным объектом недвижимости и иметь самостоятельную
юридическую судьбу. В частности, необходимость модернизации одной из
входящих в состав единого недвижимого комплекса частей (например,
посредством сноса нерентабельного либо возведения нового объекта,
реконструкции имеющегося объекта и т. п.) в рамках действующего
законодательства предполагает вовлечение в оборот всего комплекса в целом с
обязательным последующим изменением характеристик в Едином
государственном реестре недвижимости и невозможностью распоряжения его
42
отдельными частями
1
. Очевидно, что собственник единого имущественного
комплекса крайне ограничен в принятии решения об использовании
собственного имущества, что закономерно вызывает вопрос эффективности
применения и практической нужности единого имущественного комплекса, как
самостоятельного объекта недвижимости при существующих законодательных
требованиях.
В 2017 году Министерство экономического развития Российской
Федерации разработало законопроект о порядке формирования единого
недвижимого комплекса (предполагалось, что поправки вступят в силу с 2019
года, однако до настоящего времени находятся на этапе публичных обсуждений
и проведения антикоррупционной экспертизы). В частности, подготовленный
законопроект допускает возможность разделения единого недвижимого
комплекса как полностью, так и частично, но раздел участка, входящего в
комплекс, возможен лишь при исключении его из общего состава комплекса (с
учётом соблюдения принципа единства судьбы земли и находящейся на ней
недвижимости) или при прекращении его существования. Министерство
экономического развития Российской Федерации также предлагает уточнить
статус линейных объектов (дорог, трубопроводов, кабелей связи, и т. д.),
предлагая им роль неотделимых улучшений земельного участка (а не объектов
недвижимости), как следствие данные объекты будут исключены из единого
недвижимого комплекса, а для их обслуживания и размещения будет
установлен сервитут.
Несмотря на требующиеся и планируемые изменения в федеральном
законодательстве в целях конкретизации правовых аспектов создания,
распоряжения и изменения единым недвижимым комплексом, в частности и
порядок государственной регистрации, его правовая структура может
представлять отдельный интерес для собственников сложных комплексных
1
Гавра, А. А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта
недвижимости и государственная регистрация прав на него [Текст] / А.А. Гавра // Молодой
ученый. - 2019. - №14. - С. 163 [45].
43
инфраструктурных объектов. Например, целесообразно использовать
правоприменительную практику признания единым недвижимым комплексом
важных стратегических объектов на территории Российской Федерации, ведь
существующие ограничения в его применении не позволяют
перепрофилировать или частично реализовать входящее в единый недвижимый
комплекс имущество.
Резюмируя сказанное выше, считаем, что существующий в настоящее
время порядок обязательной государственной регистрации права собственности
на каждый объект, входящий в состав единого имущественного комплекса, с
последующей государственной регистрацией самого комплекса, противоречит
общим принципам действующего законодательства по вопросам кадастрового
учета и регистрации прав, на основании которого формирование объекта
недвижимости осуществляется с момента его государственного кадастрового
учета.
В настоящее время в российском законодательстве закреплён принцип
единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,
согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты
следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных
федеральными законами. Новелла единого недвижимого комплекса среди
прочего призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу
таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а
также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки
зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и,
более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе
имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии
электропередач, связи и др.). Однако, исходя из положений статьи 133.1
Гражданского Кодекса Российской Федерации, можно заключить, что
законодатель отказался от обозначенной выше новеллы, поскольку в данной
статье отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и
находящийся под ним земельный участок являются единым объектом.