130 ГК РФ к подвиду объектов недвижимого имущества относятся водные
объекты, но тут речь идет не просто о водоеме и связанных с ним дном и
берегом, а об участке земли, где этот водный объект расположен.
Законодательство РФ представляет замкнутый водоем как «небольшой по
площади и непроточный искусственный объект»
1
. В рамках регулирования
правовых отношений, которые складываются на основании использования
водных объектов, природоохранное отдает приоритет гражданскому и
земельному законодательству. Между различными отраслями российского
законодательства существует беспрерывное взаимодействие, соприкосновение
норм, принципов, способов, которое вытекает из постоянных реалий жизни.
В целях эффективного и рационального использования вод Водный
Кодекс помогает воздействовать на такие взаимоотношения, а Гражданский
регулирует отношения, связанные с водными объектами в целях
имущественного оборота и защитой прав граждан. Отнесение таких объектов к
недвижимым требует решения некоторых проблем: можно ли отнести к
имуществу в целом море, реку, озеро или ручей? Хотя водный ресурс является
восполняемым, в нашей стране нет такого количества воды, который позволял
бы всем жителям страны использовать любой её количество по его желанию.
Именно поэтому нормы водного законодательства не систематизируются на
основании права собственности на водные ресурсы, в сравнении с тем как это
происходит на земельные участки. В Водном кодексе установлен конструкт
регулирования права по водопользованию, следовательно, в нем закреплены
отношения пользования водным ресурсом, а не владения (собственности).
По своему существу замкнутый водоем, не свойственных недвижимому
имуществу характеристик, является обособленным видом вещей. К примеру, ФЗ
№ 122 от 21.07.1997 года не рассматривает для них кадастровый учет, но
называет недвижимым имуществом, хотя и существует специальный водный
кадастр, но не для сделок с водными объектами. В данной работе водоемы
следует рассматривать как земельный участок с водными ресурсами,
1
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 03.08.2018).
35
обладающий особыми характеристиками в правовом режиме (особые правила
пользования, обусловленные природоохранными действиями).
Последняя группа - это леса и многолетние насаждения, которые согласно
ГК РФ относятся к недвижимому имуществу. Сначала следует заметить, что
гражданское законодательство не дает определение лесу как объекту
гражданских взаимоотношений, а вот Лесной кодекс определяет его как
«понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе»
1
.
Также в нем существует понятие «лесной фонд» - лесные и нелесные зоны.
Лесные участки земли покрыты растительностью, а также без неё, но
подлежащие восстановлению (пустыри, сгоревшие участки, вырубленные и
другие), а к не лесным можно отнести участки для нужд лесного хозяйства –
дороги, просеки, сельхоз и другие, также существуют иные занятые болотами,
каменистой россыпью и непригодные для использования.
Многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу,
центральным объектом, которого является земельный участок, выступающий в
роли единственного объекта недвижимости, а всё остальное, расположенное на
нем, - его атрибутикой.
В концепции развития гражданского права в отношении недвижимостей
рассматривается исключение лесов и многолетних насаждении, так как
объектом недвижимости выступают не они, а земельные участки, на которых
они находятся. Так в статье 7 Лесного кодекса РФ дается четкое определение
понятия участка. Но не стоит забывать и об особой специфике лесного массива
и его защите, исключение растительности из правовых норм не изменит режим
пользования земельного участка.
Производные (рукотворные) объекты недвижимости – это вещи,
созданные в процессе деятельности человечества. К ним первоначально можно
отнести здания и сооружения (в законодательстве они называются «строения»),
1
Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 01.09.2018), ст. 5.
36
также жилые и нежилые помещения в этих строениях, но способные выступать
в качестве отдельной единицы недвижимости.
С юридической точки зрения нет значения в разнице между терминами
здание и сооружение, так как сделки с этими объектами недвижимости влекут
одинаковые правовые последствия. Именно это фактически исключает
необходимость в разделении этих понятий.
В настоящее время указанные объекты недвижимости очень
распространены в имущественном экономическом обороте. Наиболее важной
характеристикой зданий и сооружений является их отдельное расположение.
Лучше всего он наблюдается при рассмотрении строений с одной стороны и
помещений с другой, потому что очевидно, что помещения нельзя выразить как
отдельную вещь. Помещения – это структурная составляющая зданий и
сооружений.
В соответствии со статьей 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»
помещения – «единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого
здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в
натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых,
нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или
юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации и муниципальных образований»
1
.
После включения в экономический оборот жилого помещения, в качестве
отдельной вещи появились и нежилые объекты: цокольные этажи, лестницы,
комнаты, чердаки и так далее. Так как любая вещь в юридическом смысле имеет
первоначально вещные права.
Жилые помещения обладают главным назначением в целях проживания
граждан, которое не меняется по желанию собственника помещения. Жилые
помещения – это дома, квартиры, комнаты, в которых можно жить. Все они на
территории России образуют единый жилищный фонд. Каждое жильё должно
1
Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ (ред. от 21.03.2002) "О товариществах
собственников жилья".
37
обладать определенным набором требований (технические, санитарные,
градостроительные и другие), которые определяют возможности проживания
людей без причинения им вреда.
Нежилые помещения – это строения, сооружения, целевое назначение
которых производственное, культурное, образовательное, социальное или иное,
не включающиеся в жилищный фонд.
К производным объектам недвижимого имущества также можно отнести
имущественный комплекс, который в широком смысле значения включает в
себя недвижимые (земельные участки, здания и так далее) и движимые
(инвентарь и другие) объекты, имущественные права и обязанности, а также
объекты интеллектуальной собственности. Другие комплексы имеют те же
характеристики, но не участвуют в экономической составляющей
предпринимательства.
В данном комплексе следует выделять три имущественные группы,
которые составляют его как объект гражданских прав: движимое и недвижимое,
имущественные права и обязанности, а также права на интеллектуальную
собственность.
Предпринимательский комплекс согласно закону, являясь недвижимым
имуществом, стремится быть комплексом хозяйственных связей, в котором
материальный базис – это месторасположение его оборудования. Данной
недвижимости характерны некоторые определенные свойства.
Отнесение предприятий к недвижимому имуществу основывается на
наличии и присутствии в нем некоторого количества традиционных объектов
таких, как земля или здания к примеру.
Следующее свойство состоит в том, что имущественный комплекс
выступает экономическим благосостоянием человечества и ценностью для
публичной власти в целом, который способствует развитию последнего.
Значимость такого объекта в социальном, правовом и экономическом аспекте
38
определила его законодательную составляющую и порядок нахождения в
гражданском обороте.
Также указанный вид недвижимости подлежит обязательной
государственной регистрации. Обладая особыми правилами оборота,
имущественный комплекс имеет многоэлементный состав, который
предполагает регистрацию не только предприятия, но и всех входящих в него
составляющих компонентов.
Гражданский кодекс российской Федерации определяет недвижимость в
силу закона и в силу природы. Согласно ст. 130 ГК РФ в соответствии с
желанием законодателя недвижимой вещью можно объявить самые различные
объекты, которые по физическим факторам являются движимыми (например,
морские и воздушные суда).
В наши дни существует лишь один объект недвижимости, который без
каких-либо исключений им будет – это земельный участок. В соответствии с
судебной, юридической и иной литературой, другие объекты не обладают
единой позицией признания их недвижимыми. Но есть и выход из такой
ситуации, определение признаков недвижимости.
Определение и классификацию недвижимостей нужно постоянно
преобразовывать, совершенствую регламент признаков и видов, которые
помогут свести к минимуму ошибки в сферах связанных с имуществом.
Также следует помнить о том, что действия с признанием недвижимостей
несут соответствующие последствия, которые будут влиять на гражданский
товарооборот и взаимоотношения, поэтому нужно учитывать тенденции в
современном мире и потребности общества.
Рассмотрение процесса становления понятия «недвижимого имущества»
позволило изучить с исторической точки зрения все правовые и юридические
процессы, протекающие через столетия, которые непосредственно связаны с
недвижимостью, а также раскрыть их суть и проблемы.
39
Испокон веков необходимость в жилом помещении является самой
важной потребностью человечества. Товарооборот недвижимых объектов
представляет собой основную часть экономической сферы каждой страны.
Деление недвижимых объектов по определенным характерным чертам
содействует лучшему исследованию потребностей на рынке недвижимости, а
также качественной оценке стоимости разных видов недвижимости.
Но каждая классификация обладает лишь условным характером,
следовательно, нужно не забывать и об индивидуальных чертах приобретаемого
или продаваемого имущества и другие нюансы. Также при отнесении объекта к
какому-либо классу исследователи рынка обязаны изучить и понять, на каком
основании это происходит.
Недвижимое имущество – это основной капитал, который приносит
доход владельцу, при выполнении качественной предпринимательской
деятельности. Именно поэтому необходимо обладать качественными
правовыми знаниями, включающими в себя весь спектр жизненного цикла
недвижимого имущества.
40
ГЛАВА 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС В ГРАЖДАНСКОМ
ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Сущность, отличительные черты и состав имущественного
комплекса
Имущественный комплекс – это объективированное владение и
распоряжение вещью материального мира, которое используется в публичных и
частных методах пользования, что предполагает комплексную конструкцию
объектов, в том числе основного недвижимого элемента.
Имущественный комплекс является не обычным набором вещного
имущества, это целая система, обладающая общей целью назначения. Его
нельзя определить как сложную вещь, это емкое представление, состоящее не
только из объектов или вещей, но также и прав на них. Но, конечно, в разной
литературе можно встретить места, где эти понятия соприкасаются и являются
единым целым. В гражданском законодательстве понятие «имущественный
комплекс» используется не только для определения предприятий. К примеру, в
п. 1 статьи 607 и п. 1 статьи 1013 ГК РФ указывается о сдаче в аренду и
доверительное управление предприятиями и другими имущественными
комплексами, такими как кондоминиум (ст. 1 Федерального закона от 15 июня
1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»).
Создание и развитие понятия «имущественный комплекс» выражается
потребностью определить особый специфический характер имущественного
образования, который можно отличить от сложной вещи разнообразием
элементов и существованием тесных взаимосвязей между ними, объединенных
производственной чертой.
При этом правовой режим комплексов отличается от режима
предприятий, однако некоторые обладатели таких объектов могут объединять
эти термины. Имущественные комплексы являются недвижимостью по своим
41
физическим характеристикам, к примеру, самая главная – это тесная связь с
землей.
То есть, можно сделать вывод, что имущественные комплексы
регулируются обычным не усложненным правовым режимом, в отличие от
предприятия. Владелец имущественного комплекса может захотеть провести
сделку, объектом будет предприятие, в конструкцию которого входит сложная
вещь – имущественный комплекс без каких-либо атрибутов. Если смотреть с
экономической точки зрения, то такая сделки равноценна сделке с
имущественным комплексом как единому объекту недвижимости. При этом,
когда договорным объектом является предприятие, то составная часть договора
подчиняется сделкам с предприятиями несмотря на его состав.
Составная часть – это ключевое определение сущности имущественного
комплекса как объекта сделок. Для рассмотрения предмета сделки и
определения его цены необходимо узнать его состав, так как этот критерий
способствует разделить границы комплекса от другого имущества владельца.
Первостепенно судебные инстанции обязаны делить различный набор
имущества (недвижимый и комплексы). Показательным в этом отношении
является подход Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, не
посчитавшего отдельные объекты недвижимости предприятием.
«Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от
24 марта 2004 г. N А26-7291/03-28 Иск ИМНС о взыскании с ООО штрафа за
неполную уплату НДС не удовлетворен, так как изначально представленная
налоговому органу Обществом счет-фактура была оформлена правильно, в
соответствии с требованиями НК РФ, и у Инспекции отсутствовали правовые
основания для признания неправомерным включение в состав налоговых
вычетов спорной суммы НДС и вынесения решения о привлечении ответчика к
налоговой ответственности»
1
. Аренда предприятия, согласно ст.ст. 656 – 664 ГК
РФ, как целого имущественного комплекса – это предмет правового
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 марта 2004
г. N А26-7291/03-28.
42
регулирования. В отдельном параграфе ГК РФ выделены критерии аренды
предприятий, систематизируя специфику данного вида. Также в ГК РФ есть
строгие требования к формулировке договора аренды предприятия как
комплекса: составление в нотариально заверенной письменной форме и его
государственная регистрация в специальном органе.
Также следует отметить, что вследствие аренды предприятия собственник
за оплату должен дать арендатору на определенный период во владение
земельные участки, сооружения, оборудование и иные объекты, состоящие в
предприятии, безусловно, передать на условиях, указанных в договоре запасы
топлива, различных материалов и другие средства, права на использования
воды, земли, природными ресурсами и сопутствующие имущественные права,
которые напрямую связаны с предприятием, исключительные и
индивидуализирующие предприятие права, но и еще перевести все долги, на
арендатора начиная с момента заключения договора. Несмотря на всё
вышеперечисленное арендатор может без согласия собственника продавать,
менять, отдавать во временное пользование материальные ценности, которые
входят в арендованное имущество или сдать в субаренду.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 132 ГК РФ, в состав
предприятия как имущественного комплекса входят: земельный участок,
здания, сооружения, оборудования, инвентарь, продукция, долги, требования,
индивидуализирующие предприятие и исключительные права. Данная статья
указывает на присутствие различного рода построек на территории
предприятия, также не указанных, входящих в имущественный комплекс.
Состав имущества предприятия характеризуется только лишь его назначением и
содержанием, предметом деятельности и местом в экономическом секторе
страны.
Заграничное законодательство может включать в такой состав более
разнообразное количество элементов. К примеру, французский закон о купле-
продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 года в состав
43
предприятия включает: клиентуру, право аренду и на вывеску, движимые вещи,
торговое наименование, деловые связи, репутацию в обществе, снабжение.
Здесь список элементов своеобразен и различен, поэтому стороны договора
способны самостоятельно описывать состав такого имущественного комплекса.
«Если же стороны по каким-либо причинам в договоре не определили
конкретный состав имущественного комплекса, французское законодательство
автоматически включает в предмет сделки только вывески, торговое
наименование, право аренды, клиентуру, сложившиеся деловые связи и
постоянные источники снабжения»
1
.
В статье 2555 Итальянского гражданского кодекса имущественный
комплекс, то есть предприятие, называют aziehda и представляют как систему
имущества, которое обеспечивает работоспособность предприятия в целом.
Согласно юридической литературе компоненты имущественного
комплекса, как объекта гражданского права, можно поделить на две группы:
имущество и интеллектуальная собственность. В имущество входят вещи и
имущественные обязанности и права. К вещам в соответствии с ГК РФ
относятся земельные участки, сооружения, сырье, инвентарь, оборудование и
другое, к имущественным правам и обязанностям: требования и долги.
Согласно правилам ведения бухгалтерского учета права по требованиям и
долгам предпринимательского субъекта выражаются в виде дебиторской и
кредиторской задолженности. А интеллектуальная собственность – это
исключительное временное право на конкретную деятельность человека. К
примеру, продукции, выполненных работ, услуг.
По мнению К. Лебедева: «Кредиторская задолженность имеет
двойственную юридическую природу: как часть имущества она принадлежит
организации на праве владения или даже праве собственности относительно
полученных заимообразно денег или вещей, определенных родовыми
признаками; как объект обязательственных правоотношений - это долги
1
Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-
правовое исследование / Рук. авт. кол. д-р юрид. наук - М.: НОРМА, 2011. – 356 с.
44