ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………..…………..3
Глава 1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ……………….10
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества…….……………..10
1.2. Классификация и перечень объектов недвижимого имущества20
1.3. Сущность единого имущественного комплекса в системе
объектов недвижимого имущества………………………..…………………31
Глава 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ В ГРАЖДАНСКОМ
ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ……………………………………. 40
2.1. Понятие и сущность единого имущественного комплекса …… 40
2.2. Особенности и состав единого имущественного комплекса ….47
2.3. Неделимость имущественного комплекса как объекта
гражданских прав …………………………………………………………... 54
Глава 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ
КОМПЛЕКСОВ ……………………………………………………………...66
3.1. Предприятие как имущественный комплекс…...………………..66
3.2. Многоквартирный дом как имущественный комплекс…….…76
3.3. Эффективность применения конструкции единого недвижимого
комплекса в гражданском обороте ..………………………………………. 81
ЗАКЮЧЕНИЕ…………………………………………………………89
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ
АКТОВ, МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ И СПЕЦИАЛЬНОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ ………………………………….……………………………94
ПРИЛОЖЕНИЯ ……………………………….………….…………...99
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной темы связана с тем, что вопросы правового
положения единого имущественного комплекса, как объекта гражданского
права в настоящий момент приобрели особую значимость, а сложность и
многоаспектность правового понимания недвижимости как объекта
гражданских правоотношений требует еще более углубленного изучения и
осмысления данного вопроса. При наличии действующего законодательства,
реализации некоторых его норм, зачастую возникает множество проблем, в
виду слабой осведомленности и плохой подготовки субъектов гражданского
оборота в области отношений с недвижимым имуществом.
Основным направлением реформирования гражданского
законодательства было отражение в позитивном праве важных
экономических и социальных преобразований, произошедших в стране с 90-х
гг. Технологическое развитие, строительство крупных и
достаточнодорогостоящих объектов промышленности, а также
необходимость эффективного включения их в гражданский оборот привели к
введению Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении
изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации»
1
нового объектагражданских прав – единого
недвижимого комплекса (далее - ЕНК).
Важность правового регулирования вопроса об имуществе как объекте
гражданских правоотношений, осознавали еще основатели римского права.
Данный вопрос в то время настолько был хорошо разработан, что и
современное право базируется на нормах римского права, а с течением
времени появлялись все новые виды имущества, что сразу же отражалось в
нормах права. Так, появились такие новые виды имущества, как
имущественные права, ценные бумаги, предприятие как имущественный
комплекс и другие.
1
Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 08.07.2013. - N 27. -
Ст. 3434.
После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть I
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)
2
,
обеспечившая правовое регулирование недвижимости в качестве
самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число
нормативных правовых актов, направленных на регламентацию
соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных
прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их
государственной регистрации. Однако, данное обстоятельство, к сожалению,
не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого
гражданского законодательства о недвижимости.
Актуальность темы также связана с тем, что в настоящее время в
условиях господства рыночной экономики возникает все больше проблем
связанных с правовым регулированием единого имущественного комплекса,
их прав и обязанностей независимо от форм собственности.
Законодательство выделяет имущественные комплексы как особые объекты
гражданских прав, это связано с тем, что в основном в настоящее время
существует множество имущественных комплексов, деятельность которых
охватывает различные сферы в экономике. К таким можно отнести тех, что
осуществляют свою деятельность, например, в нефтяной и газодобывающей
промышленности, в состав которых входит множество совокупностей
отдельных объектов как движимых так недвижимых, имущественных и
неимущественных прав и обязанностей, а также отношения, связанные с
персоналом предприятия, его «людским субстратом».
В настоящее время в современной юридической литературе появляется
все больше специальных работ, посвященных исследованию правового
режима недвижимого имущества, в особенности в отношении прав на
основные природные ресурсы и тесно связанные с ними другие объекты.
Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) //
Собрание законодательства Российской Федерации. - 05.12.1994. - №32. - Ст. 3301; 28.10.2014. - № 47. -
Ст. 6534; - 23.12.2019. - N 51 (часть I). - Ст. 7482.
участки, недра, лесные участки, водные объекты, на основе которых
сложились самостоятельные отрасли законодательства — земельное, горное,
водное и лесное. Можно выделить таких ученых-цивилистов, работы
которых посвящены исследованию данной темы, как О.С.Иоффе,
Е.А.Суханов, О.Е.Романов, М.В.Абрамова, Е.М.Тужилова-Орданская,
Б.Л.Хаскельберг, М.В.Субботин, Д.В.Смышляев, Б.М. Гонгало,
Е.С.Болтанова, В.В.Витрянский, С.П.Гришаев, О.М.Козырь, С.Н.Мызров и
др. Однако следует отметить, что, несмотря на регулирование правового
режима недвижимого имущества Гражданским кодексом и другими
нормативно-правовыми актами, в настоящее время данный вопрос является
предметом обширных дискуссий и предложений по совершенствованию
правового поля в силу недостаточно четкой правовой регламентации того
или иного вопроса.
Сложность и многообразие объектов недвижимости (в том числе,
единого имущественного комплекса), необходимость определения и
понимания понятия недвижимого имущества, его места среди объектов
гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные
правоотношения, выявление «пробелов» и выработка рекомендаций и
предложений вызывает необходимость глубокого изучения этого вопроса. В
настоящее время сделки с недвижимостью играют все более активную роль,
колоссальными темпами развивается вообще весь рынок недвижимого
имущества и, поэтому, важно понимать суть и значение данных сделок,
проанализировать существенные условия, необходимые для заключения
каждой из видов данных сделок, права и обязанности каждой из сторон и т.д.
Несмотря на наличие достаточно четко выработанной позиции судебной
практики, которое выражается в выработке рекомендаций для нижестоящих
судов, на практике наблюдается ежегодное увеличение судебных споров,
предметом которых является те или иные правоотношения, связанные с
недвижимым имуществом, все это также свидетельствует об актуальности
правового анализа данной темы.
Недвижимое имущество (в том числе, единые имущественные
комплексы)представляет собой одну из основ функционирования любой
экономической системы. В соответствии со ст. 35 Конституции Российской
Федерации право частной собственности охраняется законом.Каждый вправе
иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им
как единолично, так и совместно с другими лицами.
3
Поэтому в нашей стране
оптимальная организация владения, пользования и распоряжения
собственностью является одной из главных задач в области экономической
политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое
регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с
уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели
отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика
экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние
населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной
области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не
сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-
политического развития.
Однако в силу многозначности как понятия «имущество», так и
«комплекс» в литературе, посвященной исследованию данного вопроса,
отсутствует единообразие в ответе на вопрос о правовой природе, месте (в
том числе, единого имущественного комплексав системе объектов
гражданских прав и его правовом режиме. На практике выводы о том,
относится ли та или иная совокупность объектов, особенно используемых в
предпринимательской деятельности, к числу (в том числе, единых
имущественных комплексов зачастую делаются на основании заключений
лиц, не имеющих юридического образования (например, заключения
оценщика или организаций технической инвентаризации).
3
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Федеральный
Закон о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7 – ФКЗ, от 05.02.2014 №2-
ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря; СЗ РФ. 2009. №4. Ст. 445; СЗ РФ.
2014. № 6. Ст. 548 (с изм. и доп.).
Сложность темы данной работы обусловлена целым рядом факторов. В
первую очередь, в отличие от многих других объектов недвижимости,
единый имущественный комплексвключает в себя движимые и недвижимые
вещи, что указывает на сложную структуру такого комплекса, требующую
особого правого регулирования. В частности, не так давно вступил в силу
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
4
,
который объединил в себе правила государственной регистрации и
кадастрового учета объектов недвижимости, а также установил некоторые
особенности в отношении ЕНК.
С введением единого недвижимого комплекса частично решаются
проблемы регистрации имущественных прав на объекты, которые едины с
технологической точки зрения, но не относятся к традиционным. Как
правило, это сложные инфраструктурные объекты, судебная практика по
которым достаточно не однозначна. Эксплуатация ЕНК значительно
упростит процедуру учета таких объектов, что будет полезно как для
собственников, так и для сферы гражданского оборота в целом.
Вместе с тем практически всеми авторами отмечается, что правовое
регулирование недвижимости весьма далеко от совершенства, поскольку нет
упорядоченности в правовом регулировании, универсализации правовых
норм. При этом изменения законодательства не носят системного характера,
а скорее подчинены решению частных проблем.
Особый характер предмета сделок с единым имущественным
комплексом требует признания и подтверждения государством прав их
участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с
недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок
недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и
преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная
государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая
4
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации
недвижимости" // Собрание законодательства РФ. - 20.07.2015. - N 29 (часть I). - Ст. 4344; - 29.07.2019. - N
30. - Ст. 4150.
проведение правовой экспертизы документов, необходимых для
государственной регистрации и проверки законности сделки.
Степень научной разработанности данной темы является не
достаточно разработанной в настоящее время. И хотя учения о
государственной регистрации имеет не давнюю историю, тем не менее в
современном законодательстве ряд вопросов так и остается не
доработанным. Многие вопросы относительно совершения сделок в
отношении недвижимости, до сих пор остаются вне поле зрения закона.
Неоднозначны мнения авторов по вопросу отнесения к единому
имущественному комплексу объектов незавершенного строительства.
Неразрешенными также остаются некоторые вопросы, связанные с
государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты, как объектов недвижимости.
Особенности правового регулирования регистрации данных объектов
отведены специальному законодательству, что порождает немало проблем в
правоприменительной практике. Таким образом, неправильное понимание
норм действующего законодательства, регулирующего вопросы, связанные
единым имущественным комплексом и сделок с ним может привести к
ошибкам в правоприменительной практике и существенно отразится на
интересах сторон, реализующих свои права на недвижимость.
Научная новизна работы определяется главным образом изменением
взглядов на гражданско-правовую природу единого имущественного
комплекса и сделок к ней. Значительное число новых положений в
законодательстве о недвижимости связано с Жилищным кодексом РФ,
Воздушным кодексом РФ, Федеральным законом «О государственном
кадастре недвижимости», отменено обязательное нотариальное
удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого
назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными
участками, ранее установленное законодательством.
Практическая значимость работы обусловлена необходимостью более
тщательного исследования проблем правового регулирования вопросов
связанных с единым имущественным комплексом имевших место, как в
Гражданском кодексе РФ так и в ряде других законов, устанавливающих
правовой режим отдельных объектов единого имущественного комплекса.
Предметом исследования являются - нормы действующего
законодательства и пути их совершенствования для решения проблем,
связанных сединым имущественным комплексом.
Объект исследования – общественные отношения, которые
складываются из проблем правового регулирования вопросов связанных с
правовым статусом и осуществлением сделок с единым имущественным
комплексом как объектом гражданских прав.
Цель исследования состоит в том, чтобы на основе действующего
законодательства, сложившейся юридической практики и существующих
теоретических подходов провести комплексный анализ правового режима
единого недвижимого комплекса.
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие
задачи:
- определить правовую природу недвижимости и ее видов, как
объектовгражданских прав;
- рассмотреть сущность и место имущественных комплексов в системе
объектов недвижимого имущества;
- рассмотреть особенности отдельных видов имущественных
комплексов по Российскому гражданскому законодательству.
Методологию исследования составляют существующие точки зрения
по данному вопросу, труды высших учебных заведений, работы ученых в
области теории гражданского права.
Структура работы направлена на наиболее полное раскрытие
выбранной темы исследования и состоит из введения, трех глав, заключения
и списка использованных источников и литературы.
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества
Категория недвижимого имущества возникла и развивалась еще во
времена функционирования римского государства. Уже в этой правовой
системе можно увидеть разграничение имущества на движимое и
недвижимое. К недвижимости (res immobiles) римляне относили земельные
участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые -
praedicia, loci) в состав которых входила сама земля и все, что не может быть
отделено от нее без причинения ущерба (то есть вещи, связанные с землей
или органически прикрепленные к ее поверхности). К земельному участку
относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве
общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем
римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все
то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки
или каким-либо иным образом, так называемый superficies, теряло качество
недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем
постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с
землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут
следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за
поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было
построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного
участка, на котором объект возведен
5
.
В настоящее время представители различных отраслей науки
философии, экономики и др., предлагают варианты определения
недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т.Балабанов
5
Анисимов, А.П. Гражданское право России. Общая часть. Учебник для академического
бакалавриата. Издание 3-е, перераб. и доп. / А.П. Анисимов. - М.: Волтерс Клувер, 2019. –
С. 144.
рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как
участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой,
водой и др.), а также зданиями и сооружениями. По его мнению,
недвижимость - это участок территории с соответствующими
принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания,
сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный
участок
6
. В данном случае неясно, что же такое «территория»"? В словаре
С.И.Ожегова дается определение: «Территория - это земельное пространство
с определенными границами»
7
. Получается, что земельный участок
одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что
невозможно.
Целый ряд авторов пишет о том, что понятие недвижимости «есть
понятие юридическое, а не фактическое» (О.М.Козырь, Е.А.Дорожинская и
т.п.). Е.А.Дорожинская отмечает, что «понятие «недвижимость» говорит не
столько о характеристиках самой вещи, сколько о правилах, созданных для
ее гражданского оборота (режиме недвижимости).
А.Н.Сыродоев высказывается еще более категорично: «Нельзя ту или
иную вещь, исходя из данного в статье 130 ГК РФ определения, по своему
усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен
распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе». В
поддержку данной позиции высказывается и К.И.Скловский.
При таком подходе получается, что последствия признания вещи
недвижимой одновременно являются и основаниями ее признания таковой.
Таким образом, происходит подмена различных элементов логического
суждения. В качестве примера можно привести тезис, высказанный М.И.
Брагинским о том, что «государственная регистрация – это тот
6
Бабаев А. Б. Система вещных прав: монография / А. Б. Бабаев. - Москва : Волтерс
Клувер, 2013. – С. 139.
7
Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык,
1984. - C. 707.